【正文】 用好土地資源，在滿(mǎn)足功能需求的同時(shí)，盡量在土地的開(kāi)發(fā)強(qiáng)度上提高土地利用率，獲得土地資源收益的最大化目標(biāo)。對(duì)作為大型綜合性商業(yè)地產(chǎn)項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，實(shí)施有效的整合資源、借鑒創(chuàng)新的定位策略尤為重要。東臨思源路，西臨啟程路，南臨新火車(chē)站，北臨環(huán)城南路。 …… 地理位置優(yōu)越、市場(chǎng) 需求巨大 、產(chǎn)業(yè)發(fā)展需求、商業(yè)聯(lián)合會(huì)的支持構(gòu)成了國(guó)際商貿(mào)城開(kāi)發(fā)建設(shè) “天時(shí)、地利、人和”的完善要素。 同時(shí)，項(xiàng)目的建設(shè)獲得了中國(guó)商業(yè)聯(lián)合會(huì)商品交易市場(chǎng)專(zhuān)業(yè)委員會(huì)的大力支持。尤其作為一個(gè)整合區(qū)域資源、承擔(dān)社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展重任的項(xiàng)目，必須由一個(gè)資金勢(shì)力雄厚、專(zhuān)業(yè)知識(shí)豐富、開(kāi)發(fā)運(yùn)行經(jīng)驗(yàn)成熟、責(zé)任感強(qiáng)烈的優(yōu)秀團(tuán)隊(duì)實(shí)施。 三、 符合衢州商貿(mào)發(fā)展需求 衢州商貿(mào)業(yè)發(fā)展歷經(jīng)數(shù)十年，蔚為大觀。商業(yè)聯(lián)合會(huì)在全國(guó)充沛的商業(yè)資源，是本項(xiàng)目建設(shè)的重要依托和保障。待市場(chǎng)培育成型后，預(yù)計(jì)能實(shí)現(xiàn)年?duì)I業(yè) 額 30 億元，年創(chuàng)造利稅約 。 目前衢州正在實(shí)施新一輪城市化發(fā)展目標(biāo)。三大產(chǎn)業(yè)在自身發(fā)展因素的推進(jìn)下，仍需促進(jìn)其發(fā)展的展示平臺(tái)與工具，以確保其強(qiáng)盛的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)力。但總體格局處于零散狀態(tài)，集群意義僅為空間組合，而尚未形成互動(dòng)提升功能。在這一主題指導(dǎo)下，大力提升商品交易市場(chǎng)的品質(zhì)，成為我國(guó)商品交易市場(chǎng)發(fā)展的中心任務(wù)。衢州的區(qū)位優(yōu)勢(shì)，在歷史上確實(shí)存在，是著名的水陸運(yùn)輸樞紐城市，曾有過(guò)長(zhǎng)時(shí)期的輝煌；到如今也存在，只不 過(guò)在經(jīng)濟(jì)社會(huì)發(fā)展過(guò)程中，因?yàn)榘l(fā)展緩慢等因素而逐漸被邊緣化。 22 第三部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)必要性 縱觀國(guó)內(nèi) 商貿(mào)市場(chǎng)快速發(fā)展，衢州的商貿(mào)市場(chǎng)目前盡管已經(jīng)初具規(guī)模。 專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)重點(diǎn)發(fā)展適應(yīng)農(nóng)業(yè)產(chǎn)業(yè)化要求的農(nóng)副產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng)；控制發(fā)展家居裝飾材料市場(chǎng)。西區(qū)商務(wù)中心，未來(lái)衢州市的城市中心區(qū)西區(qū)總規(guī)劃面積約 30 平方公里，分三期進(jìn)行建設(shè)，西區(qū)中央商務(wù)區(qū)規(guī)劃在白云路東側(cè)、花園路南側(cè)、衢江西側(cè)，用地面積約 1 平方公里。 （ 2） 衢州商業(yè)發(fā)展目標(biāo) 到 2020 年，將衢州建成 四省邊際物流中心 ，形成以衢州為中心的四省邊際商業(yè)網(wǎng)絡(luò)，通過(guò)現(xiàn)代商業(yè)業(yè)態(tài)的發(fā)展促進(jìn)中心城市的繁榮，滿(mǎn)足人們?nèi)找嬖鲩L(zhǎng)的物質(zhì)和文化需求，商貿(mào)發(fā)展總體上接近中等發(fā)達(dá)城市商貿(mào)水平。廣場(chǎng)還將興建客、貨運(yùn)汽車(chē)站，公交車(chē)可直達(dá)廣場(chǎng)。目前江南商貿(mào)城有 300 余個(gè)國(guó)際國(guó)內(nèi)著名的品牌代理、總經(jīng)銷(xiāo)商，從業(yè)人員近 1 萬(wàn)人；商貿(mào)城三期已建成 800 米永 隆步行街、 萬(wàn)平方米的城市酒店，擬建大型購(gòu)物中心以及 22 萬(wàn)平方米高尚純住宅區(qū)， 08年該市場(chǎng)年交易額突破 30億元。（三）、外圍對(duì)浙江、上海、福建、安徽、無(wú)錫、蘇州促銷(xiāo)地方名、優(yōu)、特商品仍具有強(qiáng)勁的輻射影響力。二期工程 4 萬(wàn)余平方米也于 2021 年年底竣工并陸續(xù)投入使用。 2021 年，中國(guó)小商品城實(shí)現(xiàn)總成交額 億元，連續(xù) 18次蟬聯(lián)中國(guó)專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)榜首；其中，外貿(mào)出口占總成交額的 60%強(qiáng)，商品輻射 215 多個(gè)國(guó)家和地區(qū)， 2021 年被聯(lián)合國(guó)、世界銀行與摩根士丹利等權(quán)威機(jī)構(gòu)稱(chēng)為“全球最大的小商品批發(fā)市場(chǎng)”。 ◆ 義烏中國(guó)小商品市場(chǎng) 16 中國(guó)小商品城坐落于浙江中部義烏市，創(chuàng)建于 1982 年，是我國(guó)最早創(chuàng)辦的專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)之一。 ◆ 衢州物資調(diào)劑市場(chǎng) 衢州物資調(diào)劑市場(chǎng)由衢州市法明市場(chǎng)管理服務(wù)有限公司投資創(chuàng)建，規(guī)劃占地 50 畝，總投資 4000 萬(wàn)人民幣，項(xiàng)目總建筑面積 平方米。 ◆衢州華墅集鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)服飾城 衢州市華墅集鎮(zhèn)工業(yè)區(qū)服飾城是由政府搭橋、浙江衛(wèi)東服飾有限公司投資組建的服飾城，工業(yè)區(qū)總體規(guī)劃 3 平方公里，首期已開(kāi)發(fā)建設(shè) 1 平方公里。到 2021 年，全面完成衢州專(zhuān)業(yè)市場(chǎng)城 平方公里規(guī)劃用地開(kāi)發(fā)。根 據(jù)衢州市的規(guī)劃，整個(gè)城市向南向西發(fā)展，這個(gè)區(qū)域具有相應(yīng)的市場(chǎng)發(fā)展?jié)摿Γ卷?xiàng)目正處于此商圈。 （ 1）衢州傳統(tǒng)商業(yè)中心 衢州傳統(tǒng)的商業(yè)中心是以上街下街、新橋街、南街、道前街、坊門(mén)路步行街、中河沿、蛟池街所形成的商業(yè)區(qū)域。城市用地整體向西、向南發(fā)展，西區(qū)是未來(lái)衢州的行政、經(jīng)濟(jì)、文化中心；南區(qū)是衢州未來(lái)三大片區(qū)商業(yè)中心之一，商貿(mào)流通業(yè)將在這里崛起。浙贛鐵路穿境而過(guò) ，境內(nèi)高速、國(guó)道、省道更是密布，與航空、水運(yùn)組成了全方位的立體化交通物流體系，區(qū)位交通優(yōu)勢(shì)可謂得天獨(dú)厚。一環(huán)是指以東、西高速公路連接線為基礎(chǔ)經(jīng)衢化北側(cè)形成勾通四片城市用地的快速環(huán)路；一縱是指由環(huán) 城東路及原衢化公路構(gòu)成勾通城市南北的主干路；兩橫：由環(huán)城南路和三衢路形成兩條城市東西向主干路。 三個(gè)公共活動(dòng)中心： 主中心以衢江為軸線，由花園崗片和老城片的公共服務(wù)設(shè)施共同構(gòu)成。 三、衢州城市發(fā)展規(guī)劃（ 20212020） （ 1）城市發(fā)展目標(biāo) 至規(guī)劃期末即 2020 年，將衢州建設(shè)成為浙、贛、 閩、皖四省邊際中心城市和生態(tài)園林城市。全年財(cái)政支出 億元，增長(zhǎng) %。 全市共有成交額超億元的各類(lèi)市場(chǎng) 22 個(gè)，攤位數(shù) 8036 個(gè)，實(shí)現(xiàn)成交額 億元，增長(zhǎng) %。商品房銷(xiāo)售額 億元，增長(zhǎng) %，其中住宅銷(xiāo)售額 億元，增長(zhǎng) %。其中限額以上固定資產(chǎn)投資 億元，增長(zhǎng) %。規(guī)模以上工業(yè)全年完成產(chǎn)值 億元，增長(zhǎng) %，其中：重工業(yè) ，增長(zhǎng) %；輕工業(yè) 億元，增長(zhǎng) %。 7 （ 2）農(nóng)業(yè) 2021 年，實(shí)現(xiàn)農(nóng)林牧漁業(yè)總產(chǎn)值 億元，比上年增長(zhǎng) %。 二、衢州社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r （ 1）綜合實(shí)力 初步核算， 2021 年，全市生產(chǎn)總值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算，比上年增長(zhǎng) %。衢州還被稱(chēng)為中國(guó)特產(chǎn)之鄉(xiāng)：如中國(guó)花卉、特禽之鄉(xiāng)柯城區(qū)，中國(guó)椪柑、竹炭之鄉(xiāng)衢江區(qū)，中國(guó)竹筍、黃花梨之鄉(xiāng)龍游縣，中國(guó)白鵝、獼猴桃、白菇、蜜蜂之鄉(xiāng)江山市，中國(guó)胡柚、油茶之鄉(xiāng)常山縣，中國(guó)龍頂茶、金針菇、根雕藝術(shù)之鄉(xiāng)開(kāi)化縣。轄柯城區(qū)、 衢江區(qū)兩個(gè)區(qū)，龍游、常山和開(kāi)化三個(gè)縣和江山一個(gè)縣級(jí)市。境內(nèi)設(shè)有龍游站、衢州站、江山站三個(gè)主要站點(diǎn)；衢州機(jī)場(chǎng)位于古城東面，開(kāi)通了開(kāi)往北京、南京、廣州、深圳、廈門(mén)、上海、?？诘群桨啵会榻l(fā)源于開(kāi)化蓮花尖，是錢(qián)塘江的源頭，水運(yùn)自古即為 XX 重要交通方式。 （ 2）區(qū)位交通 衢州市位于中國(guó)浙江省西部，地處浙江、福建、江西、安 徽四省交界，素有“四省通衢”之稱(chēng)，是沿海經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)地區(qū)和內(nèi)陸腹地的結(jié) 5 合部。 1 衢州 XX 商城 （暫名） 可行性研究報(bào)告 2 目 錄 【第一部分 衢州整體環(huán)境概況】 一、 衢州概況 二、 衢州社會(huì)經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r 三、 衢州城市發(fā)展規(guī)劃 結(jié)論 【第二部分 衢州商貿(mào)市場(chǎng)概況】 一、衢州商貿(mào)業(yè)現(xiàn)狀 二、“四省九市”各類(lèi)重點(diǎn)市場(chǎng)解析 三、衢州商貿(mào)業(yè)發(fā)展規(guī)劃 結(jié)論 【第三部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)必要性】 一、 復(fù)興“四省通衢”區(qū)位優(yōu)勢(shì) 二、提升衢州商品交易品質(zhì) 三、整合提升現(xiàn)有資源 四、推動(dòng)地方產(chǎn)業(yè)發(fā)展 五、提升衢州城市品位形象 六 、發(fā)揮項(xiàng)目綜合經(jīng)濟(jì)效益 【第四部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)可行性】 一、依托商業(yè)聯(lián)合會(huì)商業(yè)資源 3 二、依托 潛在 市場(chǎng)需求 三、符合衢州商貿(mào)發(fā)展需求 四、開(kāi)發(fā)機(jī)構(gòu)實(shí)力雄厚 【第五部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)定位分析】 一、項(xiàng)目名稱(chēng) 二、項(xiàng)目規(guī)模 三、項(xiàng)目選址 四、項(xiàng)目定位原則 五、項(xiàng)目定位分析 【第六部分 項(xiàng)目規(guī)劃建議】 一、項(xiàng)目規(guī)劃原則 二、項(xiàng)目規(guī)劃思路 【第七部分 項(xiàng)目運(yùn)作思路】 一、 項(xiàng)目 開(kāi)發(fā)節(jié)奏 二 、項(xiàng)目招商模式 三、項(xiàng)目運(yùn)營(yíng)管理 【第八部分 項(xiàng)目開(kāi)發(fā)效益分析】 一、項(xiàng)目社會(huì)效益 二、項(xiàng)目經(jīng)濟(jì)效 益 三、項(xiàng)目融資分析 4 第一部分 衢州整體環(huán)境 概況 一、衢州概況 （ 1）城市簡(jiǎn)介 衢州位于浙江省西部，錢(qián)塘江上游，金華衢州盆地西端，南接福建 南平，西連江西 上饒、景德鎮(zhèn)，北鄰安徽 黃山，東與省內(nèi)金華、麗水、杭州三市相交，是閩浙贛皖四省邊際中心城市， XX 生態(tài)市，國(guó)家歷史文化名城，國(guó)家化學(xué)工業(yè)基地。 1994年衢城被國(guó)務(wù)院命名為國(guó)家級(jí)歷史文化名城。衢州至九江鐵路衢常段也已通車(chē)。 （ 3）行政區(qū)劃 衢州市面積 8837 平方千米，人口 246 萬(wàn)人。每縣都有一批名牌旅游特色產(chǎn)品，如開(kāi)化紙、開(kāi)化根雕、江山西硯、柯城瑩白瓷等。其中一粒志三頭一掌最有代表性。全市人均生產(chǎn)總值按戶(hù)籍人口計(jì)算為 30045 元，合 4438 美元，比上年增長(zhǎng) %。 全年全部工業(yè)增加值 億元，按可比價(jià)格計(jì)算比上年增長(zhǎng)%。 （ 4）固定資產(chǎn)投資和房地產(chǎn)業(yè) 2021 年，全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億元，比上年增長(zhǎng) %。房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)施工面積 萬(wàn)平方米， 8 增長(zhǎng) %；竣工面積 萬(wàn)