【正文】 及政府為調(diào)整經(jīng)濟(jì)結(jié)構(gòu)、實(shí)施產(chǎn)業(yè)政策而需要給予扶持、優(yōu)惠的項(xiàng)目，采取此方式出讓土地使用權(quán)的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價(jià)。競得人應(yīng)該根據(jù)《掛牌成交確認(rèn)書》所約定的時(shí)間與市國土房管局簽訂《國有土地使用權(quán)出讓合同》。如果在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)竟買人在掛牌期限內(nèi)只有一個(gè)競買人，且報(bào)價(jià)不低于掛牌底價(jià)，并符合其他交易條件的，掛牌成交；在掛牌期限內(nèi)有兩個(gè)或兩個(gè)以上競買人報(bào)價(jià)的，報(bào)價(jià)最高者為競得人；報(bào)價(jià)相同的，先提交報(bào)價(jià)單者為競得人。土地拍賣中最重要的原則是“價(jià)高者得”，與其他形式的拍賣原理相同。竟買人通過審查后，得到印有編號的竟買標(biāo)志牌，拍賣會(huì)在拍賣公告規(guī)定的時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行。公開招標(biāo)的投標(biāo)單位不能少于三家，如果少于三家則招標(biāo)人應(yīng)當(dāng)停止開標(biāo)。在招標(biāo)出讓中土地主管部門要根據(jù)出讓土地的具體情況編制招標(biāo)文件，并實(shí)施投標(biāo)的登記，投標(biāo)人在登記時(shí)必須繳納投標(biāo)保證金，并提交營業(yè)執(zhí)照的副本，法人代表人證明等文件。一、以出讓方式取得國有土地使用權(quán)內(nèi)涵：土地使用權(quán)出讓，是指國家將土地使用權(quán)在一定年限內(nèi)出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權(quán)出讓金的行為。九、被征收單位交出土地的，國土資源部門與房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)簽訂國有土地有償使用出讓土地合同或向土地使用者核發(fā)劃撥土地決定書，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)按約定繳納費(fèi)用。六、國土資源管理局根據(jù)有關(guān)土地規(guī)劃擬定農(nóng)用地轉(zhuǎn)用方案，補(bǔ)充耕地方案，征地方案和供地方案，分不同類型交上級人民政府審批。二、土地、規(guī)劃和建設(shè)部門審查符合條件的，頒發(fā)建設(shè)項(xiàng)目選址意見書。申請正式紅線和規(guī)劃要點(diǎn)——規(guī)劃局環(huán)境影響評估的批復(fù)—環(huán)保局 辦理環(huán)境影響評估批復(fù)需提交如下材料： ①環(huán)評單位的建設(shè)項(xiàng)目環(huán)評申報(bào)表②環(huán)境影響評估報(bào)告書（符相應(yīng)的磁盤拷貝）③環(huán)境影響登記表（環(huán)保局辦事窗口領(lǐng)取）④立項(xiàng)批文⑤專家審批意見（經(jīng)專家評審的環(huán)評報(bào)告）⑥建設(shè)項(xiàng)目總平藍(lán)圖⑦修改對照表（經(jīng)修改的送審稿）⑧建設(shè)單位主管部門或建設(shè)單位在環(huán)評書上按章并簽署意見。③1：1000地形圖。②編寫可行性研究報(bào)告③項(xiàng)目建議書批復(fù)及有效的計(jì)劃文件 ④規(guī)劃局出具的可行性研究紅線圖。如果面對較為熟悉的房地產(chǎn)市場也可考慮組織公司員工進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)研即可。申請辦理企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)。簽訂合同如土地競買成功需及時(shí)簽訂國有土地使用權(quán)出讓的有關(guān)合同。辦理相關(guān)競買手續(xù)根據(jù)土地使用權(quán)出讓部門規(guī)定，準(zhǔn)備有關(guān)資料，實(shí)地辦理競買手續(xù)。確定土地價(jià)格及報(bào)價(jià)策略在確定房地產(chǎn)報(bào)價(jià)策略時(shí)可采用以下兩種方式：① 公司組織人員現(xiàn)場調(diào)研：根據(jù)目標(biāo)城市以往國有土地交易情況和房地產(chǎn)市場情況，預(yù)測目標(biāo)地塊可能成交的最低價(jià)格和最高價(jià)格，并根據(jù)目標(biāo)地塊使用權(quán)的出讓方式確定報(bào)價(jià)策略。提問人的追問 20101123 09:29 能較詳細(xì)說明從第一步開始具體怎么做的操作流程嗎？ 回答人的補(bǔ)充 20101123 09:30 第一步：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目土地獲取 一．土地獲取工作流程確定目標(biāo)城市在公司發(fā)展戰(zhàn)略方針的指導(dǎo)下，結(jié)合我國各地區(qū)房地產(chǎn)市場發(fā)展特征，制定公司房地產(chǎn)業(yè)年度發(fā)展計(jì)劃，確定公司房地產(chǎn)業(yè)發(fā)展的目標(biāo)城市。土地使用權(quán)成本包括支付給政府的出讓金或支付給其他單位的轉(zhuǎn)讓金以及遷移補(bǔ)償費(fèi)、場地平整費(fèi)、丈量費(fèi)和法律手續(xù)費(fèi)等。1988年修訂后的《憲法》和《土地管理法》允許有償出讓或轉(zhuǎn)讓土地使用權(quán)。我國政府土地管理部門授予的使用土地的專門權(quán)利。招標(biāo)，即通過發(fā)布招標(biāo)公告，進(jìn)行公開招標(biāo)，由投標(biāo)人進(jìn)行投標(biāo)，經(jīng)評標(biāo)后確定中標(biāo)人的行為。拍賣，即通過發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時(shí)間、地點(diǎn)進(jìn)行公開競價(jià)，由出價(jià)最高者獲得土地使用權(quán)的行為。拍賣委員會(huì)職責(zé)：審定拍賣最低成交價(jià)，審查競買人資格，指定拍賣主持人 又稱場地使用權(quán)。長期以來，我國國有企業(yè)占用使用的土地均未在會(huì)計(jì)上反映。土地使用權(quán)轉(zhuǎn)讓是指土地使用權(quán)出讓后，土地使用權(quán)受讓人將土地使用權(quán)再轉(zhuǎn)移給其他單位或個(gè)人的行為，后者應(yīng)向前者支付轉(zhuǎn)讓金。如果土地使用權(quán)有期限，則在規(guī)定的期限內(nèi)攤銷其成本；如果無期限，可以不攤銷。② 通過朋友、社會(huì)關(guān)系等途徑獲取合作開發(fā)項(xiàng)目。準(zhǔn)確的確定本地塊可能成交的價(jià)格和報(bào)價(jià)策略。現(xiàn)場競買 組織人員現(xiàn)場競買。申請資質(zhì)等級審批。房地產(chǎn)開發(fā)主管部門備案 二．項(xiàng)目公司成立所需的相關(guān)費(fèi)用企業(yè)法人開業(yè)登記費(fèi)企業(yè)法人變更登記費(fèi)企業(yè)法人年度檢驗(yàn)費(fèi)領(lǐng)證照費(fèi)三、項(xiàng)目公司成立涉及到主要資料房地產(chǎn)開發(fā)主管部門意見書企業(yè)章程和內(nèi)設(shè)機(jī)構(gòu)驗(yàn)資證明和辦公場地證明公司名稱預(yù)先審核申請書法人資格證明和身份證明企業(yè)名稱預(yù)先核準(zhǔn)通知書公司專業(yè)技術(shù)人員資質(zhì)證明和員工名單第三步：房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目審批一、審批前準(zhǔn)備工作辦理土地出讓手續(xù)——國土資源局項(xiàng)目概念方案設(shè)計(jì)——設(shè)計(jì)院項(xiàng)目概念方案設(shè)計(jì)必須附有項(xiàng)目詳細(xì)的規(guī)劃設(shè)計(jì)參數(shù)和效果圖落實(shí)足夠的開發(fā)資金二、項(xiàng)目立項(xiàng)項(xiàng)目定位項(xiàng)目定位準(zhǔn)確與否是該項(xiàng)目開發(fā)成敗的關(guān)鍵點(diǎn)所在，因此在確定項(xiàng)目定位時(shí)可考慮請專業(yè)房地產(chǎn)代理公司進(jìn)行咨詢或者組織公司人員進(jìn)行現(xiàn)場調(diào)研，并編制《項(xiàng)目定位報(bào)告》。項(xiàng)目可行性研究——計(jì)委 ①擬寫申請可行性研究的請示。②計(jì)劃部門批準(zhǔn)征用地的計(jì)劃任務(wù)書。⑥其它相關(guān)資料辦理建設(shè)用地許可