【正文】 聯系和在現場監(jiān)護，防止出現水浸事故，待自動控制系統(tǒng)修復正常使用后恢復自動控制狀態(tài)。 污水泵故障時應馬上采取措施，降低集水井水位。 主管管理員每年 12月份負責制訂和監(jiān)督實施下年度的系統(tǒng)保養(yǎng)計劃。 進行維修保養(yǎng)時，必須先切斷電源，并掛上 “ 有人工作，嚴禁合閘 ” 的告示牌。 ? 每班檢查水池的水位是否正常，水池蓋必須鎖好，無關人員不得借用鑰匙。 停水前應將地下水池注滿。 做好地下水池、屋面水箱、冷卻水塔水池、膨脹水箱的防漏措施。 房地產 E 網 房地產與物業(yè)管理實用資料庫 二、大樓節(jié)水、用水措施 嚴格按照節(jié)水辦所批復的用水量用水，不超標用水。 有以下現象的均屬偷水行為， 物業(yè)公司 將按下列規(guī)定處理： (1)私自裝表接水或繞表接水者，除當場停用，按最大流量和使用時間加倍追計水費外，還要賠償大樓損失。 (四 )通知用戶 供電系統(tǒng)緊急故障發(fā)生后，主管管理員預計修復時間，并按轉、停電通知用戶規(guī)程，通知受影響的用戶。 退出市電聯系開關，合上發(fā)電機聯系開關，向應急 負荷供電，并每隔 15分鐘檢查一次發(fā)電機運行狀況，如燃油量、水溫等。 將低壓母聯合閘，保證大樓設施用電。 檢查低壓受電柜，并合上低壓總開關。 七 、供電突發(fā)性事故的應急措施 (一 )外線故障 大樓設計要求：主供停電，備供自動投入。 根據系統(tǒng)設備的特點，重點做好除塵、潤滑、緊固接線端子等保養(yǎng)工作。 主管人員每年 12 月制訂下一年度的設備保養(yǎng)計劃。特殊情況下，須經主管人員批準。 五、供配電設備運行管理規(guī)程 每天定期巡查供配電系統(tǒng)設備，包括 (開閉所、低壓配電室，發(fā)電機房 )，并將設備運行參數記錄在供配電系統(tǒng)運行記錄表上。 （四）接線及送電 經批準后，用戶 或單位 應自己敷設好用電線路，經 電工 檢查符合用電安全要求后方可送電，并由雙方共同確認電表讀數及填寫電表啟用單。 有關轉、停電的情況應記錄在當值日志上。 收到政府部門的有關停電通知或決定需要停電、限電，應馬上報告 物業(yè)公司 經理，并至少提前24小時書面通知受影響的 單位 。事后， 服務中心 應向供電局索取解釋函，并轉呈 物業(yè)公司 經理。 因大樓施工需要停電，須至少提前 24小時將停電計劃書面上報 物業(yè)公司 經理。 物業(yè)公司 每月一次檢查內部設備，發(fā)現異常立刻維修。 維修人員負責制定本機房清潔衛(wèi)生時間表，并對機房衛(wèi)生負責。 房地產 E 網 房地產與物業(yè)管理實用資料庫 各班員工必須按時清潔機房地面，做到無明顯污漬，無雜物、無粉塵。 遇火災時，要及時上報消防中心，并采取相應的滅火措施。 機房內的樓梯、走道、出人口要保持暢通無阻，嚴禁堆放物件。 需要動火作業(yè)時，由相關專業(yè)的管理員填寫機房動火作業(yè)申請表， 物業(yè)公司 經理簽名同意后方能施工。 1各機房工作員工必須按要求如實認真填寫各種表格，主要設備的參數記錄必須齊全，工作記錄應清晰明了。 保持機房的安靜、嚴肅、整潔，嚴禁在機房內聚會、聊天、嬉戲、喧嘩等，不得有影響工作、分散注意力的行為。 各系統(tǒng)按有利工作和安全原則在相應的設備管道閥門和電器開關上掛貼表明用途和狀態(tài)的告示牌。 四、機房管理規(guī)定 物業(yè)公司 轄下的設備機房有：開閉所變配電房、電梯機房、冷水機房、水泵房、空調機房等；它們都是生產重地，為規(guī)范各機房的管理，特制定本規(guī)定。 各班組每次完成常規(guī)保養(yǎng)后，責任人和班組長填寫保養(yǎng)記錄并存檔。 發(fā)現設備儀表和電流表、電壓表、壓力表、電度表、水表等有缺陷，發(fā)現設備運行狀態(tài)指示燈有損壞，發(fā)現安全保護元件有變化，均應即時通知維修人員調 整或更換，保證設備的監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運行。 巡視值班人員必須按本系統(tǒng)規(guī)定的時間和項目巡視檢查管轄下的設備。承包商用料的任何變更須事先經該工程主管人員簽認，否則作違反合同處理。 其相關專業(yè)的管理員應協(xié)調、監(jiān)督承包商的工作。 借閱檔案須經相應系統(tǒng)的管理員以上 人員批準，資料員登記并指定歸還日期，由資料員按期追還，需續(xù)借的要重新登記。 各類檔案應按系統(tǒng)分類：強、弱電；給排水；暖通、空調；消防報警；房屋結構；資料員存放于檔案盒內并貼上標簽。 設備檢查必須認真、仔細，記錄須填寫認真、字跡清晰。 設備維修保養(yǎng)記錄由維修人員填好后交班長，相關專業(yè)的管理員審查后簽名，每月月底將記錄表格匯總交 檢修隊隊 長存檔。 當值員精神狀態(tài)不良，包括疲倦、醉酒、傷病等時。 交接班情況記錄在當值日志上，雙方簽名確認。 交接班雙方會齊共同巡檢設備一次，接班檢查，交班隨從巡查。 三、供電值班員交接班規(guī)程 (一 )接班員須知 上一班設備運行情況； 正在檢修的設備情況； 儀表指示是否正確； 設備故障處理的經過和結果。 交接班人數不齊或不在場時。 不正常：由交班人員處理，接班人員配合；一時難以完成的，轉由接班人員進行。 交班員工宣讀本班工作情況及設備運行情況，設備故障的處理結果和經過。 值班員工必須做好事故現場的保護工作，收集有關數據和原始記錄，等候上級到場處理。 值班員工必須嚴格執(zhí)行巡檢制度；做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，及時發(fā)現隱患，迅速排除故障，保證設備安全運行。 10．工作標準 11．規(guī)章制度 內部管理規(guī)定 房地產 E 網 房地產與物業(yè)管理實用資料庫 一、值班管理規(guī)定 值班員工必須嚴格堅守崗位，不得私自離崗、串崗。 4． 根據季節(jié)變化、天氣情況對綠化范圍內的花草樹木及設施要及時進行 培土、 修剪，滅蟲，澆水及日常衛(wèi)生清潔等養(yǎng)護管理工作。 2．屋面補漏、修補屋面、修補泛水、屋脊等 3．鋼、木門窗整修、拆換五金、配玻璃、換紗窗、油漆等 4．修補樓面地面面層、抽換個別棱木等 5．修補內外墻、抹灰、窗臺、腰線等 6．拆砌挖補局部墻體、個別拱圈、拆換個別過梁等 7．抽換個別檁條、接換個別木梁、屋架、木柱、修補木樓等 8． 制訂房屋的定期保養(yǎng)規(guī)定及改造方案。 2． 做好各物業(yè)樓內管線、盥洗間、廁所的上下水日常維修，保證其處于良好運行狀態(tài)。 4． 負責各電梯照明及內選外呼指示的巡查和檢修。 16． 維修人員違反制度，拖延時間，修理質量低劣造成影響營業(yè)或損壞設備，追究當事者責任。 12． 在非供冷期內設備責任人每周一次巡查責任設備；每月一次清潔責任設備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。 10． 負責空調系統(tǒng)（包括風機）的日常運行和維護保養(yǎng)。嚴守操作規(guī)程，對安排的工作負責，不得擅離職守。 3． 認真學習專業(yè)知識，熟悉設備結構、性能及系統(tǒng)情況，以求判斷故障準確，維修快捷。 16．服務熱情周到，接到報修通知單立即上門服務，保證質量，做到“小修不過天，大修在三天”。 12． 提出本系統(tǒng)的備料計劃，協(xié)助采購專業(yè)性較強的工具或零件。 8． 負責電氣設備、各配電箱（柜）表面清潔。 4． 負責管轄范圍內所有公共設備的應急維修。 （ 7）完成領導臨時交辦的其他任務。 （ 3）清擦辦公場所（辦公桌、沙發(fā)、辦公用具、門窗、扶手等）， 保持公共場所門窗玻璃干凈，扶手無積灰。 8． 保潔員與員工禮貌相待，互相尊重。 4． 安排保潔時間先于工作時間，保潔工作在上班前完成，不能影響公司正常工作。 14． 參與公司定期消防檢查工作及定期的安全會議 15． 執(zhí)行及有效完成上級指派的其他工作任務。 11． 負責對公司各種危險品的監(jiān)督管理，檢查防火、防爆工作的落實情況。 7． 負責調查一般火滅事故，并寫成書面材料上報及存檔，并以此作為日后培訓的教材。 4． 檢查落實公司各部門防火管理制度。 13．完成領導臨時交辦的其他任務。 9． 負責本部門水、電等各專業(yè)技工的工作技能的培訓及考核計劃的制定，組織實施；確保其正常運行。 6． 負責參與樓宇工程驗收交接工作及制定樓宇工程驗收實施計劃。 2． 負責公司所轄房屋建筑，公共設施，機電設備 、綠化美化、環(huán)境衛(wèi)生 等管理工作 。 4． 負責維修班組同其他部門之間的協(xié)調溝通工作。 6． 完成領導 臨時交辦的其他任務。 房地產 E 網 房地產與物業(yè)管理實用資料庫 2． 協(xié)調保潔隊組成員的分工合作，帶動大家努力工作。 8．組織初期撲救火災和人員疏散，保護火災現場，協(xié)助上級公安部門調查火災原因。 4．組織義務消防員，制定滅火預案，開展滅火演練。 副經理： 服務中心文員： 消防干事： 1． 貫徹執(zhí)行《中華人民共和國消防條例》及實施細則和其他有關部門消防法規(guī)。負責組織新接物業(yè)的機電設備運行調試工作 ； 負責對本部門發(fā)生的重大事故，組織調查分析及處理工作； 對采購物資和提供服務的供方進行評價； 負責審核本部門提交的物品申購報告，交主管領導審核的并報總經理批準； 1負責本部門水、電等各專業(yè)技工的工作技能的培訓及考核計劃的制定，并配合物管部組織實施；確保其正常運行。 ◆綠化隊 負責公司各物業(yè)內部及外圍的綠化美化工作。 電梯的管理與維修包括井道和機房、傳動部門、升降設備部分、安全裝置、控制部分等。主要負責對各物業(yè)消防設施設備進行日常的維護檢測，發(fā)現問題及時處理，不能解決的及時報有關技術部門進行處理。 機動隊：消防監(jiān)控員、保潔員、檢修員、綠化員各 2人，此隊成員負責物業(yè)公司其它隊成員的臨時性替班，及應急性維修及其它服務行為。 消防監(jiān)控隊：設消防干事 1人；每個崗設消防監(jiān)控員 1人，共 10 人。在這樣的背景下，經集團董事局研究決定：成立 XX 內部物業(yè)公司。長期以來集團內物業(yè)管理工作各分公司之間相互獨立，或有的物業(yè)自己組建自己的物業(yè)隊，或有的物業(yè)聘請外部物業(yè)公司，這在一定程度上增大了公司的成本開支，形成了資源浪費。 服務中 心： 5人（ 24 小時分 3班倒，白班 2人，夜班 1人）。 綠化隊：設隊長 1人；技術員 1人（隊長兼）；綠化員若干。 ◆消防監(jiān)控隊 消防設備的檢修管理由物業(yè)公司消防監(jiān)控隊負責。 ③ 中央空調設備管理與維修包括工作區(qū)、空氣的輸送和分配部分、空氣的處理部分、空氣處理所需的輔助設備等。 ④ 房屋的日常養(yǎng)護包括： 屋面補漏、修補屋面、修補泛水、屋脊等 鋼、木門窗整修、拆換五金、配玻璃、換紗窗、油漆等 修補樓面地面面層、抽換個別棱木等 修補內外墻、抹灰、窗臺、腰線等 拆砌挖補局部墻體、個別拱圈、拆換個別過梁等 抽換個別檁條、接換個別木梁、屋架、木柱、修補木樓等 房地產 E 網 房地產與物業(yè)管理實用資料庫 上述管理維護由物業(yè)公司檢修隊木工班負責。 負責對本部門各班組的工作進行檢查，指導； 負責經營戶及消費者裝修申請、審批工作及較大規(guī)模的裝修驗收工作； 負責參與樓宇工程驗收交接工作及制定樓宇工程驗收實施計劃。 1組織領導工程技術人員的崗位培訓。 3．在整個集團組織開展消防安全教育，制定用火、用電等防火管理制度。 7． 經常檢查防火器材的使 用、管理情況，發(fā)現已失效的器材及時更換和購置。 保潔隊隊長： 1．全面負責保潔隊的各項工作。 5． 負責安排好本班組節(jié)假日值班工作。 3． 班組成員出現問題，及時向領導反映