南京樂業(yè)商城商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目可行性研究報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 ％ 11623 7 稅后利潤 （ 5） （ 6） 23598 本項(xiàng)目稅前利潤總額為： 35221 萬元 本項(xiàng)目稅后利潤總額為： 23598 萬元 本項(xiàng)目稅前直接投資成本利潤率為： 72％ 樂業(yè)商城可行性研究 16 本項(xiàng)目稅后直接投資成本利潤率為： ％ 以上指標(biāo)與同類房地產(chǎn)項(xiàng)目相比，可以看出本項(xiàng)目的靜態(tài)經(jīng)濟(jì)效益指標(biāo)良好，項(xiàng)目可行。項(xiàng)目裙樓商業(yè)（ 14 層）均價(jià)保守預(yù)計(jì) 25000 元 /平方米。為了保證開發(fā)的每一環(huán)節(jié)都優(yōu)質(zhì)高效，我們需組建一支高素質(zhì)、高水平的工程管理隊(duì)伍，以及聘請了高水準(zhǔn)的專業(yè)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司操作項(xiàng)目，這將大大有利于規(guī)避不可預(yù)見風(fēng)險(xiǎn)。 ■適合以辦公為主，居住為輔的 ： 現(xiàn)代簡約，滿足辦公需要，有足夠的儲藏空間，精致的衛(wèi)生間。 樣板房 設(shè)計(jì)兩至三套裝修方案，分別適用于不同的 購買人群，給前來咨詢看房的客戶以直觀的介紹。 交付標(biāo)準(zhǔn) 主要競爭項(xiàng)目交付標(biāo)準(zhǔn)掃描： 項(xiàng)目名稱 交付標(biāo)準(zhǔn) 中環(huán) 國際廣場 精裝修 萬豪中心公寓 精裝修 江蘇議事園 精裝修 龍吟廣場 精裝修 /毛坯 虹橋新城市中心 精裝修 木馬公寓 精裝修 金輪國際廣場 精裝修 約瑟夫公寓 精裝修 本項(xiàng)目主要競爭項(xiàng)目均采取精裝修作為交付標(biāo)準(zhǔn)。 一室一廳戶型是該項(xiàng)目主力戶型，占套數(shù)比例約 70%。 ③銷售情況 入網(wǎng)總套數(shù) 可售套數(shù) 認(rèn)購套數(shù) 成交套數(shù) 銷售面積 均價(jià) 銷售率 750 套 346 套 17 套 387 套 ㎡ 11782 元 /㎡ % 中環(huán)國際廣場銷售情況7314919523429132334638711073113101137111470115921166911746 117820100200300400500 成交套數(shù)1100011500120xx1250013000均價(jià)（元/平方米）成交套數(shù) 成交價(jià)格 ? 中環(huán)國際廣場 20xx 年 9 月開盤至今近 8 個(gè)月，成交 387 套，銷售面積 ㎡，日成交套數(shù) 套，去化情況良好； ? 中環(huán)國際廣場整盤均價(jià)從開盤的 11073 元 /㎡上漲到 11782 元 /㎡， 20xx 年 4 月當(dāng)月均價(jià)已達(dá)到12268 元 /㎡，銷售價(jià)格持續(xù)走高。 ? 主力客群 —— 中青年城市中產(chǎn)階級 在本案及周邊工作生活，崇尚方便、快捷、高效的現(xiàn)代生活方式，事業(yè)處于高速發(fā)展期，經(jīng)濟(jì)較強(qiáng)的中青年，年齡在 3045 歲，他們的購房目的是居住和投資并重。 綜合本地塊特征，產(chǎn)品定位思考如下： 湖南路商圈時(shí)尚生活特區(qū) 項(xiàng)目所在區(qū)域交通便利、配套齊全，居住人口稠密，是一個(gè)標(biāo)準(zhǔn)的“優(yōu)質(zhì)生活圈”。根據(jù)項(xiàng)目實(shí)際情況，市場定位思考如下： 居住、商務(wù)、休閑、購物 —— 優(yōu)質(zhì)生活圈 地塊位于湖南路商圈的中心地帶，中山北路東側(cè)，商業(yè)發(fā)達(dá)和人氣充足是主要特征和先天優(yōu)勢。 T（威脅） ■現(xiàn)階段區(qū)域內(nèi)上市同質(zhì)物業(yè)競爭激烈； ■區(qū)域內(nèi)競爭項(xiàng)目包裝宣傳好，工程進(jìn)度優(yōu)于本項(xiàng)目； ■基地拆遷存在不可確定因素影響； ■絕版地段造成高單價(jià)，市場接受度存在風(fēng)險(xiǎn)。 基地上建筑包 括商業(yè)門面、多層及單層住宅，未拆遷。 市場及產(chǎn)品分析 一、基地資源分析 基地經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ■□ 總用地面積： 9500 平方米 ■□ 規(guī)劃總建筑面積：約 5 萬平方米 ■□ 主要建設(shè)內(nèi)容：商業(yè)辦公綜合樓、酒店式公寓及其相關(guān)配套設(shè)施，其中酒店式公寓面積不超過總建筑面積的20%。 地塊西側(cè)的中山北路是南京城區(qū)主干道之一，車流量及人流量大；地塊位于湖南路商圈的核心位臵，商業(yè)氛圍濃厚，配套齊全。 O（機(jī)會） ■南京城市中心區(qū)域土地出讓稀缺，未來同質(zhì)物業(yè)上市量有限； ■湖南路商業(yè)圈輻射范圍不斷擴(kuò)大，檔次提升； ■樓市行情整體走高，主城中心樓盤關(guān)注
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