【正文】 的需要；家電行業(yè)，是滿(mǎn)足人們用的需要等等。 付款憑證（復(fù)印件）； 授權(quán)委托書(shū)、代理人身份證明； 法定代表人資格證明、身份證明。頒發(fā)給擁有土地使用權(quán)已出讓、轉(zhuǎn)讓地塊上房地產(chǎn)的權(quán)利人，該證所記載的房地產(chǎn)可直接進(jìn)入房地產(chǎn) 市場(chǎng)，如外銷(xiāo)商品房和絕大多數(shù)內(nèi)銷(xiāo)商品房。頒發(fā)給擁有集體所有土地地塊上的房地產(chǎn)的權(quán)利人，該證所記載的房地產(chǎn)不能進(jìn)入房地產(chǎn)市場(chǎng)。 房地產(chǎn)其他權(quán)利情況。 土地使用權(quán)情況。只要賣(mài)方同意，買(mǎi)方未付清全部房?jī)r(jià)款也可辦理產(chǎn)權(quán)過(guò)戶(hù)手續(xù)，申請(qǐng)房地產(chǎn)權(quán)證。但如果合同權(quán)利人拒不接受合同履行，只要明確表示放棄接受履行的權(quán)利，法律對(duì)此是允許的，這時(shí)合同義務(wù)人當(dāng)然無(wú)需再履行合同義務(wù)。 合同履行是導(dǎo)致合同終止，即合同權(quán)利義務(wù)消滅的最常見(jiàn)的法律事實(shí)。房地產(chǎn)買(mǎi)賣(mài)合同登記，直接的作用是可以防止原房地產(chǎn)權(quán)利人（賣(mài)方）再把房屋賣(mài)給他人，或把出售房屋抵押、出租 ，侵犯購(gòu)房者的合法權(quán)益。依法登記的房地產(chǎn)權(quán)利和房地產(chǎn)交易行為、法律文書(shū)受法律保護(hù)。 （ 10） 前手購(gòu)房合同、契稅憑證（二手房）。 （ 6） 房地產(chǎn)權(quán)或房屋所有權(quán)證和國(guó)有土地使用證（現(xiàn)房）。 （ 2） 委托書(shū)及代理人身份證明。 公證具有證據(jù)效力 公證是一種證明制度，其結(jié)果直接表現(xiàn)為公證機(jī)關(guān)出具的公證書(shū)。需要指出的是，公證并不保證公證行為、文書(shū)內(nèi)容絕對(duì)公平、公正，對(duì)此當(dāng)事人必須自己負(fù)責(zé)。公證機(jī)關(guān)按照法律程序出具的公證文書(shū)，在法律上有特定的效力和約束力；公證具有通用性、可靠性、權(quán)威性等特點(diǎn)；公證不受行為、地域、行政級(jí)別的限制。認(rèn)購(gòu)書(shū)一般只就房屋位置（部位）、套形、面積、價(jià)格、交房期等主要內(nèi)容進(jìn)行約定。合同法還規(guī)定，當(dāng)事人可以選擇適用定金條款或違約金條款。 （二） 定金的數(shù)額和罰則 我國(guó)擔(dān)保法對(duì)定金數(shù)額規(guī)定：“定金的數(shù)額由當(dāng)事人約定，但不得超過(guò)主合同標(biāo)的額的百分之二十。 違約定金 即以定金作為合同不履行賠償。 證約定金 申請(qǐng) VIP 暢享 最優(yōu)資源 即以定金的交付作為合同成立的證明。 當(dāng)事人在簽訂合同后，應(yīng)在規(guī)定的期限內(nèi)到房地產(chǎn)交易中心（或交易所）進(jìn)行登記備案。合同內(nèi)容的可能，是指合同所規(guī)定的特定事項(xiàng)在客觀上有實(shí)現(xiàn)的可能性。所謂合同的目的，是當(dāng)事人締結(jié)合同的直接內(nèi)心原因；合同的內(nèi)容，是指合同中的權(quán)利義務(wù)及其指向的對(duì)象。意思表示中含有表示行為和效果意思這兩個(gè)要件，即可告成立、但須真實(shí)才能生效。這類(lèi)合同主體一般都具有訂立合同的能力。完全行為能力人是指年滿(mǎn) 18 周歲的公民，只要不屬于不能辨認(rèn)自己行為能力的精神病人； 16歲以上不滿(mǎn) 18 周歲且精神狀態(tài)正常的公民，以自己的勞動(dòng)收入為主要生活來(lái)源的，視為完全行為能力人。 （一） 合同當(dāng)事人應(yīng)具備相應(yīng)的行為能力 合同的當(dāng)事人 —— 主體可以是公民（自然人）、法人，也可以是經(jīng)濟(jì)組織、國(guó)家機(jī)關(guān)等，這些主體在訂立合同時(shí)必須能清楚地表達(dá)自己的意 思和意志，能夠獨(dú)立地承擔(dān)民事責(zé)任和義務(wù)。 借款人及計(jì)算貸款額度成 員的月收入證明（所在單位出具）。 借款人與售房單位簽訂的商品房預(yù)售合同或商品房出售合同。 向售房單位咨詢(xún) (1) 所售房屋是否實(shí)行組合貸款，哪家銀行承辦，可否自由選擇銀行； (2) 售房單位是否為借款人（購(gòu)房者）提供貸款擔(dān)保； (3) 售房單位可否協(xié)辦組合貸款手續(xù)。 第四節(jié) 組合貸款 申請(qǐng) VIP 暢享 最優(yōu)資源 一、 概念 人們通常把同時(shí)使用住房公積金貸款和商業(yè)性住房抵押貸款稱(chēng)為組合貸款。 可貸額度 個(gè)人住房公積金儲(chǔ)存余額的 10 倍為計(jì)算依據(jù)。 在住房未竣工交付使用、借款人未領(lǐng)到房地產(chǎn)權(quán)證書(shū)交給貸款銀行收押之前，應(yīng)由售房單位提供擔(dān)保?！睋?jù)國(guó)家建設(shè)部透露， 2000年后住房公積金的個(gè)人和單位繳存比例，將由 5%至 7%提高到 10%。在職工工作期間，職工個(gè)人和所在單位均應(yīng)按職工個(gè)人工資和職工工資總額的一定比例逐月繳納，歸職工個(gè)人所有，作為職工個(gè)人住房基金，專(zhuān)戶(hù)儲(chǔ)存、統(tǒng)一管理、專(zhuān)項(xiàng)使用。 自籌總房?jī)r(jià) 20%以上資金的證明，已付房款的提供售房單位出具的收款收據(jù)原件。 借款人和參與借、還款的同住成員和直系親屬的個(gè)人公積金帳號(hào)（如果需要使用直系親屬公積金的）。 預(yù)售、出售房屋的產(chǎn)權(quán)證明。 房?jī)r(jià) 20%自籌資金證明。 三、 貸款期 限 貸款期限由銀行根據(jù)借款人情況確定，但最長(zhǎng)不超過(guò) 30 年。 有貸款銀行認(rèn)可的資產(chǎn)作為抵押或質(zhì)押，或有足夠代償能力的單位或個(gè)人作為償還貸款本息并承擔(dān)連帶責(zé)任的保證人。 第二節(jié) 銀行按揭貸款 一、 貸款的對(duì)象和條件 （一） 借款人 具有城鎮(zhèn)常住戶(hù)口或有效居留身份； 具有穩(wěn)定的職業(yè)和收入，信用良好，有償還貸款本息的能力； 具有完全民事行為能力的自然人。它沒(méi)有首期付款（ 20%或 30%）的壓力，同時(shí)，又不需要支付利息，也無(wú)需辦理繁雜的手續(xù)。對(duì)買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，這樣也很公平。 取得房地產(chǎn)權(quán)證的時(shí)間拖長(zhǎng)。 分期付款的缺點(diǎn)是： 申請(qǐng) VIP 暢享 最優(yōu)資源 房?jī)r(jià)相對(duì)較高。 對(duì)買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，分期付款的優(yōu)點(diǎn)有： 付款壓力較小。房產(chǎn)商往往是在買(mǎi)方付清房款后（包括采用銀行貸款方式付清）才同意買(mǎi)方辦理房地產(chǎn)權(quán)證。如果是分期付款，買(mǎi)方發(fā)現(xiàn)問(wèn)題后可立即暫停支付房款，避免損失擴(kuò)大。對(duì)買(mǎi)方來(lái)說(shuō)，這種付款方式的弊端是： 短期內(nèi)付款壓力最大。家庭結(jié)構(gòu)影響住宅使用面積額的變動(dòng)，隨之導(dǎo)致對(duì)房地產(chǎn)需求的變化，從而影響房地產(chǎn)價(jià)格的升降。臺(tái)灣有“良幣逐劣幣，劣幣逐良幣”之說(shuō)，意思是，在一幢樓宇或一個(gè)社區(qū)里，如果素質(zhì)高的人比素質(zhì)底的人多，那么素質(zhì)底的人就會(huì)漫漫搬走、減少，房?jī)r(jià)隨之上升；反之，如果素質(zhì)底的人比素質(zhì)高的人多，素質(zhì)高的人就會(huì)搬走、減少，房?jī)r(jià)就會(huì)隨之下降。人口數(shù)量與房地產(chǎn)價(jià)格的關(guān)系非常密切。 房地產(chǎn)價(jià)格與政府的財(cái)政金融政策有著十分緊密的聯(lián)系。 （一） 政治因素 一國(guó)的政治形勢(shì)是否穩(wěn)定對(duì)房地產(chǎn)價(jià)格的影響十分明顯。所以，在我國(guó)不存在土地所有權(quán)價(jià)格，只有土地使用權(quán)價(jià)格。 二、 房地產(chǎn)價(jià)格的種類(lèi) （一） 土地價(jià)格、建筑物價(jià)格、房地價(jià)格 房地產(chǎn)的實(shí)物狀態(tài)有三種：（ 1）單純的土地；（ 2）單純的建筑物；（ 3）土地與建筑物的綜合體 “房地”。 （二） 房地產(chǎn)價(jià)格的特征 房地產(chǎn)價(jià)格是關(guān)于房地產(chǎn)權(quán)益的價(jià)格。 申請(qǐng) VIP 暢享 最優(yōu)資源 房地產(chǎn)的增 值往往不是因?yàn)榉康禺a(chǎn)自身引起的，而是由于周邊環(huán)境的改善、地區(qū)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展引起的，這是房地產(chǎn)投資價(jià)值最重要的表現(xiàn)，也是房地產(chǎn)投資最具誘惑力的地方。 一般來(lái)說(shuō)，隨著人口的增加，社會(huì)生產(chǎn)水平的提高，產(chǎn)業(yè)的興旺，人們生活水平的提高，社會(huì)對(duì)土地和房屋的需求會(huì)日益增加。二是行政征用權(quán)。比如，廣州的華南版塊的住宅價(jià)格因地鐵二號(hào)線到達(dá)、中央商務(wù)區(qū)（ CBD）東移而飆升，從 1998 年單價(jià)每平方米 2000~2500 元上升到 2001 年每平方米 3000~4500 元。 四、 使用的長(zhǎng)期性 如果沒(méi)有洪水淹沒(méi)、土壤沙化、地震、火 山噴發(fā)等災(zāi)難性變化，土地的地球表面標(biāo)明的位置是永遠(yuǎn)存在的，人們可以無(wú)限期地加以利用。但土地的數(shù)量是固定的、有限的，隨著人口的急劇增多，特別是城市人口的增多，城市土地的人均占有量越來(lái)越少。 二、 社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置的可變性 土地的空間位置是天然的、固定的、不可移動(dòng)，不可改變，但是其社會(huì)經(jīng)濟(jì)位置是人類(lèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和社會(huì)發(fā)展的結(jié)果，會(huì)隨著人類(lèi)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)和社會(huì)發(fā)展的變化而變化。通過(guò)運(yùn)輸工 具把石油、鋼材運(yùn)到生產(chǎn)基地，把食品運(yùn)到人口集中的地方。這種不可移動(dòng)的特征使房地產(chǎn)的利用受到了位置的嚴(yán)格限制。 土地的級(jí)別越高，其 使用價(jià)值和經(jīng)濟(jì)價(jià)值就越高，土地價(jià)格也就越高。同一宗地，用途不同，規(guī)劃使用條件（如容積率指標(biāo)、覆蓋率、建筑高度控制 、綠化率、開(kāi)放空間等）不同，其經(jīng)濟(jì)價(jià)值和市場(chǎng)價(jià)格也不同。而按照規(guī)劃用途，城市土地可分為商業(yè)、旅游、娛樂(lè)、金融、服務(wù)業(yè)、商品房、工業(yè)、倉(cāng)儲(chǔ)、道路、公共事業(yè)等項(xiàng)目用地。 （二） 復(fù)式住宅 復(fù)式住宅看起來(lái)也是兩層，是“樓中樓”，復(fù)式住宅上下在同一空間內(nèi)，從下層室內(nèi)可以看見(jiàn)上層墻面、欄桿、走廊等。 六、 按建筑式樣分 房屋的建筑式樣多種多樣，這里只對(duì)當(dāng)前房產(chǎn)市場(chǎng)中流行的兩種住宅式樣加以介紹。 （二） 內(nèi)銷(xiāo)商品房 可以出售給中華人民共同國(guó)境內(nèi)的內(nèi)資企業(yè)、事業(yè)單位、機(jī)關(guān)、團(tuán)體、其他組織及具備合法身份的中國(guó)公民，在境外學(xué)習(xí)或工作、未取得長(zhǎng)期 居留權(quán)的中國(guó)公民。一般 來(lái)說(shuō)，住宅變?yōu)檗k公、商業(yè)用房、賓館等經(jīng)營(yíng)性房屋的，需補(bǔ)繳土地使用權(quán)出讓金或補(bǔ)繳土地使用費(fèi)。 賓館。 辦公房。購(gòu)買(mǎi)現(xiàn)房簽訂的是房屋出售合同，購(gòu)房人可以立即辦理產(chǎn)權(quán)登記手續(xù)，取得房地產(chǎn)權(quán)證。房地產(chǎn)管理部門(mén)則把沒(méi)有取得房地產(chǎn)權(quán)證的房屋統(tǒng)稱(chēng)為期房，也就是說(shuō)，即使通過(guò)了竣工驗(yàn)收，達(dá)到了“七通一平”，甚至是取得了新建住宅交付使用許可 證，只要還未辦理房地產(chǎn)初始登記手續(xù)，未取得房地產(chǎn)權(quán)證，就是期房。 申請(qǐng) VIP 暢享 最優(yōu)資源 鋼結(jié)構(gòu)： 100 年； 鋼砼（鋼混結(jié)構(gòu)）： 80 年； 混合結(jié)構(gòu)： 80 年； 磚木結(jié)構(gòu)（一等）： 70 年； 磚木結(jié)構(gòu)（二等）： 70 年； 磚木結(jié)構(gòu)（三等）： 60 年； 木結(jié)構(gòu)（ 瓦頂）： 40 年； 竹結(jié)構(gòu)（瓦頂）： 20 年； 竹結(jié)構(gòu)（草頂）： 15 年。 磚木結(jié)構(gòu) 房屋的墻、柱采用磚砌筑，樓層、木架采用木料制作?，F(xiàn)在建造的高層樓宇大多采用現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)，它比預(yù)制鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)更耐用。 二、 房屋承重結(jié)構(gòu)的基本構(gòu)件類(lèi)型 鋼結(jié)構(gòu) 房屋主要承重結(jié)構(gòu)的基本構(gòu)件都由鋼材制作。 人們一般把 8層至 1 13 層的建筑稱(chēng)為“小高層”。多層房屋一般規(guī)格（房型）整齊，通風(fēng)采光狀況好，空間緊湊而不閉塞。低層房屋一般建筑結(jié)構(gòu)簡(jiǎn)單，施工期短，建造成本低廉，給人以親切安寧、有天有地的感覺(jué)，它的舒適度、方便度和空間尺度優(yōu)于高層，人們特別喜歡以此為住宅。它體現(xiàn)一種產(chǎn)權(quán)關(guān)系，是國(guó)家法律認(rèn)可的，依法保護(hù)所有者或使用者對(duì)房產(chǎn)的占有、使用、收益和處分的權(quán)利。我們這里所說(shuō)的房屋不僅是指這些供人們使用的建筑物（這只是房屋的自然實(shí)體），還要說(shuō)明房屋的法 律屬性，也即人們常說(shuō)的“房產(chǎn)”。 （一） 低層房屋 低層房屋是指高度低于或等于 10米的建筑物，一般是 1~3層建筑物，如平房、別墅等。多層房屋一般為 4~8層，一般采用磚混結(jié)構(gòu)，少數(shù)采用鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 8 層以上（可含 8層）的建筑體，一般可分為小高層、高層和超高層。 超高層房屋是指超過(guò) 24 層的建筑體。根據(jù)施工方式不同，可分為兩種，現(xiàn)澆鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)和預(yù)制裝配式鋼筋混凝土結(jié)構(gòu)。 混合結(jié)構(gòu) 房屋的樓層、屋頂采用鋼筋混凝土材料制作，墻體和柱采用磚和其他材料砌筑。 房屋結(jié)構(gòu)不同，其穩(wěn)定性和耐久性有很大差異。房屋的全面建成包括：建筑工程、設(shè)備安裝工程及內(nèi)外裝修工程結(jié)束，通過(guò)竣工驗(yàn)收；達(dá)到“七通一平”，即上水通、下水通、排污通、配電通、氣通（煤氣、天然氣或液化氣）、電話(huà)通、道路通、場(chǎng)地平整。開(kāi)發(fā)商完成房屋全部建筑工程、配套工程，使房屋具備正常使用功能，還要通過(guò)建筑工程質(zhì)量驗(yàn)收、規(guī)劃竣工驗(yàn)收、環(huán)衛(wèi)環(huán)保驗(yàn)收、消防驗(yàn)收，取得新建住宅交付使用許可證，才能到房地產(chǎn)管理部門(mén)進(jìn)行產(chǎn)權(quán)登記，取得房地產(chǎn)權(quán)證。是指經(jīng)政府主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以用于居住的房屋。是指經(jīng)政府主管部門(mén)批準(zhǔn)，可以用于商業(yè)經(jīng)營(yíng)服務(wù)的房屋。如果改變房屋原始設(shè)計(jì)用途，也就同時(shí)改變了土地用途，須經(jīng)政府城市規(guī)劃管理部門(mén)批準(zhǔn)，然后到房地產(chǎn)管理部門(mén)辦理變更登記手續(xù)。 （一） 外銷(xiāo)商品房 可以出售給中華人民共和國(guó)境外的單位個(gè)人的房屋稱(chēng)為外銷(xiāo)商品房。經(jīng)審查符合購(gòu)房條件的本市居民方可購(gòu)買(mǎi)經(jīng)濟(jì)適用房，購(gòu)房人取得房屋產(chǎn)權(quán) 5 年后方可轉(zhuǎn)讓所購(gòu)房產(chǎn)，在補(bǔ)繳土地使用權(quán)使用金或所含土地收益及按規(guī)定繳納各種稅費(fèi)后，收入歸個(gè)人所有。 躍式住宅新穎別致，易于利用空間，居室之間的獨(dú)立性和私密 9 性加強(qiáng)。 （一）土地類(lèi)別 前面按照土地取得方式，把土地分為劃撥土地和出讓土地。 單就商品房用地來(lái)說(shuō)，又可分為住宅用地、辦公用地、商業(yè)用地、綜合用地等。 影響土地級(jí)別的主要因素： 城市是一個(gè)復(fù)雜的系統(tǒng)，社會(huì)經(jīng)濟(jì)活動(dòng)頻繁，各種設(shè)施眾多，影響土地級(jí)別的因素復(fù)雜多樣，主要是區(qū)位、城市設(shè)施、環(huán)境質(zhì)量、人口狀況等幾個(gè)方面，對(duì)這幾個(gè)方面的因素內(nèi)容加以歸納，可分為以下五類(lèi)：（ 1）繁華程度方面；（ 2）交通條件方面；（ 3）基礎(chǔ)設(shè)施方面；（ 4）環(huán)境條件方面；（ 5）人口方面。房屋建筑在土地上，這使得房屋也具有空間上的固定性。對(duì)于其他商品來(lái)說(shuō)，人們可以根據(jù)需要將其隨身攜帶、靈活搬運(yùn)。人們只能根據(jù)需要去開(kāi)發(fā)、建設(shè)房地產(chǎn)項(xiàng)目。 三、 相對(duì)稀少性 土地和房屋是人類(lèi)最基本的生產(chǎn)和生活資料，沒(méi)有它們，人類(lèi)就無(wú)法生存。 房地產(chǎn)的相對(duì)稀少性決定了它具有保值和增值功能。 五、 相互關(guān)聯(lián)性 房地產(chǎn)的價(jià)值與它本身的用途、物理狀況有直接關(guān)系，但它更取決于周?chē)h(huán)境和周邊房地產(chǎn)的狀況，受鄰近房地產(chǎn)用途的影響。政府基于社會(huì)公共利益，可利用警察權(quán)限制某些房地產(chǎn)的使用，如城市規(guī)劃對(duì)土地用途、建筑容積率、建筑高度、綠化率和開(kāi)放空間等的規(guī)定。能從周邊環(huán)