【正文】 械密封完好，無漏水，運(yùn)轉(zhuǎn)平穩(wěn)，不失轉(zhuǎn)。 ④ 確保電器動作干脆利落、無異響、工作狀態(tài)及指示正常。 3) 保養(yǎng)職責(zé) ① 按照保養(yǎng)計(jì)劃，實(shí)施月度、季度、半年項(xiàng)目保養(yǎng)，并填寫保養(yǎng)記錄。 2) 操作職責(zé) ① 每天檢查 2 次，檢查設(shè)備、機(jī)房環(huán)境及標(biāo)牌標(biāo)識情況，并做好記錄。各開關(guān)操作靈活可靠。當(dāng)設(shè)備變更時臺帳亦應(yīng)及時更改。 3) 設(shè)備電動機(jī)銘牌完好清晰。 8) 設(shè)備各種部件、管道安裝牢固，基本不擺動。 4) 設(shè)備如有煙道、廢氣排放等管道，則包裝密封完好，排放通暢。 8) 如設(shè)置安全保護(hù)柵欄，保持柵欄貼近地面黃線擺放，且完整無損。 4) 工具擺放整齊，高壓工具按規(guī)定送檢并保持安全有效。保持溫度、濕度符合設(shè)備運(yùn)行溫、濕度要求。 八、監(jiān)控中心錄像標(biāo)準(zhǔn) 18 / 45 對小區(qū)園區(qū) 個出入口、 個大堂、 臺電梯轎廂、會所前臺、游泳池全景、中心花園、地庫入口和停車場等進(jìn)行 24小時不間斷錄像，一般錄像資料保存時間不少于 3天。 4) 其他項(xiàng)目管理 ① 會所等設(shè)施符合產(chǎn)品安全標(biāo)準(zhǔn)。 ② 有緊急情況呼救報(bào)警系統(tǒng)和緊急處置方案。 ⑤ 救生員持證上崗；救生設(shè)施齊全；有規(guī)范的救生員崗位操作規(guī)程。 2) 泳池管理 ① 游泳池有明確禁止高血壓、心臟病患者、皮膚傳染病患者、醉酒者進(jìn)入及需要監(jiān)護(hù)的兒童的身高、年齡的規(guī)定 。 13) 兒童游樂場所設(shè)置安全須知標(biāo)識，如 “ 兒童游玩必須有大人陪同 ” 的標(biāo)識。 9) 門禁開門按鈕燈、正門廣場石墩照明燈等兒童易接觸的節(jié)慶燈飾等使用 36伏以下安全電源，其他低矮的照明燈保持設(shè)施本身防護(hù)裝置完好。 5) 非工作人員不宜進(jìn)入的場所設(shè)置 “ 禁止入內(nèi) ” 的警示標(biāo)識。 4． 公共設(shè)施意外傷害防范管理 1) 低矮（ 米以下）易碰撞的部位設(shè)置 “ 小心碰頭 ” 警示標(biāo)識。 3) 物業(yè)的重點(diǎn)部位（電梯控制房、空調(diào)控制房、配電房、發(fā)電機(jī)房、電話總機(jī)房、水泵房、消防監(jiān)控中心、倉庫等控制、管理用房）明確安全管理責(zé)任人，無人值班時加鎖，并要采取人、技防措施。對違規(guī)行為進(jìn)行勸止。 5) 對園區(qū)的喬木進(jìn)行修剪，及時除去枯枝，消除安全隱患。 2． 環(huán)境安全防范管理 1) 物業(yè)區(qū)域的定期投放鼠藥時，放置在非顯眼位置 的專用 “ 鼠屋 ” 內(nèi)，并設(shè)置圖文的 “ 有毒鼠餌 ” 警示標(biāo)識。作業(yè)（含外墻清洗、擦窗機(jī) 的操作）現(xiàn)場要設(shè)置警示標(biāo)識，下方要用圍欄（高度在 80CM— 100CM）防護(hù)，圍欄面積 =作業(yè)面積 +作業(yè)半徑 高度 ,并有專人守護(hù)。組織抗災(zāi)培訓(xùn)。 2) 車輛刷卡計(jì)時收費(fèi)，出、入攝像刷卡圖象對照一致放行。 7) 設(shè)置禁止在停車場內(nèi)加（過）油及維修車輛的標(biāo)識牌。 3) 停車場進(jìn)出口設(shè)置限制高度標(biāo)志。 ⑤ 協(xié)助進(jìn)行裝修施工消防驗(yàn)收。 ② 檢查、督促施工單位履行相應(yīng)責(zé)任，按照規(guī)定采取必要的安全防護(hù)和消防預(yù)防措施。 2) 消防演習(xí) 每年舉行一次有業(yè)戶參加的綜合性消防演習(xí)和物業(yè)管理處的內(nèi)部人員的消防演習(xí)。 5) 高空緩降器 配置高空緩降器 2 套。 2) 消防服（含頭盔、靴子） 地庫出口處的車輛通道傍放置 5 套消防服， 4 瓶滅火器 2個防毒面具。 12 / 45 2) 落實(shí)消防安全責(zé)任人，簽訂消防安全責(zé)任書。 ② 保護(hù)現(xiàn)場，如實(shí)的向公安機(jī)關(guān)反映情況，積極配合、協(xié)助公安機(jī)關(guān)破案。然后迅速出戶門看守，待煤氣公司處理。 9. 雷暴（洪水）應(yīng)急處理服務(wù) 1） 獲知信息公告業(yè)戶知曉，提醒業(yè)戶離家前關(guān)閉好窗戶。 2) 維護(hù)現(xiàn)場秩序，協(xié)助醫(yī)務(wù)人員進(jìn)行搶救。 4) 故障停電情況，接報(bào)后 10分鐘內(nèi)到位處理，服務(wù)追加時段 20 分鐘內(nèi)到位處理。情況嚴(yán)重時，及時告知業(yè)戶。 2. 配備緊急救助工具、物品：保安監(jiān)控中心配備電筒、人字梯、電梯開門專用鑰匙、擔(dān)架、絕緣棒、高空緩降器、輪椅、止血繃帶等應(yīng)急物品。 6. 批量物品進(jìn)入小區(qū)，查看是否夾帶有禁止入內(nèi)的物品 。 3. 對不肯合作強(qiáng)行闖入的人員，通過對講機(jī)報(bào)告班長或巡樓保安，必要情況下報(bào)警，并協(xié)助警方處理 。 3. 乙方制定并明示公布辦理住戶卡、物品放行、室內(nèi)裝修申報(bào)、空調(diào)安裝申報(bào)的程序，辦理相關(guān)手續(xù)。 3. 業(yè)戶對普通員工的投訴可向其上級領(lǐng)導(dǎo)提出 ，工作人員有義務(wù)清楚告知業(yè)戶有關(guān)聯(lián)絡(luò)方式。 （六） 投訴管理 1. 設(shè)立業(yè)戶服務(wù)電話，受理服務(wù)投訴及建議。 4. 對合理的建議乙方應(yīng)積極采納，并回訪業(yè)戶對改進(jìn)后的滿意程度。 2. 物業(yè)管理延伸服務(wù)包括但不限于： 8 / 45 1） 保安員門崗幫助業(yè)戶搬運(yùn)物品； 2） 大堂保安員幫助業(yè)戶提運(yùn)物品、按電梯按鈕； 3） 工作人員 為弱勢群體，如老年人、兒童、傷殘人士提供幫助等。 2. 公布有償服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，由業(yè)戶自愿選擇。 5） 接待咨詢、投訴受理和個別業(yè)主的交費(fèi)。 ① 星期一至星期五 ： 8:30 至 17:30 ② 星期六： 9:00 至 12:00 7 / 45 2） 乙方對外服務(wù)追加時段，安排工作人員值班，提供處理緊急事項(xiàng)；處理投訴；受理個別業(yè)戶的服務(wù)需求。但業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，乙方可以直接按照有關(guān)規(guī)定向有管轄權(quán)的基層人民法院申請支付令。 第十章 其他事項(xiàng) 第二十四條 業(yè)主可與物業(yè)使用人依據(jù)本合同之內(nèi)容對雙方的權(quán)利義務(wù)進(jìn)行約定，但物業(yè)使用人違反本合同約定的，業(yè)主 應(yīng)承擔(dān)連帶責(zé)任。 第二十條 乙方違反本合同約定，擅自提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主和物業(yè)使用人就超額部分有權(quán)拒絕交納；乙方已經(jīng)收取的，業(yè)主和物業(yè)使用人有權(quán)要求乙方按超額部分的雙倍返還。 第十六條 若甲乙雙方評定履約實(shí)質(zhì)性完成，則在合約到期時若業(yè)戶平均不滿意度低于 15%，乙方在同等條件下對本物業(yè)管理權(quán)的取得享有優(yōu)先權(quán)。 第十二條 本合同屆滿三個月，合同任何一方未提出異議，則本合同有效期至本物業(yè)所有權(quán)人簽出下一份合同生效之日止。對拒不改正的責(zé)任人采取停止部分服務(wù)項(xiàng)目或停止供水、供電措施； 二 . 建立物業(yè)管理服務(wù)制度并組織實(shí)施； 三 . 負(fù)責(zé)向業(yè)主和物業(yè)使用人收取物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)及政府規(guī)定的各項(xiàng)相關(guān)費(fèi)用； 四 . 嚴(yán)格執(zhí)行《物業(yè)管理?xiàng)l例》的規(guī)定，對本項(xiàng)目的各級管理層與操作層人員實(shí)行持證上崗制度，擁有國家規(guī)定的崗位證書與資質(zhì)證書； 五 . 建立完善的競爭激勵機(jī)制與考核培訓(xùn)機(jī)制； 六 . 對本項(xiàng)目全體管理人員通過分階段、分層次的系列化、正規(guī)化培訓(xùn)，提高員工的文化素質(zhì)、業(yè)務(wù)能力和管理服務(wù)水平，為本物業(yè)培養(yǎng) 出一支品質(zhì)優(yōu)良、技術(shù)過硬、服務(wù)熱情周到的物業(yè)管理員工隊(duì)伍； 七 . 培訓(xùn)工作將包含針對企業(yè)文化、管理與服務(wù)的禮節(jié)、禮儀與技巧等的普遍培訓(xùn)；針對各部門、各崗位職責(zé)、工作流程、質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)及相關(guān)的業(yè)務(wù)知識的專業(yè)培訓(xùn)；針對管理骨干的外派學(xué)習(xí)、交流等升職培訓(xùn)； 八 . 公司將組織對培訓(xùn)進(jìn)行考核并將員工的考核成績與人事獎罰機(jī)制掛鉤，以提高員工學(xué)習(xí)的積極性與成效性。 七 . 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用主要用于以下開支 : 1． 管理服務(wù)人員的工資、社會保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等； 2． 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； 3． 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi) 生費(fèi)用； 4． 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； 5． 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； 6． 辦公費(fèi)用； 7． 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； 8． 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用； 9． 法定稅費(fèi)； 3 / 45 10． 物業(yè)管理企業(yè)的利潤； 11． 公共水電費(fèi)、設(shè)備大修及更新改造之外的維護(hù)費(fèi)。 三 . 本合同確定的物業(yè)管理收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)中包含公共用水和公共用電的費(fèi)用分?jǐn)偂＝ㄖ娣e共計(jì)： 10 萬平方米， 586 戶，車位 310 個。 第一章 物業(yè)基本情況 第一條 物業(yè)基本情況 : 物業(yè)名稱： XX藍(lán) 灣小區(qū)； 物業(yè)類型： 住宅、會所及停車場 ； 座落位置： 廣州市洛溪大橋東岸； 本物業(yè)服務(wù)范圍 :9 棟小高層及高層洋房、 6棟 5層別墅、會所、以及地下共二層停車場。 二 . 商鋪甲方按人民幣 3元 /平方米（按建筑面積收費(fèi)） /月的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。 六 . 小區(qū)會所各設(shè)施以服務(wù)住戶為原則，不對外開放，對業(yè)主優(yōu)惠收費(fèi)。 第五章 甲、乙方的權(quán)利義務(wù) 第七條 甲方的權(quán)利及義務(wù) 一 . 甲方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)乙方與業(yè)主及物業(yè)使用人之間的關(guān)系，對乙方服務(wù)承諾的執(zhí)行、業(yè)戶滿意度、服務(wù)質(zhì)量等進(jìn)行監(jiān)督，但不得干涉乙方依法或依本合同約定所進(jìn)行的正常管理服務(wù)和經(jīng)營活動； 二 . 可就日常監(jiān)督過程中發(fā)現(xiàn)的或收集業(yè)戶提出的意見、建議和改進(jìn)事項(xiàng)向乙方提交書面建議函； 三 . 根據(jù)本合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，針對監(jiān)督過程中發(fā)現(xiàn)的重大管理問題，與乙方進(jìn)行協(xié)商，出具相應(yīng)的解決方案與實(shí)施計(jì)劃； 四 . 監(jiān)督乙方每年兩次 的業(yè)戶滿意度調(diào)查之真實(shí)性與公正性； 五 . 每年度末對乙方該年度的服務(wù)進(jìn)行客觀的綜合評價； 六 . 業(yè)主和使用人不按規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)時，甲方協(xié)助乙方催繳； 七 . 支持乙方作好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)工作、開展宣傳教育和文化活動； 八 . 支持乙方督促全體業(yè)主遵守《公約》和物業(yè)管理規(guī)章制度； 九 . 支持乙方督促違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主限期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用； 第八條 乙方的權(quán)利及義務(wù) 4 / 45 一 . 制止業(yè)主和物業(yè)使用人違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾及裝修、《管理公約》的行為：包括責(zé)令停止侵害，要求恢 復(fù)原狀，造成經(jīng)濟(jì)損失的由責(zé)任人承擔(dān)賠償責(zé)任。 第七章 合同期限 第十一條 本合同期為叁年 ,自 2020 年 9 月 1 日起至 2020 年 8月 31 日止。 第十五條 乙方固定進(jìn)行一年兩次的業(yè)戶滿意度調(diào)查，調(diào)查應(yīng)以每個單元為單位進(jìn)行，調(diào)查范圍應(yīng)為 XX 藍(lán)灣全體業(yè)主及物業(yè)使用人，如年度業(yè)戶平均不滿意度高于 15%時（指一年內(nèi)兩次調(diào)查的平均值），或任何一次調(diào)查所得之業(yè)戶不滿意度高于 20%時，甲方有權(quán)解除合同。 第十九條 業(yè)主或物業(yè)使用人違反本合同約定，未能按時足額交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，從逾期之日起至實(shí)際支付之日止應(yīng)按每月應(yīng)交服務(wù)費(fèi)的千分之一交納滯納金。 第九章 免責(zé)條款 第二十三條 以下情況乙方不承擔(dān)責(zé)任： 一 . 不承擔(dān)對業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)的保管保險(xiǎn)義務(wù)及意外事件（如高空拋物等）、不可抗力造成的損害責(zé)任或因不可抗力導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)中斷而造成的相關(guān)損失； 二 . 乙方已履行本合同約定義務(wù)，但因物業(yè)本身固有瑕疵造成損失的； 三 . 因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要且事先已告知業(yè)主和物業(yè)使用人，暫時停水、停電、停止共用設(shè)施設(shè)備使用等造成損失的； 四 . 因非乙方管理責(zé)任出現(xiàn)的供水、供電及其他共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行障礙造成損失的； 6 / 45 五 . 為維護(hù)公眾、業(yè)主、物業(yè)使用人切身利益的行為，包括但不限于：發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等情況；乙方因采取緊急避險(xiǎn)措施造成業(yè)戶財(cái)產(chǎn)損失的。 第二十六條 本合同在履行中發(fā)生爭議，由雙方協(xié)商解決，協(xié)商不成，雙方可選擇向廣州市有管轄權(quán)的人民法院提起訴訟的方式處理。 甲 方：廣州藍(lán)灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 乙 方： XX 物業(yè)管理廣州有限公司 授權(quán)代表： 授權(quán)代表： 簽約地點(diǎn)： 簽約時間： 年 月 日 附件一 : 物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 一、 業(yè)戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) （一） 辦公服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn) 1. 對外服務(wù)工作時間： 1） 核心服務(wù)工作時 間，提供合同規(guī)定的所有服務(wù)項(xiàng)目。 4） 工作人員統(tǒng)一著裝，佩戴清晰名字標(biāo)牌，使業(yè)戶可于 2 米范圍內(nèi)能清楚識別工作人員姓名。 （二） 有償服務(wù)提供 1. 在社區(qū)范圍內(nèi)根據(jù)業(yè)戶日常生活消費(fèi)所需 提供力所能及的有償服務(wù)。 （三） 物業(yè)管理延伸服務(wù)提供 1. 乙方工作人員有義務(wù)遵循以下原則按業(yè)戶本人要求提供物業(yè)管理延伸服務(wù)： 1） 不影響崗位工作的； 2） 工作人員力所能及的； 3） 不影響其他業(yè)戶行使權(quán)利的。 3. 在社區(qū)范圍內(nèi)公開公布調(diào)查結(jié)果，并對業(yè)戶提出的建議及時給予回應(yīng)。 2. 乙方對工作人員定期進(jìn)行禮貌禮儀相關(guān)方面的培訓(xùn)，有下列行為者，乙方應(yīng)該給予調(diào)離或辭退： 1） 動手打人； 2） 漫罵業(yè)戶； 3） 3 次以上因服務(wù)態(tài)度欠佳被業(yè)戶投訴。對處理需時較長的案例，必須不時告知投訴人進(jìn)展情況。 2. 乙方收集涉及煤氣、水、電、電視、通訊、網(wǎng)通等申報(bào)及相關(guān)事務(wù)的處理程序，明示公布，并跟進(jìn)市政相關(guān)部門更新信息。 2. 對來訪人員可用可視對講機(jī)與待訪住戶聯(lián)絡(luò)，得到住戶確認(rèn)后，方可進(jìn)入。 5. 搬出大件物品（ 400mm400mm 以上或需兩人以上才能搬動的物品或需要借助車輛搬運(yùn)的物品），憑放行條放行。 （三） 公共安全應(yīng)急服務(wù) 1. 二十四小時緊急救助協(xié)助服務(wù)：設(shè)有 24小時人工接聽直線電話，派員處理如室內(nèi)停電故障、上水管道（管件）破裂、下水管道 嚴(yán)重堵塞處理，協(xié)助派員提供