【正文】 6月全面動工，目前公司己投資4000多萬元建設完成土建、室外溫泉及附屬配套工程，目前除客房調(diào)整外，洗浴休閑及別墅已全面開始裝修，于2008年12月全面完工，元旦前開始營業(yè)。咸寧市是長江中游南岸的一座新興的中等城市東臨贛北，南接瀟湘，西望荊楚，北倚武漢，地處長江黃金水道與京廣鐵路大動脈交匯處和鄂湘贛三省毗鄰的“金三角”地帶，境內(nèi)四線（京廣鐵路、10107國道、京珠高速公路）穿南北，一水（長江）連東西、山清水秀、資源豐富, 交通方便，區(qū)位優(yōu)越，素有“華中南大門”之稱。區(qū)位優(yōu)越，戰(zhàn)略地位顯著。溫泉旅游，也即以感受溫泉沐浴文化為目的，將原先溫泉單一療養(yǎng)的物質享受，提升到符合現(xiàn)代消費的文化和精神層面，成為一種以健康為主題，達到養(yǎng)生和休閑效果的時尚旅游。溫泉硬件環(huán)境包括環(huán)境景觀、游樂設施、水處理設備和住宿及配套設施，強調(diào)生態(tài)休閑、水上娛樂、安全衛(wèi)生、舒適寫意。美麗、保健、運動和美食為特色（差異化經(jīng)營、亮點）◆ 水、溫泉、女人、比基尼、美麗經(jīng)濟的魅力◆ 溫泉SPA尤其在歐洲、泰國才真正體現(xiàn)，中國僅在幾個一類城市做的有點味道，咸寧目前沒有，利潤較大 ◆結合溫泉的中醫(yī)保健潛力大，回頭客很多 ◆ 休閑運動，像孿生兩兄弟不可分開 ◆ 現(xiàn)代人對吃最舍得，特別是美味餐飲二、溫泉檔次定位及分析溫泉檔次定位為高檔次，服務第一、全國領先、國際接軌。第五章 功能規(guī)劃一、溫泉功能規(guī)劃建設溫泉養(yǎng)生、生態(tài)、旅游度假村項目位于咸寧市溫泉區(qū)，景觀環(huán)境非常好，瑤池溫泉度假村將城市商務酒店及洗浴會所模式進行重新設計和創(chuàng)新，結合休閑度假的氛圍，在空間、尺度、材料、色彩和風格設計營造輕松、休閑的氛圍，提高了客人度假體驗的滿意度。針對都市居民飽受城市環(huán)境和生活壓力，外出休閑度假的需求，創(chuàng)造清新的自然生態(tài)環(huán)境，引入放松的參與性項目，打造本項目形象從靜態(tài)的傳統(tǒng)泡溫泉形象轉變?yōu)樾马椖?、新體驗的溫泉養(yǎng)生旅游主題形象。溫泉石板床：以天然玉石自然呼吸之特性，利用溫泉熱氣，使毛細孔張開迅速排汗，能排除體內(nèi)汗洉及多余脂肪，吸收天然玉石對人體有益的礦物微量元素，對患有腰肌勞損、坐骨神經(jīng)及風濕病人均有較好療效，并具有快速消除精神疲勞之功能。1日式保健按摩：分為俯臥位按摩及仰臥位按摩，其手法分為：按壓手法、揉拿手法、疊掌手法、側掌按揉手法、雙掌分推手法、雙掌拉長手法、指按手法、掌按手法、雙掌擠壓手法、握拳按壓手法、揉按手法、揉壓手法、振動手法、旋壓手法、撫按手法、捻指拔伸手法、腳踩法、跪壓背法、回轉拉舉法等作用 于人體76個部位，達到消除疲勞，促進血液循環(huán)、保健防病、恢復體能健體美容之功效。精品超市：提供醫(yī)藥品、衛(wèi)生用品、個人用品、郵票、閱讀材料、香煙及紀念商品、地方特產(chǎn)等，銷售以酒店住客為主要消費對象，經(jīng)營以簡練精致的商品、藝術的陳列、配套的價位以滿足顧客需要?；疽砸韵聝r格為基礎（門市價），大假期房價上浮15%：（1）溫泉酒店樓： 門市平日 周末 標 準 房：92間 680元/間KTV包房：房間費均價580元/晚，另加收15%服務費。（2）能源支出：%。綜 合 結 論綜合以上所述，以及經(jīng)濟分析，說明瑤池溫泉度假村項目有很多優(yōu)勢，只要經(jīng)營策略得當，運用科學、嚴謹?shù)木频旯芾眢w系及務實、敬業(yè)、無私的專業(yè)人才，通過嚴格的內(nèi)部管理、成本控制，加強并提高員工及管理人員素質及整體運作水平，形成一定企業(yè)經(jīng)營文化，瑤池溫泉度假村項目的發(fā)展前景是可觀的，完全可創(chuàng)造出湖北及周邊地區(qū)乃至中國華中溫泉度假業(yè)經(jīng)營的典范。隨著象鼻溫泉的初步開發(fā)，**象鼻溫泉在玉溪市及全省小有名氣。第三是設施功能檔次低，不夠齊全。建設期限：一期投資2008年7月至2010年12月，二期投資2011年1 月至2015年12月建設內(nèi)容：一期工程：(1)、土地征用，投資額540萬元；(2)、基礎設施建設，包括土地整理，到景區(qū)入口的非支線公路，圍墻、綠化及地下管渠道建設整治，區(qū)內(nèi)各場館間道路，停車場，龜力設施，供排水設施，消防設施，電信寬帶設施、河道環(huán)境整治、森林生態(tài)游區(qū)盤山游步道(含山體局部加固)、生態(tài)公廁所、管理用房等，投資額4690萬元；(3)、游賞接待設施建設，包括入口景門、廣場、天師觀、溫泉山莊、溫泉游泳館、溫泉水上娛樂中心等，投資額3900萬元；(4)開辦費200萬元，用于前期資金和廣告宣傳費用；(5)、建設期固定資產(chǎn)投資利息448萬元：(6)、不可預計費，按固定資產(chǎn)投資總額5％計算，計430萬元。(3)本項目環(huán)保措施得當，對環(huán)境無不良影響。它在國民經(jīng)濟和第三產(chǎn)業(yè)中處于一個產(chǎn)業(yè)群的核心地位，發(fā)揮著帶動其他產(chǎn)業(yè)發(fā)展的核心作用。力 －9－已經(jīng)逐漸下降。 度假村開發(fā)預計能為企業(yè)帶來豐厚的經(jīng)濟利益根據(jù)測算，項目建設－10－完成后，整個項目期的經(jīng)濟利益十分可觀。目前已初步開發(fā)出生態(tài)觀光、溫泉沐浴、健康養(yǎng)生、竹海漂流、奇景觀賞、宗教朝圣、民俗探密、幽谷探險等諸多生態(tài)旅游項目。冬天又有得天獨厚的冷熱溫泉，不管是哪個季節(jié)，到旅游，都有著別樣的享受。道教文化這種“道法自然”、順應自然的思想，乃是從對自然界與人類社會的深刻認識中總結出來的，是符合自然界與人類社會的發(fā)展規(guī)律的，是一個古今中外都概莫能外的普遍真理，應當是人類行為的共同準則。位于縣嵩市鎮(zhèn)村，緊臨316國道，離縣城約15公里。東部河流均流入信江，屬信江水系，以瀘溪為主；西部河流均流水撫河，屬撫河水系，以歐溪為主，山區(qū)溪流落差大、水量豐富，全縣水能資源理論蘊藏量61149干瓦，可開發(fā)的蘊藏量34618干瓦。公司經(jīng)營范圍：旅游項目的基礎設備建設。－17－第六章 市場分析與推廣方案 市場定位溫泉旅游項目，要受到很多自然條件的限制，而且相對與普通旅游景區(qū)，溫泉旅游的投資更大，能接待的游客人數(shù)卻比較少，因此，溫泉旅游區(qū)從先天上來說就不是低檔旅游區(qū)，面向的游客也是以高收入的富裕人群為主，少量的公商務人士為輔。隨著城市規(guī)模的日益擴大，生活在鋼筋水泥叢林中的人們，更渴望親近自然，喜歡到山多、水多、森林多的地方去放松心情。 充分利用村的天師道觀遺址和太極陰陽泉，打好道教文化這張牌，結合當今社會的“和諧”主題，作一篇“親近自然、愛護自然，與自然和諧共處”的大文章，宏揚道教文化，打造一個新的道教圣地，吸引全國各地的游客前來觀光。 項目布局根據(jù)資源環(huán)境條件，以及旅游活動的組織需要，將整個分為五個功能區(qū)，即溫泉健身休閑區(qū)、溫泉度假別墅區(qū)、森林生態(tài)游覽區(qū)、鄉(xiāng)村風情體驗區(qū)和外圍控制區(qū)。規(guī)范將依山就勢布置各種休閑、健身旅游活動項目，形成以康體和生態(tài)養(yǎng)生為主題的特色功能區(qū)塊，是整個項目生態(tài)文化鏈的重要組成部分。溫泉貴賓樓，共4幢，每幢面積350－450平方米，按五星級賓館標準設計，日式風格，計劃日接待人次50人。 設備投資配電設備，包括變壓器、高低壓配電柜、線路；溫泉山莊和貴賓樓使用設備，包括大功率中央空調(diào)、計算機管理系統(tǒng)、電信寬帶、服務器、電腦、衛(wèi)星接收設備、會議室投影、擴音設備、ktv點歌設備、客房內(nèi)部設備、廚房設備、安全監(jiān)控設備、美容健身房設備等；溫泉游泳館設備，包括各種水泵、風泵、熱泵、冷熱水機組、水質檢測設備等游泳池專用設備及電子儲物柜、桑拿設備等；水上娛樂中心設備，包括人工海浪池設備、滑梯等水上娛樂設備。溫泉洗浴用水水源采用管道與溫泉蓄水池相連，在滿足水量、水壓要求的前提下，盡可能縮短給水管線的長度，并盡可能依據(jù)地形埋地鋪設，最大限度地保存水溫。 項目主要污染物及治理措施本項目主要污染物為生活垃圾和生活污水。(4)設備材料價格：參考國內(nèi)市場報價及同類設備的價格，材料設備主要是賓館設備、游泳池設備、水上娛樂設備、后勤管理設備、車輛等。－41－第十章 經(jīng)濟分析 財務評價說明本次可行性報告只對度假村一期工程投資和收益進行經(jīng)濟分析，按照項目實施進度安排，在2009年12月份將完成度假村一期工程的主要項目，包括主要基礎設施建設、溫泉山莊、溫泉游泳館、露天泡澡池、水上娛樂中心等，并開始營業(yè)，2010年期間邊營業(yè)邊建設，至2010年12月底完成一期工程的全部建設。其中：企業(yè)自籌資金7208萬元，申請金融機構貸款3000萬元。本項目總投資9778萬元。根據(jù)道路系統(tǒng)規(guī)劃安排供電線路，采用地下電纜形式。 材料包括電線配件、水管配件、木材、鋼材、塑料型材等。天師觀，建于鴛鴦泉源的東側，單層磚木結構，占地面積5000平方米，建筑面積1200平方米，觀內(nèi)建中式古典木質天師亭。 土地征用項目一期工程擬征用土地面積148000平方米 基礎設施建設土地整理面積148000平方米，包括對山體作降低山勢處理6000平方米； 2；圍墻、綠化及地下管渠道建設總面積106680平方米；區(qū)內(nèi)場館之間的道路，其中|.5－。 溫泉度假別墅區(qū)該區(qū)塊位于村的東側，溫泉休閑健身區(qū)的西南側，面積約152000平方米，地形狹長，兩側溪水潺潺流過，中間多為農(nóng)田，地勢平坦，空氣清新、生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。在2011年1月至2015年12月實施二期項目建設，建設內(nèi)容如下：(1)、土地征用，投資額720萬元；(2)、度假村綠化保護工程建設，投資額300萬元；(3)、游賞接待設施建設：包括溫泉度假別墅、溫泉休閑會所、幼兒園、農(nóng)居山莊等，投資額8760萬元；(4)、其它投資還包括不可預計費489萬元。雖然人數(shù)相對較少，卻也是一個不可忽視的群體。 縣是最重要的客源市場，其中鷹潭最為重要，這些地區(qū)的人口多，收入水平也高，關鍵是距離度假村比較近，雙休日也可以來，不象遠地方的游客，要湊到比較長時間的假日才能出來游玩。縉云縣胡源石材有限公司，注冊資本100萬元，個人控股95％，至 2007年12月，年銷售收入3000多萬元。人，％。盛產(chǎn)毛竹、杉、松、栲、楮等多種優(yōu)質木材，并有南方紅豆杉、銀杏、江南油杉等珍稀樹種57科150種。地理坐標為東經(jīng)116度46分—117 度17分，北緯27度28分—27度55分。在個人的人生價值觀上，道教文化認為人生的價值不在于物質利益或個人名利，而在于尊道貴德，唯道是求，始終保持一種“知足常樂”的高尚情操。 市場優(yōu)勢 冷熱泉水相伴相生，全國唯一，品味獨特不但擁有品質優(yōu)異的溫泉資源，是旅游開發(fā)的重要載體，而且擁有品質一流的冷泉資源，冷熱泉水相生相伴，兩者相距僅在數(shù)米之內(nèi)，在國內(nèi)具有唯一性，具有獨特的文化品味，是不可多得的高品質旅游資源。－11－第三章 項目實施的有利條件 政策環(huán)境縣委、縣政府高度重視以良好生態(tài)環(huán)境為依托的旅游業(yè)發(fā)展，制定了“生態(tài)立縣”戰(zhàn)略，提出“要以生態(tài)旅游為突破口，舉全縣之力，用全縣之能，集全縣之智，聚全縣之財，盡快把建成生態(tài)旅游勝地，使旅游業(yè)成為國民經(jīng)濟的主導產(chǎn)業(yè)的目標。 項目區(qū)發(fā)展現(xiàn)狀項目區(qū)所在的景區(qū)山奇水秀林青，是一個風景十分優(yōu)美的地方，更是全國獨一無二的冷熱陰陽泉，與的天師道觀遺址相輔相成，淵遠流長的道教文化可謂是景區(qū)的一張閃亮名片，可惜的是，由于開發(fā)較晚，至今仍是養(yǎng)在深閨無人識，在外來游客中的知名度較低。雖然從目前來看，大部分人的旅游活動還只局限于旅游觀光這一階段，但我們也應該看到，旅游產(chǎn)業(yè)已經(jīng)慢慢走向細分市場、滿足不同游客旅游需求的階段，文化游、休閑游和度假游正在慢慢興起，特別是生活在大都市之中的先富起來的群體，這其中有企業(yè)主、高層專業(yè)人士，也有都市白領、職場精英。－8－第二章 項目背景及必要性 項目背景當今世界，旅游業(yè)作為富有蓬勃活力和巨大潛力的朝陽產(chǎn)業(yè)，已成為各國高度重視和普遍關注的行業(yè)，它對促進經(jīng)濟增長與社會繁榮、維護世界和平與發(fā)展、推動各國人民之間的相互了解與友誼，具有積極而重要的作用。 主要技術經(jīng)濟指標－6－ 可行性研究報告編制的依據(jù) 《省旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)展和布局總體規(guī)劃》－7－ 《縣國民經(jīng)濟和社會發(fā)展“十五”規(guī)劃》 《縣生態(tài)旅游業(yè)發(fā)展總體規(guī)劃》 《度假村詳細規(guī)劃》 《縣建設項目選址意見書》 綜合評價和論證結論(1)為了加快縣旅游產(chǎn)業(yè)的發(fā)展，縣委、縣政府出臺了一系列的招商引資措施，在盡可能的前提下給開發(fā)給予政策支持，保證了本次建設項目的順利實施。2006年10月，我和羅德榮受組織部門口頭委派到度假村工作，2006年11月縣政府下發(fā)了度假村改制文件，時至今日，已兩年半多仍無限期，改制的大方向已定，但何時改制、怎么改仍不明朗，長期如此，造成了職工思想不穩(wěn)定，相關職工的學習培訓很難安排，極不利于職工技能和服務水平、服務態(tài)度的提高，即使有高技能的職工也隨時存在被別的企業(yè)挖走的可能，因我村服務水平低、職工收入水平也低，人往高處走的情況時有發(fā)生，存在很多說的度假村成為**乃至很多地方服務人才的培養(yǎng)基地。第二是欠債大，資產(chǎn)負債率高，度假村正常運轉困難，按改制資產(chǎn)評估部門披露，度假村資產(chǎn)負債總額達四千多萬元。20第四篇：溫泉度假村情況調(diào)研報告**縣象鼻溫泉度假村地處縣城東南面，距縣城九公里象鼻上腳下。（6）管理公司管理費用：預計基本管理費為含稅營業(yè)總收入2%，獎勵管理費為經(jīng)營利潤的3%。其中：客房收入980萬元，占總收入的 20%；(,根據(jù)武漢四星級酒 店均價300元左右,入住率75%計算)餐飲收入370萬元，占總收入的7%；溫泉、康樂收入3600萬元，占總收入的72%。天 580元/間四、康樂KTV包房：以高雅的設備、寬敞的營業(yè)面、一流的視聽設備，獨具風格包房，親切、周到、快捷的服務品質，創(chuàng)造商品的附加值。別墅區(qū)：具備客房所具備的全部功能，并具有更獨立的客房、會客、休閑、娛樂的私密空間，并且具備室內(nèi)及室外湯池，將溫泉完全“私有化”，提升消費層次，為優(yōu)化細分市場提供硬件保障。國醫(yī)館：老中醫(yī)為客人提供全方位健康咨詢服務。溫泉區(qū)規(guī)劃分為九個區(qū)，設計日接待能力為3000—5000人：u 溫泉接待區(qū) u 戲水娛樂區(qū) u 藥療養(yǎng)生區(qū) u 溫泉水療區(qū) u觀景區(qū) u 綠地休閑區(qū) u沖浪區(qū)u 兒童戲水區(qū)及其他 u 休息區(qū) 按照溫泉規(guī)模的分類，設計接待能力1000以上的溫泉為大型