【正文】 區(qū)概念的提 出，引導(dǎo)市場消費。（以上數(shù)據(jù)摘自《天津日報》） 規(guī)劃部門對梅江南小區(qū)的發(fā)展定位是面向中高收入家庭的中高檔商品房開發(fā)的一個生態(tài)、超前型和智能化的 21 世紀康居社區(qū)。 3） 通過梅江局域網(wǎng)絡(luò)平臺提供全方面的信息服務(wù)。 30 開發(fā)節(jié)奏及上市安排： 該生態(tài)居住區(qū)分兩步建設(shè)，正在建設(shè)的為 1 － 6地，規(guī)劃占地 公頃，總建筑面積 萬平方米，其中住宅 萬平方米，公建 萬平方米，水面 公頃。 三、整體市場對本案有重大影響的因素： 受政府啟動“梅江”生態(tài)居住區(qū)的刺激，現(xiàn)黑牛城 道以南的廣大區(qū)域已經(jīng)形成一個大片的熱點開發(fā)區(qū)域，包括：梅江南、凌莊子區(qū)域， 其中尤以梅江及梅江南的規(guī)模、規(guī)劃最具影 29 響力和帶動力，在該區(qū)域市場內(nèi)將起到不可替代的主導(dǎo)作用，天玻 緊臨梅江及梅江南，屬于該熱點商圈的輻射范圍內(nèi)，故此，上述兩個區(qū)域?qū)⒊蔀樘觳ｍ椖康闹饕偁帉κ?，梅江及梅江南的發(fā)展對天玻項目的影響將是至關(guān)重要和不容忽視的。 總結(jié)：該項目地理位置上緊鄰梅江， 故一直以購房升值為主導(dǎo)賣點，并期望借助梅江的建設(shè)來完善區(qū)域功能，運用了借大勢推小勢的做法。 總結(jié)：該項目產(chǎn)品方面不具備競爭優(yōu)勢，主要依靠生態(tài)、科技的運用為主要競爭點，最市場炒做的很熱，但項目開發(fā)、策劃方面并無突破性的拓展。 3． 2 梅江 藍水假期： 藍水假期以小高層 (912 層 )、多層（ 45 層）、別墅的建筑形式構(gòu)成，小高層與多層棟數(shù)為 1： 1，各樓體呈曲線型、圍合式分布，在保證采光、通風(fēng)的舒適性同時，最大世紀城 藍水假期 名都新園 云水園 宗地 28 限度的利用了景觀資源的觀賞價值。 項目名稱 規(guī)模 （ m2） 發(fā)售資源 （ m2） 產(chǎn)品形式 均價 （元 /m2） 主力產(chǎn)品 （ m2） 消化率 泰達園 9 萬 9 萬 多層 4200 110 75% 27 高層 120130 羅馬花園 5 萬 2 萬多 小高層 高層 5300 150(兩室 ) 70% ： 個案分布與宗地位置關(guān)系圖： 3． 1 世紀城： 該項目由多層、小高層組成，產(chǎn)品形式單一，主力戶型集中在 100 平方米（兩室）以及 140（平米）三室。 且該類物業(yè)多為大、中型規(guī)模的開發(fā)，產(chǎn)品主要以多層開發(fā)為主，輔以部分小高層。借助地理位置及產(chǎn)品投入等全方面的降低成本，以迎合該區(qū)域拆遷戶和實力較弱的外遷戶的 需求。 ? 平均單價走勢 ： 河西區(qū)的平均單價一直在 3200 元 /平米到3300 元 /平米之間，平均價位僅次于和平區(qū)，是中高檔物業(yè)的集中區(qū)域。 4)開發(fā)時間較早的區(qū)域市場，整體呈現(xiàn)購買力強，改善的需求愿望強，對于區(qū)外市場的輻射力強。 20xx 年該區(qū)域市場住宅累計供應(yīng)量為 萬平米，當年銷量 萬平米，市場基本處于平衡狀態(tài)。 三 .總體評價 該項目總體講 法律手續(xù)比較簡單，我司與土地方直接簽訂土地開發(fā)協(xié)議，然后在市土地 局辦理協(xié)議出讓，合作風(fēng)險相對較低。 （ 5） 付款進度與土地手續(xù)的配合：從前面與合作方的付款計劃可看出，基本每筆付款都對應(yīng)合作方相應(yīng)工作的完成，最大限度避免合作風(fēng)險。 （ 1） 合作背景：天津遠洋玻璃工業(yè)有限公司為污染企業(yè) ,其用地及周邊用地規(guī)劃為居住用地 ,其不適合在該區(qū)域繼續(xù)生產(chǎn) ,同時該公司也想通過建設(shè)新廠擴大規(guī)模和進行技術(shù)改造 ,增加企業(yè)競爭力 ,該公司與香港富聯(lián)集團國際投資有限公司簽定了土地開發(fā)意向書 ,通過談判 , 香港富聯(lián)集團國際投資有限公司同意退出該項目 ,前提是我司承諾 1000 萬元補償費 , 在此情況下 ,萬科直接與土地方進行合作。 b. 負責(zé)要求和協(xié)助土地方在項目立項后 90 日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約 300 畝開發(fā)用地，其余用地在 20xx 年 6 月底前提供給萬科公司使用。 值的 7%以下后一周內(nèi)，萬科公司支付 300 萬元。 、簽訂土地出讓合同、取得國有土地使用證的所有事宜。 ③土地方的主要工作 90 日內(nèi)提供沿解放南路拆遷完畢后約 300 畝開發(fā)用地，其余用地在 20xx 年 6 月底前提供給萬科公司使用。然后萬科公司去辦理項目立項 ,如果該項目立項不成 ,該筆款如數(shù)退回給萬科公司。 （ 2）操作方式 萬科與土地方天津遠洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補償協(xié)議，然后在市土地局辦理土地出讓手續(xù)，與市土地局簽定土地出讓合同交納土地出讓金，辦理國有土地使用證。我們分析，如果沒有大的政策變化，應(yīng)能實施，同時在與土地方的合同中約定，土地方必須保證土地出讓金降到 7%以下，否則，我方可從其土地款扣除出讓金超出 7%的部分費用。 詳細說明 （ 3）取得土地使用權(quán)的風(fēng)險及控制 土地方新廠址剛選定，還未開工建設(shè)，其能否按時搬遷，起決于新廠的建設(shè)進度，這是 風(fēng)險所在。 3. 項目用地取得土地使用權(quán)程序評估 （ 1） 取得土地使用權(quán)程序 ① 萬科與天津遠洋玻璃工業(yè)有限公司簽定土地開發(fā)補償協(xié)議。兩者同比，梅江高出 萬元 /畝，同時，梅江為安居項目，地價中不含出讓金、契稅等費用，且為招標拍賣項目，地價支付時間急促。兩者相差 10萬 M2。可建設(shè)用地中 ,住宅用地與配套公建用地補償價格相同 ,即總占地面積為 525 畝，土地補償費總額約為 22470 萬元（以 萬元 /畝的價格計算，最終以實際測量面積為準，每畝單價不變，補償數(shù)額多退少補），土地補償 費包括土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓及地上、地下建、構(gòu)筑物、各種管線、設(shè)備、設(shè)施等的拆遷補償費。 通訊： 該項目為梅江電話局的服務(wù)范圍，解放南路現(xiàn)狀有 12孔電信電纜。項目用地北側(cè)譚江道為規(guī)劃 30 米道路，通過譚江道將該項目與梅江居住區(qū)聯(lián)結(jié)在一起。 （ 4）目前項目門前有去大港區(qū) 62 659 公交線路，距項目 1 公里處有 9 954 路終點站，項目開發(fā)后，該 2 路公交線會很方便延伸到項目門前設(shè)置站點，并可引進其他線路，方便項目業(yè)主出行。項目宗地東面現(xiàn)狀為一片空地，原為天津玻璃廠用地，后被附 近 村民占用，現(xiàn)以被天津玻璃廠收回，面積約 127 畝，規(guī)劃 用途為水面。 現(xiàn)狀工業(yè)用地 現(xiàn)狀工業(yè)用地 尖山住宅片區(qū) 正開發(fā)住宅區(qū)域 13 2. 項目宗地周邊情況 該項目宗地南側(cè)為天津津洋置業(yè)公司的養(yǎng)殖場，有大量的水面，擬規(guī)劃為保留水域，對 該項目的環(huán)境有一定的積極影響。 10 廠內(nèi)植被 玻璃廠正門 廠區(qū)正門 廠區(qū)植被 廠區(qū)車間 廠區(qū)鐵路 衛(wèi)津河和南部水面照片？ 11 三 .項目周邊的社區(qū)配套 3000 米范圍內(nèi)的社區(qū)配套 配套設(shè)施分類 名稱 教育設(shè)施 電子儀表技術(shù)學(xué)校 水滸武術(shù)學(xué)校 醫(yī)療衛(wèi)生設(shè)施 無 商業(yè)設(shè)施 勸業(yè)超市、津洋賓館、津洋酒店、太平洋酒店 金融設(shè)施 無 市場 珠江裝飾城、環(huán)渤海裝飾城、梅江裝飾城 天津汽配城 交通設(shè)施 門前有去大港區(qū) 62 659 公交線路，距項目 1 公里處有 9 954 路終點站 文化設(shè)施 無 體育設(shè)施 無 總的來說，玻璃廠周邊原為工廠區(qū)，基本社區(qū) 配套比較少，不足以為項目提供服務(wù)，該項目在規(guī)劃實施時應(yīng)考慮布置相應(yīng)數(shù)量的生活配套設(shè)施。 （ 3）項目用地內(nèi)的鐵路為玻璃廠自用的鐵路專用線，可根據(jù)規(guī)劃要求拆除。 地上物主要為玻璃廠的生產(chǎn)廠房和辦公區(qū)，另有很少量職工住宅和單身宿舍 (約 36 戶 42間房 )。 花園新城新區(qū) 世貿(mào)廣場 城市花園 都市花園 萬科中心 內(nèi)環(huán)線 中環(huán)線 7 項 目 區(qū) 位 圖 該項目宗地為國有土地，毛地面積約 525 畝 ,目前為天津市玻璃廠廠區(qū)用地。 ⑥項目距離規(guī)劃的 東南半環(huán)黑牛城道段不足 3 公里，東南半環(huán)是天津市中心市區(qū)規(guī)劃路 網(wǎng)中的兩個半環(huán)之一，是天津市規(guī)劃路網(wǎng)骨架中快速交通體系的重要組成部分，東南 半環(huán)的修建對該項目的業(yè)主出行將會帶來很大的方便。 ③經(jīng)濟發(fā)展狀況來看，該項目所在的河西區(qū)是天津市經(jīng)濟最發(fā)達、最富裕的城區(qū)之一，該區(qū)的房地產(chǎn)起點一直很高，集中了全市大部分的中高檔樓盤。 玻璃廠項目區(qū)位好，規(guī)模適當，發(fā)展前景樂觀，可作為公司主要利潤來源，可以作為重點發(fā)展的項目。 ： 目前天津公司在手有兩個項目，萬科花園新城（含原有新城項目和紅旗農(nóng)場項目）、東麗湖項目，其中新城項目為在建銷售的項目，東麗湖項目目前處于前期工作階段。萬科產(chǎn)品應(yīng)屬于整個天津市，而不是某個區(qū)域。由此可看出，天津萬科的主要項目集中在城市的北部。世貿(mào)廣場、都市花園雖然位于城市中心地帶，但規(guī)模較小。 萬科自 92 年進入天津市場以來，發(fā)展迅速，市場迅速擴大，在操作理念和手法上，均勝人一籌，被公認為天津的地產(chǎn)先鋒，在天津人的心目中已樹立起第一品牌的形象。目前我司在談的幾個重點項目有：北部地區(qū)鐵東路 住宅項目，東部地區(qū)張貴莊路住宅項目、東部地區(qū)天津鋼廠住宅項目，南部地區(qū)天津玻璃廠住宅項目，其中玻璃廠項目是各方面條件都比較成熟的項目，該項目正好填補了萬科在城市南部無項目的空白。在目前市場呼喚萬科的大好形勢下，天津萬科應(yīng)充分利用萬科天津地產(chǎn)先鋒的社會地位和市場影響力，抓住機遇，多上新項目，擴大市場占有率，讓萬科品牌深入到每個天津人心中。 ②天津市主導(dǎo)風(fēng)向為西南風(fēng)，西南部區(qū)域正處于天津市的上風(fēng)口，遠離工業(yè)區(qū)， 空氣新 鮮，自然條件優(yōu)越，被公認為居住的上佳區(qū)域。 ⑤沿解放南路可方便直達南樓市級商業(yè)中心，這里有十八街麻花、鴻起順飯莊、家樂大 型超市等全國聞名的商業(yè)設(shè)施。 第二章 項目概述 一 .宗地區(qū)位及用地 該宗地位于天津市區(qū)南部 ,北側(cè)緊臨正在建設(shè)中的梅江居住區(qū) ,行政區(qū)劃屬于河西區(qū) ,距離中環(huán)線圍堤道段 5 公里 ,距離正在建設(shè)的東南半環(huán)線約 3 公里 ,距離南樓市級商業(yè)中心約 6 公里，距離規(guī)劃友誼路市級行政中心約 5 公里。 項目用地主要為天津玻璃廠的廠區(qū) ,地勢平坦 ,場地標高與解放南路標高基本相一致。 （ 2）項目用地內(nèi)沒有需要保留的文物等設(shè)施。 場地原為農(nóng)田，廠區(qū)已有 50 年歷史，無不良工程地質(zhì)條件。 但就本項目目前主要出行方向解放南路兩側(cè)來看，仍有天津油氈廠、天津無縫鋼管廠等工廠企業(yè)，同時道路兩側(cè)房屋均較破舊，同友誼路沿線景觀相比，有一定差距，這是弱勢所在，但可隨著 政府十六條重點道路景觀改造 城市建設(shè)的發(fā)展很快得到解決。衛(wèi)津河已由原來的臭水河改造為環(huán)境幽雅的景觀河道，使得該項目周邊 環(huán)境有了根本性的改善。 （ 3）本項目西北側(cè)為梅江居住區(qū)，將建設(shè)成為以水景和生態(tài)環(huán)保為主題的高檔居住區(qū)，大大改善了該區(qū)域居住環(huán)境，使得該區(qū)域住宅市場檔次和品位急劇上升，為該項目的定位和提升檔次會有非常積極的意義。 規(guī)劃情況：解放南路規(guī)劃為 60 米寬城市主干道，兩邊綠化帶寬 30 米，到外環(huán)線區(qū)段，兩邊綠化帶寬 50 米。 電力： 按照規(guī)劃，該控規(guī)單元的電力由區(qū)外變電站解決，原玻璃廠的兩路 10 千伏電力就分別由黑牛城道 35 千伏和小海地 35 千伏電站提供，容量為 1800KVA，現(xiàn)有容量不足以滿足項目需要 ,還需通過上述電站提供增容。 六 .土地價格 : ① 與土地方的補償價格按總規(guī)劃占地面積計算，市政代征地與可建設(shè)用地價格相同。 : ① 出讓面積界定 :理論上按住宅用地面積出讓 ,即 25萬 M2出讓面積 ,實際成本測算時按總規(guī)劃用地面積出讓 ,即 35 萬 M2 出讓面積 (含學(xué)校等非營業(yè)性公建用地面積 )。玻璃廠項目可用地地價（含大配套、出讓金、契稅等費用）為 萬元 /畝。 第三章 法律及政策性風(fēng)險分析 一 .項目用地取得土地使用權(quán)的法律手續(xù)現(xiàn)狀描述 1. 項目用地現(xiàn)狀 ① 土地所有權(quán)歸屬 :國有用地