【正文】 制流程圖，能應(yīng)付火警的事件。 做好設(shè)備的應(yīng)急搶修工作。 搞好各工種、各部門的配合，完成領(lǐng)導(dǎo)交給的其它各項任務(wù)。 土木維修職責(zé)范圍 負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)和管理處的家具、陳設(shè)的修理和翻新。 負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)的天花、玻璃窗、櫥窗、門鎖等的各種修理及整改 . 負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)的墻壁、天花、金屬構(gòu)架的油漆翻新。 負(fù)責(zé)土建結(jié)構(gòu)方面例如滲漏水及墻體的修補及整改等。 負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)各式五金配件的安裝、修理。 電 /扶梯班職責(zé)范圍 負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)電 /扶梯及天車的運行管理。 負(fù)責(zé)監(jiān)督電梯維修公司的維修保養(yǎng)和故障檢修工作。 組織架構(gòu) 建立組織機(jī)構(gòu)的原則 建立合理的組織機(jī)構(gòu)是高效率地開展物業(yè)設(shè)備管 理的組織保證。建立設(shè)備管理機(jī)構(gòu)必須遵循的一般原則是 : 在物業(yè)總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的總工程師負(fù)責(zé)制原則。由于物業(yè)設(shè)備管理是一項集技術(shù)、經(jīng)濟(jì)和管理于一體的專業(yè)性較強的管理工作 ,因此 ,貫徹這一原則是完全必要的。 精兵簡政的原則。物業(yè)設(shè)備管理工作是綜合性的、動態(tài)隨機(jī)性的管理 ,管理體制一定要精練得力。在技術(shù)力量配備方面 ,不宜樣樣俱全。能由社會承擔(dān)的工作 ,要盡量委托專業(yè)廠家承擔(dān)。例如特殊設(shè)備、保溫、搬運、配件加工等工作。技術(shù)人員要精干熟練 ,善于解決實際問題。部門管理人員要少而精、辦事效率高、熟悉情況、反應(yīng)靈敏。班組長必須堅 持第一線工作。 設(shè)備管理、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)三位一體的原則。設(shè)備管理不可能象工礦企業(yè)那樣設(shè)立動力科、技安科、環(huán)?？啤⒒?、供應(yīng)科、生產(chǎn)計劃科等等來共同承擔(dān)設(shè)備管理中的管理、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)工作。設(shè)備管理部門的職能范圍必須包括設(shè)備維修、成本控制、設(shè)備購置、修理、環(huán)保、節(jié)能、安全、改造和更新的經(jīng)濟(jì)評價等。 各個物業(yè)的檔次、規(guī)模和布局都有各自的特點 ,設(shè)備的數(shù)量和復(fù)雜程度、專業(yè)人員的技術(shù)水平等等都不盡相同 ,因此 ,設(shè)計組織體制必須對以上實際情況進(jìn)行全面綜合的分析 ,考慮諸多方面的區(qū)別和聯(lián)系 ,找到適合實際情況的管理體制。 職責(zé)職權(quán)對 應(yīng)分明的原則。物業(yè)設(shè)備管理機(jī)構(gòu)中的每一個崗位都要有各自的職責(zé)范圍。為了履行這些職責(zé) ,他們必須擁有在自己職責(zé)范圍內(nèi)作出決定和取消決定的職權(quán)。要避免主管人在把一些具體的活動的責(zé)任委派給下級時 ,不同時賦予下級相應(yīng)的權(quán)力。否則就會造成下級碰到問題時由于無權(quán)作出決定而頻繁報告請示的局面 ,效率低下、情緒低落等問題相繼發(fā)生。而且 ,這種辦法不可能培養(yǎng)出善于獨立思考、獨立處理問題的精兵強將。當(dāng)然也要避免下級只要職權(quán) ,卻不愿接受和承擔(dān)工作責(zé)任的現(xiàn)象發(fā)生。權(quán)力與職責(zé)的分散與集中也應(yīng)適度掌握。一般對影響全局的問題 ,權(quán)力務(wù)必要集中。 局部問題則以分散為宜。在統(tǒng)領(lǐng)全局的前提下 ,職權(quán)分散有利于提高效率 ,有利于調(diào)動下級積極性和培養(yǎng)下級的工作能力。 保持最佳管理幅度的原則。管理幅度一般是指某一個管理人員所直接控制的人員的數(shù)目。管理幅度大小與管理人員的素質(zhì)有關(guān) ,但通常以 48人為佳。若管理幅度太寬 ,很可能使管理工作失去控制 ,管理機(jī)構(gòu)的運行背離總目標(biāo)。若管理幅度太窄 ,在被管理的人數(shù)相同的情況下 ,必然出現(xiàn)管理層次多、命令鏈長的局面。機(jī)構(gòu)內(nèi)部信息溝通失真、管理分工過細(xì)、管理人員增加等等弊病叢生。 信息反饋和調(diào)控的原則。為保證維修機(jī)構(gòu)保持最優(yōu)運轉(zhuǎn)狀態(tài) ,機(jī) 構(gòu)的信息反饋和調(diào)控機(jī)能是十分重要的。信息反饋是把設(shè)備服務(wù)現(xiàn)場的情況及時送達(dá)設(shè)備管理機(jī)構(gòu)的中心 ,這些信息有 :能源消耗量記錄 ,故障情況報告 ,設(shè)備運行記錄 ,維修作業(yè)記錄等等。設(shè)備管理機(jī)構(gòu)中必須設(shè)立收集和處理這些信息 ,并按程序發(fā)出工作指令的崗位 ,例如值班工程師或調(diào)度員。 工程部組織機(jī)構(gòu)的設(shè)計 物業(yè)工程部組織機(jī)構(gòu)和崗位的合理設(shè)置，是完成工程部任務(wù)的保證條件。工程部組織機(jī)構(gòu)的設(shè)計，應(yīng)體現(xiàn)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級管理的原則；要為物業(yè)總的經(jīng)營目標(biāo)服務(wù)，必須適應(yīng)和滿足物業(yè)對設(shè)備管理的要求。 各種不同層次專業(yè)人員的配置 、組成及其比例關(guān)系，應(yīng)與工程部的任務(wù)需要相適應(yīng)，應(yīng)根據(jù)物業(yè)規(guī)模和特點，設(shè)備的數(shù)量和技術(shù)難度，物業(yè)的等級、經(jīng)營方式、組織形式以及設(shè)備管理工作的要求、內(nèi)容等進(jìn)行綜合分析研究后才能確定，絕不能盲目照搬其他物業(yè)的組織機(jī)構(gòu)模式，失去對本物業(yè)所處環(huán)境的適應(yīng)性。 物業(yè)設(shè)備的管理主要是計劃內(nèi)維修和緊急維修，即對各種設(shè)備進(jìn)行日常的維修和檢修，一二級保養(yǎng)以及緊急故障處理。對設(shè)備進(jìn)行大修或增建和改造等大型工程，一般都委托專業(yè)公司承保。因此。在人員的配置和機(jī)構(gòu)的設(shè)計上要考慮一專多能的原則。 組織機(jī)構(gòu)設(shè)計時，既要考慮專業(yè)與系統(tǒng) ，又要考慮設(shè)備的設(shè)置場所。必須處理好專業(yè)與專業(yè)之間、工種與工種之間的協(xié)調(diào)和配合關(guān)系。 組織機(jī)構(gòu)還應(yīng)按照精簡機(jī)構(gòu)、提高工作效率的要求，力求減少管理層次，充分發(fā)揮各級、各類人員的積極性原則。 總之，每個物業(yè)工程部組織機(jī)構(gòu)的形式，都要根據(jù)本物業(yè)的實際情況設(shè)計。 工程部組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置方式 物業(yè)工程部組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置方式是多種多樣的。但根據(jù)物業(yè)的規(guī)模和經(jīng)營目標(biāo)，有如下幾種設(shè)置方式： 按專業(yè)系統(tǒng)的設(shè)置方式 由于物業(yè)在建造時，是按專業(yè)系統(tǒng)來劃分的。因此，在物業(yè)峻工驗收時也往往按專業(yè)系統(tǒng) 進(jìn)行。工程部組織機(jī)構(gòu)按專業(yè)系統(tǒng)設(shè)置，對接管者來說，比較容易發(fā)現(xiàn)一些設(shè)計上的不合理現(xiàn)象和施工遺留問題，也能較快熟悉物業(yè)的各種設(shè)備和系統(tǒng)，這對施工過程的管理者來說，更為有利。 工程部在總工程師統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，設(shè) 1名工程部副經(jīng)理，下設(shè)若干個專業(yè)作業(yè)級，如圖 31所示。這種機(jī)構(gòu)設(shè)置型式，對于物業(yè)規(guī)模在 50,000平米以下者較適用。它的優(yōu)點是維修質(zhì)量高，專業(yè)性強，缺點是工種之間的配合性較差、互補性的效率低。因此，必須強調(diào)專業(yè)之間的配合，在訂立責(zé)任制時，要求分工明確。 圖 31 按專業(yè)系統(tǒng)的設(shè)置方式 按設(shè)備分區(qū)域的設(shè)置方式 這是按專業(yè)系統(tǒng)設(shè)置方式基礎(chǔ)上的一種改良形式。它對物業(yè)內(nèi)一些專業(yè)性、系統(tǒng)性較強的設(shè)施，仍然按專業(yè)來劃分。如：電視音響系統(tǒng)、計算機(jī)系統(tǒng)、電話系統(tǒng)等。而對那些設(shè)備較集中，又需不同專業(yè)維修的設(shè)備，按區(qū)域進(jìn)行分工。例如成立客房組、商場組等，各專業(yè)人員進(jìn)行混合編組。此種結(jié)構(gòu)的特點是，責(zé)任性較強、便于檢查；缺點是對于較大工程則明顯地顯得力量薄弱。因而大的系統(tǒng)維修如電氣、等大修工作就會因為技術(shù)工人分散在各組必須重新組合，才有力量去完成大型工作。 按管理性質(zhì)的設(shè)置方式 物業(yè)的設(shè) 備管理的內(nèi)容可分為兩大部分，其一是設(shè)備運行；其二是設(shè)備維護(hù)和檢修。而設(shè)備維護(hù)和檢修又可分為設(shè)備的計劃內(nèi)維修和緊急維修。 工程部可按上述特點把人員分為三大部分，即設(shè)備運行組、緊急維修組和計劃維修組。如圖 32所示。此種方式的特點是把緊急維修和計劃維修工作分開進(jìn)行。這樣可有充分的力量對設(shè)備進(jìn)行計劃維修，以提高設(shè)備的使用壽命，減少維修費用。緊急維修組包括設(shè)備、計算機(jī)和消防報警人員，三班維修人員和各種設(shè)備的運行人員，每班人員的組成是由各種不同工種混合編組。要求緊急維修組的人員最好是一專多能，能應(yīng)付不同工程的維修 工作，以提高設(shè)備維修的效率。 圖 32 按管理性質(zhì)的設(shè)置方式 圖 33為特大型物業(yè) (100,000 平米以上 )工程部組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置圖： 4. 崗位職責(zé) 工程管理的中心思想 高級物業(yè)項目集中了現(xiàn)代科學(xué)技術(shù)提供的最新設(shè)備，這些設(shè)備成為實現(xiàn)物業(yè)豪華、舒適和一流服務(wù)的保證。要管理好這些現(xiàn)代化設(shè)備，除了需要具有較高專門技術(shù)、技能的工程技術(shù)人員和技術(shù)工人外，還必須有一套嚴(yán)格的 管理方法和科學(xué)的檢修、保養(yǎng)計劃，及細(xì)致周全的崗位責(zé)任制度。 設(shè)備的正確使用和維修保養(yǎng)，是保證設(shè)備完好的兩個不可分割的環(huán)節(jié)。也就是說，要科學(xué)管理物業(yè)的設(shè)備，僅僅靠工程部的檢修和保養(yǎng)是不夠的，還必須對使用這些設(shè)備的各個部門作相應(yīng)的損傷規(guī)程和管理。因此，設(shè)備管理是物業(yè)各部門相關(guān)聯(lián)的綜合管理，而工程部的職能首先的是管理，其次才是檢修。工程部必須制定人為損壞設(shè)備的經(jīng)濟(jì)責(zé)任制和合理的報修、檢修程序。對重要設(shè)備的使用，還應(yīng)制訂嚴(yán)格的設(shè)備交接班制度，做好交接班工作，并書面報告值班情況。 物業(yè)的設(shè)備維修保養(yǎng)，要突出以 計劃內(nèi)維修 (預(yù)防性維修 )為主的思想。要制定不同時期的設(shè)備維修保養(yǎng)計劃和嚴(yán)格的保養(yǎng)標(biāo)準(zhǔn)，使保養(yǎng)維修工作達(dá)到標(biāo)準(zhǔn)化和表格化。設(shè)備的計劃內(nèi)維修，不僅能達(dá)到防患于未然，減少計劃外維修 (緊急維修 )的工作量，使設(shè)備經(jīng)常處于良好的工作狀態(tài)，而且應(yīng)該檢修的時間、內(nèi)容、標(biāo)準(zhǔn)等具體要求，作為工時定額、檢修保養(yǎng)的質(zhì)量評比、檢修工考核、崗位責(zé)任制的實施依據(jù)。所以，必須通過制定和健全工程部的規(guī)章制度，以達(dá)到對部屬員工的管理。 總工程師的崗位職責(zé) 直接上級： 總經(jīng)理 直接下屬： 副總工程師、值班工程師、秘書 崗位職責(zé)： 貫徹執(zhí)行總經(jīng)理的指令，負(fù)責(zé)工程部的日常管理，對總經(jīng)理負(fù)責(zé)。 主持部門工作例會，檢查值班工程師工作日志，確保工作正常運轉(zhuǎn)，并盡力節(jié)約能源。 全權(quán)調(diào)配工程部的技工和設(shè)備，界定各班組工作范圍及職責(zé)，為業(yè)戶及各部門提供良好的服務(wù)場所和條件。 安排日常的維修保養(yǎng)工作，并監(jiān)督檢查其實施結(jié)果。 審定班組工作計劃，檢查計劃執(zhí)行情況，制定本部門的年度工作計劃及月度實施方案，報總經(jīng)理審批后執(zhí)行。 參加新增項目的談判、評審、報價及驗收，確保質(zhì)量達(dá)到預(yù)定的標(biāo)準(zhǔn)。 深入第一線了解情況并指導(dǎo)工作，及時解決各種問題。 負(fù)責(zé)制定部門制度、操作規(guī)程和要求，并督導(dǎo)技工執(zhí)行。 培訓(xùn)下屬技工，定期對下屬技工進(jìn)行績效評估，并按規(guī)定進(jìn)行獎懲。 組織、制定設(shè)備重大維修保養(yǎng)外判標(biāo)書、合同要求，備件購進(jìn)計劃，并負(fù)責(zé)實施及監(jiān)察外判公司的工作。 根據(jù)實際要求與運行情況比較，結(jié)合科技發(fā)展?fàn)顩r，征詢專業(yè)意見，不斷改進(jìn)原設(shè)計，大力支持下屬進(jìn)行技術(shù)改造，使設(shè)備性能日臻完善。 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)同物業(yè)公司其他部門關(guān)系及對外關(guān)系，諸如供電局、電話局、自來水公司、市政局、環(huán)衛(wèi)局、勞動局及消防局等單位。在接觸中要處處以公司利益為重，維護(hù)和提高公司在社會上的良好形 象。 確保物業(yè)所有屋宇設(shè)備，依照政府的規(guī)定和法例要求，接受定期之檢查、測試和保養(yǎng)。 為每年之工程開支和水電費作出預(yù)算案，并提交總經(jīng)理審批。 素質(zhì)要求： 基本素質(zhì)：具備相當(dāng)豐富的工程管理專業(yè)知識，責(zé)任心強，善于溝通，并能協(xié)調(diào)各部門的相互關(guān)系，具有相當(dāng)?shù)慕M織管理能力。 自然條件： 35歲以上，身體健康。 文化程度：工程技術(shù)專業(yè)大專以上或同等學(xué)歷，受過樓宇工程技術(shù)管理的專業(yè)培訓(xùn)。具有高級工程師技術(shù)職稱。 外語水平：中級以上英文水平，能閱讀普通工程技術(shù)資料。 工作經(jīng)驗：在高檔大型物業(yè)或四星級以上酒店 中擔(dān)任過工程總工程師 3年以上或副總工程師 5年以上；具有 7年以上技術(shù)管理經(jīng)驗。 特殊要求：對現(xiàn)代化物業(yè)如辦公樓、商場、公寓的裝修以及機(jī)械、電力、鍋爐、管道和弱電等方面的專業(yè)知識有較全面的了解。 副總工程師的崗位職責(zé) 直接上級： 總工程師 直接下屬： 值班工程師、各專業(yè)工程師、主管、材料員 崗位職責(zé)： 協(xié)助工程總工程師工作，側(cè)重工程部的日常維修工作，當(dāng)工作總工程師不在崗時，代理總工程師行使職權(quán)。 監(jiān)督檢查各專業(yè)組的日常工作并檢查其任務(wù)的質(zhì)量。 培訓(xùn)下屬、督導(dǎo)下屬工作。 組織、審核、編寫工 程部月工作計劃和工作總結(jié)。 協(xié)助總工處理好與市政等有關(guān)單位的工作關(guān)系，如與供電局、自來水公司等單位保持長期友好關(guān)系。 組織日常巡視，并負(fù)責(zé)處理巡視中發(fā)現(xiàn)的問題及深入跟進(jìn)單一個案 /事件，分析后上報總工審閱。 負(fù)責(zé)匯總各系統(tǒng)工程師所做年度財政預(yù)算，核對無誤后上報總工程師作為初稿。 完成上級指派的其它工作。 素質(zhì)要求： 與工程總工程師相同。 工程部秘書的崗位職責(zé) 直接上級： 總工程師 直接下屬： 無 崗位職責(zé)： 在總工程師的指導(dǎo)下，負(fù)責(zé)工程部辦公室的有關(guān)事務(wù)性工作的接待及來訪客人。 幫助總工程師翻譯、整理、打印各類報告、文件資料及技術(shù)資料等。 提醒總工程師按時參加計劃中的各種會議。 填報有關(guān)報表，經(jīng)總工程師簽字后上報總經(jīng)理室。 負(fù)責(zé)工作部內(nèi)部的文件、資料、通知的傳閱和回收。 負(fù)責(zé)工作部人員的考勤 (出勤、年假、加班等 )、福利 (工資、獎金、加班費 )、勞保用品的申報、領(lǐng)取和發(fā)放。 負(fù)責(zé)現(xiàn)金報銷和支票的辦理。 接聽電話、記錄留言，做好傳真及郵件的記錄和傳遞。 參加工作部例會，做好會議記錄并整理下發(fā)。 負(fù)責(zé)技術(shù)檔案的整理存檔。 素質(zhì)要求： 基本素質(zhì)：辦事嚴(yán)謹(jǐn)、講究效率、保 守秘密。 文化程度：大學(xué)以上或同等學(xué)歷。 外語水平：高級英文水平，具備筆譯、口譯和文件起草能力。 工作經(jīng)驗：在物業(yè)管理或物業(yè)設(shè)備維修工作 2年以上，具有工程技術(shù)方面的一般知識，了解工程部在物業(yè)管理中的地位和作用，能夠處理辦公室日常業(yè)務(wù)及設(shè)備檔案的分類和管理，能熟練使用電腦。 值班工程師的崗位職責(zé) 直接上級：工程部經(jīng)理 直接下屬：工程部所有值班人員 崗位職責(zé)： 負(fù)責(zé)處理值班期間發(fā)生的一切有關(guān)工程及設(shè)備方面的維修事務(wù)。 完成上一個班次尚未完成的事宜。 監(jiān)督檢查工程部各崗位的值班情況。 檢查并掌握物業(yè)各系統(tǒng)設(shè)備運行狀況，發(fā)現(xiàn)異?；蚬收?，立即做出正確判斷，采取有效措施及時解決。 做好值班記錄，審閱各班組設(shè)備運行報表，完成請修單的登記、編號、分配和完成報的記錄工作。 掌握每天維修工