【正文】 般的第三產(chǎn)業(yè)，而是關(guān)聯(lián)度高、帶動力強的綜合性產(chǎn)業(yè)。以上各項數(shù)據(jù)表明，本項目經(jīng)濟效益和財務(wù)狀況較好，抗風(fēng)險能力較強，安全可靠，項目是可行的。同時根據(jù)項目建設(shè)需要，充分發(fā)揮縣旅游、交通、建設(shè)、農(nóng)業(yè)、林業(yè)各部門的協(xié)作作用，強強聯(lián)合。 資金籌措 本項目總投資20477萬元，其中：一期投資10208萬元，企業(yè)自籌資金7208萬元，金融機構(gòu)貸款3000萬元；二期投資10269萬元。從以上存在的困難和問題，我覺得形成以上困難和原因主要有以下幾個方面：首先是體制方面的原因，自象鼻溫泉度假村建成以來，縣旅游局和度假村一直是兩塊牌子一套班子，沒有把度假村當(dāng)做一個真正的企業(yè)來做，由此導(dǎo)致了政企不分、職責(zé)不明，很大程度上成了政府的一個接待處；其次是在度假村發(fā)展的最好時期內(nèi)部管理混亂，據(jù)歷史資料反映第五篇：溫泉度假村建設(shè)項目可行性報告 (8000字)度假村建設(shè)項目可行性報告工程咨詢有限公司二００八年五月－1－目 錄一 總論項目提要可行性研究報告編制依據(jù)綜合評價和論證結(jié)論二 項目背景及必要性項目背景項目區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀項目建設(shè)的必要性三 項目實施的有利條件政策環(huán)境政府支持市場優(yōu)勢四 項目區(qū)建設(shè)條件地理位置與區(qū)域范圍自然資源狀況 五 建設(shè)單位基本情況建設(shè)單位基本情況主要投資人基本情況六 市場分析與推廣方案市場定位目標(biāo)客戶市場分析市場推廣方案和推廣措施七 項目建設(shè)方案建設(shè)任務(wù)和規(guī)模設(shè)計基本原則項目布局具體建設(shè)內(nèi)容－2－項目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)給排水電力電訊環(huán)境影響評估八 項目實施進(jìn)度安排一期工程項目實施進(jìn)度表九 投資估算與資金籌措說明投資估算依據(jù)項目建設(shè)投資估算資金來源與籌措借款資金償還測算十 經(jīng)濟分析財務(wù)評估說明財務(wù)評價依據(jù)營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算總成本及經(jīng)營成本估算財務(wù)效益分析不確定性分析十一 項目組織與管理，勞動定員和人員培訓(xùn)項目組織與管理管理機構(gòu)設(shè)置與職能劃分勞動定員項目經(jīng)營管理措施人員培訓(xùn)勞動保護(hù)與安全十二 可行性研究的結(jié)論與建議可行性研究結(jié)論問題與建議－3－附 錄一 附表：固定資產(chǎn)投資估算表 1－土建工程投資明細(xì)表 1－設(shè)備投資明細(xì)表流動資金估算表投資計劃與資金籌措表固定資產(chǎn)折舊估算表總成本費用估算表利潤及利潤分配表6－產(chǎn)品銷售收入和銷售稅金及附加估算表資金來源與運用表借款還本付息計算表資產(chǎn)負(fù)債表財務(wù)現(xiàn)金流量表(增量全部投資)二 附圖一期工程項目規(guī)劃圖度假村入口景門效果圖廣場設(shè)計效果圖山莊外觀效果圖溫泉游泳館外觀效果圖設(shè)計意向圖外觀效果圖三 其他附送資料：項目建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件建設(shè)項目選址意見書復(fù)印件可行性報告編制單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件可行性報告編制單位資質(zhì)證書復(fù)印件－4－第一章 總 論 項目提要 項目名稱：度假村建設(shè)項目 建設(shè)性質(zhì)：新建 項目承辦單位、法人代表及所有制形式項目承辦單位：度假村開發(fā)有限公司法人代表：所有制形式：民營企業(yè) 建設(shè)地點、規(guī)模、期限及建設(shè)內(nèi)容建設(shè)地點：建設(shè)規(guī)模：度假村區(qū)域規(guī)劃總用地面積357017平方米，總建筑面積55054平方米，項目分為兩期，總投資20477萬元(含不可預(yù)計費919萬元)。原因是投入不足，另一方面原因是企業(yè)長期處于將改制又遲遲動不了的狀態(tài)。為確保完成縣委交給的度假村的三大工作任務(wù)（一是確保正常經(jīng)營；二是確保資產(chǎn)不流失；三是維護(hù)好現(xiàn)有的職工利益），我們應(yīng)對辦法是將收取的消費款以兩個職工名義存入信用社，維護(hù)度假村正常運轉(zhuǎn)。走過二十多年的發(fā)展歷程，看看**象鼻溫泉度假村面臨的現(xiàn)狀，我覺得存在以下幾個方面的困難和問題：首先是各種設(shè)施老化，很多建筑物因自然損耗及保養(yǎng)方面的原因，已經(jīng)變得斑斑點點，部分已到了徹底翻新的地步，最先建成的九幢小平房已有四幢的屋頂塌落，經(jīng)簡易維修后勉強投入使用，游泳館鋼屋架因空氣濕度大和缺乏正常的維護(hù)，已被安監(jiān)和質(zhì)監(jiān)部門限期停業(yè)，現(xiàn)在正在翻新和改造之中，預(yù)計六月份可投入使用，其他很多建筑不是屋頂漏水就是衛(wèi)生間墻體浸水，小賓館已經(jīng)停止使用三年多。為適應(yīng)社會發(fā)展和消費群體的需要，在80年代中期，縣政府把象鼻溫泉作為全縣的旅游重點項目進(jìn)行開發(fā)，并初步形成**縣老干部療養(yǎng)中心，包括飲食、住宿、沐浴三方面服務(wù)項目。目前該項目是以咸寧軍分區(qū)招待所改（擴）建工程對外建設(shè)營運，相關(guān)網(wǎng)站正在建設(shè)中，至于合作方式，可以雙方協(xié)商確定，目前我公司的體制操作便利，沒有其他股東和銀行借款債務(wù)。三、盈利預(yù)測GOP利潤2363萬元，利潤率50%。（5）其它行政費用：%。A 營業(yè)成本溫泉成本 20%客房成本 12%餐飲成本 40%娛樂及其他 20%（1）薪酬福利支出：預(yù)計是營業(yè)凈收入的15%。二 正常經(jīng)營期預(yù)測預(yù)計培育期后年營業(yè)收入額5000萬元，減營業(yè)稅后收入額4725萬元，GOP利潤2363萬元，利潤率50%；（1）營業(yè)收入預(yù)測 預(yù)計年營業(yè)收入額5000萬元。四、康樂部可根據(jù)季節(jié)不同采取折扣形式進(jìn)行促銷。天 套 房： 9 套 980元/間理療項目、搓背、搓鹽、足療等具體項目價格表另定二、房務(wù)部根據(jù)咸寧酒店業(yè)目前現(xiàn)狀，以及結(jié)合瑤池溫泉度假村投資、地段、競爭和季節(jié)、業(yè)主的背景、接待工作需要，根據(jù)不同房型，采用門市價、團隊價、季節(jié)價，根據(jù)度假酒店特性采用平日、周末假分段價格政策。以簡捷、營養(yǎng)配套原則，提供免費早餐以及十六小時客房送餐服務(wù)。商務(wù)中心：以打字、復(fù)印、電話、傳真、國際互聯(lián)網(wǎng)、票務(wù)預(yù)定服務(wù)為主，以完善的與客服務(wù)，精良的設(shè)備保障，滿足酒店及周邊地區(qū)商務(wù)活動需要。二、房務(wù)客房：具有完善的服務(wù)，高檔、安全、舒適的環(huán)境設(shè)施，配以送餐服務(wù)、電話服務(wù)、寬帶上網(wǎng)服務(wù)、數(shù)字電視點播系統(tǒng)、酒水服務(wù)、商務(wù)服務(wù)，兼具團隊、會務(wù)消費，創(chuàng)造良好的客房占有率。泰式保健按摩：以活動關(guān)節(jié)為主，手法簡練實用，主要分為仰臥位、側(cè)位、俯臥位及其它體位，手法分為下壓法、關(guān)壓法、點揉法、牽位法、推板法、指壓法、按揉法、叩打法、肘小臂點按法、掌按法、拉蹬踩壓法、拉臂法、壓腰法、扳腰法、頂壓法、正反背法、倒拉踩背法及頭部各種手法共作用于人體68個部位，浴后經(jīng)泰式保健按摩，可以使人快速消除疲勞，恢復(fù)體能，還可增強關(guān)節(jié)韌帶的彈性和活力，恢復(fù)正常的關(guān)節(jié)活動功能，達(dá)到促進(jìn)體液循環(huán)、保健防病、健體美容之功效。中藥鹽足浴：利用浴鹽中礦物質(zhì)及中藥成分刺激腳部穴位，舒緩腳底神經(jīng)，促進(jìn)血液循環(huán)，改善腿腳寒癥、消除疲勞、改善睡眠。動感沖浪池及兒童嬉水池：利用變化多端的造型及高低層次搭配，并配備兒童戲水設(shè)施，是春夏季室外嬉水的天地，使賓客置身夢幻，留戀往返。溫泉產(chǎn)品功能規(guī)劃溫泉區(qū)是本項目的重中之重和核心吸引力。二、溫泉產(chǎn)品主題定位及功能規(guī)劃溫泉產(chǎn)品主題定位本著區(qū)域比較的原則，對溫泉歷史進(jìn)行深入的研究，規(guī)劃組創(chuàng)新地提出以園林塑環(huán)境、以養(yǎng)生文化為主題的產(chǎn)品定位。游客在浸泡溫泉的同時可以觀賞該主題的景觀和表演、參與主題的娛樂項目。故這部分客源占5%左右。泡溫泉時下已成為湖北的流行消費行為，湖北地廣人多，隨著武漢經(jīng)濟的發(fā)展，追求自然、健康已經(jīng)成為人們最新的生活方式。u 第五代溫泉的到來和咸寧市場當(dāng)今的需求。定位為四星級的理由：u 四星級能最大限度地拉動地塊整體的價值 u 資料表明，酒店星級越高，經(jīng)營情況越好 u 投入資金局限園林式是指溫泉泡池布局主要以園林式露天布局為主。溫泉度假酒店競爭力的硬件環(huán)境是通過設(shè)計巧妙構(gòu)思的。5 經(jīng)濟管理的理念針對度假村的實際情況，應(yīng)圍繞溫泉的主題定位，以游客為中心，全面推 行質(zhì)量管理制度，做到“樹品牌、創(chuàng)形象、出質(zhì)量、增效益”。3 健康度假理念溫泉休閑及養(yǎng)生。非常適合溫泉旅游業(yè)發(fā)展的需要。交通便利，可進(jìn)入性強。據(jù)統(tǒng)計，咸寧已擁有星級飯店40家，國內(nèi)旅行社37家，國家A級景區(qū)9個。三、地區(qū)溫泉基本情況調(diào)查及分析咸寧優(yōu)越的地理位置。公司對項目的發(fā)展戰(zhàn)略規(guī)劃對項目的發(fā)展戰(zhàn)略為：以溫泉為龍頭帶動酒店、餐飲、文化娛樂等項目，打造綜合旅游勝地。要想做大做強xx旅游也的設(shè)想也是空想。從以上存在的困難和問題，我覺得形成以上困難和原因主要有以下幾個方面：首先是體制方面的原因，自象鼻溫泉度假村建成以來，縣旅游局和度假村一直是兩塊牌子一套班子，沒有把度假村當(dāng)做一個真正的企業(yè)來做，由此導(dǎo)致了政企不分、職責(zé)不明，很大程度上成了政府的一個接待處；其次是在度假村發(fā)展的最好時期內(nèi)部管理混亂，據(jù)歷史資料反映，度假村在90年代中期前后經(jīng)營十分火爆，最好年份的營業(yè)收入高達(dá)900多萬元，這么好的收入水平和當(dāng)時的人員工資及低物價水平?jīng)]有積累和發(fā)展，我覺得內(nèi)部管理存在問題，因為度假村很多項目建設(shè)是靠貸款和各級政府部門補助建設(shè)的。原因是投入不足，另一方面原因是企業(yè)長期處于將改制又遲遲動不了的狀態(tài)。為確保完成縣委交給的度假村的三大工作任務(wù)（一是確保正常經(jīng)營；二是確保資產(chǎn)不流失；三是維護(hù)好現(xiàn)有的職工利益），我們應(yīng)對辦法是將收取的消費款以兩個職工名義存入信用社，維護(hù)度假村正常運轉(zhuǎn)。走過二十多年的發(fā)展歷程，看看xx象鼻溫泉度假村面臨的現(xiàn)狀，我覺得存在以下幾個方面的困難和問題：首先是各種設(shè)施老化，很多建筑物因自然損耗及保養(yǎng)方面的原因，已經(jīng)變得斑斑點點，部分已到了徹底翻新的地步，最先建成的九幢小平房已有四幢的屋頂塌落，經(jīng)簡易維修后勉強投入使用，游泳館鋼屋架因空氣濕度大和缺乏正常的維護(hù)，已被安監(jiān)和質(zhì)監(jiān)部門限期停業(yè)，現(xiàn)在正在翻新和改造之中，預(yù)計六月份可投入使用，其他很多建筑不是屋頂漏水就是衛(wèi)生間墻體浸水，小賓館已經(jīng)停止使用三年多。為適應(yīng)社會發(fā)展和消費群體的需要，在80年代中期，縣政府把象鼻溫泉作為全縣的旅游重點項目進(jìn)行開發(fā)，并初步形成xx縣老干部療養(yǎng)中心，包括飲食、住宿、沐浴三方面服務(wù)項目。二、項目投資及效益此項目以國醫(yī)國藥養(yǎng)生旅游休閑度假為載體面向島內(nèi)外、國內(nèi)外等市場提供高端服務(wù)和商業(yè)配套。各區(qū)域不僅風(fēng)景獨特，環(huán)境優(yōu)美，動靜分離，并將視覺、嗅覺、聽覺和感覺完全舒展開來，達(dá)到愉悅心情，徹底放松的養(yǎng)生效果。項目區(qū)的發(fā)展原則與定位有效地發(fā)揮項目地塊的價值，體現(xiàn)生態(tài)環(huán)保、養(yǎng)生健康的人文理念和發(fā)展原則，定位于弘揚和集成博大精深的國醫(yī)、國藥文化精髓，高標(biāo)準(zhǔn)地為?？谑鞘信涮赘叨松虅?wù)服務(wù)功能，為海南國際旅游島的綠色經(jīng)濟增添新內(nèi)涵，將海南獨特的環(huán)境資源稟賦與傳統(tǒng)健康養(yǎng)生文化有機結(jié)合，展現(xiàn)新時代中國夢的主題思想，在“一帶一路”的節(jié)點上鑲嵌靚麗的海南符號。同時約定，政府不得在本項目區(qū)域內(nèi)審批任何第三方建設(shè)項目。我公司在?？谑旋埲A區(qū)城西鎮(zhèn)擁有850畝土地，權(quán)屬及產(chǎn)權(quán)明晰，該宗地塊由我公司在?？谑旋埲A區(qū)城西鎮(zhèn)大樣村委會坡崖村民小組預(yù)征和租用，使用期限50年，原計劃建設(shè)文化體育休閑度假項目（后調(diào)整為《海南水之夢游樂世界》項目），該項目為?？谑旋埲A區(qū)的招商引資項目，并與?？谑旋埲A區(qū)人民政府、城西鎮(zhèn)人民政府簽訂了三方協(xié)議，由區(qū)、鎮(zhèn)兩級政府協(xié)助完成項目的立項、規(guī)劃報建、審批、獲得建設(shè)用地使用權(quán)等相關(guān)手續(xù)。一、國醫(yī)國藥溫泉養(yǎng)生休閑度假村的定位與規(guī)劃為響應(yīng)省市大力發(fā)展海南醫(yī)療健康產(chǎn)業(yè)和商業(yè)地產(chǎn)配套產(chǎn)業(yè)的有關(guān)精神，我們對原項目區(qū)的發(fā)展規(guī)劃進(jìn)行了全面的調(diào)整和提升。本區(qū)塊規(guī)劃用地350畝，主要根據(jù)國醫(yī)國藥功能進(jìn)行分布各式各樣、不同層次、不同類別、不同風(fēng)格、不同需求的中藥療效的溫、冷泉養(yǎng)生池近200個。（三）綜合服務(wù)區(qū) 本區(qū)塊規(guī)劃用地200畝，主要根據(jù)國醫(yī)國藥溫泉養(yǎng)生休閑度假的需要而設(shè)立的各種配套服務(wù)設(shè)施，有風(fēng)情酒店、康體健身中心、名醫(yī)專家醫(yī)療就診中心、國醫(yī)國藥研究所、國醫(yī)國藥理療室、國醫(yī)國藥博物館、國藥種植文化觀賞園、中醫(yī)膳食養(yǎng)生食品商業(yè)街、游客到訪中心及停車場等。溫泉水從象鼻山腳自然流出，水中富含多種人體所需的宏微量元素，其中，偏硅酸、鍶、鋰含量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國家飲用水限量標(biāo)準(zhǔn)，被國家地礦部認(rèn)為優(yōu)質(zhì)珍貴礦泉水，是珍稀的飲浴兩用溫泉水，特別是自然流出的溫泉水與人體溫度相當(dāng)接近，象鼻溫泉被當(dāng)?shù)丶爸苓吙h群眾視為神泉。隨著硬件、軟件及服務(wù)水平的投入和提高，象鼻溫泉向后被省、市命為國家級森林公園；二星級旅游接待餐飲店；“aa”及旅游景區(qū)店；全國殘疾人游泳訓(xùn)練基地等，接待了大批中外游客，成了省、市、縣會議、培訓(xùn)的理想之地，贏得了良好的聲譽，實現(xiàn)了社會效益、經(jīng)濟效益和生態(tài)環(huán)境等多重效益，充分發(fā)揮了xx對外窗口的宣傳和服務(wù)作用，為xx縣旅游事業(yè)的發(fā)展奠定了比較好的基礎(chǔ)。因欠信用社、農(nóng)行、建行貸款，度假村對公往來結(jié)算處于一種違規(guī)操作狀態(tài)，因為如果度假村在銀行賬戶存放資金，銀行將扣款償還借款。第四是服務(wù)水平低，主要反映在硬件設(shè)施差，軟件服務(wù)水平難以提升。第六是周邊環(huán)境差，盡管度假村被稱為森林公園，但面積小，一跳出度假村范圍，附近村民遍地開山，周邊地區(qū)山紅水濁，與一個森林公園格格不入，加上周邊群眾缺乏大局意識、發(fā)展意識，什么都以自我為中心，導(dǎo)致整個經(jīng)營環(huán)境很不理想，4月中旬，為了在度假村成功舉辦一期省委組織部舉辦的培訓(xùn)班，縣公安部門抽調(diào)了很多干警到度假村維持治安，基層政府部門派了一批干部到村委會待命，以防群眾鬧事，此等事情簡直聞所未聞，也可以看出度假村周邊環(huán)境的好壞。對度假村今后的發(fā)展，縣委、政府已明確提出改制和招商引資，我覺得這是發(fā)展的方向，是企業(yè)發(fā)展和xx做大做強旅游業(yè)的必然選擇，大的方向不應(yīng)被一時的困難而迷失，改革和招商是為了求的度假村更快更好的發(fā)展，這一觀念不但要讓職工認(rèn)同，也要提高廣大群眾特別的度假村周邊群眾的認(rèn)可，改制和招商必然帶來度假村和周邊共贏和發(fā)展，如果一直以現(xiàn)行的體制運行，最后只有死路一條，目前我們已深感度假村運行的困難，如果在不走引進(jìn)項目和資金、提檔升級的路子，度假村和周邊群眾的發(fā)展將變成一潭死水。本項目進(jìn)行高水平規(guī)劃，高檔次建設(shè),高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)和管理。交通環(huán)境：楚天瑤池溫泉度假村交通非常便利，位于咸寧市溫泉路3號，北距省會武 漢僅有40分鐘車程，南臨湘北