【正文】 景，每個私家花園內(nèi)均會提供栽種葡萄樹。 您平時喜歡在哪里看書？ —— 從而判斷客廳 /臥室的布置。 53 本項目 豪宅領(lǐng)導(dǎo)者 新標(biāo)準(zhǔn) —— 價值號召力 “真正的豪宅，是將 居住的舒適與體驗 放于首位，而非奢華的表皮” “真正的豪宅，是把 配套 定義為 圈層的社交場 ，而非大而空的銷售工具” 產(chǎn)品 服務(wù) 本報告是嚴格保密的。” —— 與豪宅要相稱，就像花高價在超市而不是菜市場買東西一樣，求的是 沒有后顧之憂 ?！? —— “ 物管人員招聘時要進行背景調(diào)查， 不喜歡樓下的保安老是換人 ，讓我老是對保安持懷疑態(tài)度。項目持久的高價格源于日常完善的物管維護服務(wù)，包括走道，大堂，電梯間，室內(nèi)空間專門人員的各種清潔保養(yǎng) 物管服務(wù)的人性化，尊貴體貼，為物業(yè)帶來長期保值升值 頂級豪宅的價值不僅體現(xiàn)在銷售階段，而依靠優(yōu)質(zhì)的物管，不僅是對社區(qū)業(yè)主的生活服務(wù)，而且包括對物業(yè)本身的維護保養(yǎng)，更能實現(xiàn)長期的影響力，從而成為豪宅中的持久典范 全國豪宅發(fā)展趨勢 2 豪宅更強調(diào)居住的關(guān)懷與服務(wù) —— 服務(wù)的提升 聽聽豪宅客戶的聲音： —— “物管也一定要做到讓客戶安全， 安全是第一位的 。 46 ?整個社區(qū) 沒有一寸地方不修飾 ，在這里甚至找不到一條水泥路； ?追求極致， 建筑物的外立面不允許出現(xiàn)一根管線 ； ?采用平均式綠化規(guī)劃，首期 46個 園林水景遍布整個社區(qū) ； ?路面處理 采用多種材質(zhì) ：黃蠟石、石英石、花崗巖、鵝卵石、梢木等無所不用其極； ?自建水廠、 獨家引用活水循環(huán)系統(tǒng) 、全天候循環(huán)過濾，水清見底； 全國豪宅發(fā)展趨勢 1 豪宅更強調(diào)居住的品質(zhì)與保障 —— 品質(zhì)細膩 +技術(shù)領(lǐng)先 。 45 全國豪宅發(fā)展趨勢 1 豪宅更強調(diào)居住的品質(zhì)與保障 —— 品質(zhì)細膩 +技術(shù)領(lǐng)先 綠城 ” —— “品質(zhì)一定要高，現(xiàn)在都是樣板房做得很漂亮， 到交樓的時候能達到賣樓時候的品質(zhì)就好了 。 案例二：紅山世家 客廳裝修，注重散點柔和光源的利用，實現(xiàn)了室內(nèi)空間的連接，光線的不斷移動增加了視線的舒適感與通透感 二、裝修配臵細節(jié)化 案例一：德國的豪宅在廚房料理臺裝備了多媒體，可以讓主人在枯燥的廚房工作中享受音樂的快感；隱藏的排煙裝置既節(jié)省空間，又清潔實用； 案例二：龍湖三千城 廚房灶臺上方設(shè)置分散光源， 360度全明，采光無死角，避免切菜時因為陰影傷到手 窗戶帶拐角，或者向外延伸，或者呈帶狀。 41 競爭下的思考： 地段之爭： 非主流豪宅片區(qū) 資源之爭： 自然資源不強勢，不唯一 怎樣跳出現(xiàn)有價值體系的制約， 尋找項目新的機會點？ 本報告是嚴格保密的。 38 招商 本項目 城建 和黃 景觀 噪音 本項目 比鄰橫坑水庫，依靠山體 臨濟梅觀高速，西靠工業(yè)園 和黃項目 東南較觀橫坑水庫資源 不臨路，無噪音它影響 招商項目 無景觀資源 緊鄰環(huán)觀南路 城建項目 無景觀資源 緊鄰環(huán)觀南路 西靠工業(yè)園； 綜合比較，本項目資源條件最優(yōu)，但通達性等地塊限制條件處于劣勢。 資源型項目 城市型項目 星河雅寶地塊， 156萬建面，綜合體 龍坂競爭 小結(jié)： 未來龍坂主要為城市型豪宅供給，資源型豪宅在未來 12年內(nèi)供應(yīng)不集中。 34 ? 項目指標(biāo)： 位置：二線拓展區(qū)北部地鐵四號線紅山站附近 占地面積： 建筑面積： ?住宅： ?商業(yè)： 7萬平米 ?配套： 容積率： 戶型設(shè)置： 7075平米 —— 12％； 89平米 —— 40％ 127平米 —— 25％； 147160平米 —— 23％ 資源：龍華新城核心區(qū)城市資源 預(yù)計入市時間： 2023年 中航項目 深圳新客站 政府重金打造的各種城市配套 項目規(guī)劃圖 中航項目 —— 龍華高端綜合體，城市化氣質(zhì)突出 未來龍坂豪宅競爭市場 —— 城市型項目 住宅區(qū)域?qū)嶋H容積率高達 本報告是嚴格保密的。 未來龍坂豪宅競爭市場 —— 供給情況 本報告是嚴格保密的。 31 2023 年 2023 年 2023 年 2023 年波托菲諾后續(xù)項目，一期 9 萬建面， 150 180 平米為主紅樹灣項目， 5 萬建面，別墅為主后海漢森項目， 10 萬建面，一期中大戶型灣廈海境界， 35 萬建面，中大戶型華潤銀湖項目， 22 萬建面，中大戶型，頂級豪宅西麗寶能項目， 38 萬建面，中大戶型為主崗廈舊改， 68 萬建面，中大戶型，頂級豪宅大沖村舊改， 3 0 0 萬建面，中大戶型，頂級豪宅水灣村舊改， 22 萬建面，中大戶型田心村舊改，中大戶型洪湖村舊改， 1 2 0 平米以上大戶型城市型舊改項目2023 年 2023 年 2023 年 2023 年波托菲諾后續(xù)項目，一期 9 萬建面， 1 5 0 1 8 0 平米為主紅樹灣項目， 5 萬建面，別墅為主后海漢森項目， 10 萬建面，一期中大戶型灣廈海境界， 35 萬建面，中大戶型華潤銀湖項目， 22 萬建面，中大戶型，頂級豪宅城建觀瀾項目， 29 萬建面，別墅加高層和黃觀瀾項目， 15 萬建面，別墅加高層招商觀瀾項目， 22 萬建面，別墅加高層金地觀瀾項目， 28 萬建面，別墅加高層兆豐地塊項目， 58 萬建面，中大戶型瀅水灣， 23 萬建面，中大戶型，別墅加高層崗廈舊改， 68 萬建面，中大戶型，頂級豪宅大沖村舊改， 3 0 0 萬建面，中大戶型，頂級豪宅水灣村舊改， 22 萬建面，中大戶型田心村舊改，中大戶型洪湖村舊改， 1 2 0 平米以上大戶型一線豪宅二線豪宅三線豪宅山語清暉，大戶型為主， 2 1 .6 萬建面云頂尚品，主力戶型 150 平米， 11 萬建面蘭江山第，高層＋別墅， 1 7 .7 萬建面星河民樂， 30 萬建面， 6 萬商業(yè)，高層為主后海名居項目， 10 萬建面， 3 房 4 房為主關(guān)內(nèi)資源型豪宅關(guān)內(nèi)豪宅競爭： 2023年前眾多資源型豪宅以相繼推出市場，后續(xù)開發(fā)階段將面臨城市舊改型豪宅的陸續(xù)推出。 蓮塘尾片區(qū)三個項目依托塘朗山，禾塘鐮、蓮塘尾雙水庫等豐富景觀資源，未來推出以 160～ 180平米的大戶型產(chǎn)品以及 300～ 400平米 TH，成為關(guān)內(nèi)新興豪宅片區(qū)。 預(yù)計 2023底～ 2023年入市。高層為純板式，一梯兩戶，包含有大客廳、大主臥、大陽臺。 后海 高層 4萬 /平米 ,別墅 10萬 /平米 代表：三湘海尚 /海怡灣 華僑城 高層 /平米，別墅 10萬 /平米 代表：波托菲諾 紅樹灣 高層 6萬 /平米，別墅 9萬 /平米 代表：中信紅樹灣 /紅樹西岸 十五峯 高層 3萬 /平米 代表：十五峯 香蜜湖 高層 /平米，別墅 9萬 /平米 代表：香蜜湖一號 /水榭花都 龍坂 高層 4萬 /平米，別墅 7萬 /平米 代表：星河丹堤 /龍岸 觀瀾 高層 /平米，別墅 /平米 代表：觀湖園 /觀瀾高爾夫 副中心區(qū)后花園 關(guān)內(nèi) 二線拓展區(qū) 本報告是嚴格保密的。另外，看好龍坂片區(qū)的發(fā)展， 35年外部配套就會完善，會是以后的金領(lǐng)階層首選的置業(yè)地，有投資價值。 24 “晉級豪宅僅以分解容積率便可實現(xiàn)?！? —— “曦城距離廣深高速很近，像我這個年齡段的人，神經(jīng)比較脆弱， 真無法忍受過大的噪音干擾。 ” 聽聽業(yè)主的聲音： 本報告是嚴格保密的。 ” —— “ 這個 海景 使我想起了西藏的某一個湖，真美。 ” —— “ 住在這想不長壽都很難 。 外立面顏色搭配得比 較俗氣 。” —— “我選香蜜湖 1號 主要是它在市中心，配套好，交通好 ，將來孩子上學(xué)比較方便。 18 深圳現(xiàn)階段豪宅發(fā)展現(xiàn)狀： “ 地段 +資源 +物業(yè)類型 ” 典型代表： 香蜜湖 1號、波托菲諾 香蜜湖 1號 波托菲諾 “顯赫地段造就一個個頂級豪宅神話。 本報告是嚴格保密的。 11 金地品牌全國視野： 引領(lǐng)趨勢，打造金地華南獨創(chuàng)的特色作品系 ?中信紅樹灣 —— 頂級城市豪宅 ?中信岸芷汀蘭 —— 改善型 ?中信山河 —— 未來濱海地標(biāo) ?波托菲諾純水岸 —— 頂級別墅 ?波托菲諾天鵝堡 —— 頂級豪宅 ?波托菲諾香山里 —— 改善型 趨勢：全國一流發(fā)展商都在進行豪宅系產(chǎn)品細分 中信：灣區(qū)作品系 華僑城：波托菲諾作品系 本報告是嚴格保密的。 9 每年銷售 40億意味著： 上海、北京年度銷售金額前三甲，深圳、廣州年度銷售金額第一位。 價速目標(biāo) 1 整盤銷售金額 100億 —— 單盤銷售金額突破百億 年均銷售金額 4050億 —— 單盤回款速度全國領(lǐng)先 價速目標(biāo) 2 將整盤近 100億銷售目標(biāo)分解到 2年半的銷售時間內(nèi)，則 2023年 2023年須實現(xiàn)銷售金額 40億 /年。 項目概況 產(chǎn)品類型 合拼后套數(shù) 戶均面積 雙拼別墅 4套 350㎡ 聯(lián)排別墅 97套 270 ㎡ 疊拼別墅 176套 252 ㎡ 8層 平面 480套 178 ㎡ 8層 復(fù)式 301套 200 ㎡ “ 2023金地，全周期頂級豪宅” ? 總用地面積： 157310㎡； ? 總建筑面積： 343007㎡ （可售面積 211682㎡） ； ? 綜合容積率： ； ? 產(chǎn)品類型： 雙拼、聯(lián)排別墅、疊拼、多層； 目標(biāo)溝通 金地觀瀾的 “三高”目標(biāo) —— 高速度、高價格、高影響力 世聯(lián)對目標(biāo)的理解 高價格、高速度 高影響力 硬指標(biāo) 軟指標(biāo) 3年 的時間（即 2023年底前），力爭實現(xiàn)項目整體 100億 的銷售金額。 2023年 12月， ?世聯(lián)提交 《金地觀瀾定位報告》 ，為項目的純低密度產(chǎn)品打造提供思路。中國 2023年 5月， ?世聯(lián)運用自身資源，安排對片區(qū) 豪宅客戶進行深訪 ，為項目的產(chǎn)品和配臵打造方向提供依據(jù)，并 提出多項深化建議 。做燈光控制及彩色可視對講，取消窗簾控制智能化； ?建議增加地下車庫墻壁的藝術(shù)壁畫； ?建議電梯轎廂凈高度盡量保持在 ； ?配套建議：取消雪茄吧，增加棋牌室、閱覽室在一期的社區(qū)文化活動室。 7 目標(biāo)解讀 1︱硬指標(biāo) 年份 銷售金額 2023年下半年 4億元 2023年 40億元 20232023年 50億元 價量突破，持續(xù)兩年成為華南區(qū)域乃至全國范圍內(nèi)的豪宅銷售標(biāo)桿。 建筑面積： 360580平方米 占地面積： 綠化率： ％ 容積率： 發(fā)售時間： 2023年 7月 經(jīng)典案例： 星河丹堤 —— 3年半，實現(xiàn) 100億以上，總體均價 3萬元 /平 本報告是嚴格保密的。 豪宅客戶全國視野 —— 引發(fā)全國頂級豪宅客戶的矚目 影響力 3 本報告是嚴格保密的。 從推薦開發(fā)商參觀，到開發(fā)商自發(fā)慕名而來，深圳的豪宅項目總是那么受外地開發(fā)商的熱愛。 15 世聯(lián)案例：華潤幸福里 國際背景買家比例高達 35% 目標(biāo)解讀 小結(jié) Q項目實現(xiàn)目標(biāo)的基礎(chǔ)在哪里？ Q營銷如何發(fā)力，從而保證目標(biāo)的達成？ 1 本項目價值號召力 豪宅是怎樣煉成的？ 本報告是嚴格保密的?！? —— “ 在城市中心，這里配套還行 ，生活方便?！? —— “波托菲諾一期別墅的布局排得很密，感覺密度很大?！? —— “ 東部華僑城對于她們 50、 60年代的人來說是 最好的居所 。 ” —— “ 有山有海的資源才更具價值 。 ” —— “ 東部的 生活配套還是比較欠缺 ，適合度假，不適合居住?！? —— “ 華僑城和招商聯(lián)合打造的別墅區(qū)，一定沒問題 ，他們做別墅還是 比較有經(jīng)驗。” 聽聽業(yè)主的聲音： 本報告是嚴格保密的。商業(yè)氣氛不重，適合居住。 27 競爭 市場總覽：深圳豪宅之北向軸線 深圳狹長的帶狀城市特征，造就了豪宅發(fā)展的北向軸線，從 2023年的香蜜湖一號，到 2023年的波托菲諾，到 2023年的紅樹灣， 07年的星河丹堤， 09年的后海，這條由南向北貫穿的軸線代表了 城市住宅的最高水準(zhǔn)。 29 山景資源豪宅代表 蘭江山第： 近中心區(qū)，高品質(zhì)、差異化和創(chuàng)新頂級豪宅 用地面積 6萬，總建面 29萬，其中包含 6千平米商業(yè)， 容積率 ， 產(chǎn)品規(guī)劃以 160～ 180平米四房五房為主，另有 280～ 410平米 TH。項目三面環(huán)山，一面臨水庫，擁有較好的景觀資源。 預(yù)計2023年入市。 城市型頂級豪宅代表 本報告是嚴格保密的。 32 7 8 6 9 2 3 5 4 13 10 1 12 11 15 19 18 20 24 23 22 26 25 27 28 21 14 16 17 29 33