【正文】 ? 5 項(xiàng)目定位?????????????????????? 5 經(jīng)營(yíng)主題?????????????????????? 5 3 經(jīng)營(yíng)方案及策略???????????????????????? 6 3. 1 經(jīng)營(yíng)思路及方針?????????????????????? 6 經(jīng)營(yíng)策略????????????????????????? 7 4 平面劃分方案及裝修建議???????????????????? 9 平面劃分建議???????????????????? ?? 9 負(fù)一層?????????????????????? 9 一層??????????????????????? 10 二層??????????????????????? 11 三層??????????????????????? 12 裝修標(biāo)準(zhǔn)及建議????????????????????? 12 外立面 眼球效應(yīng)????????????????? 12 入口處理???????????? ????????? 13 項(xiàng)目周邊的環(huán)境?????????????????? 13 門(mén)廳??????????????????????? 13 天花??????????????????????? 13 墻面造型????????????????????? 14 柱身??????????????????????? 15 地面?????????????????? ????? 15 色彩?????????????????????? 16 5 項(xiàng)目定位可行性評(píng)估?????????????????????? 16 項(xiàng)目定位對(duì)濱江公園附近物業(yè)的影響????????????? 16 項(xiàng)目實(shí)現(xiàn)的可能性與現(xiàn)實(shí)性????????????????? 17 6 項(xiàng)目操作及營(yíng)銷(xiāo)策略????????????????????? 18 對(duì)本項(xiàng)目操作的建議??????????????????? 18 先造環(huán)境再銷(xiāo) 售?????????????????? 18 通過(guò) CIS 系統(tǒng)的延續(xù) ,營(yíng)造鮮明的主題????????? 19 塑造物業(yè)中品牌形象???????????????? 19 強(qiáng)化后期物業(yè)管理????????????????? 19 突現(xiàn)項(xiàng)目特色??????????????????? 19 項(xiàng)目命名????????????????????? 20 營(yíng)銷(xiāo)策略??????????? ????????????? 20 招商思路???????????????????????? 21 負(fù)一層?????????????????????? 22 一、二層????????????????????? 22 三層??????????????????????? 22 招商方式???????????????????????? 22 加盟店?????????????????????? 22 商品代銷(xiāo)?????? ??????????????? 23 保底分成????????????????????? 24 合作分成????????????????????? 24 純租金?????????????????????? 24 促銷(xiāo)策略???????????????????????? 25 遞減促銷(xiāo)方式??????????????????? 25 互利經(jīng)營(yíng)概念??????????????????? 25 連租約買(mǎi)鋪?????? ?????????????? 26 返租獲利計(jì)劃??????????????????? 26 目標(biāo)買(mǎi)家分析?????????????????????? 27 7 項(xiàng)目租售推廣策劃思路???????????????????? 27 8 項(xiàng)目租售推廣工作計(jì)劃???????????????????? 28 9 “陽(yáng)光假日商場(chǎng)”新年展銷(xiāo)會(huì)策劃方案?????????????? 29 展銷(xiāo)會(huì)基本框架????????????????????? 29 租售策略設(shè)定? ????????????????????? 29 突出地理位置等優(yōu)越環(huán)境?????????????? 29 商場(chǎng)特色????????????????????? 29 投資置業(yè)的理性分析???????????????? 29 輔助性的促銷(xiāo)措施????????????????? 30 增強(qiáng)吸引力的途徑與方法?????????????? 30 促進(jìn)現(xiàn)場(chǎng)認(rèn)購(gòu)的途徑與方法????????????? 30 展會(huì)過(guò)程設(shè)計(jì)????????? ????????????? 31 通過(guò)廣告吸引目標(biāo)客戶(hù) ,激發(fā)買(mǎi)家投資興趣??????? 31 填寫(xiě)認(rèn)購(gòu)書(shū)???????????????????? 31 宣傳推廣???????????????????????? 32 報(bào)紙廣告????????????????????? 32 電臺(tái)廣告????????????????????? 32 電視廣告????????????????????? 34 夾報(bào)??????????????????? ???? 34 廣告策略????????????????????? 34 宣傳推廣預(yù)算 (暫略 )???????????????? 35 附件 : ???????????????????????????? 36 1 主力店????????????????????????? 36 2 品牌店????????????????????????? 37 3 設(shè)計(jì)參考???????????????????????? 39 日升昌 項(xiàng)目的優(yōu)勢(shì)分析 S 項(xiàng)目的時(shí)間優(yōu)勢(shì) 項(xiàng)目現(xiàn)已封頂 ,估計(jì)到明年 8 月份交樓 ,這正是項(xiàng)目面臨的大好時(shí)機(jī)。 （ 2） 中國(guó)申奧的成功，將為中國(guó)發(fā)展商帶平了一個(gè)很好的契機(jī)，城貌的改善、人民生活的提高，將會(huì)大大地促進(jìn)消費(fèi)，從而帶動(dòng)整個(gè)中國(guó)經(jīng)濟(jì)的發(fā)展，人民的生活方式將不斷發(fā) 生改變。 價(jià)格的優(yōu)勢(shì) 該商城的最高出售價(jià)只有 120xx 元 /㎡（人民幣），相對(duì)于同檔次，同區(qū)域的麗日廣場(chǎng)、數(shù)碼家居廣場(chǎng)、東金鑫大廈商鋪都要低，對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)，這是一個(gè)很好的王牌。 商城周邊人流量相對(duì)較少 濱江公園是一個(gè)休閑的地方，人流量的高峰多出現(xiàn)在節(jié)假日、夜晚，加上現(xiàn)在周邊沿江堤上的商住樓正在建設(shè)階段，沒(méi)有形成一個(gè)成型的居住環(huán)境，因此，白天的人流量相對(duì)較少，相反過(guò)往車(chē)偏多，給項(xiàng)目銷(xiāo)售、經(jīng)營(yíng)方面帶來(lái)一定的難度。 結(jié)論：缺乏設(shè)計(jì)主題，缺乏整體策劃方案，因而沒(méi)有形成鮮明的特色，發(fā)展商還需投入一定的資金對(duì)其組織同部結(jié)構(gòu)和外部裝修進(jìn)行改造。 經(jīng)營(yíng)主題 陽(yáng)光假日商城由于是商住項(xiàng)目混合 ,該項(xiàng)目的住宅部分是惠州頂級(jí)豪宅，上面住的都是一些社會(huì)名流人仕。 2 經(jīng)營(yíng)方案及策略 經(jīng)營(yíng)思路及方針 在當(dāng)今時(shí)代，隨著人們生活水平的不斷提高 ,生活方式、生活質(zhì)量都在時(shí)時(shí)刻刻地發(fā)生著變化，同時(shí)也改變了人們的消費(fèi)習(xí)慣、購(gòu)物習(xí)慣，有統(tǒng)計(jì)資料顯示，在一些大中城市，進(jìn)商場(chǎng)購(gòu)物與不購(gòu)物的人群比是 4： 6，一些大市場(chǎng)特別是一些旅游城市的比例達(dá)到了 2： 8，那么這 60～ 80%的人群進(jìn)商場(chǎng)干什么呢？閑逛，還是休閑？對(duì)顧客來(lái)說(shuō)，進(jìn)商場(chǎng)單純購(gòu)物的時(shí)代已不復(fù)存在了：而休閑消費(fèi)、休閑購(gòu)物時(shí)已已經(jīng)到來(lái)，而作為商家 ，單純賣(mài)貨的概念也很淡薄，他們更多的是服務(wù)，迎合引導(dǎo)消費(fèi)者使他們?cè)谛蓍e中消費(fèi)、在休閑中購(gòu)物。 在前面的分析論證中，我們對(duì)項(xiàng)目的經(jīng)營(yíng)方面進(jìn)行了闡述，在此談?wù)劷?jīng)營(yíng)策略問(wèn)題。但是是否將近 8000 平方的商灶面積作為固定投資投入并租用，還是全部售出以求短期快速回報(bào)，在投資的短期和長(zhǎng)期利益之間需要作出平衡，在租售之間作出平衡，敝公司建議：根據(jù)該項(xiàng)目的樓層頒布和經(jīng)營(yíng)的不同，應(yīng)采取 “占有主要的，抓住有用的，放棄次要的”原則，以合作經(jīng)營(yíng)，出售經(jīng)營(yíng)，出租經(jīng)營(yíng)相結(jié)合的策略，用出售的資金和出租的租金回報(bào)投資實(shí)現(xiàn)投入與收益的平衡。 （ 4）三層經(jīng)營(yíng)定位：三層的經(jīng)營(yíng)主要是起到一種附加性、互補(bǔ)性、填充市場(chǎng)空白性的經(jīng)營(yíng)思想，主要是以租售為主，合作經(jīng)營(yíng)為輔。 一層 —— 麥當(dāng)勞、名典咖啡、銀行、兒童購(gòu)物天地、時(shí)尚天地 一層主要經(jīng)營(yíng)的是兒童用品，因?yàn)楸卷?xiàng)目緊靠濱江公園，而該公園也是惠州市首個(gè)兒童游玩的天地，而兒童對(duì)麥當(dāng)勞又情有獨(dú)鐘，當(dāng)兒童到達(dá)了麥當(dāng)勞，附近就應(yīng)有兒童用品以滿(mǎn)足兒童的需要，由于兒童是由其母親或外婆帶來(lái)的，因此，婦女用品也是第一層很好的一個(gè)突破口，以形成一條鏈狀的消費(fèi)群體，因此初步建議： 麥 當(dāng) 勞 300～ 400 平方米 咖 啡 店 300～ 400 平方米 銀 行 100 平方米左右 兒童天地 1～ 4 歲 150 平方米 4～ 8 歲 200 平方米 8～ 12 歲 200 平方米 時(shí)尚天地 500～ 600 平方米 （化妝品、婦女用品、手飾） 除了麥當(dāng)勞、咖啡廳、銀行用墻間隔外，其余的都用開(kāi)敞式的建材隔斷，使整層商鋪寬敞明亮，照明、采光、通風(fēng)良好。 各條街的面積按設(shè)計(jì)定位。充分利用材料裝飾特性。（如附圖 3） 入口處理