【正文】 程合同，開、竣工報(bào)告 4]工程預(yù)決算書 5]圖紙會(huì)審記錄 6]工程設(shè)計(jì)變更通知 7]隱蔽工程驗(yàn)收簽證人 8]沉降觀察記錄 9]竣工驗(yàn)收證明書 10]鋼材水泥等主要材料質(zhì)保書 11]新材料、構(gòu)配件的鑒定合格書 12]物業(yè)內(nèi)所有設(shè)備安裝、調(diào)試、檢驗(yàn)合格證書 13]砂漿、混凝土試塊試壓報(bào)告 14]管道試壓報(bào)告 審核所提交的資料，若有資料不全，書面提出請(qǐng)籌建處盡快補(bǔ)齊 雙方對(duì)所有設(shè)備、設(shè)施進(jìn)行分段檢查管理處與籌建處制定驗(yàn)收計(jì)劃 檢驗(yàn)不合格，按質(zhì)量問(wèn)題處理、返修 跟蹤建設(shè)單位執(zhí)修缺陷遺漏工程項(xiàng)目合格 簽署驗(yàn)收合格文件（所有收樓文件一式三份由承包商、業(yè)主、及管理處各保存一份）總經(jīng)理簽發(fā)接管文件4 物業(yè)接管驗(yàn)收的標(biāo)準(zhǔn)在接管驗(yàn)收過(guò)程中，對(duì)工程質(zhì)量，要以北京市設(shè)計(jì)、施工、驗(yàn)收標(biāo)準(zhǔn)中的相應(yīng)條文為準(zhǔn)。3．4．2 參與驗(yàn)收人員須明確自己的身份。另一方面，根據(jù)接管中的有關(guān)物業(yè)的文件資料，可以摸清物業(yè)的性能與特點(diǎn)，預(yù)防管理事務(wù)中可能出現(xiàn)的問(wèn)題，計(jì)劃安排好各管理事項(xiàng)，建立物業(yè)管理系統(tǒng)，發(fā)揮專業(yè)化、社會(huì)化、現(xiàn)代化的管理優(yōu)勢(shì)。一方面考慮質(zhì)量問(wèn)題對(duì)自己日后管理的影響，另一方面還應(yīng)站在業(yè)主的立場(chǎng)上，充分維護(hù)業(yè)主的權(quán)益。另外，在房屋產(chǎn)權(quán)分散的情況下，也只有由物業(yè)管理公司代為接管驗(yàn)收，才能保證全體業(yè)主的權(quán)益不受侵犯。2．10 工作經(jīng)驗(yàn)：具有2年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)，5年以上木工、油漆工或瓦工工作經(jīng)歷。2．2 按照主管的安排，依據(jù)維修檢修制度的規(guī)定，對(duì)裝飾裝修范圍內(nèi)的工作進(jìn)行維修檢修，并達(dá)到質(zhì)量要求。4．7 做好技術(shù)檔案的建立、管理和設(shè)備維修、檢查、保養(yǎng)記錄工作，善于總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，逐步用新技術(shù)、新工藝進(jìn)行改造，使設(shè)備系統(tǒng)更加完善。8．13 特殊要求：燃?xì)夤?yīng)持有有關(guān)部門頒發(fā)的上崗操作證。8．7 發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報(bào)告，交工程師審閱。7．15 特殊要求：持有有關(guān)部門頒發(fā)的上崗證。7．8 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)工程師，并盡快回到值班地點(diǎn)。6．13 持有北京市勞動(dòng)局頒發(fā)的管道、焊接技術(shù)中級(jí)以上等級(jí)證書及體檢合格證。6．6 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)工程師，并盡快回到值班地點(diǎn)。5．10 文化程度：具有中等技術(shù)專業(yè)或同等學(xué)歷。5．3 協(xié)助工程師做好所需零配件的整理和申購(gòu)工作，保證常用材料零配件的必要備用量。4．4 維修保養(yǎng)操作必須嚴(yán)格執(zhí)行工藝規(guī)范，各接口嚴(yán)密，安裝牢固。具有特殊技能可放寬至45歲以下。發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報(bào)告，交工程師審閱。2．12 文化程度：具有中等技術(shù)專業(yè)或同等學(xué)歷。嚴(yán)格執(zhí)行巡視檢查制度，檢查各班次巡視記錄內(nèi)容，發(fā)現(xiàn)異常，及時(shí)采取措施，防止小隱患釀成大故障。1．14 外語(yǔ)水平：中級(jí)英文水平，能看懂設(shè)備型號(hào)及操作說(shuō)明。1．6 做好技術(shù)檔案的建立、管理和設(shè)備維修、檢查、保養(yǎng)的記錄，總結(jié)經(jīng)驗(yàn)教訓(xùn)，逐步用新技術(shù)、新工藝進(jìn)行改造，使設(shè)備系統(tǒng)更加完善。五、空水專業(yè)的崗位職責(zé)負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)、冷凍系統(tǒng)、通風(fēng)系統(tǒng)的日常運(yùn)行和維修保養(yǎng)。7．7 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)工程師，并盡快回到值班地點(diǎn)。6．9 工作經(jīng)驗(yàn)：具有3年以上物業(yè)設(shè)備值班工作經(jīng)驗(yàn)。5．12 工作經(jīng)驗(yàn)：5年以上大廈弱電系統(tǒng)維修經(jīng)驗(yàn)，3年以上物業(yè)弱電管理工作經(jīng)驗(yàn)。5．4 每天檢查自控系統(tǒng)、布線系統(tǒng)等弱電系統(tǒng)的巡檢記錄，并對(duì)所有個(gè)系統(tǒng)進(jìn)行巡視，發(fā)現(xiàn)問(wèn)題立即處理。具有團(tuán)結(jié)協(xié)作精神。4．3 按照工程師/主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容要求，對(duì)強(qiáng)電設(shè)備、照明系統(tǒng)進(jìn)行維修保養(yǎng)，并達(dá)到質(zhì)量要求。3．10 嚴(yán)格執(zhí)行職工守則和物業(yè)公司其它規(guī)章制度，確保配電系統(tǒng)的正常運(yùn)行。3．3 按照主管的安排，依據(jù)維修保養(yǎng)制度的內(nèi)容和要求對(duì)變電設(shè)備進(jìn)行維修保養(yǎng)。素質(zhì)要求：2．9 基本素質(zhì)：辦事認(rèn)真，踏實(shí)肯干。處理一般運(yùn)行、維修故障及小型改造工作。1．12 提交每周/每月電氣系統(tǒng)運(yùn)行報(bào)告，編寫停電的特別通告。1．4 熟悉掌握所有設(shè)備的性能，當(dāng)設(shè)備系統(tǒng)出現(xiàn)故障，要及時(shí)組織人力進(jìn)行搶修，以最短的時(shí)間恢復(fù)其使用功能。9． 自然條件：身體健康，30歲以上。2． 完成上一個(gè)班次尚未完成的事宜。10． 負(fù)責(zé)技術(shù)檔案的整理存檔。2． 幫助總工程師翻譯、整理、打印各類報(bào)告、文件資料及技術(shù)資料等。素質(zhì)要求：15． 基本素質(zhì)：具備相當(dāng)豐富的工程管理專業(yè)知識(shí)，責(zé)任心強(qiáng)，善于溝通，并能協(xié)調(diào)各部門的相互關(guān)系，具有相當(dāng)?shù)慕M織管理能力。8． 負(fù)責(zé)制定部門制度、操作規(guī)程和要求，并督導(dǎo)技工執(zhí)行。. 工程部組織機(jī)構(gòu)的設(shè)置方式工程部組織機(jī)構(gòu)按專業(yè)系統(tǒng)設(shè)置，工程部在總工程師統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)下，下設(shè)若干個(gè)專業(yè)作業(yè)級(jí)，如下圖所示。. 信息反饋和調(diào)控的原則。建立設(shè)備管理機(jī)構(gòu)必須遵循的一般原則是：. 在物業(yè)總經(jīng)理領(lǐng)導(dǎo)下的總工程師負(fù)責(zé)制原則。 積極配合其它班組工作，努力完成領(lǐng)導(dǎo)交給的各種任務(wù)。各設(shè)備的巡視記錄依照有關(guān)表格。 做好空調(diào)系統(tǒng)日常維修保養(yǎng)工作，確保設(shè)備處于優(yōu)良技術(shù)狀態(tài)。 監(jiān)視設(shè)施狀況，探測(cè)報(bào)警，如發(fā)現(xiàn)不正常立即做出適當(dāng)?shù)姆磻?yīng)并作報(bào)告及提出建設(shè)性意見。 負(fù)責(zé)監(jiān)督電梯維修公司的維修保養(yǎng)和故障檢修工作。 負(fù)責(zé)水泵房等電器設(shè)備的維修保養(yǎng)及故障檢修。 解答物業(yè)管理部一切有關(guān)工程之問(wèn)題及查詢，處理物業(yè)內(nèi)住客之投訴，盡力為他們解決工程有關(guān)問(wèn)題。 以“經(jīng)濟(jì)、舒適、安全、高效”為指導(dǎo)方針，負(fù)責(zé)保障經(jīng)營(yíng)所必需的水、電、蒸汽、冷氣和熱能供應(yīng)，做好能源分配和費(fèi)用核算的基礎(chǔ)工作，使每位員工樹立環(huán)保與節(jié)能意識(shí)，盡量減少能源的使用，積極推廣節(jié)能措施，做好能源使用的記錄及分析，以提高環(huán)保和成本控制的效益。 制定物業(yè)設(shè)備管理維修的各項(xiàng)規(guī)章制度技術(shù)規(guī)程和技術(shù)標(biāo)準(zhǔn)，實(shí)行定額管理和經(jīng)濟(jì)核算，完成總經(jīng)理下達(dá)的各項(xiàng)技術(shù)、經(jīng)濟(jì)指標(biāo)。 定期編寫月、周報(bào)告、運(yùn)行報(bào)表等工作，積累有關(guān)資料和數(shù)據(jù)，為管理決策提供依據(jù)。 有計(jì)劃、有組織地開展設(shè)備的更新和改造，提高物業(yè)設(shè)備的先進(jìn)性和低能耗、高效率、防污染等性能，保持設(shè)備的現(xiàn)代化水平。 負(fù)責(zé)組織物業(yè)各種設(shè)備的備件確定、訂貨和供應(yīng)。一方面可確保物業(yè)的重要資產(chǎn)得到妥善保養(yǎng)，使設(shè)備能暢順運(yùn)行，另一方面，可令設(shè)備的壽命得以延長(zhǎng)。 對(duì)供電系統(tǒng)不完善的地方，提出整改方案及施工計(jì)劃。 詳列設(shè)備故障的種種現(xiàn)象，匯報(bào)給有關(guān)的專業(yè)維修承造商，使他們于最短時(shí)間內(nèi)，作出適當(dāng)檢修，使設(shè)備重新投入運(yùn)行。 定期對(duì)各類設(shè)備和工具做定期清潔、檢修、測(cè)試。 做好空調(diào)系統(tǒng)圖紙，資料、維修工具的保管，檢測(cè)儀表的校正。 做好本班組設(shè)備運(yùn)行報(bào)表，對(duì)請(qǐng)修單進(jìn)行登記、編號(hào)，同時(shí)記錄請(qǐng)修完成后的情況，掌握維修的進(jìn)展情況，保證各部門的維修需要。 負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)的天花、玻璃窗、櫥窗、門鎖等的各種修理及整改. 負(fù)責(zé)公共范圍內(nèi)的墻壁、天花、金屬構(gòu)架的油漆翻新。部門管理人員要少而精、辦事效率高、熟悉情況、反應(yīng)靈敏，專業(yè)主管必須堅(jiān)持在第一線工作。工程部組織機(jī)構(gòu)的設(shè)計(jì)，應(yīng)體現(xiàn)統(tǒng)一領(lǐng)導(dǎo)、分級(jí)管理的原則。3． 全權(quán)調(diào)配工程部的技工和設(shè)備，界定各班組工作范圍及職責(zé)，為業(yè)戶及各部門提供良好的服務(wù)場(chǎng)所和條件。11． 根據(jù)實(shí)際要求與運(yùn)行情況比較，結(jié)合科技發(fā)展?fàn)顩r，征詢專業(yè)意見，不斷改進(jìn)原設(shè)計(jì)，大力支持下屬進(jìn)行技術(shù)改造，使設(shè)備性能日臻完善。具有高級(jí)工程師技術(shù)職稱。5． 負(fù)責(zé)工作部?jī)?nèi)部的文件、資料、通知的傳閱和回收。13． 外語(yǔ)水平：英語(yǔ)初級(jí)以上水平，具備筆譯、口譯和文件起草能力。5． 做好值班記錄，審閱各班組設(shè)備運(yùn)行報(bào)表，完成維修單的登記、編號(hào)、分配和完成報(bào)的記錄工作。12． 工作經(jīng)驗(yàn)：5年以上酒店或物業(yè)設(shè)備維修管理經(jīng)驗(yàn)，在高檔大型物業(yè)或酒店中擔(dān)任值班調(diào)度3年以上，對(duì)工程部各個(gè)環(huán)節(jié)全面了解，有效強(qiáng)的動(dòng)手能力。1．7 培訓(xùn)下屬，督導(dǎo)檢查下屬工作。1．16 文化程度：具有大專以上或同等學(xué)歷。2．4 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，協(xié)助工程師做好對(duì)變電設(shè)備系統(tǒng)及強(qiáng)電、弱電、電梯設(shè)備、消防系統(tǒng)的維修保養(yǎng)計(jì)劃及其實(shí)施，使變電室設(shè)備始終處于良好的運(yùn)行狀況。2．11 文化程度：具有中等技術(shù)專業(yè)或同等學(xué)歷。3．6 每班必須對(duì)配電室進(jìn)行清潔，使地面、窗臺(tái)、設(shè)備表面不留積塵。3．13 文化程度：具有技校以上學(xué)歷。4．6 發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報(bào)告，交工程師審閱。4．13 工作經(jīng)驗(yàn)：具有2年以上物業(yè)設(shè)備維修工作經(jīng)驗(yàn)，2年以上強(qiáng)電系統(tǒng)維修保養(yǎng)的工作經(jīng)歷。5．7 培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別棘手事件立即匯報(bào)。6．3 發(fā)生事故時(shí)，值班人員應(yīng)保持冷靜，按照操作規(guī)程及時(shí)排除故障，事故未排除時(shí)不交班，應(yīng)上下兩班協(xié)力排除故障，完成后編寫事故報(bào)告，交工程師審閱。在盡可能短的時(shí)間內(nèi)恢復(fù)所有功能。素質(zhì)要求：7．10 基本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，踏實(shí)肯干。檢查空調(diào)采暖系統(tǒng)和上下水系統(tǒng)的運(yùn)行狀況、控制狀態(tài)，審閱運(yùn)行記錄，發(fā)現(xiàn)誤差立即糾正。1．9 提交每周/每月空調(diào)采暖系統(tǒng)運(yùn)行報(bào)告，編寫停止空調(diào)或其它供應(yīng)的特別通告。2 空調(diào)主管直接上級(jí)： 空水工程師直接下屬： 空調(diào)技工崗位職責(zé)：2．1 負(fù)責(zé)物業(yè)制冷、供暖、空調(diào)、送風(fēng)、排風(fēng)系統(tǒng)設(shè)備的維修保養(yǎng)，確?？照{(diào)制冷系統(tǒng)正常運(yùn)行。2．8 建立并管理好技術(shù)檔案，做好維修保養(yǎng)和零配件更換記錄。3 空調(diào)運(yùn)行技工直接上級(jí)： 空調(diào)主管直接下屬： 無(wú)崗位職責(zé)：3．1 嚴(yán)格遵守操作程序，保證冷凍機(jī)組及其它制冷設(shè)備、空調(diào)設(shè)備的正常運(yùn)行。3．8 嚴(yán)格執(zhí)行工程部的值班制度、交接班制度，確保在崗時(shí)不出任何問(wèn)題。3．14 持有北京市勞動(dòng)局頒發(fā)的制冷維修、焊接技術(shù)中級(jí)以上等級(jí)證書及體檢合格證。4．7 按要求開閉設(shè)備，不私自調(diào)整設(shè)備，改變管、線路走向。5．6 培訓(xùn)下屬并督促檢查下屬的工作，監(jiān)管屬下之工作操守和工作環(huán)境，遇有特別棘手事件立即匯報(bào)。6 給排水技工直接上級(jí)： 給排水主管直接下屬： 無(wú)崗位職責(zé)：6．1 嚴(yán)格遵守操作程序，保證給排水系統(tǒng)、燃?xì)庀到y(tǒng)的正常運(yùn)行。素質(zhì)要求：6．9 基本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，踏實(shí)肯干。7．3 按要求對(duì)各中水質(zhì)根據(jù)水質(zhì)情況適當(dāng)調(diào)整設(shè)備的運(yùn)行參數(shù)，并準(zhǔn)確記錄水質(zhì)及調(diào)整方法。素質(zhì)要求：7．11 基本素質(zhì)：工作認(rèn)真負(fù)責(zé)，具有團(tuán)結(jié)協(xié)作精神。服從主管的工作安排，保質(zhì)保量的完成工作任務(wù)。具有上下溝通，團(tuán)結(jié)協(xié)作的精神和良好的人際關(guān)系。4．2 按照維修保養(yǎng)制度的規(guī)定，提出對(duì)所屬設(shè)備系統(tǒng)維修保養(yǎng)的計(jì)劃，每月定期上報(bào)工程部審定，并負(fù)責(zé)組織實(shí)施。具有上下溝通能力，為人正直，人際關(guān)系融洽。2．5 接到維修通知單應(yīng)盡快到位檢修恢復(fù)正常，維修完畢后做好記錄上報(bào)工程師，并盡快回到值班地點(diǎn)。在辦理交付手續(xù)時(shí)需經(jīng)建設(shè)單位或?qū)ｉT組織的驗(yàn)收委員會(huì)對(duì)竣工項(xiàng)目進(jìn)行查驗(yàn)，在認(rèn)為工程合格后辦理工程接收手續(xù)，把產(chǎn)品移交給建設(shè)單位，這一交接過(guò)程稱為竣工驗(yàn)收。 接管驗(yàn)收的作用接管驗(yàn)收是物業(yè)管理過(guò)程中重要的一個(gè)環(huán)節(jié)。2．2 確保物業(yè)具備正常的使用功能，充分維護(hù)自身和業(yè)主的利益。2 物業(yè)接管驗(yàn)收的條件新建房屋的接管驗(yàn)收，是在竣工驗(yàn)收合格的基礎(chǔ)上，以主體結(jié)構(gòu)安全和滿足使用功能為主要內(nèi)容的再檢驗(yàn)。3．4．3 參與驗(yàn)收人員不可接受施工方的禮物、接待。這些標(biāo)準(zhǔn)應(yīng)包括但不限于下列項(xiàng)目：4．1 主體結(jié)構(gòu)：4．1．1 地基基礎(chǔ)的沉降不得超過(guò)GBJ20283（地基與基礎(chǔ)工程施工及驗(yàn)收規(guī)范）的允許變形值；不得引起上部結(jié)構(gòu)的開裂或相鄰房屋的損壞；4．1．2 地下室防水工程應(yīng)符合GBJ20883（地下防水工程施工及驗(yàn)收規(guī)范）的規(guī)定。4．4．4 符合GB5020995（建筑地面工程施工及驗(yàn)收規(guī)范）的規(guī)定。制動(dòng)器、限速器及其他安全役備應(yīng)動(dòng)作靈敏可靠。管道應(yīng)順直且排水通暢，井蓋應(yīng)擱置穩(wěn)妥并設(shè)置井圈；4．9．2 化糞池應(yīng)按排污量合理設(shè)置，池內(nèi)無(wú)垃圾雜物。在交接時(shí)，每把鑰匙和門牌都要作好清楚的標(biāo)記，以免弄錯(cuò)。接管單位在需要時(shí)用于代修。物業(yè)管理公司與全體用戶代表簽訂公共契約后，組織用戶搬遷入伙。移交表格。由物業(yè)工程部查驗(yàn)合格后，并復(fù)印留存相關(guān)文件在工程部，方可繼續(xù)辦理下一步手續(xù)。圖紙繼續(xù)在工程部審圖。 質(zhì)量記錄 《二次裝修隱檢申請(qǐng)/審核表》 EDTB03092044. 施工管理 施工單位如需使用臨電時(shí)，必須提前兩日填寫申請(qǐng)單并由物業(yè)工程電工專業(yè)負(fù)責(zé)人簽字同意。 施工單位在改正、恢復(fù)后，必須報(bào)物業(yè)公司對(duì)其進(jìn)行檢查，合格并由施工單位交付罰金后。 由業(yè)戶組織施工單位（總包）、監(jiān)理公司、物業(yè)公司對(duì)此工程進(jìn)行聯(lián)合驗(yàn)收。 質(zhì)量記錄 《裝修押金退還申請(qǐng)表》 EDTB03092097. 工程結(jié)束 物業(yè)公司采取以上程序處理客戶的二次裝修申請(qǐng)，其它具體要求請(qǐng)參見《二次裝修手冊(cè)》。 檢查儀表及公用工具是否有缺、損，是否清潔，并按原位整齊擺放，如有問(wèn)題應(yīng)要求上一班值班人員進(jìn)行整理，如有丟失，應(yīng)記入交接班記錄備注欄，并由上一班人員簽字。 值班人員必須有高度的責(zé)任心，須堅(jiān)守崗位，不得擅自離崗、串崗。如有較大故障，值班人員無(wú)力處理時(shí)，應(yīng)立即報(bào)告上級(jí)主管或工程師。按要求可以處理而未處理的不