【正文】 符7 安徽文達(dá)信息工程學(xué)院10營銷與策劃營銷案例分析作業(yè)號，就知道這個酒是什么檔次的酒，從而減少其決策成本和決策風(fēng)險，盡快實現(xiàn)購買。1)品牌的首要功能是在于可以方便消費者進行產(chǎn)品選擇，縮短消費者的購買決策過程。答：所謂品牌周期管理，首先是指對品牌周期的各個階段實施的專項管理，其次是對品牌周期與產(chǎn)品周期實施的集成管理。④ 進一步明確和規(guī)范反傾銷調(diào)查程序。4)在反傾銷法的修訂中應(yīng)該考慮以下幾點： ① 提高反傾銷法律的“檔次”。5)及時總結(jié)教訓(xùn)，中國企業(yè)現(xiàn)在必須直面日益增多的反傾銷案，并盡快調(diào)整反傾銷策略。企業(yè)應(yīng)對反傾銷，應(yīng)注意做好以下幾個方面工作： ① 提高產(chǎn)品質(zhì)量，增強品牌意識，改變產(chǎn)品形象 ② 加強合作，做到“以銷定產(chǎn)” 安徽文達(dá)信息工程學(xué)院10營銷與策劃營銷案例分析作業(yè)③ ④ ⑤ ⑥.運用國際標(biāo)準(zhǔn)，健全管理制度，健全商務(wù)檔案 了解國外反傾銷配合反傾銷調(diào)查，積極應(yīng)訴及時抗辯.按照標(biāo)準(zhǔn)調(diào)整企業(yè)經(jīng)營和管理，盡可能爭取“市場經(jīng)濟地位”？答：1)企業(yè)在遭受到反傾銷調(diào)查通知時應(yīng)制定應(yīng)對原則：“不害怕、不回避、不讓步，爭取獨立公正的裁決。即：存在傾銷，、傾銷對國內(nèi)產(chǎn)業(yè)造成了實質(zhì)損害、實質(zhì)損害威脅或?qū)鴥?nèi)產(chǎn)業(yè)的建立產(chǎn)生了實質(zhì)阻礙，并且，傾銷和國內(nèi)產(chǎn)業(yè)遭受的損害存在因果關(guān)系。對此，《條例》的規(guī)定過于簡單，有疏漏之處。安徽文達(dá)信息工程學(xué)院10營銷與策劃營銷案例分析作業(yè)二、廈華如何獲美最低終裁？ 根據(jù)世界貿(mào)易組織定義，該如何認(rèn)定企業(yè)實施傾銷？答：⑴傾銷是指產(chǎn)品以低于正常價值的價格進入另一國的市場。③ 可以有效地占領(lǐng)新市場。2)立即增加自己市場的滲透力度；TCL在中國有強大的市場及營銷渠道，能夠給飛利浦的產(chǎn)品增加市場滲透力度 安徽文達(dá)信息工程學(xué)院10營銷與策劃營銷案例分析作業(yè)3)4)5)6)可以提升飛利浦在本地，國內(nèi)或全球的競爭力；可以讓TCL來共享這個研發(fā)的投入，來促進新產(chǎn)品的開發(fā)；通過戰(zhàn)略聯(lián)盟飛利浦可以開發(fā)新產(chǎn)品和新服務(wù)，創(chuàng)造新的業(yè)務(wù)機會；利浦本身是由于缺人、缺錢或者缺渠道，這樣一來就可以嫁接TCL的資源，拓展市場開發(fā)；7)實現(xiàn)產(chǎn)品多元化； 8)降低成本。3．產(chǎn)品組合。至于B典當(dāng)行為此遭受的損失只能另行要求A公司賠償。綜上所述，筆者認(rèn)為：該案中典當(dāng)合同是一種以房產(chǎn)證質(zhì)押形式表現(xiàn)的房產(chǎn)抵押借貸合同。這在我國擔(dān)保法和典當(dāng)行管理暫行辦法中均有明確的規(guī)定。所以，B典當(dāng)行只能自己承受未能及時正確主張和行使權(quán)利所帶來的不利后果。雖然法律沒有明文禁止房產(chǎn)權(quán)利證書的質(zhì)押，但依據(jù)物權(quán)法的公示主義原則，任何押物都應(yīng)該以登記或占有的方式來體現(xiàn)，否則不得對抗第三人。這種法定禁止是一種嚴(yán)格的、無條件的絕對禁止，即使物質(zhì)的價值與債權(quán)的價額相等，這種約定仍歸于無效。娑ǎ核賴蔽鍥飯穆艉篤涫杖朐誑鄢舜畋鞠⒑偷淶奔芭穆艫姆延煤螅Ｓ嗖糠鐘ν爍被?。也就是藫?dān)賴蔽鍥返乃腥既沒有實際取得該賓館的占有、使用和收益的權(quán)利，又沒有依法辦理房產(chǎn)的變更登記手續(xù)，因此，無論在事實上還是在形式上B典當(dāng)行自始至終均沒有取得該賓館的所有權(quán)。最高法院于1992年3月16日對黑龍江省高院作出的（1991）民他字第15號《關(guān)于金德輝訴佳木斯市永恒典當(dāng)商行房屋典當(dāng)案件應(yīng)如何處理問題的函復(fù)》也明確了在審判實踐中，對因典當(dāng)行以“典當(dāng)”形式從事融資借貸的案件應(yīng)定性為以房地產(chǎn)抵押的借款合同糾紛，并且不得將先行提取的利息計人典金計算復(fù)利。這二者不應(yīng)混淆（參見大百科全書法學(xué)卷第713頁和辭海第330 頁）。所以賓館的所有權(quán)已轉(zhuǎn)歸B典當(dāng)行，A公司以他人房產(chǎn)設(shè)定的抵押是沒有法律效力的。另一種意見認(rèn)為該典當(dāng)合同合法有效。此案中，B典當(dāng)行并沒有實際占有房屋，并且按月4％收取的收益金顯屬利息。審理期間雙方達(dá)成調(diào)解協(xié)議，由A公司將文化賓館90％股份權(quán)利轉(zhuǎn)讓給C銀行。合同逾期后A公司無力還款，雙方經(jīng)多次協(xié)商后又于1995年12月12日達(dá)成協(xié)議，約定A公司于1996年6月25日前交出典產(chǎn)?？尚行允侵阜康禺a(chǎn)經(jīng)營企業(yè)能否對自己所選擇的細(xì)分市場制定和實施相應(yīng)有效的市場營銷計劃?？蛇M入性是指房地產(chǎn)企業(yè)有可能進入所選定的分市場的程度。2)、可進入性。答：標(biāo)準(zhǔn)：房地產(chǎn)市場細(xì)分是指房產(chǎn)企業(yè)在“目標(biāo)市場營銷”觀念的指導(dǎo)下，依據(jù)一定的細(xì)分變數(shù)，將房地產(chǎn)市場總體細(xì)分為若干個具有相似需求和欲望的房地產(chǎn)購買群體的過程。選擇預(yù)測方法和模型進行預(yù)測。二十二、定性預(yù)測與定量預(yù)測有何區(qū)別？定性預(yù)測法是指主要依靠熟悉專業(yè)業(yè)務(wù)知識、具有豐富實踐經(jīng)驗和綜合分析能力的有關(guān)人員，根據(jù)已掌握的歷史資料和直觀材料，運用個人的經(jīng)驗和分析判斷能力，對事物 的未來發(fā)展作出趨勢或程度上的判斷。心理定價策略。包括撇脂定價和滲透定價；二是防制新產(chǎn)品定價策略。6)、以保障社會福利為定價目標(biāo)。2)、以獲取合理利潤為定價目標(biāo)。3)、促銷預(yù)算。4：促銷組合是一種多層次組合。由廣告，人員銷售，公共關(guān)系和營業(yè)推廣等部分組成。房地產(chǎn)產(chǎn)品的類型有土地和房屋。2：產(chǎn)品專業(yè)化，指的是房地產(chǎn)企業(yè)向各類購房者同時供應(yīng)某種房地產(chǎn)，當(dāng)然，由于面對不同的購房者，需要房地產(chǎn)商品在檔次，質(zhì)量或區(qū)位等方面有所不同。市場專業(yè)化。7：簡述房地產(chǎn)營銷微觀環(huán)境的主要內(nèi)容？答：即指與企業(yè)精密相連，直接影響其營銷能力和各種參與者，這些參與者包括：1：購房者2：競爭者3：上下游企業(yè)4：公眾5：企業(yè)內(nèi)部環(huán)境十：簡述市場營銷環(huán)境分析的SWT法？答：市場營銷環(huán)境分析常用的方法SWOT法，它是英文Strengh（優(yōu)勢），Weak(劣勢)，Opportunity（威脅）的意思，其中，機會和威脅是影響企業(yè)的外部因素，優(yōu)勢和劣勢是影響企業(yè)的內(nèi)部因素。2)、競爭者。一體化成長戰(zhàn)略。一：宏觀環(huán)境要素：1：政策環(huán)境2：經(jīng)濟環(huán)境3：人口環(huán)境4：文化環(huán)境5：科技環(huán)境6：自然環(huán)境因素 企業(yè)在選擇廣告媒體時，應(yīng)根據(jù)不同媒體的廣告成本，以有限的廣告預(yù)算，實現(xiàn)最大的廣告效果。目標(biāo)顧客的媒體習(xí)慣：消費者由于職業(yè)、受教育程度企業(yè)因素是指企業(yè)的自身條件因素，企業(yè)自身的因素以及生活習(xí)慣的不同，對廣告媒體接觸的習(xí)慣也有所區(qū)別。項目周邊環(huán)境包括了項果也就具有明顯的差異。3)、成本費用。營合同的形式授予被特許者使用，被特許者按合同規(guī)定，在市場因素是企業(yè)選擇分銷渠道時應(yīng)考慮的最重要特許者統(tǒng)一的業(yè)務(wù)模式下從事經(jīng)營活動，并向特許者支付相的影響因素之一，影響分銷渠道選擇的市場條件主要包應(yīng)費用。直營連鎖經(jīng)營模式：直營連鎖經(jīng)營是指由同一公司所產(chǎn)品因素是指產(chǎn)品本身所具有的特性及條件對分有，統(tǒng)一經(jīng)營管理，具有統(tǒng)一的企業(yè)識別系統(tǒng)，實行集中采銷渠道的影響。2)、市場因素。鎖經(jīng)營模式。2)、消費者認(rèn)可開發(fā)商品牌，而對代理商的品牌認(rèn)識相對薄弱。3)、可避免社會資源的浪費，促進房地產(chǎn)商品的快速流通。3)、樓盤素質(zhì)特別優(yōu)良。2)、易失去部分市場。答：有以下三種：1)、無店鋪經(jīng)營模式。3)、益重視程度不夠。房地產(chǎn)項目投資巨大、投資周期長、涉及因素復(fù)雜、風(fēng)險大等特點，都要求重視市場研究，真實地把握市場規(guī)律。房地產(chǎn)目標(biāo)市場選擇程序應(yīng)按照以下程序進行1）、市場調(diào)研及市場細(xì)分。問：（1）案例一、案例二的房地產(chǎn)公司分別采用了哪種目標(biāo)市場選擇的策略？（2）房地產(chǎn)目標(biāo)市場選擇應(yīng)該按照什么程序進行？（3）談?wù)勀銓Π咐袃蓚€房地產(chǎn)公司的目標(biāo)市場選擇策略的看法。利率的上漲同時也加大了對投資方融資成本，提高了入市門檻，從而抑制了房地產(chǎn)的需求，達(dá)到降低房地產(chǎn)價格的目的。十一、最近,我國調(diào)整了房地產(chǎn)貸款政策,請你分析這一變化對我國房地產(chǎn)企業(yè)營銷活動的影響。房地產(chǎn)促銷是指房地產(chǎn)企業(yè)通過一定方式向消費者傳遞房產(chǎn)產(chǎn)品的信息并與消費者進行有效的信息溝通，以達(dá)到影響消費者的購買決策，促進房地長商品流通的營銷活動。即使有幾家還不起貸款的客戶，也不會給幾近封盤的項目造成太大的損失。事實證明，這地處南三環(huán)與西二環(huán)之間，本不被人看好的項目得以熱銷，與這一促銷高招的實施分不開的。該花苑的開發(fā)商通過“客戶開價”的銷售活動，了解了客戶對房屋真實的價值感受，同時也使其余客戶認(rèn)識到該花苑的優(yōu)良品質(zhì)，愿意出比客戶開價更高的價格購買更好的樓層。問：該花苑的開發(fā)商采用了哪種定價方法？運用這一方法應(yīng)注意什么？試分析其成功的原因。該活動推出后，立即在社會上引起了一個“客戶開價”的熱潮，僅半個月時間，參與報價的客戶就達(dá)63名。該樓盤于1995年4月開始預(yù)售。價值感受定價法就是根據(jù)消費者對房地產(chǎn)商品及其價值的感受來定價的一種方法。八、新加坡發(fā)展銀行置地集團開發(fā)的上海新加坡園景苑、匯景苑案例。在日益激烈的市場競爭中，如何提供更完善的附加產(chǎn)品是房地產(chǎn)開發(fā)經(jīng)營者重要的手段。據(jù)負(fù)責(zé)人介紹，敢作出這樣的承諾是因為“四不”：一是不出風(fēng)頭，把錢花在你看不見的地方，如16厘米厚的無梁樓板、雙層中空玻璃；二是不炒概念，注重樓盤內(nèi)在品質(zhì)；三是不惜代價，聘請高素質(zhì)合作伙伴；四是不怕“浪費”600元當(dāng)300元花，給住戶配備高標(biāo)準(zhǔn)裝修套餐。附加產(chǎn)品是是消費者在購買房地產(chǎn)產(chǎn)品過程中可以得到的各種附加服務(wù)和利益的總和，主要包括售前咨詢、代辦手續(xù)、按揭保證、提供貸款、物業(yè)服務(wù)等。消費者實際是從有形產(chǎn)品考察房地產(chǎn)產(chǎn)品是否滿足其對核心產(chǎn)品的需要，是選購房地產(chǎn)產(chǎn)品的直接依據(jù)。商品房的戶型設(shè)計可謂亮點不斷，空中花園、小復(fù)式、躍式結(jié)構(gòu)等等，這些舒適性和實用性兼?zhèn)涞漠a(chǎn)品設(shè)計為消費者所追捧，為樓盤銷售注入了強有力的興奮劑。于是，代理商的建設(shè)設(shè)計研究部參與了其戶內(nèi)面積修改，并建議發(fā)展商利用屬下各地的房地產(chǎn)項目的龐大客戶資源，整合集團其他機構(gòu)資源，進一步加強項目品牌宣傳。2)、消費者認(rèn)可開發(fā)商品牌，而對代理商的品牌認(rèn)識相對薄弱。3)、可避免社會資源的浪費，促進房地產(chǎn)商品的快速流通。2)、易失去部分市場。2)、可更好地了解目標(biāo)市場。于是，代理商的建設(shè)設(shè)計研究部參與了其戶內(nèi)面積修改，并建議發(fā)展商利用屬下各地的房地產(chǎn)項目的龐大客戶資源，整合集團其他機構(gòu)資源，進一步加強項目品牌宣傳。該開發(fā)商通過了解消費者的需求，根據(jù)消費者對不同房地產(chǎn)產(chǎn)品的不同需求定價，因此取得了銷售成功。答：該開發(fā)公司采用的是需求差異定價法。紅石公司通過市場細(xì)分，有效運用了目標(biāo)市場選擇中的選擇性專業(yè)化策略，根據(jù)市場需求，結(jié)合自身的實力，選擇了其中兩個目標(biāo)市場，然后集中公司的資源先后為北京的居家辦公的目標(biāo)市場開發(fā)了SOHO現(xiàn)代城，為由金領(lǐng)人士組成的目標(biāo)市場在海南開發(fā)了高檔的海景房別墅，兩種不同類型的產(chǎn)品，取得了成功。指房地產(chǎn)企業(yè)根據(jù)市場需求，選擇某幾個細(xì)分市場，為不同需求的顧客提供不同類型的產(chǎn)品。因此，房地產(chǎn)企業(yè)，應(yīng)根據(jù)人口環(huán)境老齡化的重要變化，及時調(diào)整房地產(chǎn)市場定位，積極主動地開發(fā)設(shè)有醫(yī)院、老年人健身娛樂、老年人飲食起居綜合服務(wù)等適合養(yǎng)老的房地產(chǎn)項目。人口的數(shù)量、結(jié)構(gòu)等對房地產(chǎn)市場定位有明顯的指導(dǎo)意義。答：正是由于萬科公司在項目前期階段經(jīng)過認(rèn)真調(diào)查研究分析，通過對市場細(xì)分后鎖定了深圳市及周邊地區(qū)擁有千萬資產(chǎn)的目標(biāo)市場，認(rèn)為，雖然這一目標(biāo)市場十分狹窄，客戶群體容量依然十分有限，但由于這部分群體存在著有效需求，所以公司有效把握了他們的需求信息，及時開發(fā)出了他們所需求的物業(yè)產(chǎn)品高層豪宅，結(jié)果市場反應(yīng)強烈，取得了項目的成功。房地產(chǎn)目標(biāo)市場選擇應(yīng)該按照什么程序進行? 答：目標(biāo)市場選擇的程序是：市場調(diào)研及市場細(xì)分。指的是房地產(chǎn)企業(yè)的目標(biāo)市場無論是從購房者或是從產(chǎn)品角度都集中于一個細(xì)分市場。談?wù)勀銓θf科公司的目標(biāo)市場選擇的看法。答：在房地產(chǎn)營銷宏觀環(huán)境中的人口環(huán)境是影響房地產(chǎn)營銷的重要因素。這必然導(dǎo)致對“老年公寓”、“敬老院”、“托老所”“社會福利院”等房地產(chǎn)項目的巨大需求。問：（1）房地產(chǎn)公司采用了哪種目標(biāo)市場選擇的策略？（2）房地產(chǎn)目標(biāo)市場選擇應(yīng)該按照什么程序進行？（3）談?wù)勀銓t石公司的目標(biāo)市場選擇策略的看法 答：紅石公司采用的是選擇性專業(yè)化策略。第三，目標(biāo)市場選擇。問：（1）該房地產(chǎn)公司采用了哪種定價方法？（2）結(jié)合案例，談?wù)勀銓Ψ康禺a(chǎn)定價方法的看法。房地產(chǎn)定價既是一門科學(xué)又是一門藝術(shù)。代理商接手后，進行調(diào)查后發(fā)現(xiàn)主要是原有的設(shè)計和營銷策略不當(dāng)。直接銷售渠道與間接銷售渠道各有哪些優(yōu)缺點？答：房地產(chǎn)直接銷售的優(yōu)點有以下幾個方面： 1）、和減少代理費用。房地產(chǎn)直接銷售渠道的缺點有以下幾個方面： 1)、產(chǎn)品推銷成本較高。2)、即可使產(chǎn)品具有最大的市場覆蓋面，同時還可降低房地產(chǎn)開發(fā)商的銷售成本。房地產(chǎn)間接銷售渠道的缺點有以下幾個方面： 1)、難以整合形成核心競爭優(yōu)勢，營銷策略容易被競爭對手模仿。因為，代理商在進行調(diào)查后發(fā)現(xiàn)主要是原有的設(shè)計和營銷策略不當(dāng)。不少案例明，每個開發(fā)項目在區(qū)位、環(huán)境等因素不可改變的情況下，通過不斷挖掘創(chuàng)新型戶型作為賣點，為產(chǎn)品提高競爭力，已經(jīng)成為樓盤制勝的關(guān)鍵。房地產(chǎn)有形產(chǎn)品是房地產(chǎn)和新產(chǎn)品的載體，是消費者可以直接觀察和感覺到的內(nèi)容。案例中的不斷創(chuàng)新戶型，就是通過各種花樣的戶型這一有形產(chǎn)品的直觀性來吸引消費者的。在房地產(chǎn)行業(yè)由質(zhì)量問題而引發(fā)的投訴率居高不下的現(xiàn)階段，敢于作出這樣的承諾，這一舉動意味深長。市場競爭的內(nèi)容和形式是動態(tài)的，現(xiàn)代房地產(chǎn)市場的競爭趨勢是在附加產(chǎn)品上來提高產(chǎn)品的吸引力。物業(yè)管理公司通過優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理服務(wù)，為業(yè)主和使用者提供了良好的環(huán)境和便利條件，更充分地體現(xiàn)了房地產(chǎn)產(chǎn)品的使用價值，滿足了房地產(chǎn)產(chǎn)品保值增值的要求。房地產(chǎn)消費者對房地產(chǎn)商品的價值感受不同，就會形成不同的價格限度。九、某房地產(chǎn)開發(fā)公司開發(fā)的某花苑，座落于某市中心區(qū)域，占地面積13265平方米，由一幢30層商住樓和三幢30層住宅樓組成。如果客戶報價在最高的前12名以內(nèi)，即以此作為該客戶的成交價，不另加層次和朝向費用。該活動使購房者感受到了買房由自己定價的全新體驗，為該市房地產(chǎn)更合理定價提供了一條新思路。如果估計過低，房地產(chǎn)營銷者獲利少或無利可圖；如果估計過高消費者不接受，銷售量減少，獲利也會減少。十、1994年4月，位于北京廣安門附近的恒昌花園首推“100%按揭”概念，最終造就了恒昌花園接近封盤（只剩二十多套尾房）的良好業(yè)績。他說，這種方法只適用于