【正文】 報(bào)告是嚴(yán)格保密的。廣告牌＋網(wǎng)絡(luò)＋報(bào)紙 +直郵+灣區(qū)報(bào)導(dǎo) 第三階段（ ）：北區(qū)起勢(shì)期。 推售節(jié)奏 11月 12月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 工程節(jié)點(diǎn) 營(yíng)銷節(jié)點(diǎn) …… 銷售率 1 17棟銷售率 50% 1 1 18棟 銷售率 50% 整體累計(jì)銷售 60% 1 17棟獲得預(yù)售證 1 1 119和 T6棟獲得預(yù)售證 房推出 11 18棟 選房（ 410套） 1 15棟選房 1 15和 TT8棟獲得預(yù)售證 公寓 銷售率60% 115棟開(kāi)始客戶預(yù)定 營(yíng)銷總攻略 ，推出 1 17棟 263套 346套 341套 9月底三期開(kāi)始認(rèn)籌 公寓展示充分 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 推售策略 ?大小戶型穿插銷售； ?不同產(chǎn)品交替推售： 高層 高層 公寓 高層 TH； ?每批建立各自的價(jià)格標(biāo)竿： 1 17棟以 16棟南端 255平米戶型為價(jià)格標(biāo)竿； 1 1 18棟以 11棟為價(jià)格標(biāo)竿； 1 15棟以端頭 310的大平面做價(jià)格標(biāo)竿； TH以 T8棟聯(lián)排做價(jià)格標(biāo)竿。 按揭服務(wù)專員： ?在算價(jià)、選房及后續(xù)簽約階段，世聯(lián)按揭部介入，為客戶提供專業(yè)的金融相關(guān)服務(wù)； ?每人配臵一臺(tái)電腦和打印機(jī)，全無(wú)紙化辦公服務(wù) 客戶服務(wù)人員： ?售樓處現(xiàn)場(chǎng)客服人員負(fù)責(zé)日常業(yè)內(nèi)參觀人士的接待； ? 物管客服人員負(fù)責(zé)定期與業(yè)主的聯(lián)系和交流，定期舉行業(yè)主懇談會(huì)，聽(tīng)取客戶意見(jiàn)，改進(jìn)服務(wù)水平 —— 軟件配套完善 營(yíng)銷總攻略 產(chǎn)品增值策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 提升公共部分用材的品質(zhì)和制作工藝水平 營(yíng)銷總攻略 產(chǎn)品增值策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 豪華電梯大堂 豪華電梯轎廂 豪華電梯大堂 豪華電梯轎廂 營(yíng)銷總攻略 產(chǎn)品增值策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。左右的 2房 是 1000元/M178。 11000元/M178。 9800元/M178。 12020元/M178。 白石二路私家感強(qiáng)化： ?入口門(mén)樓重新設(shè)計(jì)更換，醒目、尊貴突出領(lǐng)域感 ?道路兩側(cè)稀疏的小樹(shù)改為高大茂密的大樹(shù)，樹(shù)下設(shè)臵盛開(kāi)的鮮花，使之成為項(xiàng)目的私家林蔭道 ?林蔭樹(shù)下可布臵一些有灣區(qū)意向的小品或展示 櫥窗，成為項(xiàng)目的第二展 區(qū)，充分體現(xiàn)灣區(qū)意向 —— 硬件全面更新 完成時(shí)間： 2020年 6月 營(yíng)銷總攻略 產(chǎn)品增值策略 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 會(huì)員制私家中信會(huì)： 目的： 通過(guò)頂級(jí)會(huì)員制俱樂(lè)部的建立，支撐中信品牌 形式： ?引進(jìn)專業(yè)俱樂(lè)部經(jīng)營(yíng)公司進(jìn)行資源整合和經(jīng)營(yíng)方式規(guī)劃； ?整合中信各方面資源，建立尊貴和專享的各種權(quán)益； ?成立類似京城俱樂(lè)部式的高檔會(huì)員制會(huì)所，設(shè)臵高入會(huì)門(mén)檻，審定會(huì)員資格 品牌提升策略 營(yíng)銷總攻略 將中信會(huì)經(jīng)營(yíng)成象征特定人群身份的高端俱樂(lè)部，讓各界精英以加入中信會(huì)為榮！ 名會(huì)影響 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 品牌提升策略 營(yíng)銷總攻略 品牌案例 純水岸 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 品牌策略： 讓所有人都有機(jī)會(huì)穿上阿瑪尼設(shè)計(jì)的服裝 確保品質(zhì)和有效分銷，服裝的質(zhì)量更甚于款式更新 阿瑪尼始終堅(jiān)持一條原則，那就是自己已擁有最好的品牌，為保持血統(tǒng)的“純潔性”，不需收購(gòu)其他品牌。這種吸引力建立在 對(duì)顧客需求的了解 上 設(shè)計(jì)：意大利式的極簡(jiǎn)主義 。 品牌提升策略 營(yíng)銷總攻略 品牌聯(lián)想 華僑城 —— 旅游地產(chǎn)品牌 萬(wàn)科 —— 實(shí)用地產(chǎn)品牌 中信 —— ？地產(chǎn)品牌 新鴻基 —— 奢侈地產(chǎn)品牌 Boss：崇尚優(yōu)雅極致的奢華，代表雍容、獨(dú)我和氣定神閑的生活方式 Gucci：時(shí)尚之余不失高雅，“身份與財(cái)富之象征”，高檔、豪華、性感 Armani：強(qiáng)調(diào)舒適、簡(jiǎn)約、典雅，保持含蓄內(nèi)斂的矜持之美，“都市男子在一生中，至少得擁有一件 Armani的西裝” levis：結(jié)實(shí)、耐用，美國(guó)傳統(tǒng)，代表西部的拓荒力量和精神 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。（服務(wù)） Action4：全方位展示，情景展示。 Action3：產(chǎn)品全面創(chuàng)新，領(lǐng)先于市場(chǎng)，創(chuàng)造市場(chǎng)標(biāo)桿。 ?營(yíng)銷上，可以從 7四點(diǎn)上著手，實(shí)現(xiàn)價(jià)格突破。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 對(duì)物管的要求： 大部分客戶要求有 品牌物管公司 的介入，提供 星級(jí)酒店的服務(wù) 。比較在意發(fā)展商的品牌。 D 目標(biāo)客戶分析 高層目標(biāo)客戶特征總結(jié) 客戶年齡集中在 3045歲 之間，家庭人數(shù)為 35人 之間，有多次臵業(yè)經(jīng)歷，屬于 事業(yè)有成 ，有 很強(qiáng)的經(jīng)濟(jì)實(shí)力的一群人。 戶型對(duì)比分析 —— 半島城邦 C 北區(qū)產(chǎn)品分析 ?主要特點(diǎn)： 主仆分道； 帶書(shū)房的豪華主臥系列； 客廳、臥室共享觀景大露臺(tái) 戶型 面積區(qū)間 套數(shù) 套數(shù)比 2*2*1 210 % 3*2*1 54 482 % % 3*2*2 428 % 4*2*2 100 % 4*2*3 192 19% 5*2*4 28 % 合計(jì) 1012 100％ 一期共 1012套，已全部消化完，二期目前尚未動(dòng)工，預(yù)計(jì) 07年下半年推出 畫(huà)海為疆，定義未來(lái) 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 項(xiàng)目北區(qū)戶型統(tǒng)計(jì) 戶型 面積區(qū)間 套數(shù) 套數(shù)比 三房 125177 186 ％ 185190 61 ％ 復(fù)式 29 3％ 四房 174193 62 ％ 201255 513 54％ 310312 59 ％ 五房 268330 20 ％ 六房 350364 20 ％ 合計(jì) 950 100％ 11 12 13 15 16 17 18 19 T6 T7 T8 高層戶型統(tǒng)計(jì) 戶型 面積區(qū)間 套數(shù) 套數(shù)比 單身公寓 4054 56 ％ 1*1 5254 278 ％ 1*2 88 4 1％ 2*2 84100 48 ％ 3*2 153 20 ％ 3*3 182 4 1％ 合計(jì) 410 100％ 都市單元戶型統(tǒng)計(jì) C 北區(qū)產(chǎn)品分析 高層戶均 217㎡ 公寓戶均 63㎡ 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 二、紅樹(shù)灣是位于城市中心的擁有灣區(qū)生活的富人區(qū)（西部半島城邦、東部鹽田均屬于城市邊緣的濱海社區(qū)）。 樓盤(pán)名稱 規(guī)模(m2) 建筑形式 容積率 主力戶型 戶均面 積 入市時(shí)間 實(shí)現(xiàn) /預(yù)計(jì)均價(jià) 聯(lián)泰紅樹(shù)灣 5萬(wàn) 別墅 +TH 未定 未定 06年底 —— 純水岸四期 TH/小高層 TH： 380418 m2 小高層： 221275 m2 239 未定 純水岸三期 15套 獨(dú)棟 350500 80000 尖岡山 1期 Th+獨(dú)棟 220~320TH 340~600獨(dú)棟 300m2 25000 星河丹堤一二期 34萬(wàn) 別墅 +高層 四房、五房 240/180m2 圣莫麗斯一期 459套 TH 280~350 27000 天琴灣 48套 別墅 最大 1000 m2 未定 06年上 未定 招商蘭溪谷二期 TH/小高層 140180m2 15000 東部華僑城 別墅 別墅： 400800 TH：200 06年底 未定 2020深圳豪宅市場(chǎng)調(diào)查 B 市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分析 2020年，關(guān)內(nèi)外將推出 1000多套 th,700多套獨(dú)棟，關(guān)外大規(guī)模低密度產(chǎn)品與關(guān)內(nèi)高層大平面產(chǎn)品之間存在直接競(jìng)爭(zhēng)關(guān)系 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 0%5%10%15%20%25%30%發(fā)展商品牌升值 戶型 環(huán)境建筑規(guī)劃價(jià)格物業(yè)管理位置 交通 景觀一期 二期成交客戶對(duì)比分析 購(gòu)房關(guān)注點(diǎn) 二期對(duì)發(fā)展商品牌、物業(yè)管理的關(guān)注度逐漸上升，雖然購(gòu)房關(guān)注點(diǎn)仍以硬件條件為主，但對(duì)無(wú)形價(jià)值的需求正逐步顯現(xiàn) A一二期總結(jié)分析－客戶分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 1月 2月 3月 4月 5月 6月 7月 8月 9月 10月 11月 12月 整體銷售率 整體銷售金額 (億元 ) 12％ 26％ 32％ 49％ 5個(gè)億 2020年 10% 20% 30% 40% 50% 60% 5 10 15 20 25 30 60％ 29個(gè)億 北區(qū)運(yùn)作目標(biāo)溝通 ?關(guān)于品牌： 在產(chǎn)品和服務(wù)品質(zhì)全面提升的前提下，項(xiàng)目真正從城市物業(yè)晉升到頂級(jí)物業(yè)行列，建立高檔大盤(pán)開(kāi)發(fā)商形象，培育出一批中信系客戶 景觀 強(qiáng) 弱 遠(yuǎn) 近 與城區(qū)距離 景觀物業(yè) 半島城邦 東方尊峪 天琴灣 東部華僑城 頂級(jí)物業(yè) 波托菲諾 香蜜湖 1號(hào) 紅樹(shù)西岸 尖崗山項(xiàng)目 龍 1號(hào)地塊 潛龍山莊 郊區(qū)物業(yè) 御景東方 蘭溪谷二期 金域藍(lán)灣 淘金山 城市物業(yè) 將中信紅樹(shù)灣做成中信 里程碑的項(xiàng)目 報(bào)告大綱 營(yíng)銷策略總綱 北區(qū)營(yíng)銷策略總綱 A 一二期總結(jié)分析 B 市場(chǎng)及競(jìng)爭(zhēng)分析 C 北區(qū)產(chǎn)品分析 D 目標(biāo)客戶分析 營(yíng)銷總攻略 E 核心價(jià)值提煉 北區(qū)運(yùn)作目標(biāo)溝通 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的基礎(chǔ)分析 實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的障礙 具體分析詳見(jiàn)附件一：實(shí)現(xiàn)目標(biāo)的基礎(chǔ)分析 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。2020/3 版權(quán)聲明 本文僅供客戶內(nèi)部使用 ， 版權(quán)歸世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn) （ 中國(guó) ） 有限公司所有 ， 未經(jīng)世聯(lián)地產(chǎn)顧問(wèn) （ 中國(guó) ） 有限公司書(shū)面許可 ， 不得擅自向其它任何機(jī)構(gòu)和個(gè)人傳閱 、引用 、 復(fù)制和發(fā)布報(bào)告中的部分或全部?jī)?nèi)容 。 ?這樣，推動(dòng)產(chǎn)品在向不同的階段更替，但各個(gè)階段并不是截然分開(kāi)的，且前一個(gè)階段是后一個(gè)階段實(shí)現(xiàn)的前提和基礎(chǔ)。 ?有形價(jià)值是由在地段價(jià)值的基礎(chǔ)上建立的產(chǎn)品創(chuàng)新價(jià)值和服務(wù)價(jià)值實(shí)現(xiàn)的。 房地產(chǎn)產(chǎn)品價(jià)值構(gòu)成 ?房地產(chǎn)價(jià)格除了營(yíng)銷價(jià)值外，價(jià)值構(gòu)成包括有形價(jià)值和無(wú)形價(jià)值兩部分。 ?此時(shí)，在挖掘地段價(jià)值的基礎(chǔ)上，人們開(kāi)始更加關(guān)注產(chǎn)品的創(chuàng)新，產(chǎn)品可實(shí)現(xiàn)的舊價(jià)格體系被打破，新的價(jià)格體系開(kāi)始形成。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。速度目標(biāo)每次開(kāi)盤(pán)確保 50％的銷售率， 07年底實(shí)現(xiàn)整體銷售率 60％，實(shí)現(xiàn)銷售金額 29個(gè)億。 本報(bào)告是嚴(yán)格保密的。 2020深圳豪宅市場(chǎng)調(diào)查 樓盤(pán)名稱 規(guī)模(m2) 建筑形式 容積 率 主力戶型 戶均面 積 入市時(shí)間 實(shí)現(xiàn) /預(yù)計(jì)均價(jià) 御景東方 23萬(wàn) 高層 190240m2四房 180 15000 紅樹(shù)西岸 25萬(wàn)（ 20） 高層為主 95100m2兩房 120165m2三房 170 23000 香蜜湖 1號(hào)高層 8萬(wàn) 高層 240m2260m2 250 20200以上 半島城邦 高層 140m 160m 240m2 190 11500 金域藍(lán)灣 8萬(wàn) 超高層 118m2三房 155m2四房 10000以上 淘金山 49萬(wàn)(27) 高層 140240的三房、四房 174 2期 07年 —— 東方尊峪 33萬(wàn) 高層 125158三