【正文】 標識。 3) 物業(yè)的重點部位（電梯控制房、空調控制房、配電房、發(fā)電機房、電話總機房、水泵房、消防監(jiān)控中心、倉庫等控制、管理用房）明確安全管理責任人，無人值班時加鎖，并要采取人、技防措施。 5) 對園區(qū)的喬木進行修剪，及時除去枯枝，消除安全隱患。作業(yè)（含外墻清洗、擦窗機 的操作）現場要設置警示標識，下方要用圍欄（高度在 80CM— 100CM）防護，圍欄面積 =作業(yè)面積 +作業(yè)半徑 高度 ,并有專人守護。 2) 車輛刷卡計時收費，出、入攝像刷卡圖象對照一致放行。 3) 停車場進出口設置限制高度標志。 ② 檢查、督促施工單位履行相應責任，按照規(guī)定采取必要的安全防護和消防預防措施。 5) 高空緩降器 配置高空緩降器 2 套。 12 / 45 2) 落實消防安全責任人，簽訂消防安全責任書。然后迅速出戶門看守，待煤氣公司處理。 2) 維護現場秩序，協(xié)助醫(yī)務人員進行搶救。情況嚴重時，及時告知業(yè)戶。 6. 批量物品進入小區(qū)，查看是否夾帶有禁止入內的物品 。 3. 乙方制定并明示公布辦理住戶卡、物品放行、室內裝修申報、空調安裝申報的程序，辦理相關手續(xù)。 （六） 投訴管理 1. 設立業(yè)戶服務電話，受理服務投訴及建議。 2. 物業(yè)管理延伸服務包括但不限于： 8 / 45 1） 保安員門崗幫助業(yè)戶搬運物品； 2） 大堂保安員幫助業(yè)戶提運物品、按電梯按鈕； 3） 工作人員 為弱勢群體，如老年人、兒童、傷殘人士提供幫助等。 5） 接待咨詢、投訴受理和個別業(yè)主的交費。但業(yè)主拖欠物業(yè)服務費用的，乙方可以直接按照有關規(guī)定向有管轄權的基層人民法院申請支付令。 第二十條 乙方違反本合同約定，擅自提高物業(yè)服務費用標準的，業(yè)主和物業(yè)使用人就超額部分有權拒絕交納；乙方已經收取的，業(yè)主和物業(yè)使用人有權要求乙方按超額部分的雙倍返還。 第十二條 本合同屆滿三個月，合同任何一方未提出異議，則本合同有效期至本物業(yè)所有權人簽出下一份合同生效之日止。 七 . 物業(yè)服務費用主要用于以下開支 : 1． 管理服務人員的工資、社會保險和按規(guī)定提取的福利費等； 2． 物業(yè)共用部位、共用設施設備的日常運行、維護費用； 3． 物業(yè)管理區(qū)域清潔衛(wèi) 生費用； 4． 物業(yè)管理區(qū)域綠化養(yǎng)護費用； 5． 物業(yè)管理區(qū)域秩序維護費用； 6． 辦公費用； 7． 物業(yè)管理企業(yè)固定資產折舊； 8． 物業(yè)共用部位、共用設施設備及公眾責任保險費用； 9． 法定稅費； 3 / 45 10． 物業(yè)管理企業(yè)的利潤； 11． 公共水電費、設備大修及更新改造之外的維護費。建筑面積共計： 10 萬平方米， 586 戶，車位 310 個。 二 . 商鋪甲方按人民幣 3元 /平方米（按建筑面積收費） /月的收費標準向乙方支付物業(yè)管理服務費用。 第五章 甲、乙方的權利義務 第七條 甲方的權利及義務 一 . 甲方負責協(xié)調乙方與業(yè)主及物業(yè)使用人之間的關系，對乙方服務承諾的執(zhí)行、業(yè)戶滿意度、服務質量等進行監(jiān)督，但不得干涉乙方依法或依本合同約定所進行的正常管理服務和經營活動； 二 . 可就日常監(jiān)督過程中發(fā)現的或收集業(yè)戶提出的意見、建議和改進事項向乙方提交書面建議函； 三 . 根據本合同約定的服務標準，針對監(jiān)督過程中發(fā)現的重大管理問題，與乙方進行協(xié)商，出具相應的解決方案與實施計劃； 四 . 監(jiān)督乙方每年兩次 的業(yè)戶滿意度調查之真實性與公正性； 五 . 每年度末對乙方該年度的服務進行客觀的綜合評價； 六 . 業(yè)主和使用人不按規(guī)定交納物業(yè)服務費時，甲方協(xié)助乙方催繳； 七 . 支持乙方作好物業(yè)管理區(qū)域內的物業(yè)服務工作、開展宣傳教育和文化活動； 八 . 支持乙方督促全體業(yè)主遵守《公約》和物業(yè)管理規(guī)章制度； 九 . 支持乙方督促違反物業(yè)服務合同約定逾期不交納物業(yè)服務費用的業(yè)主限期交納物業(yè)服務費用； 第八條 乙方的權利及義務 4 / 45 一 . 制止業(yè)主和物業(yè)使用人違反有關治安、環(huán)保、物業(yè)裝飾及裝修、《管理公約》的行為：包括責令停止侵害，要求恢 復原狀，造成經濟損失的由責任人承擔賠償責任。 第十五條 乙方固定進行一年兩次的業(yè)戶滿意度調查，調查應以每個單元為單位進行，調查范圍應為 XX 藍灣全體業(yè)主及物業(yè)使用人，如年度業(yè)戶平均不滿意度高于 15%時（指一年內兩次調查的平均值），或任何一次調查所得之業(yè)戶不滿意度高于 20%時，甲方有權解除合同。 第九章 免責條款 第二十三條 以下情況乙方不承擔責任： 一 . 不承擔對業(yè)主及非業(yè)主使用人的人身、財產的保管保險義務及意外事件（如高空拋物等）、不可抗力造成的損害責任或因不可抗力導致物業(yè)管理服務中斷而造成的相關損失； 二 . 乙方已履行本合同約定義務，但因物業(yè)本身固有瑕疵造成損失的； 三 . 因維修養(yǎng)護物業(yè)共用部位、共用設施設備需要且事先已告知業(yè)主和物業(yè)使用人，暫時停水、停電、停止共用設施設備使用等造成損失的； 四 . 因非乙方管理責任出現的供水、供電及其他共用設施設備運行障礙造成損失的； 6 / 45 五 . 為維護公眾、業(yè)主、物業(yè)使用人切身利益的行為，包括但不限于：發(fā)生煤氣泄漏、漏電、火災、水管破裂、救助人命、協(xié)助公安機關執(zhí)行任務等情況；乙方因采取緊急避險措施造成業(yè)戶財產損失的。 甲 方：廣州藍灣房地產開發(fā)有限公司 乙 方： XX 物業(yè)管理廣州有限公司 授權代表： 授權代表： 簽約地點： 簽約時間： 年 月 日 附件一 : 物業(yè)管理服務標準 一、 業(yè)戶服務標準 （一） 辦公服務工作標準 1. 對外服務工作時間： 1） 核心服務工作時 間，提供合同規(guī)定的所有服務項目。 （二） 有償服務提供 1. 在社區(qū)范圍內根據業(yè)戶日常生活消費所需 提供力所能及的有償服務。 3. 在社區(qū)范圍內公開公布調查結果，并對業(yè)戶提出的建議及時給予回應。對處理需時較長的案例，必須不時告知投訴人進展情況。 2. 對來訪人員可用可視對講機與待訪住戶聯絡，得到住戶確認后，方可進入。 （三） 公共安全應急服務 1. 二十四小時緊急救助協(xié)助服務：設有 24小時人工接聽直線電話，派員處理如室內停電故障、上水管道（管件）破裂、下水管道 嚴重堵塞處理，協(xié)助派員提供下述相應緊急協(xié)助服務。 3) 因設備維修保養(yǎng)需要停電，事前在相關樓宇張貼停電通知。服務追加時段 20 分鐘內到位處理。 13. 治安事件緊急救援協(xié)助服務 1) 搶劫（盜竊）事件 ① 獲知（或接報）搶劫（盜竊）立即報警，在協(xié)助做好救助工作 。 1) 滅火器 電梯機房、高低壓電房、水泵房、空調機房配備滅火器； 小區(qū)每棟大堂配備 4瓶 2公斤裝的滅火器； 物業(yè)管理處配 4瓶 2公斤滅火器；監(jiān)控中心配 2瓶 2公斤裝滅火器；維修班配 2瓶 2 公斤裝滅火器；負一層配 38 瓶 2 公斤滅火器；負二層配 42瓶 2公斤滅火器；會所配置 4瓶 2公斤的滅火器；停車場另配 2 瓶 30 公斤手推車式干粉滅火器；地庫管理用房共配置 10 個滅火器；小區(qū)超市配置 2 個 2 公斤的滅火器，小區(qū)垃圾房配置 1個 2公斤的干粉滅火器。 13 / 45 ② 在物業(yè)區(qū)域設置消防宣傳專欄，通過海報、音像資料、多媒體演示、模擬災害處置及火場逃生自救演練等多種形式，宣傳消防法規(guī)、普及消防安全知 識，包括配合政府相關部門組織的消防展板、參觀培訓講座等宣傳活動。 ④ 審核施工動火申報方案，查看動火現場后，辦理施工動火證。 6) 人車共用通道設置提醒行人、車輛注意交通、車輛安全的標識。 2． 進行防災 抗災準備，建立各項防災抗災管理程序，在地下停車場入口、出口準備足量的沙袋和雨布一塊，手推車一部，鐵鍬 2把，以預防洪水搶險之用。 6) 對業(yè)戶聘請來的裝空調、加雪種等高空作業(yè)，要求業(yè)戶督促做好安全工作。 7) 要求溜寵物狗的業(yè)戶在晚上 10點之后至次日 6： 30 之前進行，并且有狗鏈牽行、戴口護套。 6) 各種動力設備懸掛運行狀態(tài)（正在運行、正在檢修等）標識。 8) 兒童樂園設施經常性巡視，每月全面檢查一次，及時更換損壞物件。 七、經營性服務項目安全防范管理服務標準 1) 合法資格管理 17 / 45 經營服務項目必須具有合法、齊全的經營證、照；所有的經營服務項目中直接為業(yè)戶提供服務的人員持有《健康合格證》及相關崗位的上崗資格證，每年進行一次健康檢查。 3) 桑拿管理 ① 桑拿室要有明確禁止高血壓、心臟病患者、皮膚傳染病者、醉酒者、性病患者進入的規(guī)定。 ④ 有合理的消防疏散通道和按規(guī)定配備消防器材。地漏排水暢通，無阻塞。 3) 儀表完好，操作顯示屏完好，顯示參數清晰、筆劃完整。 2) 各類指示、警告牌掛放（貼）在指定處。 （二） 設備管理標準 1. 供配電系統(tǒng)管理標準 1) 系統(tǒng)狀態(tài)目標及供應標準 ① 低壓開關柜出線電壓 380V；運行時，指示燈亮，各類指示儀表均有指示，讀數清晰可靠。 ④ 在設備運行過程中，每 3小時巡視一遍。 ③ 凡經維修或更換零部件的設備，經過調試，必須達到運行技術指標、符合使用要求。 2） 操作職責 ① 每天巡查 3次，檢查設備清潔、機房環(huán)境、標牌標識是否符合標準。 ⑤ 檢查管網、管件是否牢固、有無變形。 ② 電源斷電或錯相時，電梯不會啟動運行。 ⑩ 保證電梯轎廂內空調的正常運轉。 ⑤ 按照國家有關制度組織辦理電梯年檢限速器檢測和電梯準用證。 ③ 動態(tài)報警時，蜂鳴器響，錄像機自動錄像，有報警時間記錄。如有及時報修。 ⑤ 因使用不當或人為過失造成保安監(jiān)控系統(tǒng)設備及零部件損壞的，由責任人負責修復或負賠償責任。在 CRT 上顯示這些信息。 ⑥ 每月清抹卷簾簾面一次。 d. 濕式閥保養(yǎng)。 ③ 乙方日常保養(yǎng)中如發(fā)現線路或元件損壞，在職責范圍內及時檢修或更換新的線路或元件。 3） 每月檢查清理 1次屋面、檐溝內落葉雜物樹葉等，疏通雨水口、落水管等。對大面積污損的，相關責任單位應及時處理； ④ 因施工等原因致使建筑物、構筑物外立面有明顯污跡的，及時進行清洗、粉飾； ⑤ 督促外立面的空調冷凝水管支管破損的業(yè)戶自行負責修復； ⑥ 定期檢查陽臺鐵欄桿，并對出現銹蝕情況的進行翻新油漆，保持觀瞻亮麗。 2. 保養(yǎng)和管理責任 1） 每月對公共區(qū)域油漆粉飾部件進行巡檢，發(fā)現飾面污漬、銹跡及脫漆等現象及時處理。 29 / 45 4） 乙方對鐵皮雨水斗、落水管、支撐或其他各類構件（鐵柵欄、鐵欄桿、鐵門）其油漆起皮、剝落或鐵件銹蝕應除銹、刷防銹涂料后再進行油飾；鑄鐵污水管、水管、煤氣管在刷防銹漆后再刷兩道相關顏色油漆。） 2. 保養(yǎng)和管理責任 1） 每周巡查 1次樓內公共場所的門窗、消防門、閉門器、門栓、垃圾筒，保持無 污漬、無破損，能正常使用。 4） 保持公共通道標識清晰、完好。 3） 各類開關操作靈活，控制可靠，安全措施得當。 3） 因使用不當或人為過失造成損壞的，由乙方督促責任人負責修復或負賠償責任。 2） 因設計、施工或產品、材料的質量問題，造成停車場及其設施損壞，及由此造成第三方人身及財產損失，由相關責任方承擔法律責任及經濟賠償責 任。 5. 對裝修中的違約行為及時勸阻；已造成事實 后果或者拒不改正的，及時報告有關部門依法處理。 2. 天臺 每周巡視清潔天臺一次。 8. 地庫及其公共設施 1） 每日全面清潔地庫地面二次，巡回保潔。 12. 三樓業(yè)戶平臺 35 / 45 每周進平臺清理 23次（需經業(yè)戶同意方可進行）。 3. 每周投藥進行滅蟑螂，每季度不少于噴霧滅殺蟑螂一次。 2. 制訂 “ 非典 ” 等流行性傳染病盛行時期的應急預案，遵照政府部門的工作指引，做好消毒預防工作。 2. 每季度做一次水質化驗。 （二） 周期性綠化工作安排 1. 澆水（基本按下列進行，視天氣、氣候做局部調整）。 3. 修剪： 1） 修剪頻度：春、夏季：每月修剪一次。 7. 時花（花壇）養(yǎng)護 1） 時花（花壇）養(yǎng)護標準： ① 保持原有花壇形狀，保持清晰的圖案和適宜的高度。 3. 布置時間：節(jié)日前二天完成。 6. 園藝擺設養(yǎng)護標準： 1） 保持花卉 、觀葉植物生機勃勃、色彩艷麗。根據天氣可適當調整開啟時間。 3. 在市政供電停電時，小區(qū)備用發(fā)電機自動啟動，在 5分鐘內供電，保證電梯運行。 2) 修訂表決通過后，由乙方 負責實施。包括但不限于下列物品： a. 煤氣瓶； b. 汽油； c. 氰化物； d. 天那水； e. 炸藥； f. 其他危險物品。不得在門口、電梯廳、公共走道堆放任何物品及占用上述地方進行施工； f． 施工不能造成公共場所的衛(wèi)生污染，禁止在公共場所清洗裝修物料和傾倒裝修用沙、石、水泥 等； g． 運送裝修材料或建筑垃圾必須到乙方申報，使用事前經過保護處理之消防電梯，并避開上下班高峰期及休息時間