【正文】 標(biāo)識(shí)。 3) 物業(yè)的重點(diǎn)部位（電梯控制房、空調(diào)控制房、配電房、發(fā)電機(jī)房、電話總機(jī)房、水泵房、消防監(jiān)控中心、倉(cāng)庫(kù)等控制、管理用房）明確安全管理責(zé)任人，無人值班時(shí)加鎖，并要采取人、技防措施。 5) 對(duì)園區(qū)的喬木進(jìn)行修剪，及時(shí)除去枯枝，消除安全隱患。作業(yè)（含外墻清洗、擦窗機(jī) 的操作）現(xiàn)場(chǎng)要設(shè)置警示標(biāo)識(shí)，下方要用圍欄（高度在 80CM— 100CM）防護(hù)，圍欄面積 =作業(yè)面積 +作業(yè)半徑 高度 ,并有專人守護(hù)。 2) 車輛刷卡計(jì)時(shí)收費(fèi)，出、入攝像刷卡圖象對(duì)照一致放行。 3) 停車場(chǎng)進(jìn)出口設(shè)置限制高度標(biāo)志。 ② 檢查、督促施工單位履行相應(yīng)責(zé)任，按照規(guī)定采取必要的安全防護(hù)和消防預(yù)防措施。 5) 高空緩降器 配置高空緩降器 2 套。 12 / 45 2) 落實(shí)消防安全責(zé)任人，簽訂消防安全責(zé)任書。然后迅速出戶門看守，待煤氣公司處理。 2) 維護(hù)現(xiàn)場(chǎng)秩序，協(xié)助醫(yī)務(wù)人員進(jìn)行搶救。情況嚴(yán)重時(shí)，及時(shí)告知業(yè)戶。 6. 批量物品進(jìn)入小區(qū)，查看是否夾帶有禁止入內(nèi)的物品 。 3. 乙方制定并明示公布辦理住戶卡、物品放行、室內(nèi)裝修申報(bào)、空調(diào)安裝申報(bào)的程序，辦理相關(guān)手續(xù)。 （六） 投訴管理 1. 設(shè)立業(yè)戶服務(wù)電話，受理服務(wù)投訴及建議。 2. 物業(yè)管理延伸服務(wù)包括但不限于： 8 / 45 1） 保安員門崗幫助業(yè)戶搬運(yùn)物品； 2） 大堂保安員幫助業(yè)戶提運(yùn)物品、按電梯按鈕； 3） 工作人員 為弱勢(shì)群體，如老年人、兒童、傷殘人士提供幫助等。 5） 接待咨詢、投訴受理和個(gè)別業(yè)主的交費(fèi)。但業(yè)主拖欠物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的，乙方可以直接按照有關(guān)規(guī)定向有管轄權(quán)的基層人民法院申請(qǐng)支付令。 第二十條 乙方違反本合同約定，擅自提高物業(yè)服務(wù)費(fèi)用標(biāo)準(zhǔn)的，業(yè)主和物業(yè)使用人就超額部分有權(quán)拒絕交納；乙方已經(jīng)收取的，業(yè)主和物業(yè)使用人有權(quán)要求乙方按超額部分的雙倍返還。 第十二條 本合同屆滿三個(gè)月，合同任何一方未提出異議，則本合同有效期至本物業(yè)所有權(quán)人簽出下一份合同生效之日止。 七 . 物業(yè)服務(wù)費(fèi)用主要用于以下開支 : 1． 管理服務(wù)人員的工資、社會(huì)保險(xiǎn)和按規(guī)定提取的福利費(fèi)等； 2． 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備的日常運(yùn)行、維護(hù)費(fèi)用； 3． 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi) 生費(fèi)用； 4． 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護(hù)費(fèi)用； 5． 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護(hù)費(fèi)用； 6． 辦公費(fèi)用； 7． 物業(yè)管理企業(yè)固定資產(chǎn)折舊； 8． 物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備及公眾責(zé)任保險(xiǎn)費(fèi)用； 9． 法定稅費(fèi)； 3 / 45 10． 物業(yè)管理企業(yè)的利潤(rùn)； 11． 公共水電費(fèi)、設(shè)備大修及更新改造之外的維護(hù)費(fèi)。建筑面積共計(jì)： 10 萬平方米， 586 戶，車位 310 個(gè)。 二 . 商鋪甲方按人民幣 3元 /平方米（按建筑面積收費(fèi)） /月的收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)向乙方支付物業(yè)管理服務(wù)費(fèi)用。 第五章 甲、乙方的權(quán)利義務(wù) 第七條 甲方的權(quán)利及義務(wù) 一 . 甲方負(fù)責(zé)協(xié)調(diào)乙方與業(yè)主及物業(yè)使用人之間的關(guān)系，對(duì)乙方服務(wù)承諾的執(zhí)行、業(yè)戶滿意度、服務(wù)質(zhì)量等進(jìn)行監(jiān)督，但不得干涉乙方依法或依本合同約定所進(jìn)行的正常管理服務(wù)和經(jīng)營(yíng)活動(dòng)； 二 . 可就日常監(jiān)督過程中發(fā)現(xiàn)的或收集業(yè)戶提出的意見、建議和改進(jìn)事項(xiàng)向乙方提交書面建議函； 三 . 根據(jù)本合同約定的服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)，針對(duì)監(jiān)督過程中發(fā)現(xiàn)的重大管理問題，與乙方進(jìn)行協(xié)商，出具相應(yīng)的解決方案與實(shí)施計(jì)劃； 四 . 監(jiān)督乙方每年兩次 的業(yè)戶滿意度調(diào)查之真實(shí)性與公正性； 五 . 每年度末對(duì)乙方該年度的服務(wù)進(jìn)行客觀的綜合評(píng)價(jià)； 六 . 業(yè)主和使用人不按規(guī)定交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)時(shí)，甲方協(xié)助乙方催繳； 七 . 支持乙方作好物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)的物業(yè)服務(wù)工作、開展宣傳教育和文化活動(dòng)； 八 . 支持乙方督促全體業(yè)主遵守《公約》和物業(yè)管理規(guī)章制度； 九 . 支持乙方督促違反物業(yè)服務(wù)合同約定逾期不交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用的業(yè)主限期交納物業(yè)服務(wù)費(fèi)用； 第八條 乙方的權(quán)利及義務(wù) 4 / 45 一 . 制止業(yè)主和物業(yè)使用人違反有關(guān)治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾及裝修、《管理公約》的行為：包括責(zé)令停止侵害，要求恢 復(fù)原狀，造成經(jīng)濟(jì)損失的由責(zé)任人承擔(dān)賠償責(zé)任。 第十五條 乙方固定進(jìn)行一年兩次的業(yè)戶滿意度調(diào)查，調(diào)查應(yīng)以每個(gè)單元為單位進(jìn)行，調(diào)查范圍應(yīng)為 XX 藍(lán)灣全體業(yè)主及物業(yè)使用人，如年度業(yè)戶平均不滿意度高于 15%時(shí)（指一年內(nèi)兩次調(diào)查的平均值），或任何一次調(diào)查所得之業(yè)戶不滿意度高于 20%時(shí)，甲方有權(quán)解除合同。 第九章 免責(zé)條款 第二十三條 以下情況乙方不承擔(dān)責(zé)任： 一 . 不承擔(dān)對(duì)業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財(cái)產(chǎn)的保管保險(xiǎn)義務(wù)及意外事件（如高空拋物等）、不可抗力造成的損害責(zé)任或因不可抗力導(dǎo)致物業(yè)管理服務(wù)中斷而造成的相關(guān)損失； 二 . 乙方已履行本合同約定義務(wù)，但因物業(yè)本身固有瑕疵造成損失的； 三 . 因維修養(yǎng)護(hù)物業(yè)共用部位、共用設(shè)施設(shè)備需要且事先已告知業(yè)主和物業(yè)使用人，暫時(shí)停水、停電、停止共用設(shè)施設(shè)備使用等造成損失的； 四 . 因非乙方管理責(zé)任出現(xiàn)的供水、供電及其他共用設(shè)施設(shè)備運(yùn)行障礙造成損失的； 6 / 45 五 . 為維護(hù)公眾、業(yè)主、物業(yè)使用人切身利益的行為，包括但不限于：發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災(zāi)、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機(jī)關(guān)執(zhí)行任務(wù)等情況；乙方因采取緊急避險(xiǎn)措施造成業(yè)戶財(cái)產(chǎn)損失的。 甲 方：廣州藍(lán)灣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 乙 方： XX 物業(yè)管理廣州有限公司 授權(quán)代表： 授權(quán)代表： 簽約地點(diǎn)： 簽約時(shí)間： 年 月 日 附件一 : 物業(yè)管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 一、 業(yè)戶服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) （一） 辦公服務(wù)工作標(biāo)準(zhǔn) 1. 對(duì)外服務(wù)工作時(shí)間： 1） 核心服務(wù)工作時(shí) 間，提供合同規(guī)定的所有服務(wù)項(xiàng)目。 （二） 有償服務(wù)提供 1. 在社區(qū)范圍內(nèi)根據(jù)業(yè)戶日常生活消費(fèi)所需 提供力所能及的有償服務(wù)。 3. 在社區(qū)范圍內(nèi)公開公布調(diào)查結(jié)果，并對(duì)業(yè)戶提出的建議及時(shí)給予回應(yīng)。對(duì)處理需時(shí)較長(zhǎng)的案例，必須不時(shí)告知投訴人進(jìn)展情況。 2. 對(duì)來訪人員可用可視對(duì)講機(jī)與待訪住戶聯(lián)絡(luò)，得到住戶確認(rèn)后，方可進(jìn)入。 （三） 公共安全應(yīng)急服務(wù) 1. 二十四小時(shí)緊急救助協(xié)助服務(wù)：設(shè)有 24小時(shí)人工接聽直線電話，派員處理如室內(nèi)停電故障、上水管道（管件）破裂、下水管道 嚴(yán)重堵塞處理，協(xié)助派員提供下述相應(yīng)緊急協(xié)助服務(wù)。 3) 因設(shè)備維修保養(yǎng)需要停電，事前在相關(guān)樓宇張貼停電通知。服務(wù)追加時(shí)段 20 分鐘內(nèi)到位處理。 13. 治安事件緊急救援協(xié)助服務(wù) 1) 搶劫（盜竊）事件 ① 獲知（或接報(bào)）搶劫（盜竊）立即報(bào)警，在協(xié)助做好救助工作 。 1) 滅火器 電梯機(jī)房、高低壓電房、水泵房、空調(diào)機(jī)房配備滅火器； 小區(qū)每棟大堂配備 4瓶 2公斤裝的滅火器； 物業(yè)管理處配 4瓶 2公斤滅火器；監(jiān)控中心配 2瓶 2公斤裝滅火器；維修班配 2瓶 2 公斤裝滅火器；負(fù)一層配 38 瓶 2 公斤滅火器；負(fù)二層配 42瓶 2公斤滅火器；會(huì)所配置 4瓶 2公斤的滅火器；停車場(chǎng)另配 2 瓶 30 公斤手推車式干粉滅火器；地庫(kù)管理用房共配置 10 個(gè)滅火器；小區(qū)超市配置 2 個(gè) 2 公斤的滅火器，小區(qū)垃圾房配置 1個(gè) 2公斤的干粉滅火器。 13 / 45 ② 在物業(yè)區(qū)域設(shè)置消防宣傳專欄，通過海報(bào)、音像資料、多媒體演示、模擬災(zāi)害處置及火場(chǎng)逃生自救演練等多種形式，宣傳消防法規(guī)、普及消防安全知 識(shí)，包括配合政府相關(guān)部門組織的消防展板、參觀培訓(xùn)講座等宣傳活動(dòng)。 ④ 審核施工動(dòng)火申報(bào)方案，查看動(dòng)火現(xiàn)場(chǎng)后，辦理施工動(dòng)火證。 6) 人車共用通道設(shè)置提醒行人、車輛注意交通、車輛安全的標(biāo)識(shí)。 2． 進(jìn)行防災(zāi) 抗災(zāi)準(zhǔn)備，建立各項(xiàng)防災(zāi)抗災(zāi)管理程序，在地下停車場(chǎng)入口、出口準(zhǔn)備足量的沙袋和雨布一塊，手推車一部，鐵鍬 2把，以預(yù)防洪水搶險(xiǎn)之用。 6) 對(duì)業(yè)戶聘請(qǐng)來的裝空調(diào)、加雪種等高空作業(yè)，要求業(yè)戶督促做好安全工作。 7) 要求溜寵物狗的業(yè)戶在晚上 10點(diǎn)之后至次日 6： 30 之前進(jìn)行，并且有狗鏈牽行、戴口護(hù)套。 6) 各種動(dòng)力設(shè)備懸掛運(yùn)行狀態(tài)（正在運(yùn)行、正在檢修等）標(biāo)識(shí)。 8) 兒童樂園設(shè)施經(jīng)常性巡視，每月全面檢查一次，及時(shí)更換損壞物件。 七、經(jīng)營(yíng)性服務(wù)項(xiàng)目安全防范管理服務(wù)標(biāo)準(zhǔn) 1) 合法資格管理 17 / 45 經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目必須具有合法、齊全的經(jīng)營(yíng)證、照；所有的經(jīng)營(yíng)服務(wù)項(xiàng)目中直接為業(yè)戶提供服務(wù)的人員持有《健康合格證》及相關(guān)崗位的上崗資格證，每年進(jìn)行一次健康檢查。 3) 桑拿管理 ① 桑拿室要有明確禁止高血壓、心臟病患者、皮膚傳染病者、醉酒者、性病患者進(jìn)入的規(guī)定。 ④ 有合理的消防疏散通道和按規(guī)定配備消防器材。地漏排水暢通，無阻塞。 3) 儀表完好，操作顯示屏完好，顯示參數(shù)清晰、筆劃完整。 2) 各類指示、警告牌掛放（貼）在指定處。 （二） 設(shè)備管理標(biāo)準(zhǔn) 1. 供配電系統(tǒng)管理標(biāo)準(zhǔn) 1) 系統(tǒng)狀態(tài)目標(biāo)及供應(yīng)標(biāo)準(zhǔn) ① 低壓開關(guān)柜出線電壓 380V；運(yùn)行時(shí)，指示燈亮，各類指示儀表均有指示，讀數(shù)清晰可靠。 ④ 在設(shè)備運(yùn)行過程中，每 3小時(shí)巡視一遍。 ③ 凡經(jīng)維修或更換零部件的設(shè)備，經(jīng)過調(diào)試，必須達(dá)到運(yùn)行技術(shù)指標(biāo)、符合使用要求。 2） 操作職責(zé) ① 每天巡查 3次，檢查設(shè)備清潔、機(jī)房環(huán)境、標(biāo)牌標(biāo)識(shí)是否符合標(biāo)準(zhǔn)。 ⑤ 檢查管網(wǎng)、管件是否牢固、有無變形。 ② 電源斷電或錯(cuò)相時(shí)，電梯不會(huì)啟動(dòng)運(yùn)行。 ⑩ 保證電梯轎廂內(nèi)空調(diào)的正常運(yùn)轉(zhuǎn)。 ⑤ 按照國(guó)家有關(guān)制度組織辦理電梯年檢限速器檢測(cè)和電梯準(zhǔn)用證。 ③ 動(dòng)態(tài)報(bào)警時(shí)，蜂鳴器響，錄像機(jī)自動(dòng)錄像，有報(bào)警時(shí)間記錄。如有及時(shí)報(bào)修。 ⑤ 因使用不當(dāng)或人為過失造成保安監(jiān)控系統(tǒng)設(shè)備及零部件損壞的，由責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或負(fù)賠償責(zé)任。在 CRT 上顯示這些信息。 ⑥ 每月清抹卷簾簾面一次。 d. 濕式閥保養(yǎng)。 ③ 乙方日常保養(yǎng)中如發(fā)現(xiàn)線路或元件損壞，在職責(zé)范圍內(nèi)及時(shí)檢修或更換新的線路或元件。 3） 每月檢查清理 1次屋面、檐溝內(nèi)落葉雜物樹葉等，疏通雨水口、落水管等。對(duì)大面積污損的，相關(guān)責(zé)任單位應(yīng)及時(shí)處理； ④ 因施工等原因致使建筑物、構(gòu)筑物外立面有明顯污跡的，及時(shí)進(jìn)行清洗、粉飾； ⑤ 督促外立面的空調(diào)冷凝水管支管破損的業(yè)戶自行負(fù)責(zé)修復(fù)； ⑥ 定期檢查陽臺(tái)鐵欄桿，并對(duì)出現(xiàn)銹蝕情況的進(jìn)行翻新油漆，保持觀瞻亮麗。 2. 保養(yǎng)和管理責(zé)任 1） 每月對(duì)公共區(qū)域油漆粉飾部件進(jìn)行巡檢，發(fā)現(xiàn)飾面污漬、銹跡及脫漆等現(xiàn)象及時(shí)處理。 29 / 45 4） 乙方對(duì)鐵皮雨水斗、落水管、支撐或其他各類構(gòu)件（鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門）其油漆起皮、剝落或鐵件銹蝕應(yīng)除銹、刷防銹涂料后再進(jìn)行油飾；鑄鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后再刷兩道相關(guān)顏色油漆。） 2. 保養(yǎng)和管理責(zé)任 1） 每周巡查 1次樓內(nèi)公共場(chǎng)所的門窗、消防門、閉門器、門栓、垃圾筒，保持無 污漬、無破損，能正常使用。 4） 保持公共通道標(biāo)識(shí)清晰、完好。 3） 各類開關(guān)操作靈活，控制可靠，安全措施得當(dāng)。 3） 因使用不當(dāng)或人為過失造成損壞的，由乙方督促責(zé)任人負(fù)責(zé)修復(fù)或負(fù)賠償責(zé)任。 2） 因設(shè)計(jì)、施工或產(chǎn)品、材料的質(zhì)量問題，造成停車場(chǎng)及其設(shè)施損壞，及由此造成第三方人身及財(cái)產(chǎn)損失，由相關(guān)責(zé)任方承擔(dān)法律責(zé)任及經(jīng)濟(jì)賠償責(zé) 任。 5. 對(duì)裝修中的違約行為及時(shí)勸阻；已造成事實(shí) 后果或者拒不改正的，及時(shí)報(bào)告有關(guān)部門依法處理。 2. 天臺(tái) 每周巡視清潔天臺(tái)一次。 8. 地庫(kù)及其公共設(shè)施 1） 每日全面清潔地庫(kù)地面二次，巡回保潔。 12. 三樓業(yè)戶平臺(tái) 35 / 45 每周進(jìn)平臺(tái)清理 23次（需經(jīng)業(yè)戶同意方可進(jìn)行）。 3. 每周投藥進(jìn)行滅蟑螂，每季度不少于噴霧滅殺蟑螂一次。 2. 制訂 “ 非典 ” 等流行性傳染病盛行時(shí)期的應(yīng)急預(yù)案，遵照政府部門的工作指引，做好消毒預(yù)防工作。 2. 每季度做一次水質(zhì)化驗(yàn)。 （二） 周期性綠化工作安排 1. 澆水（基本按下列進(jìn)行，視天氣、氣候做局部調(diào)整）。 3. 修剪： 1） 修剪頻度：春、夏季：每月修剪一次。 7. 時(shí)花（花壇）養(yǎng)護(hù) 1） 時(shí)花（花壇）養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)： ① 保持原有花壇形狀，保持清晰的圖案和適宜的高度。 3. 布置時(shí)間：節(jié)日前二天完成。 6. 園藝擺設(shè)養(yǎng)護(hù)標(biāo)準(zhǔn)： 1） 保持花卉 、觀葉植物生機(jī)勃勃、色彩艷麗。根據(jù)天氣可適當(dāng)調(diào)整開啟時(shí)間。 3. 在市政供電停電時(shí)，小區(qū)備用發(fā)電機(jī)自動(dòng)啟動(dòng)，在 5分鐘內(nèi)供電，保證電梯運(yùn)行。 2) 修訂表決通過后，由乙方 負(fù)責(zé)實(shí)施。包括但不限于下列物品： a. 煤氣瓶； b. 汽油； c. 氰化物； d. 天那水； e. 炸藥； f. 其他危險(xiǎn)物品。不得在門口、電梯廳、公共走道堆放任何物品及占用上述地方進(jìn)行施工； f． 施工不能造成公共場(chǎng)所的衛(wèi)生污染，禁止在公共場(chǎng)所清洗裝修物料和傾倒裝修用沙、石、水泥 等； g． 運(yùn)送裝修材料或建筑垃圾必須到乙方申報(bào)，使用事前經(jīng)過保護(hù)處理之消防電梯，并避開上下班高峰期及休息時(shí)間