【正文】 力站上崗操作證。 素質(zhì)要求： 基本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，團(tuán)結(jié)協(xié)作，為人正直。 發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交工程師審閱。 做好設(shè)備運(yùn)行和巡視檢查記錄，發(fā)現(xiàn)異常，及時報告。 文化程度：具有技校以上學(xué)歷。 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。 管理好技術(shù)檔案，并做好維修保養(yǎng)和零配件更換記錄。 工作經(jīng)驗(yàn)： 2年以 上的空調(diào)系統(tǒng)維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。 素質(zhì)要求： 基本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，踏實(shí)肯干。 發(fā)生事故時，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作 規(guī)程及時排除故障，事故未排除時不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報告，交工程師審閱。 空調(diào)班技工 直接上級： 空調(diào)領(lǐng)班 直接下屬： 無 崗位職責(zé)： 嚴(yán)格遵守操作程序，保證空調(diào)設(shè)備的正常運(yùn)行。具有上下溝通能力，善于督導(dǎo)部屬員工的工作。 根據(jù)設(shè)備的要求和使用情況，提出對空調(diào)設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)的計(jì)劃安排，報總工程師審批后組織實(shí)施。 空調(diào)領(lǐng)班 直接上級： 空調(diào)采暖工程師 /主管 直接下屬： 空調(diào)班技工 崗位職責(zé)： 負(fù)責(zé)物業(yè)空調(diào)、送風(fēng)、排風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備的維修保養(yǎng)，確保空調(diào)系統(tǒng)的正常運(yùn)行。 自然條件：身體健康，年齡在 25歲以上。 組織鍋爐、冷水機(jī)組等設(shè)備的年檢及外判維修保養(yǎng)工作。 貫徹執(zhí)行崗位責(zé)任制和設(shè)備維修保養(yǎng)制度，帶領(lǐng)并督促檢查下屬員工嚴(yán)格執(zhí)行安全操作規(guī)程及員工守則，保證空調(diào)機(jī)房的干凈整潔。 崗位職責(zé)： 確?？照{(diào)采暖系統(tǒng)設(shè)備的正常運(yùn)行，對所屬設(shè)備系統(tǒng)和人員負(fù)有全面的管 理責(zé)任。 外語水平：中級英文水平，能看懂設(shè)備型號及操作說明。 素質(zhì)要求： 基本素質(zhì)：工作踏實(shí)、細(xì)致，情緒穩(wěn)定，有進(jìn)取心。 做好值班記錄，審閱各班組設(shè)備運(yùn)行報表，完成請修單的登記、編號、分配和完成報的記錄工作。 值班工程師的崗位職責(zé) 直接上級：工程部經(jīng)理 直接下屬：工程部所有值班人員 崗位職責(zé)： 負(fù)責(zé)處理值班期間發(fā)生的一切有關(guān)工程及設(shè)備方面的維修事務(wù)。 素質(zhì)要求： 基本素質(zhì)：辦事嚴(yán)謹(jǐn)、講究效率、保 守秘密。 負(fù)責(zé)現(xiàn)金報銷和支票的辦理。 提醒總工程師按時參加計(jì)劃中的各種會議。 完成上級指派的其它工作。 組織、審核、編寫工 程部月工作計(jì)劃和工作總結(jié)。 特殊要求：對現(xiàn)代化物業(yè)如辦公樓、商場、公寓的裝修以及機(jī)械、電力、鍋爐、管道和弱電等方面的專業(yè)知識有較全面的了解。 文化程度：工程技術(shù)專業(yè)大專以上或同等學(xué)歷，受過樓宇工程技術(shù)管理的專業(yè)培訓(xùn)。 確保物業(yè)所有屋宇設(shè)備，依照政府的規(guī)定和法例要求，接受定期之檢查、測試和保養(yǎng)。 組織、制定設(shè)備重大維修保養(yǎng)外判標(biāo)書、合同要求，備件購進(jìn)計(jì)劃，并負(fù)責(zé)實(shí)施及監(jiān)察外判公司的工作。 參加新增項(xiàng)目的談判、評審、報價及驗(yàn)收，確保質(zhì)量達(dá)到預(yù)定的標(biāo)準(zhǔn)。 主持部門工作例會，檢查值班工程師工作日志，確保工作正常運(yùn)轉(zhuǎn)，并盡力節(jié)約能源。要制定不同時期的設(shè)備維修保養(yǎng)計(jì)劃和嚴(yán)格的保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)，使保養(yǎng)維修工作達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)化和表格化。因此，設(shè)備管理是物業(yè)各部門相關(guān)聯(lián)的綜合管理，而工程部的職能首先的是管理，其次才是檢修。 圖 32 按管理性質(zhì)的設(shè)置方式 圖 33為特大型物業(yè) (100,000 平米以上 )工程部組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置圖： 4. 崗位職責(zé) 工程管理的中心思想 高級物業(yè)項(xiàng)目集中了現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)提供的最新設(shè)備，這些設(shè)備成為實(shí)現(xiàn)物業(yè)豪華、舒適和一流服務(wù)的保證。此種方式的特點(diǎn)是把緊急維修和計(jì)劃維修工作分開進(jìn)行。 按管理性質(zhì)的設(shè)置方式 物業(yè)的設(shè) 備管理的內(nèi)容可分為兩大部分，其一是設(shè)備運(yùn)行；其二是設(shè)備維護(hù)和檢修。而對那些設(shè)備較集中，又需不同專業(yè)維修的設(shè)備，按區(qū)域進(jìn)行分工。因此，必須強(qiáng)調(diào)專業(yè)之間的配合，在訂立責(zé)任制時，要求分工明確。工程部組織機(jī)構(gòu)按專業(yè)系統(tǒng)設(shè)置，對接管者來說，比較容易發(fā)現(xiàn)一些設(shè)計(jì)上的不合理現(xiàn)象和施工遺留問題，也能較快熟悉物業(yè)的各種設(shè)備和系統(tǒng)，這對施工過程的管理者來說，更為有利。 總之，每個物業(yè)工程部組織機(jī)構(gòu)的形式，都要根據(jù)本物業(yè)的實(shí)際情況設(shè)計(jì)。在人員的配置和機(jī)構(gòu)的設(shè)計(jì)上要考慮一專多能的原則。 各種不同層次專業(yè)人員的配置 、組成及其比例關(guān)系，應(yīng)與工程部的任務(wù)需要相適應(yīng)，應(yīng)根據(jù)物業(yè)規(guī)模和特點(diǎn)，設(shè)備的數(shù)量和技術(shù)難度，物業(yè)的等級、經(jīng)營方式、組織形式以及設(shè)備管理工作的要求、內(nèi)容等進(jìn)行綜合分析研究后才能確定，絕不能盲目照搬其他物業(yè)的組織機(jī)構(gòu)模式，失去對本物業(yè)所處環(huán)境的適應(yīng)性。信息反饋是把設(shè)備服務(wù)現(xiàn)場的情況及時送達(dá)設(shè)備管理機(jī)構(gòu)的中心 ,這些信息有 :能源消耗量記錄 ,故障情況報告 ,設(shè)備運(yùn)行記錄 ,維修作業(yè)記錄等等。若管理幅度太窄 ,在被管理的人數(shù)相同的情況下 ,必然出現(xiàn)管理層次多、命令鏈長的局面。 保持最佳管理幅度的原則。權(quán)力與職責(zé)的分散與集中也應(yīng)適度掌握。要避免主管人在把一些具體的活動的責(zé)任委派給下級時 ,不同時賦予下級相應(yīng)的權(quán)力。 各個物業(yè)的檔次、規(guī)模和布局都有各自的特點(diǎn) ,設(shè)備的數(shù)量和復(fù)雜程度、專業(yè)人員的技術(shù)水平等等都不盡相同 ,因此 ,設(shè)計(jì)組織體制必須對以上實(shí)際情況進(jìn)行全面綜合的分析 ,考慮諸多方面的區(qū)別和聯(lián)系 ,找到適合實(shí)際情況的管理體制。班組長必須堅(jiān) 持第一線工作。能由社會承擔(dān)的工作 ,要盡量委托專業(yè)廠家承擔(dān)。由于物業(yè)設(shè)備管理是一項(xiàng)集技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和管理于一體的專業(yè)性較強(qiáng)的管理工作 ,因此 ,貫徹這一原則是完全必要的。 電 /扶梯班職責(zé)范圍 負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)電 /扶梯及天車的運(yùn)行管理。 土木維修職責(zé)范圍 負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)和管理處的家具、陳設(shè)的修理和翻新。 應(yīng)熟悉大樓的消防設(shè)備，保證設(shè)備的完好，正常運(yùn)作，并按規(guī)范定期檢查，試驗(yàn)消防報警系統(tǒng)，滅火系統(tǒng)，作好設(shè)備的定期保養(yǎng)工作。 每周、每月總結(jié)運(yùn)行、故障、記錄。 認(rèn)真完成配電間的值班任務(wù)，不得無故離崗。 中央控制室職責(zé)范圍 熟悉電腦 及打印機(jī)等部件的應(yīng)用，掌握系統(tǒng)軟件的操作。 弱電系統(tǒng)職責(zé)范圍 負(fù)責(zé)物業(yè)的保安，監(jiān)控設(shè)備，消防警報設(shè)備，電話設(shè)備，公共廣播設(shè)備， 樓宇自動管理設(shè)備，電視設(shè)備的運(yùn)行和資料管理。 對供電系統(tǒng)不完善的地方，提出整改方案及施工計(jì)劃。 負(fù)責(zé)空調(diào)、冷凍設(shè)備動力電源供給。 積極參加業(yè)務(wù)和技術(shù)培訓(xùn)，不斷提高業(yè)務(wù)水平。 積極處理日常遇到的技術(shù)難題，對于無法處理或重要問題應(yīng)及時報告工程部經(jīng)理，同時提出個人建議或解決措施。 熟悉掌握給排水系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行狀況，定時巡視主要部位及主要設(shè)備工作情況，如有發(fā)現(xiàn)設(shè)備發(fā)生異?；蚬收希瑧?yīng)立即作出正確的判斷，采取有效的措施，避免造成損失。 做好空調(diào)系統(tǒng)圖紙 ，資料、維修工具的保管，檢測儀表的不定期校正。 制定月、年度維修保養(yǎng)計(jì)劃，做好日常運(yùn)行維修記錄及月、年度總結(jié)并上報。 制定各種運(yùn)行維修管理制度及表格，將各種運(yùn)行保養(yǎng)工作準(zhǔn)確記錄，達(dá)到管理的標(biāo)準(zhǔn)化、文件化、表格化，避免人為原因?qū)こ踢\(yùn)行造成影響。 經(jīng)?？偨Y(jié)和推廣物業(yè)設(shè)備管理的經(jīng)驗(yàn)作法以及維修新技術(shù)應(yīng)用，提高維修技術(shù)水平。 負(fù)責(zé)設(shè)備安全管理，組織物業(yè)設(shè)備的事故分析和處理；制定安全防火、事故防范措施并督促落實(shí)執(zhí)行。所謂緊急事件是指突然發(fā)生的停電、停水、電梯停運(yùn)、漏水、污水外溢等影響大的設(shè)備故障。 根據(jù)實(shí)際需要和規(guī)定，確保各種設(shè)備（電梯、空調(diào)和照明等）的準(zhǔn)時開啟和關(guān)閉，記錄詳實(shí)完整的運(yùn)行數(shù)據(jù)。 負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備的技術(shù)改造，引進(jìn)工作和更新工程的可行性研究，編制年度計(jì)劃經(jīng)報批后實(shí)施。我們常常把設(shè)備、總務(wù)等稱作 “二線 ”， “二線 ”服從 “一線 ”，這是物業(yè)管理工作的一條原則，務(wù)必把這一條原則認(rèn)真地貫徹在工程管理的整個過程中。這是因?yàn)?，一方面各種設(shè)備的運(yùn)行不僅僅是為用戶，同時也是為其他部門服務(wù)的；另一方面有些部門，尤其是銷售、服務(wù)等 “一線 ”部門，他們直接面向用戶，用戶的要求、意見常常通過他們傳達(dá)到管理部門。工程部的工作牽涉到十幾個技術(shù)工種，工種與工種之間，班組與班組之間，分工與合作，交叉與配合等等構(gòu)成一個復(fù)雜的系統(tǒng)，組織得不好，往往會出現(xiàn)問題，因此管理這支隊(duì)伍要負(fù)出 比其他部門更大的努力。工程部本身的工作及工程部與物業(yè)部，銷售部，保安部等的橫 向聯(lián)系與配合，對提高物業(yè)的整體服務(wù)質(zhì)量至關(guān)重要。FPDSavills QMS MANUAL 第一太平物業(yè)管理工程部質(zhì)量手冊 工程部手冊 目 錄 0. 目錄 IIII 1. 目的 工程部的作用 1 2. 職責(zé) 工程部的職責(zé) 23 各班組職責(zé) 47 3. 組織架構(gòu) 建立組織機(jī)構(gòu)的原則 89 工程部組織機(jī)構(gòu)的設(shè)計(jì) 10 工程部組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置方式 1113 4. 崗位職責(zé) 總工程師的崗位職責(zé) 1415 副總工程師的崗位職責(zé) 16 工程部秘書的崗位職責(zé) 17 值班工程師的崗位職責(zé) 18 空調(diào)采暖專業(yè)的崗位職責(zé) 1928 強(qiáng)電專業(yè)的崗位職責(zé) 2935 弱電專業(yè)的崗位職責(zé) 3642 機(jī)械、給排水、燃?xì)狻⑼聊揪S修專業(yè) (機(jī)木組 )崗位職責(zé) 4353 倉庫材料員的崗位職責(zé) 54 5. 前期管理 規(guī)劃設(shè)計(jì)的參與 55 物業(yè)施工的參與 56 物業(yè)監(jiān)理的參與 5758 竣工接管驗(yàn)收 5965 物業(yè)移交 6694 交樓流程 95106 二次裝修 107129 6. 基礎(chǔ)管理 用戶報修及投訴處理 130133 緊急應(yīng)變措施 134141 月報告、周報告制度 142143 能源管理 144151 設(shè)備技術(shù)檔案管理 152154 新增、改裝及報廢設(shè)備管理制度 155 零件、耗材采購、庫存及領(lǐng)用管理 156157 工具管理 158 人員管理 159 外包招標(biāo)制度 160164 報告制度 165166 7. 設(shè)備運(yùn)行管理 工業(yè)安全 167169 安全用電制度 170171 防火制度 172173 值班及交接班制度 174175 機(jī)房管理制度 176181 設(shè)備故障處理 182 運(yùn)行事故分析 183 8. 設(shè)備維修管理 設(shè)備維修管理 184 維修方式與 RCM 185189 修理類別 190 設(shè)備修理計(jì)劃的編制 191194 設(shè)備維修制度的實(shí)施 195196 計(jì)劃的變更、檢查與考核 197 影響正常營業(yè)時的施工及設(shè)備維修保養(yǎng) 198 公共部位巡檢制度 199 年度維修計(jì)劃 200239 工程部的作用 物業(yè)管理是一種以提供服務(wù)為主的業(yè)務(wù)，宗旨是要在適當(dāng)?shù)某杀疽詢?nèi)，盡可能獲取用戶和客人的最大滿意。所以，工程部是為客人的舒適、安全和方便，直接給客人留下服務(wù)形象的部門。其主要職責(zé)是負(fù)責(zé)前期的設(shè)備和建筑驗(yàn)收、二次裝修的協(xié)調(diào)、樓宇設(shè)備的管理、運(yùn)行、維修和能源控制等。說工程部相對比較重要，這只是問題的一個方面，從相互工作關(guān)系的處理來說，工程部還有一個服務(wù)并服從于其他部門工作的特殊要求。如果是這樣，那就會極大地影響服務(wù)質(zhì)量和相互關(guān)系的處理。 負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備的規(guī)劃和實(shí)施，運(yùn)行和使用、維護(hù)和修理、改造和更新直到報廢全過程的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理。 制定物業(yè)設(shè)備管理維修的各項(xiàng)規(guī)章制度技術(shù)規(guī)程和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行定額管理和經(jīng)濟(jì)核算，完成總經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 緊急事件總是會遇到的，應(yīng)急搶修是對工程部技術(shù)水平、組織水平和員工質(zhì)素的重要考驗(yàn)。 以 “經(jīng)濟(jì)、舒適、安全、高效 ”為指導(dǎo)方針，負(fù)責(zé)保障經(jīng)營所必需的水、電、蒸汽、冷氣和熱能供應(yīng)，做好能源分配和費(fèi)用核算的基礎(chǔ)工作，使每位員工樹立環(huán)抱與節(jié)能意識，盡量減少能源的使用，積極推廣節(jié)能措施，做好能源使用的記錄及分析，達(dá)到環(huán)保和成本控制的效益。對備品、備件的儲存作出監(jiān)控記錄，以確保在搶修時有足夠材料應(yīng)用，達(dá)到成本控制的目的。 解答物業(yè)管理部一切有關(guān)工程之問題及查詢，應(yīng)付物業(yè)內(nèi)住客之投訴，盡力為他們解決工程有關(guān)問題?？赏馀芯S修保養(yǎng)的設(shè)備有： 制冷機(jī)組 電/扶梯 空調(diào)自控機(jī)組 電話交換主機(jī) 消防報警系 統(tǒng) 保安技防系統(tǒng) 水處理系統(tǒng) 電腦系統(tǒng) 工程各班組職責(zé)范圍 空調(diào)班組職責(zé)范圍 熟悉空調(diào)系統(tǒng)設(shè)備性能、運(yùn)行狀況、控制狀態(tài)，制定合理運(yùn)行方案，研究改進(jìn)措施，減低能耗。 班組員工積極參加業(yè)務(wù)學(xué)