【正文】 五年規(guī)劃的建議》中指出：要認(rèn)真研究制定應(yīng) 對人口老齡化的政策措施。 其次，黨和政府十分重視老有所養(yǎng)問題。 (2)、經(jīng)濟(jì)發(fā)展 ——國民經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展， 為社區(qū)養(yǎng)老奠定了日益堅實的經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ) 據(jù) 2021 年第一次全國經(jīng)濟(jì)普查顯示 :2021 年，我國的 GDP 增加 %排列世界第六位，雖然人均 GDP 卻排名在世 界第 100 位之后，只有全世界人均 GDP 的五分之一。可以預(yù)見，未來的幾十年中，我國的人口老 化問題將更加嚴(yán)重。同這些國家 相比，我國人口 的老齡化程度還不是很嚴(yán)重，但由于特殊的國情，我國卻即將或已經(jīng)成為世界上老齡化程度最快的國家。 三、項目市場背景與市場情況分析 養(yǎng)老服務(wù)社區(qū)涉及的一些宏觀環(huán)境分析 (1)、人口老齡化趨勢 人口老齡化是世界化的發(fā)展趨勢。 1980 年～ 1986 年，就業(yè)于綿竹市鐘表電器公司，任分公司經(jīng)理； 1986 年～1996 年，自己辦廠、開公司，任經(jīng)理； 1997 年～ 1998 年，在重慶龍東寺塔陵公司人副總經(jīng)理； 2021 年，美國西北大學(xué)獲 MBA 學(xué)位。 2)、副總經(jīng)理劉可先生 劉可先生于 1942 年 12 月 22 日出生于四川省邛崍市，曾就讀于重慶建筑工程學(xué)院，系大學(xué)本科畢業(yè)，具有高級工程 師職稱，中共黨員。 管理隊伍 1)、董事長兼總經(jīng)理張敏隆先生 張敏隆先生 1940 年 4 月 13 日出生于成都市龍泉驛區(qū)同安鄉(xiāng)。公司在開展殯葬服務(wù)的過程中，保持了經(jīng)常性聯(lián)系的潛在客戶有近 8 萬人。 本公司的宗旨與使命是 ——專業(yè)性的從事老年服務(wù)業(yè)務(wù)，通過不斷延伸的老年服務(wù)，構(gòu)造在銀色市場中最完整的服務(wù) 產(chǎn)業(yè)鏈，在老年化趨勢明顯得不償失 “后工業(yè)化社會 ”中，為不斷增長的市場需要提供全方位的老年服務(wù)。 經(jīng)過在殯葬服務(wù)業(yè)領(lǐng)域的 6 年經(jīng)營，公司以成為這項業(yè)務(wù)領(lǐng)域中的絕對領(lǐng)先者。 四川秋實開發(fā)實業(yè)股份有限公司目前已是西部地區(qū)最大的、有著完整硬件設(shè)施和配套服務(wù)的殯葬服務(wù)企業(yè)。 這兩個項目完成后，將使公司的年營業(yè)收入從現(xiàn)在的 3000 余萬元上升到 8000 余萬元，并可實現(xiàn)公司長期發(fā)展戰(zhàn)略中 的第二階段發(fā)展目標(biāo)之要求。使以塔位銷售為主的經(jīng)營收入穩(wěn)定增長。 公司現(xiàn)注冊資金 萬元，擁有 2 個全資子公司和一個控股公司。 實現(xiàn)以上銷售和利潤目標(biāo)，由于銷售市場廣闊，市場需求旺盛，經(jīng)過專業(yè)的對本項目的投資分析，實現(xiàn)本計劃書 的市場風(fēng)險不超過 3%。這一項目 的開發(fā)將是一舉多得：一是為公司找到了新的利潤增長點；二是延伸了公司的產(chǎn)業(yè)鏈，完善了老年產(chǎn)業(yè)服務(wù)體系；三是 提升了 “秋實 ”公司的知名度，為公司的未來發(fā)展開拓市場做出貢獻(xiàn)。老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)存在資金投入不足、管理不善等問題。 一些老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)建筑老化，設(shè)施不全。有的老年 公寓環(huán)境優(yōu)美，設(shè)施齊全，服務(wù)較好，但是租售價位較高，有的月租價高達(dá) 2021 － 3000 元， 很多老年人只好望洋興嘆。目前老年公寓和養(yǎng)老機(jī)構(gòu)的建設(shè)還沒有例入各個城市的總體規(guī)劃，缺乏從中國老年人 的特點和需求出發(fā)，而制定的科學(xué)合理的建設(shè)規(guī)劃。 老年公寓的建設(shè)供不應(yīng)求。 1990 年開辦的浦東老年公寓，是全國首批老年公寓之一，目前全市養(yǎng)老院和老年公寓的床位已達(dá) 2 萬多張，相當(dāng)現(xiàn)有老年人 口的 1％。隨著我國經(jīng)濟(jì)的迅速發(fā)展 和生活水 平的提高，對老年公寓的需求的不 斷增長，老年公寓在一些城市也相繼發(fā)展起來， 如北京太陽城國際老年公寓， 是北京市規(guī)模最大的獨立老年公寓。老年公寓的租售方 式，可以由老人的舊房置換、舊房出租、返本銷售入住等進(jìn)行資金運(yùn)轉(zhuǎn)。要依據(jù)老年人不同的經(jīng)濟(jì)和健康條件以及需求，建設(shè)不同檔次的老年公寓住宅。該醫(yī)院應(yīng)具備治療、搶救、咨詢的功能，這是關(guān)系老有所養(yǎng)的重要保障，是老 年人進(jìn)住社區(qū)最關(guān)心的問題之一。道路要無障礙設(shè)計，戶內(nèi)有緊急呼叫與電子安防系統(tǒng)。借鑒國外經(jīng)驗，結(jié)合我國實際情況，我國老年公寓的模式大 體上可以劃分為三種：成套老年公寓住宅；合居老年公寓住宅；護(hù)理和醫(yī)療型老年住宅或機(jī)構(gòu)（個人支付或政府和社會 資助）。 老年公寓的模式。同時中國老年人在生活習(xí) 慣和觀念方面與外 國老人有很多不同之處， 因此不能完全照搬國外老年公寓的模式。老年公寓的發(fā)展，需要園林、綠化、基礎(chǔ)設(shè)施、 醫(yī)療、郵電、通信、文化教育、裝飾裝修、家用電器、以及家庭服務(wù)等一系列產(chǎn)業(yè)和服務(wù)業(yè)的發(fā)展。按此比例，到 2021 年上海 市老年公寓市場需求總量將達(dá)到 187 萬平方米（《中外房地產(chǎn)導(dǎo)報》2021 年 18 期）。當(dāng)他們進(jìn)入 老年時， 由于我國各種老年機(jī)構(gòu)已經(jīng)完善等原因，其中很多人會選擇社會養(yǎng)老的方式。目前天津市內(nèi)六區(qū)的空巢老年人家庭，占總老年戶的 ％，其中獨居老 人為 13％，偶居的占 ％（《老看住房專題會議論文集》 2021 年）。因此隨著觀念的變化，對老年公寓的需求是加快增長的。有 47％的 老人希望與子女共同生活， ％的老人希望與子女分開居??； 現(xiàn)與子女同住的老人中， ％認(rèn)為這種方式很理想， 有 而有 ％的老人則希望能分開??；現(xiàn)與子女分開住的老人中，有 ％仍愿與子女分開住，有 ％的則希望與子 女同?。ā冻鞘幸?guī)劃》 2021 年第 3 期）。而且，目前 “四二一 ”的供養(yǎng)關(guān)系不斷增加，使中間代所承受的壓力很大，家庭矛盾也隨之增加。隨著中國人口老齡化和城市老齡化的發(fā)展，我們要建 造和發(fā)展適合不同老年人的不同要求的 各種類型的住宅。據(jù)世界衛(wèi)生組織的資料，一個國家的老年人口系數(shù)達(dá)到 10％以上（ 60 歲以上人口）或 7％（ 65 歲以上人口） 時，標(biāo)志著這個國家或地區(qū)進(jìn)入老年型。本文就老年公寓 的需求與發(fā)展談?wù)? 個人看法。它既體現(xiàn)老年人養(yǎng)老居住，又能享受到各方面社會化服務(wù)的住宅。因此解決老年人的養(yǎng)老和居住問題是擺在我國和各個城市面前的一個緊迫的社會問題。2021 年底 全國 1%人口抽樣數(shù)據(jù)顯示，我國 65 歲以上人口達(dá)到 10055 萬人，占總?cè)丝跀?shù)的 %。老年公寓的利潤率在 2021 年，湖南的一家統(tǒng) 計結(jié)果為平均利潤率為 %， 2021 年為 10%。在增加收入方面考 慮到：增加有形的收入，增加基礎(chǔ)設(shè)施的 建設(shè)，提供比較齊全的服務(wù)，滿足入住老人的需求的同時，吸引社會上老人消費，提高利用頻率；增加特色服務(wù)，馬斯 洛的需求層次理論告訴我們，老年人需要的不僅是滿足物質(zhì)享受，還要滿足精神享受，在不斷滿足他們的提高需求，達(dá) 到心理上的依賴，對于服務(wù)的支出他們會更主動，我們更有收入（趙本山小品聊 10 元錢的）；還有教育培訓(xùn)（我個人 上電大也有補(bǔ)缺憾成分在里面）、音樂、太極養(yǎng)花種草等，只要吧老人們的需求與老年公寓的供給有效地結(jié)合在一起， 增加收入是大有余地。四是我們肯定是 邊干邊學(xué)、人性化、規(guī)范化公司式管理，讓參觀者和入住者感到我們眼光遠(yuǎn)大，要有建設(shè)百年企業(yè)的雄心和韜略。 九、項目立項社會背景是不以人的意志為轉(zhuǎn)移的，石家莊有好多企業(yè)也在追加投資此事業(yè)，現(xiàn)在石家莊的老年公寓 市場遠(yuǎn)遠(yuǎn)沒有飽和，確實是一個良好的時機(jī)。 八、經(jīng)營思路： 一切圍繞服務(wù)老年人，一切圍繞住戶所想，住戶的滿意就是我們最好的收入。 七、老年公寓的宣傳： 做什么也離不開宣傳，我們假如要建一個高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓，在現(xiàn)在石家莊三年大變樣，這個階段，大投資，肯定政 府支持，群眾歡迎。 六、投資 10000 平米老年公寓的分析： 投資 10000 平米，根據(jù)現(xiàn)在的市場行情，綜合造價在 2021 萬。 五、現(xiàn)在一般情況下老年公寓的利 潤來源主要有： 房租算上 30%，床位費占 20%，護(hù)理費 30%，飲食 20%，現(xiàn)在老年公寓收一個老人一個月基本上有 700 元的收入。體現(xiàn)在：規(guī)劃設(shè)計中力求以生態(tài)園林人文景觀為主題，充分體現(xiàn)人與大自然相和 諧的環(huán)境，在整個規(guī)劃中 園林綠化面積達(dá) 75%以上，并根據(jù)老年人活動和愛好特點，規(guī)劃建設(shè)項目要有：垂釣湖、門球場、飼養(yǎng)場、種植園及戶 外健身設(shè)施。具體包括上門送飯、做飯、打掃 居室衣物、洗澡、理發(fā)、購物、陪同上醫(yī)院等項目；老年人公寓，是對社會上有生活自理能力但身邊無人照顧的老年夫 婦或單身老年人提供的一種照顧方式，包括稱名為暫托所和老年人院。當(dāng)時我們在一家護(hù)理院了解情況時，老板說，石家莊的老年公寓 5 年后會火起來，我們 想有一定道理。 我們考察過的老年公寓護(hù)理院，了解到的一些信息：白求恩護(hù)理院；頤養(yǎng)園老年公寓；夕陽紅老年公寓；長安老年公 寓；祥和老年公寓；錦華老年公寓；棉五托老所；聯(lián)誼老年公寓。 二、石家莊老年人口情況和老年公寓情況： 石家莊現(xiàn)在 60 歲以上的老年人口已達(dá) 萬，占總?cè)丝诘? %，石家莊民政局福利處姜連吉處長說，托老的需 求，市場很大。 老年公寓 (養(yǎng)老院 )可行性報告參考資料 31126字 投稿：江攓攔 1） 石家莊老年公寓可行性報告 2） 成都某老年公寓商業(yè)計劃書 石家莊老年公寓可行性報告 一、我國老年人情況分析和養(yǎng)老床位： 據(jù)統(tǒng)計，目前我國 60 歲以上的人口達(dá)到 億，占總?cè)丝诘? 11%，在今后較長一段時期內(nèi)，老齡人口的比例將以 年均 %的速度增長，從 2021 年到 2020 年這一時期，平均每年將有 596 萬人進(jìn)入老齡，大約在 21 世紀(jì) 40 年代，人 口老齡化程度達(dá)到頂峰； 2030 年前后，我國 60 歲以上的老齡人口預(yù)計將增至 4 億左右，相當(dāng)于現(xiàn)在歐盟 15 國的人口 總和；到 2050 年，我國 60 歲和 65 歲以上的老齡人口總數(shù)將分別達(dá)到 億和 億，這意味著每 3 個人中就有 1 個老人。老 年人的養(yǎng)老、安居問題日益成為重要的社會問題。燕趙老年報記者楊勃志說，以前老年 公寓入住率不是 很理想，但是今年年初開始，好多老年公寓爆滿，且有幾家排隊等候入住。頤養(yǎng)園老年公寓擴(kuò)建 投資 200 萬； 祥和老年公寓擴(kuò)建投資 200 萬。我們國家大部分都是這種形式，也是人們追求的養(yǎng)兒防老的理念體現(xiàn)；居家養(yǎng)老， 是對居住在自己家中，有部分生活能力，但又不能完 全自理的老年人提供的一種服務(wù)。 四、高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓都包括什么： 高標(biāo)準(zhǔn)的老年公寓在設(shè)施、管理和環(huán)境上要有特色，體現(xiàn)在軟件和硬件兩個方面，無障礙設(shè)施、緊急呼叫系統(tǒng)、室內(nèi) 衛(wèi)生間、圖書室、醫(yī)務(wù)室、健身娛樂場所、室外活動場地等都要高標(biāo)準(zhǔn)配齊，護(hù)理人員的素質(zhì)以及針對老年人的服務(wù)也 要全面具體。賓館有五星級，老年公寓也建成五星級，也相當(dāng)于賓館，也有高消費的人群，石家莊要在一萬里挑一 個老人入住，我們想也有可能。 這個方面 主要靠院長們發(fā)揮個人魅力去爭取，打通關(guān)系去要，才能得到一些，但是僧多粥少，不能做為主要的利潤依據(jù)。相對時間長，風(fēng)險大，這就是好多運(yùn)作住宅房產(chǎn)的公司不做老年公寓的原因。要虛心，不張揚(yáng)，要和各級 領(lǐng)導(dǎo)搞好關(guān)系，新聞媒體聯(lián)系密切，廣開門路，切實把養(yǎng)老事業(yè)做好，為集團(tuán)公司的整體形象加分。劉宏到老年公寓做志愿者，也體現(xiàn)出了這 方面的意思。三是床位要多、面積要大、投資較多的大規(guī)模老年公寓。在降低成本方面有依托共用資源比如醫(yī)院公園，共享政府配套設(shè)施；抓好前期投入， 考慮事情要有前瞻性，不要重復(fù)投資，減少返修；降低管理成本，根據(jù)自身的優(yōu)勢發(fā)展特色性服務(wù)項目，提供差異化管 理，最大程度做到最小成本提供最優(yōu)服務(wù)，達(dá)到利潤最大化；要充分考慮到老年人特有的風(fēng)險因素，在入住合同上注明， 以免引起不必要的麻煩，造成經(jīng)濟(jì)損失的 同時提高了成本。杭州市蕭山區(qū)老年頤樂園，占地 50 畝，投入 5000 萬 元，經(jīng)過政府批準(zhǔn)，轉(zhuǎn)讓房屋使用權(quán)，僅此一項，收回資金 1000 萬元。對于老齡化，國際上最簡單的評判 標(biāo)準(zhǔn)是： 60 歲以上的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例超過 10%，或 65 歲以上的人口數(shù)占總?cè)丝跀?shù)的比例超過 7%。新世紀(jì)開始銀發(fā)浪潮滾滾而來，而且 老年人口基數(shù)大、發(fā)展速度快、來勢 兇猛。老年公寓（老年社區(qū)）是依據(jù)老年人的特點和需求設(shè)計、建造 的專供老年人居住的住宅。隨著經(jīng)濟(jì)的發(fā)展、人民生活水平的提高以及觀念的變化，老年公寓的市場需求將不斷增長。我國已進(jìn)入老年型國家，北京、上海、天津、廣州、沈陽、大連等大城市也快速進(jìn)入老 年型城市。又據(jù)預(yù)測我國 65 歲以上老 人數(shù)將從 2021 年的 億（占總?cè)丝诘? ％），增加到 2050 年的 億（占總?cè)丝诘? ％）（北京大學(xué)健康與 家庭研究中心網(wǎng)站提供）。中國“養(yǎng)兒防老 ”、 “三、四代同堂 ”的觀念和家庭組合在不斷發(fā)生變化，而小型 “核心家庭 ”、 “三口之家 ” 的比重在不斷上升。目前武漢市老年人的居住方式以與子女同住為主占 ％。文化程度較高，中級以上職稱，月收入中等或以上，身體健康，生活能自理者，老年公寓為首選，有 的認(rèn)為 “老年公寓是理想頤養(yǎng)天年之所 ”。目前 北京市 60 歲以上 180 多萬的老齡人口中 “空巢家庭 ”已近 30％，未來 10 年， “空巢家庭 ”將成為老人家