【正文】 商。 但是，在消費(fèi)者心里已經(jīng)形成買汽車去城南，修汽車往城東、買重工機(jī)械及配件去城東的習(xí)慣。 針對(duì)汽車城項(xiàng)目來(lái)說(shuō)，目前泰州如此大的商業(yè)銷售情況，對(duì)該項(xiàng)目以后的銷售推廣會(huì)產(chǎn)生非常大的抗性。 從銷售策略上看，基本上均采用 小面積、低總價(jià)及 返祖 銷售模式 進(jìn)行運(yùn)作，而且為了提高項(xiàng)目 的誠(chéng)信度，采用 5 年后 回購(gòu)的方式（雖然純粹屬于一種手段）。因此，本項(xiàng)目的運(yùn)作 需 大力 拓展整個(gè)城市的市場(chǎng)份額 外，需要占領(lǐng)一部分 周邊城市或外省城市的市場(chǎng)份額 。 在后期 運(yùn)作思路上 ，要 樹(shù)立在泰州及蘇中的霸主、龍頭地位外，同時(shí)，對(duì)泰州南面 汽車交易 、東面汽配市場(chǎng)進(jìn)行 整合 運(yùn)作；當(dāng)然，更 需要爭(zhēng)取得到政府的相關(guān)支持，以擴(kuò)大汽車市場(chǎng)的 操作力度和 影響力。 4．利用刁鋪立交橋互通改造和沿江高等級(jí)公路東環(huán)繞城段交匯的條件，將東環(huán)路商貿(mào)區(qū)建設(shè)成為物流服務(wù)市場(chǎng)群，充分發(fā)揮道口經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)。 4．以好易家家居市場(chǎng)、華林建材市場(chǎng)、海舟家具廣場(chǎng)、港澳家具城、海泰爾裝飾材料等市場(chǎng)為基礎(chǔ)，擴(kuò) 大經(jīng)營(yíng)規(guī)模及輻射范圍，在市區(qū)逐步形成大型的集建筑材料、裝飾材料、家具與家居用品為一體的家庭裝飾用品商城。部分面向西郊工業(yè)園區(qū)、臺(tái)商工業(yè)園區(qū)、泰州經(jīng)濟(jì)技術(shù)開(kāi)發(fā)區(qū)以及春蘭、揚(yáng)子江藥業(yè)等大型企業(yè)集團(tuán)，功能定位以商務(wù)、購(gòu)物、旅游、文化娛樂(lè)、休閑、餐飲為一體的現(xiàn)代商業(yè)中 心。 六 、 城郊商業(yè) 中心 規(guī)劃 建立城郊商業(yè)中心。高港為口岸鎮(zhèn)、刁鋪鎮(zhèn)和科技創(chuàng)業(yè)園區(qū)級(jí)商業(yè)中心。濟(jì)川路商業(yè)中心設(shè)置百貨店 1～ 2 處，大中型專業(yè)店 3 處，綜合超市 1 處，集購(gòu)物、商貿(mào)、休閑娛樂(lè)為 一體的市級(jí)商業(yè)中心。 1．市級(jí)商業(yè)中心 泰州市的市級(jí)商業(yè)中心為坡子街和濟(jì)川路 2 個(gè)商業(yè)中心。 物流基地 1 個(gè)，其中規(guī)劃新建 1 個(gè)；物流中心 4 個(gè)，其中規(guī)劃新建 4個(gè)。按照 3 萬(wàn)人規(guī)模配置社區(qū)商業(yè)中心設(shè)施，每個(gè)社區(qū)擁有商業(yè)服務(wù)設(shè)施不低于 1～ 萬(wàn)平方米，每千人擁有社區(qū)商業(yè)服務(wù)設(shè)施 300～ 500 平方米。城市年社會(huì)消費(fèi)品零售總額 290 億元，總營(yíng)業(yè)面積 40 萬(wàn)平方米，人均營(yíng)業(yè)面積 平方米，連鎖企業(yè)年銷售額 58 億元，占全社會(huì)消費(fèi)品零售總額的比重達(dá) 20%，中小商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)占全市商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)營(yíng)業(yè)面積比重達(dá) 30%。 在中間層以外為外圍層。 ○ 核心層為高檔商業(yè)區(qū)，設(shè)置購(gòu)物中心、大型百貨店、專業(yè)店和綜合商業(yè)街，主要提供選擇性購(gòu)買以及休閑功能。 近年房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)量將達(dá)到 700 萬(wàn)，即滿足 7 萬(wàn)居民的居住要求，同時(shí)以規(guī)劃開(kāi)發(fā)建設(shè)各類商業(yè)市場(chǎng)來(lái)滿足城市居民的生活需求，如：購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、食宿、經(jīng)商、貨運(yùn)物流等需求。利用長(zhǎng)江港口優(yōu)勢(shì)和沿江高等級(jí)公路、寧通高速公路以及規(guī)劃中的長(zhǎng)江過(guò)江通道啟動(dòng)建設(shè)區(qū)域物流中心。期末完成總投資 55 億元。 （ 7）老城區(qū)改造肉聯(lián)廠東側(cè)低洼地、下壩以北危舊房地區(qū)、鋼廠熒光燈廠地塊、工人路北側(cè)地塊；綜合開(kāi)發(fā)江洲北路和東風(fēng)北路兩側(cè)沿線地塊；重點(diǎn)整治和改造沿海陵南路北段 、東進(jìn)西路、東進(jìn)東路、青年南路、南通路、人民路、暮春街南山寺路等街區(qū)；繼續(xù)推進(jìn)老住宅小區(qū)的整治和城中村的改造。 （ 4） 房地產(chǎn)業(yè)計(jì)劃新開(kāi)工面積 700 萬(wàn)平方米（主城區(qū) 500 萬(wàn) m2，高 港區(qū) 200 萬(wàn) m2），其中，經(jīng)濟(jì)適用住房 75 萬(wàn)平方米，計(jì)劃竣工面積 400 萬(wàn)平方米。以發(fā)展服務(wù)業(yè)和居住為重點(diǎn)，進(jìn)一步搬遷舊城區(qū)工業(yè)企業(yè)，調(diào)整老城區(qū)的用地結(jié)構(gòu)，改善人居環(huán)境，降低人口密度。 4．加快城市化的政策引導(dǎo)。 （ 3）城市建設(shè)總投資 400 億元，其中每年完成投資約需 80 億元。 （ 2）城市房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)。 綜合情況分析，泰州城市的 快速及 大規(guī)模發(fā)展及投資改造 的力度加大 ， 將必然導(dǎo)致經(jīng)濟(jì)的快速增長(zhǎng)，消費(fèi)者消費(fèi)能力的大幅 提升，因此，房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展，在 未來(lái)數(shù)年中應(yīng)呈穩(wěn)定增長(zhǎng)趨勢(shì)，汽車行業(yè)也會(huì)隨著消費(fèi)能力的提升而逐步 恢復(fù)和 發(fā)展起來(lái)。 人員 普通生產(chǎn)工人 一般技術(shù)人員 高級(jí)行政管理人員 工資水平 600800 元 /月 10001500 元 /月 30004000 元 /月 小結(jié)： 從城市固定資產(chǎn)投資情況來(lái)看 ， 城市對(duì) 第二、第三產(chǎn)業(yè)的 投資量比較大， 特別是房地產(chǎn) 投資 億元 ，增長(zhǎng)速度達(dá) %。其中，市區(qū) 萬(wàn)人，增長(zhǎng) %。坡子街商業(yè)區(qū)正式營(yíng)運(yùn)，青年路改造二期、人民路改造一期工程完成，鳳城河二期續(xù)建、市文化中心、高教園區(qū)二期和高港生態(tài)公園二期工程順利實(shí)施。其中，私人汽車保有量 萬(wàn)輛，增長(zhǎng) %；私人轎車 ，增長(zhǎng) %。 商品市場(chǎng)較快發(fā)展。全年實(shí)現(xiàn)社會(huì)消費(fèi)品零售總額 億元，增長(zhǎng) %。全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 億 元，比上年增長(zhǎng) %。 全面小康建設(shè)步伐加快。全市居民消費(fèi)品價(jià)格總指數(shù)為 %，物價(jià)上漲 %。 經(jīng)濟(jì)發(fā)展方式轉(zhuǎn)變加快。 京滬高速公里、寧通高速公路、寧靖鹽高速公路和沿江高速公路將泰州融入全國(guó)高 速公路網(wǎng)絡(luò)。泰州項(xiàng)目市 場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 1 泰州項(xiàng)目市場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 泰州項(xiàng)目市 場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 2 第一節(jié) 城市情況 一、城市基本情況分析 泰州地處江蘇省中部、長(zhǎng)江下游北岸。 現(xiàn)轄靖江、泰興、姜堰、興化四縣級(jí)市和海陵、高港兩區(qū)，總面積 5793 平方公里，總?cè)丝? 萬(wàn)。全年實(shí)現(xiàn)地區(qū)生產(chǎn)總值 億元，比上年增長(zhǎng) %。 市場(chǎng)物價(jià)出現(xiàn)結(jié)構(gòu)性上漲。建筑企業(yè)完成建筑業(yè)總產(chǎn)值 653 億元，增長(zhǎng) %。 三 、固定資產(chǎn)投資 固定資產(chǎn)投資穩(wěn)定增長(zhǎng)。 第一產(chǎn)業(yè)11. 44億元2%第三產(chǎn)業(yè)元41%第二產(chǎn)業(yè)元57% 第一產(chǎn)業(yè)%第三產(chǎn)業(yè)%第二產(chǎn)業(yè)% 泰州三產(chǎn)投資情況 三產(chǎn)增長(zhǎng)比例 四 、國(guó)內(nèi)貿(mào)易 消費(fèi)品市場(chǎng)穩(wěn)中趨旺。商品房銷售額 ，增長(zhǎng) %，其中住宅 億元，增長(zhǎng) %； 限額以上批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè)汽車類零售額增長(zhǎng) %， 通訊器材類零售額增長(zhǎng) %，文化辦公用品類零售額增長(zhǎng) %。 泰州項(xiàng)目市 場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 5 五 、 汽車行業(yè)情況 20xx 年末全市民用汽車保有量 萬(wàn)輛，增長(zhǎng) %；本年新增 萬(wàn)輛，增 長(zhǎng) %。全年市區(qū)城建總投資 84 億元。年末全市戶籍總?cè)丝跒? 萬(wàn)人，下降 %。全年農(nóng)村居民人均純收入 6469 元，增長(zhǎng) %；人均生活消費(fèi)支出 4430 元，增長(zhǎng) %，城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積為 平方米，農(nóng)村居民人均住房使用面積為 平方米。 商品房銷售額 億元，增長(zhǎng) %，其中住宅 億元，增長(zhǎng) %；限額以上批發(fā)零售貿(mào)易企業(yè)汽車類零售額增長(zhǎng) %， 20xx 年末全市民用汽車保有量 13 萬(wàn)輛，增長(zhǎng) %； 20xx 年 到 20xx 年 汽車行業(yè)整體銷售狀況呈快速增長(zhǎng)趨勢(shì)，但自 20xx 年以來(lái)，據(jù)調(diào)查了解，很多汽車行業(yè)銷售狀況 僅三個(gè)月來(lái) 呈現(xiàn)出下滑情況 ，此 與國(guó)內(nèi)目前大氣候及泰州 城市居民整體 收入、 消費(fèi)能力有關(guān)。如將姜堰市城區(qū)納入中心城市，則規(guī)劃中心城市建城區(qū)面積將達(dá)到 ，人口 78 萬(wàn)人。人均住房建筑面積達(dá) 38 平方米，住房成套率 90%。 3． 積極發(fā)展小城鎮(zhèn)。 （ 3）加快舊城改造步伐，改善老城區(qū)環(huán)境，降低人口密度。 期末房地產(chǎn)投資達(dá) 100 億元。分期建設(shè)府南居住區(qū)、高教園區(qū)配套住房，周山河居住區(qū)、火車站街區(qū)、經(jīng)濟(jì)開(kāi)發(fā)區(qū)等居住區(qū)。坡子街商業(yè)核心：包括五一路、府前路、東進(jìn)東路北側(cè)商業(yè)街區(qū)，成為老城區(qū)最繁華的商業(yè)街區(qū)，集購(gòu)物、休閑、娛樂(lè)、健身于一體的具有較強(qiáng)吸引力的開(kāi)放空間；濟(jì)川路商業(yè)街：建設(shè)成為具有現(xiàn)代化都市特征的新型商業(yè) 街區(qū)；新區(qū)商務(wù)中心：為集行政管理、商業(yè)商貿(mào)、文化娛樂(lè)、酒店公寓為一體的現(xiàn)代商務(wù)中心。 建成泰州火車站貨運(yùn)物流區(qū)。根據(jù)泰州城市總體規(guī)劃（ 20xx2020），南區(qū) 相繼建設(shè)中國(guó)醫(yī)藥城、園博園等項(xiàng)目，同時(shí)世貿(mào)住宅項(xiàng)目也在開(kāi)發(fā)建設(shè)，南區(qū) 將是泰州未來(lái)的行政中心 ,居住中心和商務(wù)中心。 泰州商業(yè)網(wǎng)點(diǎn)規(guī)劃在空間上劃分為三個(gè)層次：核心層、中間層和外圍層。 主要為揚(yáng)州路、南通路、東風(fēng)北路、東風(fēng)南路、永定路、江洲北路、江洲南路、通揚(yáng)河泰州段南以內(nèi)的區(qū)域； ○ 外圍層為大型業(yè)態(tài)和專業(yè)市場(chǎng)區(qū)，主要設(shè)置大型綜合超市、倉(cāng)儲(chǔ)店、折扣店等大型業(yè)態(tài)和專業(yè)批發(fā)市場(chǎng)，主要提供批量購(gòu)買和商品集散功能。泰州市區(qū)平均約 3 萬(wàn)人擁有一處大泰州項(xiàng)目市 場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 12 中型商業(yè)零售網(wǎng)點(diǎn)。 初步規(guī)劃建設(shè)形成 4 處符合標(biāo)準(zhǔn)的社區(qū)商業(yè)中心，其中主城區(qū) 2 處，高港區(qū) 2 處。 大型生產(chǎn)資料批發(fā)市場(chǎng) 1 處，其中改造新建 1 處；農(nóng)產(chǎn)品批發(fā)市場(chǎng) 5 處，其中規(guī)劃改造 2處。商業(yè)中心商業(yè)零售業(yè)態(tài)配 置要科學(xué)合理，功能配套齊全。規(guī)劃將坡子街商業(yè)中心建設(shè)、改造為以商貿(mào)為主、商旅結(jié)合、功能完善、配套設(shè)施齊全、古今文化交融、特色鮮明和檔次較高的市級(jí)商業(yè)主中心。規(guī)劃將鐵塔廣場(chǎng)建設(shè)成為具有現(xiàn)代商業(yè)氣息，以購(gòu)物功能為主、休閑和服務(wù)為輔的區(qū)級(jí)商業(yè)中心，業(yè)態(tài)設(shè)置為百貨店 1 處，綜合超市 1 處，大型專業(yè)店 1 處。具體設(shè)置在：塘灣鎮(zhèn)、九龍鎮(zhèn)、泰東鎮(zhèn)、寺巷鎮(zhèn)和永安洲鎮(zhèn)、野徐鎮(zhèn)、白馬鎮(zhèn)。城郊商業(yè)中心服務(wù)區(qū)域立足于泰州、輻射蘇中地區(qū)。 泰州項(xiàng)目市 場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 14 3．對(duì)高港區(qū)藥品批發(fā)市場(chǎng)進(jìn)行規(guī)范化改造，擴(kuò)大經(jīng)營(yíng)規(guī)模，增強(qiáng)對(duì)周邊地區(qū)的影響與輻射功能。 3．規(guī)劃高 港區(qū)永安洲工業(yè)園物流中心，在永安洲工業(yè)園附近重點(diǎn)建設(shè)為工業(yè)園物流中心內(nèi)大型企業(yè)提供配套服務(wù)的倉(cāng)儲(chǔ)運(yùn)輸中心，建成以商品集散為主的物流中心。確立“二市級(jí)、五區(qū)級(jí)、七社區(qū)”的商業(yè)中心格局， 基本滿足 20xx 年商業(yè) 配套 服務(wù) 小康 水平。 20xx年土地出讓計(jì)劃 20xx 年泰州市區(qū)經(jīng)營(yíng)性土地上市計(jì)劃 序號(hào) 開(kāi)發(fā)類型 編號(hào) 填報(bào)單位 地塊名稱 地塊位置、范圍 地塊開(kāi)發(fā) 性質(zhì) 土地總面積（畝） 6 存量 1 一、 市直 （ 1325 畝） 鹽業(yè)公司倉(cāng)庫(kù)及周邊 海陵區(qū)鹵汀河?xùn)|側(cè)、西浦河西側(cè)、鹵汀河南側(cè) 商住 10 8 存量 2 原泰州裕泰紡 織有限公司 海陵區(qū)鼓樓北路西側(cè)、南通路南側(cè) 商住 60 11 存量 3 原泰州港務(wù)公司四號(hào)碼頭 迎春路北側(cè)、南官河西側(cè) 商住 55 12 存量 4 原省軍區(qū)教導(dǎo)大隊(duì)五一路 北側(cè) 海陵區(qū)老體育場(chǎng)東側(cè)、五一路北側(cè) 商住 30 15 存量 5 原農(nóng)科所 海陵區(qū)五里河?xùn)|側(cè)、春蘭學(xué)院北側(cè) 商住 30 16 存量 6 海陵區(qū)春暉路東側(cè) 海陵區(qū)春暉路東側(cè)、春蘭綜合樓西側(cè)、經(jīng)二路南側(cè) 商住 90 17 存量 7 江蘇美通制藥有限公司及 周邊 海陵區(qū)泰九路北側(cè) 商住 90 18 存量 8 海陵區(qū)海陵南路東 側(cè)、迎春路南側(cè) 海陵區(qū)海陵南路東側(cè)、烏巷西側(cè)、迎春路南側(cè) 商住 10 24 新征 9 海陵區(qū)規(guī)劃縱六路西側(cè) 海陵區(qū)規(guī)劃縱六路西側(cè)、大馮河北側(cè) 商業(yè) 500 26 存量 10 海陵區(qū)金地花園西側(cè) 海陵區(qū)濟(jì)川路南側(cè)、金地花園西側(cè)、中子河兩側(cè) 商住 50 32 新征 11 周山河街區(qū) 海陵區(qū)永定路（新 328 國(guó)道）南側(cè) 商住 400 1 存量 1 二、海陵區(qū) （ 1275 畝） 漁場(chǎng) 興泰路東側(cè)、泰東河大橋北側(cè) 商住 300 2 新增 2 森北小區(qū) 森北小區(qū)東側(cè)、港務(wù)路北側(cè) 商住 50 3 新增 3 森森村 江州北路東側(cè)、老通揚(yáng)運(yùn)河南側(cè) 商住 100 4 新增 4 產(chǎn)業(yè)用布總廠北側(cè) 東風(fēng)北路東側(cè)、森園路北側(cè) 商住 220 5 存量 5 原蘇北電機(jī)廠 揚(yáng)州路 140 號(hào) 商住 100 泰州項(xiàng)目市 場(chǎng)調(diào)研報(bào)告 17 7 存量 6 草河西側(cè)揚(yáng)橋 海陵北路東側(cè)、草河西側(cè)、南通路北側(cè) 商業(yè) 80 9 存量 7 林海塑料廠 東風(fēng)北路西側(cè)、原野大廈東側(cè)、南通路北側(cè) 商業(yè) 20 10 存量 8 原九龍鎮(zhèn)絲織廠 328 國(guó)道南側(cè)、鎮(zhèn)政府西側(cè)、富民路東側(cè) 商業(yè) 10 13 存量 9 五一路夏家花園 五一路北側(cè)、鐵