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x物業(yè)公司管理運作方案-文庫吧資料

2024-12-23 15:03本頁面
  

【正文】 大樓設(shè)計要求:主供停電,備供自動投入。 維修保養(yǎng)結(jié)束后,應(yīng)將有關(guān)工作情況記錄在開閉所設(shè)施檢查表、變壓器設(shè)備檢查表、低壓柜設(shè)備檢查表、發(fā)電機(jī)房設(shè)備檢查表和當(dāng)值日志上。 根據(jù)系統(tǒng)設(shè)備的特點,重點做好除塵、潤滑、緊固接線端子等保養(yǎng)工作。 督促承包商對外委高壓部分設(shè)備如期保養(yǎng),并有詳細(xì)記錄。 主管人員每年 12 月制訂下一年度的設(shè)備保養(yǎng)計劃。 高壓工具應(yīng)每年送供電局年檢,年檢合格標(biāo)志貼在工具表面上。特殊情況下,須經(jīng)主管人員批準(zhǔn)。 用電高峰或潮濕天氣期間,應(yīng)每班兩次關(guān)燈檢查接頭是否有過流放電現(xiàn)象,發(fā)現(xiàn)異常馬上維修處理。 五、供配電設(shè)備運行管理規(guī)程 每天定期巡查供配電系統(tǒng)設(shè)備,包括 (開閉所、低壓配電室,發(fā)電機(jī)房 ),并將設(shè)備運行參數(shù)記錄在供配電系統(tǒng)運行記錄表上。 (六)計費方式 電表計費,由用戶 或單位 自備并按指定位置接線,每月計費一次,不足一月,按拆表時用量計費。 (四)接線及送電 經(jīng)批準(zhǔn)后,用戶 或單位 應(yīng)自己敷設(shè)好用電線路,經(jīng) 電工 檢查符合用電安全要求后方可送電,并由雙方共同確認(rèn)電表讀數(shù)及填寫電表啟用單。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 (二)公司審批 用電申請須 經(jīng)物業(yè)公司 審批。 有關(guān)轉(zhuǎn)、停電的情況應(yīng)記錄在當(dāng)值日志上。 轉(zhuǎn)、停電前應(yīng)填寫操作票,交 電工 簽名。 收到政府部門的有關(guān)停電通知或決定需要停電、限電,應(yīng)馬上報告 物業(yè)公司 經(jīng)理,并至少提前24小時書面通知受影響的 單位 。 事故轉(zhuǎn)、停電后 24小時內(nèi), 服務(wù)中心 擬定解釋函 ,經(jīng) 物業(yè)公司 經(jīng)理審批后在公告欄公告。事后, 服務(wù)中心 應(yīng)向供電局索取解釋函,并轉(zhuǎn)呈 物業(yè)公司 經(jīng)理。 轉(zhuǎn)、停電通知書最遲應(yīng)在事發(fā)前 1小時送達(dá)。 因大樓施工需要停電,須至少提前 24小時將停電計劃書面上報 物業(yè)公司 經(jīng)理。 檢查和保養(yǎng)結(jié)束后填寫設(shè)備檢修單。 物業(yè)公司 每月一次檢查內(nèi)部設(shè)備,發(fā)現(xiàn)異常立刻維修。 第二部分 強(qiáng)電系統(tǒng)管理 一、層間配電房(電氣小室)管理制度 層間配電房(電氣小室)門及房內(nèi)的電柜、電箱平時應(yīng)鎖閉,房間內(nèi)各種開關(guān)應(yīng)標(biāo)志清晰。 維修人員負(fù)責(zé)制定本機(jī)房清潔衛(wèi)生時間表,并對機(jī)房衛(wèi)生負(fù)責(zé)。 機(jī)房值班員工必須按時清潔機(jī)房通風(fēng)系統(tǒng)濾塵網(wǎng)。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 各班員工必須按時清潔機(jī)房地面,做到無明顯污漬,無雜物、無粉塵。 六、機(jī)房衛(wèi)生管理規(guī)定 為做好機(jī)房內(nèi)外和設(shè)備的清潔工作,保證設(shè)備的最佳運行環(huán)境,特制定本衛(wèi)生制度。 遇火災(zāi)時,要及時上報消防中心,并采取相應(yīng)的滅火措施。 發(fā)生電氣火災(zāi)時,當(dāng)值員工施救時應(yīng)堅持 “ 先斷電,后滅火 ” 原則;如油路發(fā)生火災(zāi),應(yīng)立即關(guān)閉油閘并用沙袋堵截油路,防止擴(kuò)散,并用二氧化碳及其他干式滅火器撲救。 機(jī)房內(nèi)的樓梯、走道、出人口要保持暢通無阻,嚴(yán)禁堆放物件。 部門管理人員在當(dāng)值期間,應(yīng)注意檢查機(jī)房內(nèi)的滅火自救措施,并教導(dǎo)員工掌握各種滅火器械的性能及處理各種消防信號的正確方法。 需要動火作業(yè)時,由相關(guān)專業(yè)的管理員填寫機(jī)房動火作業(yè)申請表, 物業(yè)公司 經(jīng)理簽名同意后方能施工。 維修工作中需使用易燃物品要事先清除火源,工作中要防止易燃物外泄。 1各機(jī)房工作員工必須按要求如實認(rèn)真填寫各種表格,主要設(shè)備的參數(shù)記錄必須齊全,工作記錄應(yīng)清晰明了。未經(jīng)書面批準(zhǔn)并落實安全措施,不得在機(jī)房內(nèi)進(jìn)行動火類作業(yè)。 保持機(jī)房的安靜、嚴(yán)肅、整潔,嚴(yán)禁在機(jī)房內(nèi)聚會、聊天、嬉戲、喧嘩等,不得有影響工作、分散注意力的行為。 未經(jīng)部門領(lǐng)導(dǎo)批準(zhǔn),外來人員 (包括參觀學(xué)習(xí)和施工等 )禁止進(jìn)入機(jī)房;經(jīng)批準(zhǔn)進(jìn)入機(jī)房的外來人員必須遵守機(jī)房有關(guān)規(guī)定,服從機(jī)房工作人員的安排指導(dǎo)。 各系統(tǒng)按有利工作和安全原則在相應(yīng)的設(shè)備管道閥門和電器開關(guān)上掛貼表明用途和狀態(tài)的告示牌。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 凡易燃易 爆的設(shè)備場站,高電壓、高溫等設(shè)備場所,在外圍的入口或通道等顯眼位置掛貼規(guī)范的警示牌。 四、機(jī)房管理規(guī)定 物業(yè)公司 轄下的設(shè)備機(jī)房有:開閉所變配電房、電梯機(jī)房、冷水機(jī)房、水泵房、空調(diào)機(jī)房等;它們都是生產(chǎn)重地,為規(guī)范各機(jī)房的管理,特制定本規(guī)定。 如檢修保養(yǎng)中發(fā)現(xiàn)有可能導(dǎo)致嚴(yán)重故障的缺陷事項,必須立即填入維修保養(yǎng)記錄表,上報設(shè)施設(shè)備組組長整改。 各班組每次完成常規(guī)保養(yǎng)后,責(zé)任人和班組長填寫保養(yǎng)記錄并存檔。 相關(guān)專業(yè)的管理員每周一次對巡查情況和結(jié)果進(jìn)行抽查,發(fā)現(xiàn)問題追查原因,如屬人為應(yīng)追究當(dāng)事人責(zé)任。 發(fā)現(xiàn)設(shè)備儀表和電流表、電壓表、壓力表、電度表、水表等有缺陷,發(fā)現(xiàn)設(shè)備運行狀態(tài)指示燈有損壞,發(fā)現(xiàn)安全保護(hù)元件有變化,均應(yīng)即時通知維修人員調(diào) 整或更換,保證設(shè)備的監(jiān)控元件在完好狀態(tài)下運行。 巡視值班人員每次巡檢均須在相應(yīng)的巡查記錄上依順序做好巡查情況和結(jié)果記錄。 巡視值班人員必須按本系統(tǒng)規(guī)定的時間和項目巡視檢查管轄下的設(shè)備。 承包商的竣工報告、資料、圖紙等,必須先交該 檢修隊管理員 檢查核對,雙方填寫技改工程驗收報告書,經(jīng) 物業(yè)公司 經(jīng)理審查批準(zhǔn)后,方可通知財務(wù)結(jié)算。承包商用料的任何變更須事先經(jīng)該工程主管人員簽認(rèn),否則作違反合同處理。 督促承包商嚴(yán)格按國家規(guī)范 (如環(huán)保、勞保條例等 )及合同要求施工。 其相關(guān)專業(yè)的管理員應(yīng)協(xié)調(diào)、監(jiān)督承包商的工作。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 (一 )承包商監(jiān)督規(guī)定 為規(guī)范對承包項目的管理,特制定本規(guī)定。 借閱檔案須經(jīng)相應(yīng)系統(tǒng)的管理員以上 人員批準(zhǔn),資料員登記并指定歸還日期,由資料員按期追還,需續(xù)借的要重新登記。 外單位交來圖紙由資料員統(tǒng)一簽收,并將有關(guān)圖紙交各相關(guān)專業(yè)的管理員核對實物,如圖紙無誤則由資料管理員按系統(tǒng)歸檔;圖紙有誤,則由資料管理員聯(lián)系交圖單位更正。 各類檔案應(yīng)按系統(tǒng)分類:強(qiáng)、弱電;給排水;暖通、空調(diào);消防報警;房屋結(jié)構(gòu);資料員存放于檔案盒內(nèi)并貼上標(biāo)簽。 五、工程檔案管理制度 工程設(shè)備檔案由 服務(wù)中心資料員 管理。 設(shè)備檢查必須認(rèn)真、仔細(xì),記錄須填寫認(rèn)真、字跡清晰。 巡視值班記錄表每日由當(dāng)值員工填寫,每周經(jīng) 物業(yè)公司 經(jīng)理簽名后交 檢修隊隊長 。 設(shè)備維修保養(yǎng)記錄由維修人員填好后交班長,相關(guān)專業(yè)的管理員審查后簽名,每月月底將記錄表格匯總交 檢修隊隊 長存檔。 設(shè)備運行有異常而又找不出原因或運行情況不明時。 當(dāng)值員精神狀態(tài)不良,包括疲倦、醉酒、傷病等時。 設(shè)備記錄與實際運行狀況不符時。 交接班情況記錄在當(dāng)值日志上,雙方簽名確認(rèn)。 正常:接班人員簽字,交接班結(jié)束。 交接班雙方會齊共同巡檢設(shè)備一次,接班檢查,交班隨從巡查。 列隊于模擬圖板前,交班背對圖板,接班面對圖板。 三、供電值班員交接班規(guī)程 (一 )接班員須知 上一班設(shè)備運行情況; 正在檢修的設(shè)備情況; 儀表指示是否正確; 設(shè)備故障處理的經(jīng)過和結(jié)果。 設(shè)備有故障在搶修中,而又必須交接雙方共同處理時。 交接班人數(shù)不齊或不在場時。 (三)交接班暫停 凡有下列情況不得交接班,必要時立即通知主管到現(xiàn)場處理。 不正常:由交班人員處理,接班人員配合;一時難以完成的,轉(zhuǎn)由接班人員進(jìn)行。 報告檢查結(jié)果。 交班員工宣讀本班工作情況及設(shè)備運行情況,設(shè)備故障的處理結(jié)果和經(jīng)過。 二、值班員(巡視值班員)交接班規(guī)程 (一)接班員須知 上一班設(shè)備運行情況; 正在檢修的設(shè)備情況; 設(shè)備故障的處理經(jīng)過和結(jié)果。 值班員工必須做好事故現(xiàn)場的保護(hù)工作,收集有關(guān)數(shù)據(jù)和原始記錄,等候上級到場處理。 值班員工必須掌握并正確實施應(yīng)急處理方案。 值班員工必須嚴(yán)格執(zhí)行巡檢制度;做到腿勤、眼尖、耳靈、腦活、手快,及時發(fā)現(xiàn)隱患,迅速排除故障,保證設(shè)備安全運行。 值班員工必須集中精力,保持警覺,認(rèn)真工作,不得麻痹大意或做任何與值班崗位無關(guān)的事情。 10.工作標(biāo)準(zhǔn) 11.規(guī)章制度 內(nèi)部管理規(guī)定 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 一、值班管理規(guī)定 值班員工必須嚴(yán)格堅守崗位,不得私自離崗、串崗。 7. 公司綠化范圍內(nèi) 樹木和其它綠化設(shè)施與電力通訊、地下管道、基建等施工相矛盾時, 綠化員 要會同主管領(lǐng)導(dǎo) 、 部門, 采取保護(hù)綠化的有效措施,不得擅自砍伐和修剪。 4. 根據(jù)季節(jié)變化、天氣情況對綠化范圍內(nèi)的花草樹木及設(shè)施要及時進(jìn)行 培土、 修剪,滅蟲,澆水及日常衛(wèi)生清潔等養(yǎng)護(hù)管理工作。 2. 全面維護(hù)和監(jiān)護(hù)集團(tuán)環(huán)境綠化美化工作,并及時記錄;對違犯《 XX環(huán)境綠化美化管理規(guī)定》的,及時上報進(jìn)行處理。 2.屋面補(bǔ)漏、修補(bǔ)屋面、修補(bǔ)泛水、屋脊等 3.鋼、木門窗整修、拆換五金、配玻璃、換紗窗、油漆等 4.修補(bǔ)樓面地面面層、抽換個別棱木等 5.修補(bǔ)內(nèi)外墻、抹灰、窗臺、腰線等 6.拆砌挖補(bǔ)局部墻體、個別拱圈、拆換個別過梁等 7.抽換個別檁條、接換個別木梁、屋架、木柱、修補(bǔ)木樓等 8. 制訂房屋的定期保養(yǎng)規(guī)定及改造方案。 5. 完成領(lǐng)導(dǎo)臨時交辦的其他任務(wù)。 2. 做好各物業(yè)樓內(nèi)管線、盥洗間、廁所的上下水日常維修,保證其處于良好運行狀態(tài)。 房地產(chǎn) E 網(wǎng) 房地產(chǎn)與物業(yè)管理實用資料庫 6. 電梯機(jī)房發(fā)現(xiàn)故障時,應(yīng)立即進(jìn)行檢修,并做好記錄,如無 法修理,應(yīng)立即與廠家聯(lián)系,同時做好記錄; 7. 當(dāng)遇到運行中的電梯出現(xiàn)緊急情況,首先應(yīng)保持鎮(zhèn)定,立即報告 部門領(lǐng)導(dǎo) 并按應(yīng)急處理辦法進(jìn)行處理。 4. 負(fù)責(zé)各電梯照明及內(nèi)選外呼指示的巡查和檢修。 電梯工: 1. 負(fù)責(zé)監(jiān)視和掌握 公司各物業(yè) 電梯的運行狀態(tài),保證電梯的正常運行; 2. 負(fù)責(zé)公司電梯及附屬設(shè)備的 定期 維修保養(yǎng)和故障檢修工作。 16. 維修人員違反制度,拖延時間,修理質(zhì)量低劣造成影響營業(yè)或損壞設(shè)備,追究當(dāng)事者責(zé)任。 14. 負(fù)責(zé)中央空調(diào)水系統(tǒng)的維護(hù)保養(yǎng)和故障檢修。 12. 在非供冷期內(nèi)設(shè)備責(zé)任人每周一次巡查責(zé)任設(shè)備;每月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。 11. 負(fù)責(zé)給排水系統(tǒng)(包括閥門、管道)的維護(hù)保養(yǎng)。 10. 負(fù)責(zé)空調(diào)系統(tǒng)(包括風(fēng)機(jī))的日常運行和維護(hù)保養(yǎng)。 8. 填寫本系統(tǒng)的操作要 求和工作指令。嚴(yán)守操作規(guī)程,對安排的工作負(fù)責(zé),不得擅離職守。 5.按保養(yǎng)規(guī)程做好所分管的設(shè)備日常及月度保養(yǎng)工作,確保重點設(shè)備經(jīng)常處于良好的技術(shù)狀態(tài)。 3. 認(rèn)真學(xué)習(xí)專業(yè)知識,熟悉設(shè)備結(jié)構(gòu)、性能及系統(tǒng)情況,以求判斷故障準(zhǔn)確,維修快捷。 設(shè)備維護(hù)工: 空調(diào)工: 1. 堅守崗位,服從指 揮,對領(lǐng)導(dǎo)安排的工作負(fù)責(zé)。 16.服務(wù)熱情周到,接到報修通知單立即上門服務(wù),保證質(zhì)量,做到“小修不過天,大修在三天”。 14.堅守崗位定期巡視電氣設(shè)備密切監(jiān)視運行情況,正確抄錄各項數(shù)據(jù)并填好報表。 12. 提出本系統(tǒng)的備料計劃,協(xié)助采購專業(yè)性較強(qiáng)的工具或零件。 10. 每周一次巡查責(zé)任設(shè)備;每 月一次清潔責(zé)任設(shè)備及周圍環(huán)境衛(wèi)生。 8. 負(fù)責(zé)電氣設(shè)備、各配電箱(柜)表面清潔。 6. 負(fù)責(zé) 公司物業(yè)外圍 照明燈具的啟、停。 4. 負(fù)責(zé)管轄范圍內(nèi)所有公共設(shè)備的應(yīng)急維修。 2. 努力學(xué)習(xí)技術(shù),熟練的掌握公司各物業(yè)供電方式狀態(tài)
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