土地獲取流程-全文預覽
【正文】 及政府為調整經濟結構、實施產業(yè)政策而需要給予扶持、優(yōu)惠的項目，采取此方式出讓土地使用權的出讓金不得低于國家規(guī)定所確定的最低價。競得人應該根據《掛牌成交確認書》所約定的時間與市國土房管局簽訂《國有土地使用權出讓合同》。如果在掛牌期限內只有一個竟買人在掛牌期限內只有一個競買人，且報價不低于掛牌底價，并符合其他交易條件的，掛牌成交；在掛牌期限內有兩個或兩個以上競買人報價的，報價最高者為競得人；報價相同的，先提交報價單者為競得人。土地拍賣中最重要的原則是“價高者得”，與其他形式的拍賣原理相同。竟買人通過審查后，得到印有編號的竟買標志牌，拍賣會在拍賣公告規(guī)定的時間、地點進行。公開招標的投標單位不能少于三家，如果少于三家則招標人應當停止開標。在招標出讓中土地主管部門要根據出讓土地的具體情況編制招標文件，并實施投標的登記，投標人在登記時必須繳納投標保證金，并提交營業(yè)執(zhí)照的副本，法人代表人證明等文件。一、以出讓方式取得國有土地使用權內涵：土地使用權出讓，是指國家將土地使用權在一定年限內出讓給土地使用者，由土地使用者向國家支付土地使用權出讓金的行為。九、被征收單位交出土地的，國土資源部門與房地產開發(fā)企業(yè)簽訂國有土地有償使用出讓土地合同或向土地使用者核發(fā)劃撥土地決定書，房地產開發(fā)企業(yè)按約定繳納費用。六、國土資源管理局根據有關土地規(guī)劃擬定農用地轉用方案，補充耕地方案，征地方案和供地方案，分不同類型交上級人民政府審批。二、土地、規(guī)劃和建設部門審查符合條件的，頒發(fā)建設項目選址意見書。申請正式紅線和規(guī)劃要點——規(guī)劃局環(huán)境影響評估的批復—環(huán)保局 辦理環(huán)境影響評估批復需提交如下材料： ①環(huán)評單位的建設項目環(huán)評申報表②環(huán)境影響評估報告書（符相應的磁盤拷貝）③環(huán)境影響登記表（環(huán)保局辦事窗口領?。芰㈨椗蘑輰＜覍徟庖姡ń泴＜以u審的環(huán)評報告）⑥建設項目總平藍圖⑦修改對照表（經修改的送審稿）⑧建設單位主管部門或建設單位在環(huán)評書上按章并簽署意見。③1：1000地形圖。②編寫可行性研究報告③項目建議書批復及有效的計劃文件 ④規(guī)劃局出具的可行性研究紅線圖。如果面對較為熟悉的房地產市場也可考慮組織公司員工進行現場調研即可。申請辦理企業(yè)名稱預先核準。簽訂合同如土地競買成功需及時簽訂國有土地使用權出讓的有關合同。辦理相關競買手續(xù)根據土地使用權出讓部門規(guī)定，準備有關資料，實地辦理競買手續(xù)。確定土地價格及報價策略在確定房地產報價策略時可采用以下兩種方式：① 公司組織人員現場調研：根據目標城市以往國有土地交易情況和房地產市場情況，預測目標地塊可能成交的最低價格和最高價格，并根據目標地塊使用權的出讓方式確定報價策略。提問人的追問 20101123 09:29 能較詳細說明從第一步開始具體怎么做的操作流程嗎？ 回答人的補充 20101123 09:30 第一步：房地產開發(fā)項目土地獲取 一．土地獲取工作流程確定目標城市在公司發(fā)展戰(zhàn)略方針的指導下，結合我國各地區(qū)房地產市場發(fā)展特征，制定公司房地產業(yè)年度發(fā)展計劃，確定公司房地產業(yè)發(fā)展的目標城市。土地使用權成本包括支付給政府的出讓金或支付給其他單位的轉讓金以及遷移補償費、場地平整費、丈量費和法律手續(xù)費等。1988年修訂后的《憲法》和《土地管理法》允許有償出讓或轉讓土地使用權。我國政府土地管理部門授予的使用土地的專門權利。招標，即通過發(fā)布招標公告，進行公開招標，由投標人進行投標，經評標后確定中標人的行為。拍賣，即通過發(fā)布拍賣公告，由競買人在指定時間、地點進行公開競價，由出價最高者獲得土地使用權的行為。拍賣委員會職責：審定拍賣最低成交價，審查競買人資格，指定拍賣主持人 又稱場地使用權。長期以來，我國國有企業(yè)占用使用的土地均未在會計上反映。土地使用權轉讓是指土地使用權出讓后，土地使用權受讓人將土地使用權再轉移給其他單位或個人的行為，后者應向前者支付轉讓金。如果土地使用權有期限，則在規(guī)定的期限內攤銷其成本；如果無期限，可以不攤銷。② 通過朋友、社會關系等途徑獲取合作開發(fā)項目。準確的確定本地塊可能成交的價格和報價策略。現場競買 組織人員現場競買。申請資質等級審批。房地產開發(fā)主管部門備案 二．項目公司成立所需的相關費用企業(yè)法人開業(yè)登記費企業(yè)法人變更登記費企業(yè)法人年度檢驗費領證照費三、項目公司成立涉及到主要資料房地產開發(fā)主管部門意見書企業(yè)章程和內設機構驗資證明和辦公場地證明公司名稱預先審核申請書法人資格證明和身份證明企業(yè)名稱預先核準通知書公司專業(yè)技術人員資質證明和員工名單第三步：房地產開發(fā)項目審批一、審批前準備工作辦理土地出讓手續(xù)——國土資源局項目概念方案設計——設計院項目概念方案設計必須附有項目詳細的規(guī)劃設計參數和效果圖落實足夠的開發(fā)資金二、項目立項項目定位項目定位準確與否是該項目開發(fā)成敗的關鍵點所在，因此在確定項目定位時可考慮請專業(yè)房地產代理公司進行咨詢或者組織公司人員進行現場調研，并編制《項目定位報告》。項目可行性研究——計委 ①擬寫申請可行性研究的請示。②計劃部門批準征用地的計劃任務書。⑥其它相關資料辦理建設用地許可
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