【正文】 ? 隨著城市經(jīng)濟的進一步發(fā)展，商圈形態(tài)將加速變化：沱江商業(yè)城將 是政府全力打造的以批發(fā)為主的中低檔消費中心 。迫使都會區(qū)上班族改以通勤方式，朝都會干道偏遠地方末端發(fā)展，使這些地方成為大型住宅都會，而成為 之副都市。同樣地，主要街道的店租也將迫使小型零售業(yè)者面臨成本不堪負荷的危機，不得不改往商圈巷道內(nèi) 住宅區(qū)發(fā)展。 所以瀘州商業(yè)面臨的形勢是必須進行新 型商業(yè)業(yè)態(tài)的增加和現(xiàn)有商業(yè)業(yè)種的調(diào)整； 根據(jù)對瀘州市場現(xiàn)有商業(yè)格局的調(diào)查，結(jié)合國內(nèi)經(jīng)濟發(fā)達城市商業(yè)發(fā)展過程來看，瀘州 零售商業(yè)將會呈現(xiàn)以下發(fā)展趨勢： 城鎮(zhèn)型鄉(xiāng)村商圈將高速成長，成為不可忽視的主要消費市場 在以往經(jīng)濟高度發(fā)展的過程中，都市鄉(xiāng)村的商業(yè)都會朝兩極化發(fā)展，都市區(qū)的生活水準較高，鄉(xiāng)村成長則較緩慢，因此，一般只有都會商圈的形成，而基本上無城鎮(zhèn)可形成主要商圈的可能。國際和國內(nèi)的一些著名零售品牌也紛紛進駐瀘州中心商業(yè)區(qū)，各區(qū)域正逐步形成自身的商業(yè)特色，吸引不同階層和消費力的消費群體。五年前，瀘州的零售業(yè)可以說還相當?shù)穆浜?，百貨公司和專賣店、專業(yè)店等零售業(yè)態(tài)少之又少。匯通百貨自開業(yè)十年來 順應瀘州商業(yè)市場的發(fā)展 ，對自身形象很好的維護， 在市民心目中樹立了較好品牌形象。在商品定位上以大眾商品為主，目前正進行“傳統(tǒng)百貨 +流行百貨”相結(jié)合的調(diào)整，因此吸引了部分著名國內(nèi)中檔品牌進駐，在商品組合上面也開始追求專業(yè)化，使得整個商場在市民心目中有很高的信譽度；但由于其專業(yè)性和經(jīng)營理念的欠缺，在商場整體規(guī)劃調(diào)整方面還有待提高 商場規(guī)劃 LG： 超市、餐飲、煙酒茶 1F： 化妝品、女雜、鐘表、男 鞋、女鞋、運動鞋、工藝品、金銀珠寶、小家電、眼鏡、照相器材 2F： 少女裝、少淑女裝、休閑裝、童裝 3F： 男裝、內(nèi)衣、床上用品、女雜、男雜、童裝、針織 4F： 家電、箱包、廚具、兒童用品、運動服飾、運動器材、樂器、文具、 經(jīng)營狀況 傳統(tǒng)百貨零售形態(tài)，商場購物環(huán)境簡潔明亮，主要設施有： 寄物臺、禮品包裝、雙向扶梯共八部，中央空調(diào)等。在定位上求全求大，反而使整個賣場顯得業(yè)種組合混亂、樓層規(guī)劃不合理，商場整體經(jīng)營檔次和形象受到一定的影響 商場規(guī)劃 LG： 餐飲、超市、通信、滋補品、煙酒、工藝品、眼鏡、小家電、照相器材、音響制品 1F： 床上用品、化妝品、男鞋、女鞋、運動鞋、內(nèi)衣、女雜、男雜、家飾品、皮具、鐘表、金銀珠寶、太陽鏡 2F： IT 產(chǎn)品、文具、玩具、童裝、少女裝、少淑女裝、休閑裝、男裝、太陽鏡、男雜、女雜 經(jīng)營狀況 摩爾商場 地處商業(yè)中心地帶， 又是本地唯一的一家規(guī)模最大、商品最豐富，促銷活動最活躍的大型百貨公司， 購物環(huán)境寬敞明亮，商場設施有：停車場、皮鞋美容、 母嬰室、寄物臺、免費兒童天地、禮品包裝、雙向扶梯共四部，中央空調(diào)等。 但從商業(yè)區(qū)整體上看，店鋪數(shù)量較少，單鋪營業(yè)面積不大，不具備規(guī)模性。經(jīng)營業(yè)種主要涉及日用百貨、服裝、化妝品、眼鏡、通訊器材、大小家電、飾品、食品、鮮花、藥品、餐飲等。從外部購物環(huán)境來看，街道狹窄、臟亂，車流、人流穿行其中，整個商業(yè)區(qū)內(nèi)基礎設施規(guī)劃不完善；從商業(yè)區(qū)商場內(nèi)部購物環(huán)境來看，室內(nèi)裝修落后，燈光昏暗，硬件 設施陳舊，服務意 識淡漠，商場內(nèi)經(jīng)營管理水平仍然停留在九十年代初期，甚至存在沒有統(tǒng)一管理模式的商場。是 政府 大力扶持的大型商業(yè)專業(yè)批發(fā)市場。發(fā)展的速度相對緩慢。城市新區(qū)建設以城北新區(qū)、西部化工城等為主 ? 瀘州市房地產(chǎn)市場發(fā)展迅速，開發(fā)投資額增長速度較快 . ? 商業(yè)物業(yè)的競爭將不再僅僅是地段和價格的競爭，商業(yè)物業(yè)的核心競爭力將是包涵商場規(guī)劃、業(yè)態(tài)組合定位及招商執(zhí)行等在內(nèi)的項目資源的整合力。目前，正在建設或在售的有科維商城、三九燈飾城（剛開業(yè)）、利民回龍灣綜合市場等。商業(yè)面積在 20 萬方左右，商場定位基本以大型綜合性商場為主。 ４、 消費者購房開始趨向理性化，表現(xiàn)為一方面開始注重開發(fā)商的品牌實力及物業(yè)品質(zhì)，另一方面已經(jīng)具備一定的法律常識，懂得利用法律常識維護自己。 1999 年： 隨著國家福利分房政策的取消 ,貨幣分房政策的實行及金融機構對房地產(chǎn)消費的介入 (按揭 ),瀘州市房地產(chǎn)開發(fā)開始轉(zhuǎn)入市場經(jīng)濟的軌道 ,房地產(chǎn)開發(fā)迅速增長 ,市場供需兩旺 . 20xx 年： 瀘州市完成房地產(chǎn)開發(fā)投資 9． 3 億元，增長 53． 2％，竣工面積達 87． 9 萬平方米，銷售面積 53 萬方 ,實現(xiàn)商品房銷售 億元。 水域交通： 瀘州港已成為四川長江上游常年通行 1000 噸級船舶的港口和四川省的長江第一大港。 交通規(guī)劃設施 瀘州目前已形成發(fā)達的水陸空立體交通網(wǎng)絡和通訊網(wǎng)絡，對外交通、通訊極其便捷。并且，瀘州市政府已在城北新區(qū)設立了瀘州市經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)，提出了“加快江陽西路北延線龍馬大道納溪河東新區(qū)建設，全面拓展城北新區(qū)，建成 6 公里城市道路，年底形成規(guī)模。 城市遠期規(guī)劃 (2020 年 )為四川商貿(mào)大城市 ,建成區(qū)為 平方公里 ,市區(qū)集聚人口 70 萬人。 現(xiàn)已組成了以長江起重機廠、長江挖掘機廠、長江液壓件廠為骨干的四川長江工程機械集團公司，集團公司已形成國家級工 程機械主機、基礎件和維修配套成龍的生產(chǎn)體系。瀘州是化工部確定的全國 16 個大化工基地之一，也是化工部規(guī)劃發(fā)展的全國大中小城市 14 個精細化工基地之一。 古藺縣 3182平方公里 ,轄 29個鄉(xiāng)鎮(zhèn) ,現(xiàn)有人口 74萬余人 ,職工年平均資 6784元。第一、二、三產(chǎn)業(yè)增長率分別為%%%。第一、二、三產(chǎn)業(yè)的增長率分別為 %， %，%。第一、二、三產(chǎn)業(yè)的增長率分別為 %， %， %。 20xx 年瀘州基本經(jīng)濟發(fā)展情況列表如下： 表 111：瀘州基本經(jīng)濟發(fā)展狀況 經(jīng)濟指標 具體值 增長率 國內(nèi)生產(chǎn)總值 億元 7． 1％ 第一產(chǎn)業(yè)增加值 億 元 第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元 6． 3％ 第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元 社會消費品零售總額 59 億元 9． 8％ 財政收入 億元 6． 1％ 城市居民人均可支配收入 6565 元 9． 8％ 農(nóng)民人均純收入 2268 元 4． 3％ 江陽區(qū) 649 平方公里，轄個鎮(zhèn)， 6 個鄉(xiāng)， 4 個街道辦事處，現(xiàn)有人口約 42 萬人。而問卷調(diào)查主要采用入戶和攔截兩種方式。 第一部分：市場研究報告 瀘 州 綠 地 商 城 策劃報告 第 一 部 分 市 場 研 究 報 告 第二部分：商業(yè)定位及規(guī)劃建議 第三部分：營銷及推廣策略 第四部分：營銷及推廣執(zhí)行細則 前 言 隨著計劃經(jīng)濟的結(jié)束，市場經(jīng)濟的極大繁榮，市場研究已經(jīng)成為各行各業(yè)一種非常普遍的經(jīng)濟行為，但不同的行業(yè)在進行市場研究時所采用的方法和對象卻有著根本的區(qū)別。究其原因，有項目本身規(guī)劃設計的問題，也有不結(jié)合當?shù)?、當時房地產(chǎn)開發(fā)以及商業(yè)發(fā)展規(guī)律盲目立項的問題。但從項目開盤以來卻并未出現(xiàn) 火暴 的銷售場面，而本承諾客戶的 20xx 年 6 月的開業(yè)時間也一拖再拖，在已購房客戶中造成了一定的負面影響。 整個報告分四部分，從市場研究到商業(yè)定位及規(guī)劃、營銷及推廣思路最后到營銷推廣執(zhí)行細則，各章節(jié)雖各自獨立，但主題卻都緊緊圍繞綠地商城的銷售問題，力求得出最有效的方法幫助項目完成剩余面積的銷售。 在本次市場研究過程中，主要手段有：政府渠道（背景資料部分）；走訪式；問卷式；資料查閱。市區(qū)為長江與沱江所環(huán)繞，是四川出海的南通道和長江上游的重要港口，市區(qū)人口 38 多萬。城鄉(xiāng)居民儲蓄存款金額 億元，增長 %。 20xx 年全區(qū) GDP 為 億元，比上年增長 10%，社會零售消費品總額 億元，增長 12%。現(xiàn)有人口約 103 萬余人， 20xx 年，全縣完成 億元，比上年增長 %。 敘永縣 全縣幅員面積 2977 平方公里 ,轄 26 個鄉(xiāng)鎮(zhèn) ,現(xiàn) 有人口約 65 萬人 ,200 年 ,全縣 億元 ,增長率為 %。 １、 發(fā)達的化學工業(yè) 化學工業(yè)是瀘州最大的最有前景的支柱產(chǎn)業(yè)，尤以天然氣化工聞名遐邇。 ２、 發(fā)達的工程機械制造業(yè) 瀘州是全國九大工程機械生產(chǎn)基地之一，是全國大中型全液壓汽車起重機、挖掘機制造中心。 第二節(jié)：瀘州市未來發(fā)展規(guī)劃綜述 瀘州市城市規(guī)劃發(fā)展主要將圍繞建設大城市的目標，按照建設現(xiàn)代化大城市的要求，突出山水園林特色，加強城市建設與管理，提高城市規(guī)劃和設計 水平，走城市可持續(xù)發(fā)展道路。 新區(qū)建設以城北新區(qū)、城西新區(qū)和西部化工 城建設為主，城北新區(qū)將建設成為新的居住和商貿(mào)集散中心，西部化工城將成為瀘州市新的工業(yè)中心 目前，城北新區(qū)規(guī)劃面積 10 平方公里 ,已全面啟動城北新區(qū)龍馬大道江陽西路北延線納溪河東新區(qū)藍田重灣小區(qū)等新區(qū)開發(fā)建設；開展江陽西路西延線主干道電纜下地等城市基礎設施建設等工作?；こ前?”一城四區(qū)” 的總體思路進行規(guī)劃，即四川西部化工城，以瀘天化公司為主的納溪化工園區(qū)，以省級瀘州經(jīng)濟技術開發(fā)區(qū)為主的龍馬潭化工園區(qū)，以瀘化廠為主的高壩化工園區(qū)和以天華公司為主的合江化工園區(qū)。 空中交通： 瀘州至北京、上海、廣州、?？?、昆明 、貴陽等地的直達航班已開通 。 第三節(jié)：瀘州市房地產(chǎn)現(xiàn)狀及趨勢概述 一、 瀘州市房地產(chǎn)發(fā)展歷程 1998 年以前： 瀘州市房地產(chǎn)住宅以福利建房為主 ,房地產(chǎn)開發(fā)集中在市區(qū)周圍一帶 ,規(guī)模較小。 ３、 郊區(qū)項目的價格主要在 1000 元 /平方米 —— 1800 元 /平方米之間，市區(qū)新建項目的價格在 1300—— 1800 元 /平方米，說明相比較其他二線城市，瀘州市居民已具有較高的消費力水平。目前，在水井溝一帶聚集了升琦發(fā)、瀘州商業(yè)大世界、水晶廣場、酒城購物中心、瀘州商業(yè)步行街（滕王閣）、龍城大廈等一大批地段位臵優(yōu)越的大型商場。 城北新區(qū) 作為瀘州市新的商貿(mào)集 散中心，商業(yè)物業(yè)主要以大型的集貿(mào)、專業(yè)市場形式出現(xiàn)。瀘州市居民已具有較高的消費能力和較 強的消費欲望 ? 瀘州市的工業(yè)支柱產(chǎn)業(yè)以 化工、機械、釀酒為主，主要大中型企業(yè)有 瀘天化集團、四川長江工程機械集團公司、瀘州老窖股份有限公司等 ? 瀘州市的商業(yè) 格局已形成市中心以大型綜合性商場為主，城鎮(zhèn)中心以集貿(mào)市場、專業(yè)市場為主，并存共榮的局面 ? 瀘州市的城市規(guī)劃主要以圍繞大城市為目標，以市中心為主城區(qū)，以組團式向外擴展。 但是相對于國內(nèi)同等城市的商業(yè)發(fā)展狀況來看，瀘州市整體 商業(yè)的發(fā)展水平仍處在起步階段。它 東起雙井溝、西至沱二橋、南起沱一橋、北至龍南路 ，商業(yè)輻射面積可至整個小市。 整個商城的業(yè)種、業(yè)態(tài)組合比較混亂；雖然商品品種齊全，價格低廉，但商品的品質(zhì)不高，大多數(shù)以個體戶經(jīng)營者居多，毫無品牌可言。 區(qū)域內(nèi)由摩爾百貨、匯通 百貨和街邊 專業(yè)店、專賣店為主要商業(yè)形態(tài)構成元素。 白招牌商業(yè)區(qū) 白招牌商業(yè)區(qū)區(qū)域東起江陽北路、西至龍泉橋、南起慈善路、北至興窿街，以道路兩邊店鋪為主要商業(yè)經(jīng)營形式構成 ，經(jīng)營業(yè) 態(tài) 主要有專業(yè)店、專賣店、超市等， 商品品種較豐富， 主要針對中低檔消費群體 ， 購物氛圍比較濃 厚 。 相關結(jié)論： ? 瀘州市零售商業(yè)發(fā)展還停留在目前國內(nèi)發(fā)達城市的初級階段 一方面城市的商業(yè)發(fā)展隨著城市經(jīng)濟的發(fā)展，取得了長足的進步，有了現(xiàn)有商業(yè)的繁榮景象；另一方面，瀘州市的規(guī)模和市場容量有限，以及現(xiàn)有商業(yè)運作者經(jīng)營理念滯后，也為整個瀘州商業(yè)的發(fā)展帶來很大的局限性 ? 城市商業(yè)中心規(guī)劃缺乏系 統(tǒng)化和科學化 ? 幾個商業(yè)繁榮區(qū)特色不明顯 水井溝的品牌還不足以滿足城市高收入層的消費；沱江商業(yè)城的統(tǒng)一管理有待加強；白招牌的專賣店品種太單調(diào) ? 缺乏綜合型的商業(yè)網(wǎng)點 到目前為止，購物中心這種先進的零售業(yè)態(tài)還沒有在瀘州出現(xiàn) ? 缺乏城市零售商業(yè)的“領航者” 無論匯通還是摩爾，都只是傳統(tǒng)百貨的業(yè)態(tài)，在商品組合和購物環(huán)境以及品牌品質(zhì)上都不足以引導消費 第二節(jié)：瀘州市零售業(yè)態(tài)個案調(diào)查 摩爾商場 表 121 地 址 位于江陽北路緊臨郵電大樓 (地處市中心繁華地段，人流量和購買力強 營業(yè)面積 萬平方米 性 質(zhì) 私營 市場定位 以經(jīng)營高、中檔商品為主，但市場定位不明確。 匯通百貨 表 122 地 址 江陽北路與蘇公路的交匯處 (地處市中心繁華地段，人流量和購買力強 營業(yè)面積 6400 平方米 性 質(zhì) 股份公司 市場定位 以經(jīng)營中檔產(chǎn)品為主，市場定位明確。建立了較完善的管理制度，并將制度落實到實處，以制度管人；保持了 良好的廠商合作關系，在商圈中有較好的口碑。零售業(yè)的發(fā)展水平不僅體現(xiàn)出一個城市商業(yè)的發(fā)展狀況，也代表了一個城市的經(jīng)濟、文化的發(fā)展狀況。隨著近年來瀘州市經(jīng)濟和零售商業(yè)的發(fā)展，這一現(xiàn)象已經(jīng)得到較大的改觀，市區(qū)內(nèi)初步形