【正文】 執(zhí)照 4]拆遷資料技術(shù)資料：1]項(xiàng)目竣工圖 2]地質(zhì)勘察報(bào)告 3]工程合同，開、竣工報(bào)告 4]工程預(yù)決算書 5]圖紙會審記錄 6]工程設(shè)計(jì)變更通知 7]隱蔽工程驗(yàn)收簽證人 8]沉降觀察記錄 9]竣工驗(yàn)收證明書 10]鋼材水泥等主要材料質(zhì)保書 11]新材料、構(gòu)配件的鑒定合格書 12]物業(yè)內(nèi)所有設(shè)備安裝、調(diào)試、檢驗(yàn)合格證書 13]砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告 14]管道試壓報(bào)告 審核所提交的資料，若有資料不全，書面提出請籌建處盡快補(bǔ)齊 雙方對所有設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行分段檢查管理處與籌建處制定驗(yàn)收計(jì)劃 檢驗(yàn)不合格，按質(zhì)量問題處理、返修 跟蹤建設(shè)單位執(zhí)修缺陷遺漏工程項(xiàng)目合格 簽署驗(yàn)收合格文件（所有收樓文件一式三份由承包商、業(yè)主、及管理處各保存一份）總經(jīng)理簽發(fā)接管文件4 物業(yè)接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)在接管驗(yàn)收過程中，對工程質(zhì)量，要以北京市設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)中的相應(yīng)條文為準(zhǔn)。除非事先得到物業(yè)總經(jīng)理或發(fā)展商的批準(zhǔn)，否則一經(jīng)發(fā)現(xiàn)將嚴(yán)肅處理。3．4．2 參與驗(yàn)收人員須明確自己的身份。接管驗(yàn)收應(yīng)具備以下條件：3．2．1 建設(shè)工程全部施工完畢，并已經(jīng)竣工驗(yàn)收合格； 3．2．2 供電、空調(diào)采暖、通風(fēng)消防、給水排水、通信、衛(wèi)生、道路等設(shè)備和設(shè)施能正常使用；3．2．3 房屋幢、戶編號業(yè)經(jīng)有關(guān)部門確認(rèn)。另一方面，根據(jù)接管中的有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清物業(yè)的性能與特點(diǎn)，預(yù)防管理事務(wù)中可能出現(xiàn)的問題，計(jì)劃安排好各管理事項(xiàng)，建立物業(yè)管理系統(tǒng)，發(fā)揮專業(yè)化、社會化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢。通過物業(yè)管理公司的前期介入和接管驗(yàn)收，能進(jìn)一步促使開發(fā)或施工企業(yè)按標(biāo)準(zhǔn)進(jìn)行設(shè)計(jì)和建設(shè)，減少日后管理中的麻煩和開支。一方面考慮質(zhì)量問題對自己日后管理的影響，另一方面還應(yīng)站在業(yè)主的立場上，充分維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。如果物業(yè)管理公司在接管驗(yàn)收是馬虎從事，放寬標(biāo)準(zhǔn)，最后可能自食其果。另外，在房屋產(chǎn)權(quán)分散的情況下，也只有由物業(yè)管理公司代為接管驗(yàn)收，才能保證全體業(yè)主的權(quán)益不受侵犯?？⒐を?yàn)收是工程項(xiàng)目由建設(shè)投入使用的標(biāo)志，也是對工程項(xiàng)目的設(shè)計(jì)質(zhì)量和施工質(zhì)量的檢驗(yàn)。2．10 工作經(jīng)驗(yàn)：具有2年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)，5年以上木工、油漆工或瓦工工作經(jīng)歷。2．6 嚴(yán)格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度。2．2 按照主管的安排，依據(jù)維修檢修制度的規(guī)定，對裝飾裝修范圍內(nèi)的工作進(jìn)行維修檢修，并達(dá)到質(zhì)量要求。4．11 自然條件：身體健康，年齡30歲以上。4．7 做好技術(shù)檔案的建立、管理和設(shè)備維修、檢查、保養(yǎng)記錄工作，善于總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，逐步用新技術(shù)、新工藝進(jìn)行改造，使設(shè)備系統(tǒng)更加完善。4．3 設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障，要及時(shí)組織人力進(jìn)行搶修，以最短的時(shí)間恢復(fù)其使用功能。8．13 特殊要求：燃?xì)夤?yīng)持有有關(guān)部門頒發(fā)的上崗操作證。8．10 自然條件：身體健康，年齡在25歲以上。8．7 發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報(bào)告，交工程師審閱。8．3 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，協(xié)助主管做好設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)計(jì)劃并組織實(shí)施，使各種機(jī)械設(shè)備始終處于良好的運(yùn)行狀況。7．15 特殊要求：持有有關(guān)部門頒發(fā)的上崗證。7．12 自然條件：身體健康，年齡在20歲以上。7．8 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)工程師，并盡快回到值班地點(diǎn)。7．4 及時(shí)向主管提出所需零配件的清單，協(xié)助主管辦理申購手續(xù)。6．13 持有北京市勞動局頒發(fā)的管道、焊接技術(shù)中級以上等級證書及體檢合格證。具有團(tuán)結(jié)協(xié)作的工作精神。6．6 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)工程師，并盡快回到值班地點(diǎn)。6．2 按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容，對給排水設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。5．10 文化程度：具有中等技術(shù)專業(yè)或同等學(xué)歷。5．7 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。5．3 協(xié)助工程師做好所需零配件的整理和申購工作，保證常用材料零配件的必要備用量。4．8 嚴(yán)格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確?？照{(diào)、制冷系統(tǒng)的正常運(yùn)行。4．4 維修保養(yǎng)操作必須嚴(yán)格執(zhí)行工藝規(guī)范，各接口嚴(yán)密，安裝牢固。4 空調(diào)維修技工4。具有特殊技能可放寬至45歲以下。3．9 嚴(yán)格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確?？照{(diào)系統(tǒng)的正常運(yùn)行。發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報(bào)告，交工程師審閱。3．2 按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的要求，按時(shí)、按質(zhì)、按量對冷凍機(jī)組和其它制冷設(shè)備、空調(diào)設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。2．12 文化程度：具有中等技術(shù)專業(yè)或同等學(xué)歷。2．9 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。嚴(yán)格執(zhí)行巡視檢查制度，檢查各班次巡視記錄內(nèi)容，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)采取措施，防止小隱患釀成大故障。2．2 保證冷凍機(jī)組和其它冷凍設(shè)備的正常運(yùn)行。1．14 外語水平：中級英文水平，能看懂設(shè)備型號及操作說明。1．10 協(xié)助總工程師進(jìn)行工作：一. 計(jì)算年度開支預(yù)算二. 重大設(shè)備維修保養(yǎng)外判的標(biāo)書制定及報(bào)價(jià)單的審核三. 監(jiān)管承判商在物業(yè)內(nèi)進(jìn)行之工程，以確保其安裝水平合乎工程部標(biāo)準(zhǔn)四. 工程結(jié)束后的驗(yàn)收素質(zhì)要求：1．11 基本素質(zhì)：辦事認(rèn)真，踏實(shí)肯干。1．6 做好技術(shù)檔案的建立、管理和設(shè)備維修、檢查、保養(yǎng)的記錄，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，逐步用新技術(shù)、新工藝進(jìn)行改造，使設(shè)備系統(tǒng)更加完善。1．2 提出設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)計(jì)劃和備品備件購買計(jì)劃，每月定期上報(bào)工程部總工程師審定，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。五、空水專業(yè)的崗位職責(zé)負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)、冷凍系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)的日常運(yùn)行和維修保養(yǎng)。具有團(tuán)結(jié)協(xié)作精神。7．7 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)工程師，并盡快回到值班地點(diǎn)。7．3 嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制和安全責(zé)任制，確保人身和設(shè)備安全。6．9 工作經(jīng)驗(yàn)：具有3年以上物業(yè)設(shè)備值班工作經(jīng)驗(yàn)。6．4 嚴(yán)格執(zhí)行崗位責(zé)任制及安全責(zé)任制，確保人身和設(shè)備安全。5．12 工作經(jīng)驗(yàn)：5年以上大廈弱電系統(tǒng)維修經(jīng)驗(yàn)，3年以上物業(yè)弱電管理工作經(jīng)驗(yàn)。5．8 管理使用好本班的工具及儀表，使之經(jīng)常處于良好及準(zhǔn)確狀態(tài)。5．4 每天檢查自控系統(tǒng)、布線系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)的巡檢記錄，并對所有個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)問題立即處理。4．14 特殊要求：持有北京市勞動局、供電局領(lǐng)發(fā)的高/低壓配電上崗證、操作證。具有團(tuán)結(jié)協(xié)作精神。4．7 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)工程師，并盡快回到值班地點(diǎn)。4．3 按照工程師/主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容要求，對強(qiáng)電設(shè)備、照明系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng)，并達(dá)到質(zhì)量要求。3．14 工作經(jīng)驗(yàn)：具有2年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)，3年以上變電設(shè)備系統(tǒng)運(yùn)行操作、維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。3．10 嚴(yán)格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保配電系統(tǒng)的正常運(yùn)行。根據(jù)上級安排，定期進(jìn)行設(shè)備內(nèi)部清潔。3．3 按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容和要求對變電設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。2．12 工作經(jīng)驗(yàn)：具有5年以上物業(yè)維修管理工作經(jīng)驗(yàn)，4年以上變電設(shè)備系統(tǒng)管理運(yùn)行的工作經(jīng)歷。素質(zhì)要求：2．9 基本素質(zhì)：辦事認(rèn)真，踏實(shí)肯干。2．5 及時(shí)向工程師提出所需零配件的材料清單，保證常用材料零配件的必要庫存量。處理一般運(yùn)行、維修故障及小型改造工作。1．17 工作經(jīng)驗(yàn)：具有5年以上物業(yè)維修管理工作經(jīng)驗(yàn)，8年以上變電設(shè)備系統(tǒng)管理運(yùn)行的工作經(jīng)驗(yàn)。1．12 提交每周/每月電氣系統(tǒng)運(yùn)行報(bào)告，編寫停電的特別通告。1．8 做好技術(shù)檔案的建立、管理和設(shè)備維修、檢查、保養(yǎng)的記錄，善于總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，逐步用新技術(shù)、新工藝進(jìn)行改造，使設(shè)備系統(tǒng)更加完善。1．4 熟悉掌握所有設(shè)備的性能，當(dāng)設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障，要及時(shí)組織人力進(jìn)行搶修，以最短的時(shí)間恢復(fù)其使用功能。四、 電氣專業(yè)組崗位職責(zé)全面負(fù)責(zé)大廈變配電站的運(yùn)行和管理、電力系統(tǒng)、電梯系統(tǒng)的運(yùn)行，負(fù)責(zé)維修和保養(yǎng)，負(fù)責(zé)照明設(shè)備的維修和保養(yǎng)。9． 自然條件：身體健康，30歲以上。6． 掌握每天維修工作進(jìn)程，保證物業(yè)各部門的維修需要。2． 完成上一個(gè)班次尚未完成的事宜。14． 工作經(jīng)驗(yàn)：在物業(yè)管理或物業(yè)設(shè)備維修工作2年以上，具有工程技術(shù)方面的一般知識，了解工程部在物業(yè)管理中的地位和作用，能夠處理辦公室日常業(yè)務(wù)及設(shè)備檔案的分類和管理。10． 負(fù)責(zé)技術(shù)檔案的整理存檔。6． 負(fù)責(zé)工作部人員的考勤(出勤、年假、加班等)、福利(工資、獎金、加班費(fèi))、勞保用品的申報(bào)、領(lǐng)取和發(fā)放。2． 幫助總工程師翻譯、整理、打印各類報(bào)告、文件資料及技術(shù)資料等。18． 外語水平：中級以上英文水平，能閱讀普通工程技術(shù)資料。素質(zhì)要求：15． 基本素質(zhì)：具備相當(dāng)豐富的工程管理專業(yè)知識，責(zé)任心強(qiáng)，善于溝通，并能協(xié)調(diào)各部門的相互關(guān)系，具有相當(dāng)?shù)慕M織管理能力。12． 負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)同物業(yè)公司其他部門關(guān)系及對外關(guān)系，諸如供電局、電話局、自來水公司、市政局、環(huán)衛(wèi)局、勞動局及消防局等單位。8． 負(fù)責(zé)制定部門制度、操作規(guī)程和要求，并督導(dǎo)技工執(zhí)行。4． 安排日常的維修保養(yǎng)工作，并監(jiān)督檢查其實(shí)施結(jié)果。. 工程部組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置方式工程部組織機(jī)構(gòu)按專業(yè)系統(tǒng)設(shè)置，工程部在總工程師統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，下設(shè)若干個(gè)專業(yè)作業(yè)級，如下圖所示。. 各種不同層次專業(yè)人員的配置、組成及其比例關(guān)系，應(yīng)與工程部的任務(wù)需要相適應(yīng)。. 信息反饋和調(diào)控的原則。. 設(shè)備管理、技術(shù)和經(jīng)濟(jì)三位一體的原則。建立設(shè)備管理機(jī)構(gòu)必須遵循的一般原則是：. 在物業(yè)總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的總工程師負(fù)責(zé)制原則。 負(fù)責(zé)土建結(jié)構(gòu)方面例如滲漏水及墻體的修補(bǔ)及整改等。 積極配合其它班組工作，努力完成領(lǐng)導(dǎo)交給的各種任務(wù)。 積極處理日常遇到的技術(shù)難題，對于無法處理或重要問題應(yīng)及時(shí)報(bào)告總工程師，同時(shí)提出個(gè)人建議或解決措施。各設(shè)備的巡視記錄依照有關(guān)表格。 做好空調(diào)設(shè)備機(jī)房的清潔工作，做到無污跡，無灰塵，無垃圾。 做好空調(diào)系統(tǒng)日常維修保養(yǎng)工作，確保設(shè)備處于優(yōu)良技術(shù)狀態(tài)。 每周、每月總結(jié)運(yùn)行、故障、記錄。 監(jiān)視設(shè)施狀況，探測報(bào)警，如發(fā)現(xiàn)不正常立即做出適當(dāng)?shù)姆磻?yīng)并作報(bào)告及提出建設(shè)性意見。 配合物業(yè)管理部，負(fù)責(zé)向業(yè)主、租戶提供有償服務(wù)。 負(fù)責(zé)監(jiān)督電梯維修公司的維修保養(yǎng)和故障檢修工作。 負(fù)責(zé)燃油的儲存和發(fā)放。 負(fù)責(zé)水泵房等電器設(shè)備的維修保養(yǎng)及故障檢修?？赏馀芯S修保養(yǎng)的設(shè)備有：a. 制冷機(jī)組b. 電/扶梯c. 空調(diào)自控機(jī)組d. 電話交換主機(jī)e. 消防報(bào)警系統(tǒng)f. 保安技防系統(tǒng)g. 水處理系統(tǒng)h. 電腦系統(tǒng) 工程各班組職責(zé)范圍 強(qiáng)電專業(yè)職責(zé)范圍 負(fù)責(zé)整個(gè)電氣系統(tǒng)的運(yùn)行和資料管理。 解答物業(yè)管理部一切有關(guān)工程之問題及查詢，處理物業(yè)內(nèi)住客之投訴，盡力為他們解決工程有關(guān)問題。對備品、備件的儲存作出監(jiān)控記錄，以確保在搶修時(shí)有足夠材料應(yīng)用，達(dá)到成本控制的目的。 以“經(jīng)濟(jì)、舒適、安全、高效”為指導(dǎo)方針，負(fù)責(zé)保障經(jīng)營所必需的水、電、蒸汽、冷氣和熱能供應(yīng)，做好能源分配和費(fèi)用核算的基礎(chǔ)工作，使每位員工樹立環(huán)保與節(jié)能意識，盡量減少能源的使用，積極推廣節(jié)能措施，做好能源使用的記錄及分析，以提高環(huán)保和成本控制的效益。 緊急事件總是會遇到的，應(yīng)急搶修是對工程部技術(shù)水平、組織水平和員工素質(zhì)的重要考驗(yàn)。 制定物業(yè)設(shè)備管理維修的各項(xiàng)規(guī)章制度技術(shù)規(guī)程和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行定額管理和經(jīng)濟(jì)核算，完成總經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 負(fù)責(zé)物業(yè)設(shè)備的規(guī)劃和實(shí)施，運(yùn)行和使用、維護(hù)和修理、改造和更新直到報(bào)廢全過程的技術(shù)和經(jīng)濟(jì)管理。 定期編寫月、周報(bào)告、運(yùn)行報(bào)表等工作，積累有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，為管理決策提供依據(jù)。 根據(jù)物業(yè)設(shè)備基本折舊和大修理基金的提取情況，協(xié)同財(cái)務(wù)部門合理計(jì)劃和安排使用設(shè)備購置費(fèi)用、更新改造費(fèi)用、大修理費(fèi)用和備件流動資金等。 有計(jì)劃、有組織地開展設(shè)備的更新和改造，提高物業(yè)設(shè)備的先進(jìn)性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持設(shè)備的現(xiàn)代化水平。 推動全員參加設(shè)備管理活動，督促日常維護(hù)和保養(yǎng)，組織部門間的設(shè)備管理評比競賽活動和定期的設(shè)備普查工作，促進(jìn)全體員工關(guān)心和參與設(shè)備管理。 負(fù)責(zé)組織物業(yè)各種設(shè)備的備件確定、訂貨和供應(yīng)。 檢察和指引所有承判商在物業(yè)內(nèi)進(jìn)行的工程，以確保其依照物業(yè)管理公司所定的規(guī)章和安全標(biāo)準(zhǔn)施工。一方面可確保物業(yè)的重要資產(chǎn)得到妥善保養(yǎng)，使設(shè)備能暢順運(yùn)行，另一方面，可令設(shè)備的壽命得以延長。 負(fù)責(zé)空調(diào)、冷凍設(shè)備動力電源供給。 對供電系統(tǒng)不完善的地方，提出整改方案及施工計(jì)劃。 負(fù)責(zé)物業(yè)內(nèi)電/扶梯的運(yùn)行管理。 詳列設(shè)備故障的種種現(xiàn)象，匯報(bào)給有關(guān)的專業(yè)維修承造商，使他們于最短時(shí)間內(nèi)，作出適當(dāng)檢修，使設(shè)備重新投入運(yùn)行。 嚴(yán)格執(zhí)行工程部規(guī)定的機(jī)電系統(tǒng)的運(yùn)行方案。 定期對各類設(shè)備和工具做定期清潔、檢修、測試。 制定月、年度維修保養(yǎng)計(jì)劃，做好日常運(yùn)行維修記錄及月、年度總結(jié)上報(bào)。 做好空調(diào)系統(tǒng)圖紙，資料、維修工具的保管，檢測儀表的校正。 熟悉掌握給排水系統(tǒng)設(shè)備運(yùn)行狀況，定時(shí)巡視主要部位及主要設(shè)備工作情況，如有發(fā)現(xiàn)設(shè)備發(fā)生異?；蚬收希瑧?yīng)立即作出正確的判斷，采取有效的措施，避免造成損失。 做好本班組設(shè)備運(yùn)行報(bào)表，對請修單進(jìn)行登記、編號，同時(shí)記錄請修完成后的情況，掌握維修的進(jìn)展情況，保證各部門的維修需要。 認(rèn)真貫徹執(zhí)行總工程師下達(dá)的維修、保養(yǎng)計(jì)劃，并認(rèn)真討論實(shí)施，確保安全生產(chǎn)。 負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)的天花、玻璃窗、櫥窗、門鎖等的各種修理及整