【正文】 大樓設(shè)計(jì)要求：主供停電，備供自動(dòng)投入。 維修保養(yǎng)結(jié)束后，應(yīng)將有關(guān)工作情況記錄在開閉所設(shè)施檢查表、變壓器設(shè)備檢查表、低壓柜設(shè)備檢查表、發(fā)電機(jī)房設(shè)備檢查表和當(dāng)值日志上。 根據(jù)系統(tǒng)設(shè)備的特點(diǎn)，重點(diǎn)做好除塵、潤(rùn)滑、緊固接線端子等保養(yǎng)工作。 督促承包商對(duì)外委高壓部分設(shè)備如期保養(yǎng)，并有詳細(xì)記錄。 主管人員每年 12 月制訂下一年度的設(shè)備保養(yǎng)計(jì)劃。 高壓工具應(yīng)每年送供電局年檢，年檢合格標(biāo)志貼在工具表面上。特殊情況下，須經(jīng)主管人員批準(zhǔn)。 用電高峰或潮濕天氣期間，應(yīng)每班兩次關(guān)燈檢查接頭是否有過流放電現(xiàn)象，發(fā)現(xiàn)異常馬上維修處理。 五、供配電設(shè)備運(yùn)行管理規(guī)程 每天定期巡查供配電系統(tǒng)設(shè)備，包括 (開閉所、低壓配電室，發(fā)電機(jī)房 )，并將設(shè)備運(yùn)行參數(shù)記錄在供配電系統(tǒng)運(yùn)行記錄表上。 （六）計(jì)費(fèi)方式 電表計(jì)費(fèi)，由用戶 或單位 自備并按指定位置接線，每月計(jì)費(fèi)一次，不足一月，按拆表時(shí)用量計(jì)費(fèi)。 （四）接線及送電 經(jīng)批準(zhǔn)后，用戶 或單位 應(yīng)自己敷設(shè)好用電線路，經(jīng) 電工 檢查符合用電安全要求后方可送電，并由雙方共同確認(rèn)電表讀數(shù)及填寫電表啟用單。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) （二）公司審批 用電申請(qǐng)須 經(jīng)物業(yè)公司 審批。 有關(guān)轉(zhuǎn)、停電的情況應(yīng)記錄在當(dāng)值日志上。 轉(zhuǎn)、停電前應(yīng)填寫操作票，交 電工 簽名。 收到政府部門的有關(guān)停電通知或決定需要停電、限電，應(yīng)馬上報(bào)告 物業(yè)公司 經(jīng)理，并至少提前24小時(shí)書面通知受影響的 單位 。 事故轉(zhuǎn)、停電后 24小時(shí)內(nèi)， 服務(wù)中心 擬定解釋函 ，經(jīng) 物業(yè)公司 經(jīng)理審批后在公告欄公告。事后， 服務(wù)中心 應(yīng)向供電局索取解釋函，并轉(zhuǎn)呈 物業(yè)公司 經(jīng)理。 轉(zhuǎn)、停電通知書最遲應(yīng)在事發(fā)前 1小時(shí)送達(dá)。 因大樓施工需要停電，須至少提前 24小時(shí)將停電計(jì)劃書面上報(bào) 物業(yè)公司 經(jīng)理。 檢查和保養(yǎng)結(jié)束后填寫設(shè)備檢修單。 物業(yè)公司 每月一次檢查內(nèi)部設(shè)備，發(fā)現(xiàn)異常立刻維修。 第二部分 強(qiáng)電系統(tǒng)管理 一、層間配電房（電氣小室）管理制度 層間配電房（電氣小室）門及房?jī)?nèi)的電柜、電箱平時(shí)應(yīng)鎖閉，房間內(nèi)各種開關(guān)應(yīng)標(biāo)志清晰。 維修人員負(fù)責(zé)制定本機(jī)房清潔衛(wèi)生時(shí)間表，并對(duì)機(jī)房衛(wèi)生負(fù)責(zé)。 機(jī)房值班員工必須按時(shí)清潔機(jī)房通風(fēng)系統(tǒng)濾塵網(wǎng)。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 各班員工必須按時(shí)清潔機(jī)房地面，做到無明顯污漬，無雜物、無粉塵。 六、機(jī)房衛(wèi)生管理規(guī)定 為做好機(jī)房?jī)?nèi)外和設(shè)備的清潔工作，保證設(shè)備的最佳運(yùn)行環(huán)境，特制定本衛(wèi)生制度。 遇火災(zāi)時(shí)，要及時(shí)上報(bào)消防中心，并采取相應(yīng)的滅火措施。 發(fā)生電氣火災(zāi)時(shí)，當(dāng)值員工施救時(shí)應(yīng)堅(jiān)持 “ 先斷電，后滅火 ” 原則；如油路發(fā)生火災(zāi)，應(yīng)立即關(guān)閉油閘并用沙袋堵截油路，防止擴(kuò)散，并用二氧化碳及其他干式滅火器撲救。 機(jī)房?jī)?nèi)的樓梯、走道、出人口要保持暢通無阻，嚴(yán)禁堆放物件。 部門管理人員在當(dāng)值期間，應(yīng)注意檢查機(jī)房?jī)?nèi)的滅火自救措施，并教導(dǎo)員工掌握各種滅火器械的性能及處理各種消防信號(hào)的正確方法。 需要?jiǎng)踊鹱鳂I(yè)時(shí)，由相關(guān)專業(yè)的管理員填寫機(jī)房動(dòng)火作業(yè)申請(qǐng)表， 物業(yè)公司 經(jīng)理簽名同意后方能施工。 維修工作中需使用易燃物品要事先清除火源，工作中要防止易燃物外泄。 1各機(jī)房工作員工必須按要求如實(shí)認(rèn)真填寫各種表格，主要設(shè)備的參數(shù)記錄必須齊全，工作記錄應(yīng)清晰明了。未經(jīng)書面批準(zhǔn)并落實(shí)安全措施，不得在機(jī)房?jī)?nèi)進(jìn)行動(dòng)火類作業(yè)。 保持機(jī)房的安靜、嚴(yán)肅、整潔，嚴(yán)禁在機(jī)房?jī)?nèi)聚會(huì)、聊天、嬉戲、喧嘩等，不得有影響工作、分散注意力的行為。 未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn)，外來人員 (包括參觀學(xué)習(xí)和施工等 )禁止進(jìn)入機(jī)房；經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房的外來人員必須遵守機(jī)房有關(guān)規(guī)定，服從機(jī)房工作人員的安排指導(dǎo)。 各系統(tǒng)按有利工作和安全原則在相應(yīng)的設(shè)備管道閥門和電器開關(guān)上掛貼表明用途和狀態(tài)的告示牌。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 凡易燃易 爆的設(shè)備場(chǎng)站，高電壓、高溫等設(shè)備場(chǎng)所，在外圍的入口或通道等顯眼位置掛貼規(guī)范的警示牌。 四、機(jī)房管理規(guī)定 物業(yè)公司 轄下的設(shè)備機(jī)房有：開閉所變配電房、電梯機(jī)房、冷水機(jī)房、水泵房、空調(diào)機(jī)房等；它們都是生產(chǎn)重地，為規(guī)范各機(jī)房的管理，特制定本規(guī)定。 如檢修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)有可能導(dǎo)致嚴(yán)重故障的缺陷事項(xiàng)，必須立即填入維修保養(yǎng)記錄表，上報(bào)設(shè)施設(shè)備組組長(zhǎng)整改。 各班組每次完成常規(guī)保養(yǎng)后，責(zé)任人和班組長(zhǎng)填寫保養(yǎng)記錄并存檔。 相關(guān)專業(yè)的管理員每周一次對(duì)巡查情況和結(jié)果進(jìn)行抽查，發(fā)現(xiàn)問題追查原因，如屬人為應(yīng)追究當(dāng)事人責(zé)任。 發(fā)現(xiàn)設(shè)備儀表和電流表、電壓表、壓力表、電度表、水表等有缺陷，發(fā)現(xiàn)設(shè)備運(yùn)行狀態(tài)指示燈有損壞，發(fā)現(xiàn)安全保護(hù)元件有變化，均應(yīng)即時(shí)通知維修人員調(diào) 整或更換，保證設(shè)備的監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運(yùn)行。 巡視值班人員每次巡檢均須在相應(yīng)的巡查記錄上依順序做好巡查情況和結(jié)果記錄。 巡視值班人員必須按本系統(tǒng)規(guī)定的時(shí)間和項(xiàng)目巡視檢查管轄下的設(shè)備。 承包商的竣工報(bào)告、資料、圖紙等，必須先交該 檢修隊(duì)管理員 檢查核對(duì)，雙方填寫技改工程驗(yàn)收?qǐng)?bào)告書，經(jīng) 物業(yè)公司 經(jīng)理審查批準(zhǔn)后，方可通知財(cái)務(wù)結(jié)算。承包商用料的任何變更須事先經(jīng)該工程主管人員簽認(rèn)，否則作違反合同處理。 督促承包商嚴(yán)格按國(guó)家規(guī)范 (如環(huán)保、勞保條例等 )及合同要求施工。 其相關(guān)專業(yè)的管理員應(yīng)協(xié)調(diào)、監(jiān)督承包商的工作。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) (一 )承包商監(jiān)督規(guī)定 為規(guī)范對(duì)承包項(xiàng)目的管理，特制定本規(guī)定。 借閱檔案須經(jīng)相應(yīng)系統(tǒng)的管理員以上 人員批準(zhǔn)，資料員登記并指定歸還日期，由資料員按期追還，需續(xù)借的要重新登記。 外單位交來圖紙由資料員統(tǒng)一簽收，并將有關(guān)圖紙交各相關(guān)專業(yè)的管理員核對(duì)實(shí)物，如圖紙無誤則由資料管理員按系統(tǒng)歸檔；圖紙有誤，則由資料管理員聯(lián)系交圖單位更正。 各類檔案應(yīng)按系統(tǒng)分類：強(qiáng)、弱電；給排水；暖通、空調(diào)；消防報(bào)警；房屋結(jié)構(gòu)；資料員存放于檔案盒內(nèi)并貼上標(biāo)簽。 五、工程檔案管理制度 工程設(shè)備檔案由 服務(wù)中心資料員 管理。 設(shè)備檢查必須認(rèn)真、仔細(xì)，記錄須填寫認(rèn)真、字跡清晰。 巡視值班記錄表每日由當(dāng)值員工填寫，每周經(jīng) 物業(yè)公司 經(jīng)理簽名后交 檢修隊(duì)隊(duì)長(zhǎng) 。 設(shè)備維修保養(yǎng)記錄由維修人員填好后交班長(zhǎng)，相關(guān)專業(yè)的管理員審查后簽名，每月月底將記錄表格匯總交 檢修隊(duì)隊(duì) 長(zhǎng)存檔。 設(shè)備運(yùn)行有異常而又找不出原因或運(yùn)行情況不明時(shí)。 當(dāng)值員精神狀態(tài)不良，包括疲倦、醉酒、傷病等時(shí)。 設(shè)備記錄與實(shí)際運(yùn)行狀況不符時(shí)。 交接班情況記錄在當(dāng)值日志上，雙方簽名確認(rèn)。 正常：接班人員簽字，交接班結(jié)束。 交接班雙方會(huì)齊共同巡檢設(shè)備一次，接班檢查，交班隨從巡查。 列隊(duì)于模擬圖板前，交班背對(duì)圖板，接班面對(duì)圖板。 三、供電值班員交接班規(guī)程 (一 )接班員須知 上一班設(shè)備運(yùn)行情況； 正在檢修的設(shè)備情況； 儀表指示是否正確； 設(shè)備故障處理的經(jīng)過和結(jié)果。 設(shè)備有故障在搶修中，而又必須交接雙方共同處理時(shí)。 交接班人數(shù)不齊或不在場(chǎng)時(shí)。 （三）交接班暫停 凡有下列情況不得交接班，必要時(shí)立即通知主管到現(xiàn)場(chǎng)處理。 不正常：由交班人員處理，接班人員配合；一時(shí)難以完成的，轉(zhuǎn)由接班人員進(jìn)行。 報(bào)告檢查結(jié)果。 交班員工宣讀本班工作情況及設(shè)備運(yùn)行情況，設(shè)備故障的處理結(jié)果和經(jīng)過。 二、值班員（巡視值班員）交接班規(guī)程 （一）接班員須知 上一班設(shè)備運(yùn)行情況； 正在檢修的設(shè)備情況； 設(shè)備故障的處理經(jīng)過和結(jié)果。 值班員工必須做好事故現(xiàn)場(chǎng)的保護(hù)工作，收集有關(guān)數(shù)據(jù)和原始記錄，等候上級(jí)到場(chǎng)處理。 值班員工必須掌握并正確實(shí)施應(yīng)急處理方案。 值班員工必須嚴(yán)格執(zhí)行巡檢制度；做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快，及時(shí)發(fā)現(xiàn)隱患，迅速排除故障，保證設(shè)備安全運(yùn)行。 值班員工必須集中精力，保持警覺，認(rèn)真工作，不得麻痹大意或做任何與值班崗位無關(guān)的事情。 10．工作標(biāo)準(zhǔn) 11．規(guī)章制度 內(nèi)部管理規(guī)定 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 一、值班管理規(guī)定 值班員工必須嚴(yán)格堅(jiān)守崗位，不得私自離崗、串崗。 7． 公司綠化范圍內(nèi) 樹木和其它綠化設(shè)施與電力通訊、地下管道、基建等施工相矛盾時(shí)， 綠化員 要會(huì)同主管領(lǐng)導(dǎo) 、 部門， 采取保護(hù)綠化的有效措施，不得擅自砍伐和修剪。 4． 根據(jù)季節(jié)變化、天氣情況對(duì)綠化范圍內(nèi)的花草樹木及設(shè)施要及時(shí)進(jìn)行 培土、 修剪，滅蟲，澆水及日常衛(wèi)生清潔等養(yǎng)護(hù)管理工作。 2． 全面維護(hù)和監(jiān)護(hù)集團(tuán)環(huán)境綠化美化工作，并及時(shí)記錄；對(duì)違犯《 XX環(huán)境綠化美化管理規(guī)定》的，及時(shí)上報(bào)進(jìn)行處理。 2．屋面補(bǔ)漏、修補(bǔ)屋面、修補(bǔ)泛水、屋脊等 3．鋼、木門窗整修、拆換五金、配玻璃、換紗窗、油漆等 4．修補(bǔ)樓面地面面層、抽換個(gè)別棱木等 5．修補(bǔ)內(nèi)外墻、抹灰、窗臺(tái)、腰線等 6．拆砌挖補(bǔ)局部墻體、個(gè)別拱圈、拆換個(gè)別過梁等 7．抽換個(gè)別檁條、接換個(gè)別木梁、屋架、木柱、修補(bǔ)木樓等 8． 制訂房屋的定期保養(yǎng)規(guī)定及改造方案。 5． 完成領(lǐng)導(dǎo)臨時(shí)交辦的其他任務(wù)。 2． 做好各物業(yè)樓內(nèi)管線、盥洗間、廁所的上下水日常維修，保證其處于良好運(yùn)行狀態(tài)。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實(shí)用資料庫(kù) 6． 電梯機(jī)房發(fā)現(xiàn)故障時(shí)，應(yīng)立即進(jìn)行檢修，并做好記錄，如無 法修理，應(yīng)立即與廠家聯(lián)系，同時(shí)做好記錄； 7． 當(dāng)遇到運(yùn)行中的電梯出現(xiàn)緊急情況，首先應(yīng)保持鎮(zhèn)定，立即報(bào)告 部門領(lǐng)導(dǎo) 并按應(yīng)急處理辦法進(jìn)行處理。 4． 負(fù)責(zé)各電梯照明及內(nèi)選外呼指示的巡查和檢修。 電梯工： 1． 負(fù)責(zé)監(jiān)視和掌握 公司各物業(yè) 電梯的運(yùn)行狀態(tài)，保證電梯的正常運(yùn)行； 2． 負(fù)責(zé)公司電梯及附屬設(shè)備的 定期 維修保養(yǎng)和故障檢修工作。 16． 維修人員違反制度，拖延時(shí)間，修理質(zhì)量低劣造成影響營(yíng)業(yè)或損壞設(shè)備，追究當(dāng)事者責(zé)任。 14． 負(fù)責(zé)中央空調(diào)水系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修。 12． 在非供冷期內(nèi)設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。 11． 負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)（包括閥門、管道）的維護(hù)保養(yǎng)。 10． 負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)（包括風(fēng)機(jī)）的日常運(yùn)行和維護(hù)保養(yǎng)。 8． 填寫本系統(tǒng)的操作要 求和工作指令。嚴(yán)守操作規(guī)程，對(duì)安排的工作負(fù)責(zé)，不得擅離職守。 5．按保養(yǎng)規(guī)程做好所分管的設(shè)備日常及月度保養(yǎng)工作，確保重點(diǎn)設(shè)備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)。 3． 認(rèn)真學(xué)習(xí)專業(yè)知識(shí)，熟悉設(shè)備結(jié)構(gòu)、性能及系統(tǒng)情況，以求判斷故障準(zhǔn)確，維修快捷。 設(shè)備維護(hù)工： 空調(diào)工： 1． 堅(jiān)守崗位，服從指 揮，對(duì)領(lǐng)導(dǎo)安排的工作負(fù)責(zé)。 16．服務(wù)熱情周到，接到報(bào)修通知單立即上門服務(wù)，保證質(zhì)量，做到“小修不過天，大修在三天”。 14．堅(jiān)守崗位定期巡視電氣設(shè)備密切監(jiān)視運(yùn)行情況，正確抄錄各項(xiàng)數(shù)據(jù)并填好報(bào)表。 12． 提出本系統(tǒng)的備料計(jì)劃，協(xié)助采購(gòu)專業(yè)性較強(qiáng)的工具或零件。 10． 每周一次巡查責(zé)任設(shè)備；每 月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。 8． 負(fù)責(zé)電氣設(shè)備、各配電箱（柜）表面清潔。 6． 負(fù)責(zé) 公司物業(yè)外圍 照明燈具的啟、停。 4． 負(fù)責(zé)管轄范圍內(nèi)所有公共設(shè)備的應(yīng)急維修。 2． 努力學(xué)習(xí)技術(shù)，熟練的掌握公司各物業(yè)供電方式狀態(tài)