【正文】 項(xiàng)目建設(shè)標(biāo)準(zhǔn)給排水電力電訊環(huán)境影響評(píng)估八 項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排一期工程項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度表九 投資估算與資金籌措說明投資估算依據(jù)項(xiàng)目建設(shè)投資估算資金來源與籌措借款資金償還測(cè)算十 經(jīng)濟(jì)分析財(cái)務(wù)評(píng)估說明財(cái)務(wù)評(píng)價(jià)依據(jù)營業(yè)收入和營業(yè)稅金及附加估算總成本及經(jīng)營成本估算財(cái)務(wù)效益分析不確定性分析十一 項(xiàng)目組織與管理，勞動(dòng)定員和人員培訓(xùn)項(xiàng)目組織與管理管理機(jī)構(gòu)設(shè)置與職能劃分勞動(dòng)定員項(xiàng)目經(jīng)營管理措施人員培訓(xùn)勞動(dòng)保護(hù)與安全十二 可行性研究的結(jié)論與建議可行性研究結(jié)論問題與建議－3－附 錄一 附表：固定資產(chǎn)投資估算表 1－土建工程投資明細(xì)表 1－設(shè)備投資明細(xì)表流動(dòng)資金估算表投資計(jì)劃與資金籌措表固定資產(chǎn)折舊估算表總成本費(fèi)用估算表利潤及利潤分配表6－產(chǎn)品銷售收入和銷售稅金及附加估算表資金來源與運(yùn)用表借款還本付息計(jì)算表資產(chǎn)負(fù)債表財(cái)務(wù)現(xiàn)金流量表(增量全部投資)二 附圖一期工程項(xiàng)目規(guī)劃圖度假村入口景門效果圖廣場(chǎng)設(shè)計(jì)效果圖山莊外觀效果圖溫泉游泳館外觀效果圖設(shè)計(jì)意向圖外觀效果圖三 其他附送資料：項(xiàng)目建設(shè)單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件建設(shè)項(xiàng)目選址意見書復(fù)印件可行性報(bào)告編制單位營業(yè)執(zhí)照復(fù)印件可行性報(bào)告編制單位資質(zhì)證書復(fù)印件－4－第一章 總 論 項(xiàng)目提要 項(xiàng)目名稱：度假村建設(shè)項(xiàng)目 建設(shè)性質(zhì)：新建 項(xiàng)目承辦單位、法人代表及所有制形式項(xiàng)目承辦單位：度假村開發(fā)有限公司法人代表：所有制形式：民營企業(yè) 建設(shè)地點(diǎn)、規(guī)模、期限及建設(shè)內(nèi)容建設(shè)地點(diǎn)：建設(shè)規(guī)模：度假村區(qū)域規(guī)劃總用地面積357017平方米，總建筑面積55054平方米，項(xiàng)目分為兩期，總投資20477萬元(含不可預(yù)計(jì)費(fèi)919萬元)。為確保完成縣委交給的度假村的三大工作任務(wù)（一是確保正常經(jīng)營；二是確保資產(chǎn)不流失；三是維護(hù)好現(xiàn)有的職工利益），我們應(yīng)對(duì)辦法是將收取的消費(fèi)款以兩個(gè)職工名義存入信用社，維護(hù)度假村正常運(yùn)轉(zhuǎn)。為適應(yīng)社會(huì)發(fā)展和消費(fèi)群體的需要，在80年代中期，縣政府把象鼻溫泉作為全縣的旅游重點(diǎn)項(xiàng)目進(jìn)行開發(fā)，并初步形成**縣老干部療養(yǎng)中心，包括飲食、住宿、沐浴三方面服務(wù)項(xiàng)目。三、盈利預(yù)測(cè)GOP利潤2363萬元，利潤率50%。A 營業(yè)成本溫泉成本 20%客房成本 12%餐飲成本 40%娛樂及其他 20%（1）薪酬福利支出：預(yù)計(jì)是營業(yè)凈收入的15%。四、康樂部可根據(jù)季節(jié)不同采取折扣形式進(jìn)行促銷。理療項(xiàng)目、搓背、搓鹽、足療等具體項(xiàng)目價(jià)格表另定二、房務(wù)部根據(jù)咸寧酒店業(yè)目前現(xiàn)狀，以及結(jié)合瑤池溫泉度假村投資、地段、競(jìng)爭和季節(jié)、業(yè)主的背景、接待工作需要，根據(jù)不同房型，采用門市價(jià)、團(tuán)隊(duì)價(jià)、季節(jié)價(jià)，根據(jù)度假酒店特性采用平日、周末假分段價(jià)格政策。商務(wù)中心：以打字、復(fù)印、電話、傳真、國際互聯(lián)網(wǎng)、票務(wù)預(yù)定服務(wù)為主，以完善的與客服務(wù)，精良的設(shè)備保障，滿足酒店及周邊地區(qū)商務(wù)活動(dòng)需要。泰式保健按摩：以活動(dòng)關(guān)節(jié)為主，手法簡練實(shí)用，主要分為仰臥位、側(cè)位、俯臥位及其它體位，手法分為下壓法、關(guān)壓法、點(diǎn)揉法、牽位法、推板法、指壓法、按揉法、叩打法、肘小臂點(diǎn)按法、掌按法、拉蹬踩壓法、拉臂法、壓腰法、扳腰法、頂壓法、正反背法、倒拉踩背法及頭部各種手法共作用于人體68個(gè)部位，浴后經(jīng)泰式保健按摩，可以使人快速消除疲勞，恢復(fù)體能，還可增強(qiáng)關(guān)節(jié)韌帶的彈性和活力，恢復(fù)正常的關(guān)節(jié)活動(dòng)功能，達(dá)到促進(jìn)體液循環(huán)、保健防病、健體美容之功效。動(dòng)感沖浪池及兒童嬉水池：利用變化多端的造型及高低層次搭配，并配備兒童戲水設(shè)施，是春夏季室外嬉水的天地，使賓客置身夢(mèng)幻，留戀往返。二、溫泉產(chǎn)品主題定位及功能規(guī)劃溫泉產(chǎn)品主題定位本著區(qū)域比較的原則，對(duì)溫泉?dú)v史進(jìn)行深入的研究，規(guī)劃組創(chuàng)新地提出以園林塑環(huán)境、以養(yǎng)生文化為主題的產(chǎn)品定位。故這部分客源占5%左右。u 第五代溫泉的到來和咸寧市場(chǎng)當(dāng)今的需求。溫泉度假酒店競(jìng)爭力的硬件環(huán)境是通過設(shè)計(jì)巧妙構(gòu)思的。3 健康度假理念溫泉休閑及養(yǎng)生。交通便利，可進(jìn)入性強(qiáng)。三、地區(qū)溫泉基本情況調(diào)查及分析咸寧優(yōu)越的地理位置。要想做大做強(qiáng)xx旅游也的設(shè)想也是空想。原因是投入不足，另一方面原因是企業(yè)長期處于將改制又遲遲動(dòng)不了的狀態(tài)。走過二十多年的發(fā)展歷程，看看xx象鼻溫泉度假村面臨的現(xiàn)狀，我覺得存在以下幾個(gè)方面的困難和問題：首先是各種設(shè)施老化，很多建筑物因自然損耗及保養(yǎng)方面的原因，已經(jīng)變得斑斑點(diǎn)點(diǎn)，部分已到了徹底翻新的地步，最先建成的九幢小平房已有四幢的屋頂塌落，經(jīng)簡易維修后勉強(qiáng)投入使用，游泳館鋼屋架因空氣濕度大和缺乏正常的維護(hù)，已被安監(jiān)和質(zhì)監(jiān)部門限期停業(yè)，現(xiàn)在正在翻新和改造之中，預(yù)計(jì)六月份可投入使用，其他很多建筑不是屋頂漏水就是衛(wèi)生間墻體浸水，小賓館已經(jīng)停止使用三年多。二、項(xiàng)目投資及效益此項(xiàng)目以國醫(yī)國藥養(yǎng)生旅游休閑度假為載體面向島內(nèi)外、國內(nèi)外等市場(chǎng)提供高端服務(wù)和商業(yè)配套。項(xiàng)目區(qū)的發(fā)展原則與定位有效地發(fā)揮項(xiàng)目地塊的價(jià)值，體現(xiàn)生態(tài)環(huán)保、養(yǎng)生健康的人文理念和發(fā)展原則，定位于弘揚(yáng)和集成博大精深的國醫(yī)、國藥文化精髓，高標(biāo)準(zhǔn)地為?？谑?huì)城市配套高端商務(wù)服務(wù)功能，為海南國際旅游島的綠色經(jīng)濟(jì)增添新內(nèi)涵，將海南獨(dú)特的環(huán)境資源稟賦與傳統(tǒng)健康養(yǎng)生文化有機(jī)結(jié)合，展現(xiàn)新時(shí)代中國夢(mèng)的主題思想，在“一帶一路”的節(jié)點(diǎn)上鑲嵌靚麗的海南符號(hào)。我公司在?？谑旋埲A區(qū)城西鎮(zhèn)擁有850畝土地，權(quán)屬及產(chǎn)權(quán)明晰，該宗地塊由我公司在?？谑旋埲A區(qū)城西鎮(zhèn)大樣村委會(huì)坡崖村民小組預(yù)征和租用，使用期限50年，原計(jì)劃建設(shè)文化體育休閑度假項(xiàng)目（后調(diào)整為《海南水之夢(mèng)游樂世界》項(xiàng)目），該項(xiàng)目為?？谑旋埲A區(qū)的招商引資項(xiàng)目，并與?？谑旋埲A區(qū)人民政府、城西鎮(zhèn)人民政府簽訂了三方協(xié)議，由區(qū)、鎮(zhèn)兩級(jí)政府協(xié)助完成項(xiàng)目的立項(xiàng)、規(guī)劃報(bào)建、審批、獲得建設(shè)用地使用權(quán)等相關(guān)手續(xù)。本區(qū)塊規(guī)劃用地350畝，主要根據(jù)國醫(yī)國藥功能進(jìn)行分布各式各樣、不同層次、不同類別、不同風(fēng)格、不同需求的中藥療效的溫、冷泉養(yǎng)生池近200個(gè)。溫泉水從象鼻山腳自然流出，水中富含多種人體所需的宏微量元素，其中，偏硅酸、鍶、鋰含量遠(yuǎn)遠(yuǎn)超過國家飲用水限量標(biāo)準(zhǔn)，被國家地礦部認(rèn)為優(yōu)質(zhì)珍貴礦泉水，是珍稀的飲浴兩用溫泉水，特別是自然流出的溫泉水與人體溫度相當(dāng)接近，象鼻溫泉被當(dāng)?shù)丶爸苓吙h群眾視為神泉。因欠信用社、農(nóng)行、建行貸款，度假村對(duì)公往來結(jié)算處于一種違規(guī)操作狀態(tài)，因?yàn)槿绻燃俅逶阢y行賬戶存放資金，銀行將扣款償還借款。第六是周邊環(huán)境差，盡管度假村被稱為森林公園，但面積小，一跳出度假村范圍，附近村民遍地開山，周邊地區(qū)山紅水濁，與一個(gè)森林公園格格不入，加上周邊群眾缺乏大局意識(shí)、發(fā)展意識(shí)，什么都以自我為中心，導(dǎo)致整個(gè)經(jīng)營環(huán)境很不理想，4月中旬，為了在度假村成功舉辦一期省委組織部舉辦的培訓(xùn)班，縣公安部門抽調(diào)了很多干警到度假村維持治安，基層政府部門派了一批干部到村委會(huì)待命，以防群眾鬧事，此等事情簡直聞所未聞，也可以看出度假村周邊環(huán)境的好壞。本項(xiàng)目進(jìn)行高水平規(guī)劃，高檔次建設(shè),高標(biāo)準(zhǔn)服務(wù)和管理。近年來，咸寧市旅游業(yè)對(duì)拉動(dòng)作用日漸明顯。咸寧是名副其實(shí)的溫泉之鄉(xiāng)，特點(diǎn)是水源豐富，水質(zhì)優(yōu)于其他地區(qū)。令游客充分感受到高素質(zhì)，高水平的東方溫泉服務(wù)。這個(gè)定位有以下涵義：四星級(jí)即設(shè)施設(shè)備達(dá)到或超過國家四星級(jí)酒店評(píng)分標(biāo)準(zhǔn)。第四章、溫泉市場(chǎng)客源定位及分析按來源地細(xì)分u 一級(jí)客源市場(chǎng) 湖北武漢及下屬縣市武漢本地將涌現(xiàn)大量的溫泉客源。本項(xiàng)目溫泉開發(fā)的方向是主題性溫泉，即將景觀與溫泉度假結(jié)合在一起，形成自己鮮明的特色。u 通過針灸、拔火罐、香熏、保健理療、熱石療、專業(yè)養(yǎng)生保健設(shè)備設(shè)施等進(jìn)行專業(yè)養(yǎng)生治療；u 養(yǎng)生教育：對(duì)游客進(jìn)行養(yǎng)生知識(shí)咨詢及宣傳，令游客長期受益； u 養(yǎng)生套餐：針對(duì)游客身體狀況提供有針對(duì)性的養(yǎng)生套餐，從身心一體全方位養(yǎng)生。SPA泉浴香熏護(hù)理：以各式SPA水療設(shè)施為特色，兼?zhèn)渌幵∶廊菝荔w、牛奶、香熏花瓣、精油泡浴護(hù)理，輔以各式指壓按摩、搓背、推油、推奶、足療保健、采耳、刮痧、修腳、火罐等配套項(xiàng)目。溫泉及理療區(qū)將給忙碌的都市人提供一處釋放心靈的空間，感悟清凈人生真趣的天地,是成功人士和未來成功人士理想的第三生活空間。三、餐飲為散客創(chuàng)造良好的自助美食空間。天 420元/間具體如下： 一 培育期預(yù)測(cè)培育期預(yù)計(jì)為6個(gè)月，培育期第1—3月出租率按50%預(yù)計(jì)；第4—6月按60%、70%、80%遞增。（4）銷售廣告費(fèi)用：預(yù)計(jì)占營業(yè)凈收入的6%。附言：目前由于物價(jià)上漲及人力成本的增加，最終投資完本項(xiàng)目預(yù)計(jì)需增加3千多萬，如貴公司認(rèn)為該項(xiàng)目潛力較大，可派人對(duì)我公司進(jìn)行現(xiàn)場(chǎng)考察評(píng)估。隨著硬件、軟件及服務(wù)水平的投入和提高，象鼻溫泉向后被省、市命為國家級(jí)森林公園；二星級(jí)旅游接待餐飲店；“aa”及旅游景區(qū)店；全國殘疾人游泳訓(xùn)練基地等，接待了大批中外游客，成了省、市、縣會(huì)議、培訓(xùn)的理想之地，贏得了良好的聲譽(yù)，實(shí)現(xiàn)了社會(huì)效益、經(jīng)濟(jì)效益和生態(tài)環(huán)境等多重效益，充分發(fā)揮了**對(duì)外窗口的宣傳和服務(wù)作用，為**縣旅游事業(yè)的發(fā)展奠定了比較好的基礎(chǔ)。第四是服務(wù)水平低，主要反映在硬件設(shè)施差，軟件服務(wù)水平難以提升。 申報(bào)單位及法人代表申報(bào)單位：度假村開發(fā)有限公司 法人代表： 投資規(guī)模及資金構(gòu)成投資規(guī)模：20477萬元，資金構(gòu)成：固定資產(chǎn)投資19358萬元，前期資金和廣告費(fèi)用投資200萬元，不可預(yù)計(jì)費(fèi)919萬元。項(xiàng)目建成后，(計(jì)算期平均數(shù))，％；％(所得稅后)；()，動(dòng)態(tài)(i=8％)()；累計(jì)凈現(xiàn)金流量折現(xiàn)8943萬元。據(jù)測(cè)算，旅游產(chǎn)業(yè)每增加一萬元的產(chǎn)出，對(duì)國民經(jīng)濟(jì)的拉動(dòng)作用十分明顯。因此，如何讓來自各地的游客既能享受優(yōu)美的自然風(fēng)光，又能感受濃郁的文化熏陶，將文化產(chǎn)業(yè)、健康休閑產(chǎn)業(yè)和旅游業(yè)緊密結(jié)合，互為條件、相互促進(jìn)、互惠共贏。本項(xiàng)目建成運(yùn)行后，良好的經(jīng)濟(jì)效益可以帶動(dòng)縣內(nèi)其他民營資本進(jìn)入旅游產(chǎn)業(yè)開發(fā)投資，為縣旅游招商引資工作打開新的局面。縣旅游資源較為豐富，但旅游資源開發(fā)起步相對(duì)較晚。它是適應(yīng)特定的民族文化心理需要而產(chǎn)生的流傳與演變乃至歷史文化生態(tài)運(yùn)動(dòng)的必然結(jié)果。 區(qū)位優(yōu)勢(shì)好，利于與知名景區(qū)的聯(lián)動(dòng)介于中外聞名的旅游勝地龍虎山與武夷山之間，與三清山也相距不遠(yuǎn)，區(qū)位條件十分理想，便于景區(qū)與知名旅游區(qū)之間互動(dòng)發(fā)展，這對(duì)景區(qū)在較短時(shí)間內(nèi)打響品牌，提升知名度具有重要的現(xiàn)實(shí)意義。 自然資源狀況 氣候條件縣氣候?qū)賮啛釒駶櫦撅L(fēng)氣候，四季分明，雨量充沛，光熱資源較為充足，平均氣溫低于周邊各縣，每逢盛夏，涼爽宜人，俗云“五嶺皆炎熱，惟獨(dú)宜”，乃避暑勝地。溫泉出水口位于芙蓉山的半山腰，日流量約1600余噸，富含對(duì)人體有益的多－15－種微量礦物質(zhì)元素，對(duì)有各種慢性病、富貴病以及肥胖癥都有一定的療效。 投資人基本情況公司法人代表是度假村開發(fā)有限公司的控股股東，也是本次度假村項(xiàng)目建設(shè)的負(fù)責(zé)人，是浙江省麗水市縉云縣人，曾經(jīng)從事建筑、圖書、餐飲、房地產(chǎn)和制造業(yè)等多個(gè)不同行業(yè)，而且在每個(gè)行業(yè)都有很好的經(jīng)營業(yè)績，因此成為當(dāng)?shù)仡H有知名度的企業(yè)家，到目前為至，個(gè)人獨(dú)資或控股的企業(yè)有：衢州市天欣房地產(chǎn)開發(fā)有限公司，為個(gè)人獨(dú)資公司，公司注冊(cè)資本1000萬元，至2007年12月， 萬元，公司成立至今，已在衢州及周邊縣市成功開發(fā)多個(gè)商住小區(qū)。因此，的市場(chǎng)定位應(yīng)該是“溫泉精品，高尚度假，精英休閑、健康之旅”。 海外旅游市場(chǎng)。－19－第七章 項(xiàng)目建設(shè)方案 建設(shè)任務(wù)與規(guī)模建設(shè)規(guī)模：度假村區(qū)域規(guī)劃總用地面積357017平方米，總建筑面積55054平方米，項(xiàng)目分為兩期，總投資20477萬元(含不可預(yù)計(jì)費(fèi)919萬元)。 溫泉健身休閑區(qū)該區(qū)塊為整個(gè)項(xiàng)目的核心區(qū)塊，面積約148000平方米，呈狹長形，兩側(cè)山體植被茂密，生態(tài)環(huán)境優(yōu)良。 外圍控制區(qū)外圍控制區(qū)包括核心建設(shè)區(qū)以外的山林、水面與村莊，規(guī)劃在外圍控制區(qū)嚴(yán)禁建造一切影響本區(qū)域生態(tài)環(huán)境的設(shè)施，山林采取封山育林措施，以達(dá)到涵養(yǎng)水源，防止水土流失的目的；區(qū)內(nèi)居民點(diǎn)應(yīng)嚴(yán)格控制其人口與建設(shè)規(guī)模、建筑風(fēng)格等，使其與度假村的環(huán)境相協(xié)調(diào)。溫泉水用人工瀑布形式?jīng)_落至池中。后勤管理設(shè)備，包括電腦、打印機(jī)、復(fù)印機(jī)等；其他配套設(shè)備，包括服務(wù)處設(shè)備、管理用房設(shè)備等；由于度假村使用的各種設(shè)備品種多和數(shù)量很多，無法一一列舉，因此只能進(jìn)行簡單的分類列舉，其投資額估算值由可行性報(bào)告編寫人員實(shí)地考察武義清水灣溫泉度假村、武義唐風(fēng)溫泉度假村、麗水縉云仙都度假村的設(shè)備投入情況后計(jì)算所得，其中游泳館、水上娛樂中心和逍遙池的設(shè)備部分?jǐn)?shù)據(jù)來源于廣州大浪水上樂園設(shè)備有限公司。所有建筑物下設(shè)污水管道，采用生化池處理方式，由管道收集就近排入生化池，進(jìn)行生態(tài)化處理后作為中水回用或排入?yún)^(qū)內(nèi)河流。 設(shè)計(jì)采用的環(huán)保標(biāo)準(zhǔn)(1)大氣環(huán)境質(zhì)量，達(dá)到gb3095—1996《環(huán)境空氣質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》二級(jí)以上；(2)水環(huán)境質(zhì)量要求，達(dá)到ghzbl1999《地表水環(huán)境質(zhì)量標(biāo)準(zhǔn)》相應(yīng)功能區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；(3)聲環(huán)境質(zhì)量要求gb3096—93《城市區(qū)域環(huán)境噪聲標(biāo)準(zhǔn)》相應(yīng)功能區(qū)標(biāo)準(zhǔn)；－26－第八章項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排－27－第九章 投資估算與資金籌措 說明本次可行性報(bào)告只測(cè)算度假村的一期工程投資和收益，按照項(xiàng)目實(shí)施進(jìn)度安排，在2009年12月份將完成度假村一期工程的主要項(xiàng)目，并開始營業(yè)，2010年期間邊營業(yè)邊建設(shè)，至2010年12月底完成一期工程的全部建設(shè)。－28－表9—2 基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)投資估算表 －29－－30－－31－－32－－33－ －34－－35－－36－－37－－38－－39－－40－ 流動(dòng)資金估算：根據(jù)經(jīng)營實(shí)際情況，本項(xiàng)目各項(xiàng)流動(dòng)資產(chǎn)和流動(dòng)負(fù)債的周轉(zhuǎn)天數(shù)和年周轉(zhuǎn)次數(shù)分別為：應(yīng)收帳款 存 貨其中：低值易耗品原 材 料現(xiàn) 金 應(yīng)付帳款 30天 10天 30天 15天 12次 36次 12次 24次 30天 12次根據(jù)上述周轉(zhuǎn)天數(shù)和周轉(zhuǎn)達(dá)次數(shù)，并對(duì)應(yīng)年成本費(fèi)用，可以分別計(jì)算出流動(dòng)資產(chǎn)額和流動(dòng)負(fù)債額，從而可以估算出每年所需的流動(dòng)資金(詳見附