【正文】 → 東湖 阜通西大街 614 東直門 → 左家莊 → 三元橋 → 花家地北里 → 宏昌路 → 望京科技園 宏昌路 623 望京科技創(chuàng)業(yè)園 → 廣順北大街 → 望京購物中心→ 東直門外 廣順北大街 627 三營(yíng)門 → 木樨園 → 方莊 → 潘家園 → 四元橋 → 廣順北大街 廣順北大街 629 環(huán)行鐵道 → 阜通西大街 → 望京花園 → 立水 → 東北旺中路 阜通西大街 630 來廣營(yíng) → 望京花園 → 北營(yíng)門 → 門頭村 → 北京植物園 → 香山東路 望京花園 701 大西洋新城南門 → 花家地北里 → 西釣魚臺(tái) → 岳各莊紅星美凱龍 花家地北里 707 嘉園 → 天橋 → 農(nóng)展館 → 燕莎友誼商城 → 廣順北大街 → 農(nóng)藝園 廣順北大街 710 善各莊 → 廣順北大街 → 酒仙橋商場(chǎng) → 朝陽公園→ 西直河 廣順北大街 735 錦繡大地市場(chǎng) → 玉海園 → 中關(guān)村 → 四元橋 → 望京公園 → 金盞 望京公園 737 孫河?xùn)|站 → 阜通西大街 → 亞運(yùn)村 → 中關(guān)村 → 頤和園 → 香山 阜通西大街 752 西北旺村 → 北苑家園 → 廣順北大街 → 珠江帝景→ 京南交 易中心 廣順北大街 827 北京西站 → 北辰路 → 望京購物中心 → 廣順北大街 → 善各莊 廣順北大街 840 外 南湖渠 → 亞運(yùn)村 → 中關(guān)村 → 青塔 → 朝陽路 → 南湖渠 南湖渠 852 老君堂南站 → 朝陽公園 → 阜通西大街 → 北苑家園 → 都市芳園 阜通西大街 909 前葦溝 → 望京花園 → 燕莎友誼商城 → 安定門 →西北旺市場(chǎng) 望京花園 921 大峪 → 蘋果園地鐵 → 定慧寺 → 國家圖書館 → 廣順北大街 → 東湖 廣順北大街 939 北京南站 → 大觀園 → 兒童醫(yī)院 → 西直門 → 廣順北大街 → 奶子房 廣順北大街 944 菜戶營(yíng) → 盛唐飯店 → 學(xué)院路 → 芍藥居 → 廣順 北大街 → 奶子房 廣順北大街 951 東北旺中路 → 圓明園 → 五道口 → 亞運(yùn)村 → 花家地 → 南十里居 花家地 952 東湖 → 望京花園 → 朝陽公園 → 小武基 → 北大地→ 岳各莊北橋 望京花園 952 支 望京路 → 宏昌路 → 麗都飯店 → 朝陽路 → 勁松 →十八里店北橋站 宏昌路 966 東直門長(zhǎng)途站 → 覽中心 → 廣順北大街 → 朝來家園 → 平西府 廣順北大街 975 東直門 → 阜通東大街 → 廣播學(xué)院 → 北七家 → 桃峪山莊 → 桃峪口 阜通東大街 976 北湖渠 → 大西洋新城 → 酒仙橋商場(chǎng) → 大望路 →潘家園 → 亦莊 大西洋新城 976 支 北湖渠東口 → 廣順北大街 → 四惠站 → 北苑 → 群芳園 → 大地站 廣順北大街 983 王佐汽車站 → 五棵松 → 營(yíng)慧寺 → 廣順北大街 →北湖渠 廣順北大街 望京地區(qū)交通站點(diǎn)分布圖 如圖所示，望京區(qū)域公交站點(diǎn)呈區(qū)域性集中的特點(diǎn)，多分布于城市主干道附近，處于望京邊緣地帶的住宅及商業(yè)項(xiàng)目 地面公交客運(yùn)系統(tǒng)相對(duì)匱乏，尤其是在城鐵望京西站附近 沒有直接延伸到望京中心區(qū)的公交線路，且現(xiàn)有線路車次少、擁擠不堪，造成 地面公交客運(yùn)系統(tǒng)與軌道交通系統(tǒng)的脫節(jié)，由此也滋生了諸多交通及安全隱患問題?；谝陨峡陀^條件，未來項(xiàng)目主要消費(fèi)者也將以望京高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)辦公人群為主，因此，項(xiàng)目定位上也需考慮一定數(shù)量的休閑娛樂餐飲類型業(yè)態(tài)。區(qū)域未來寫字樓物業(yè)供應(yīng)體量的逐步增大、物業(yè)檔 次也將穩(wěn)步提升。 從望京地區(qū)寫字樓物業(yè)的分布情況來看，由于望京科技園區(qū)對(duì)高科技研發(fā)產(chǎn)業(yè)的支持，在園區(qū)優(yōu)惠政策的吸引下，主要研發(fā)企業(yè)及跨國企業(yè)總部多選擇進(jìn)入科技園區(qū)內(nèi)的純寫字樓或是選擇成熟地塊自建物業(yè)。單從現(xiàn)有物業(yè)面積來看，此體量的辦公物業(yè)面積尚不夠形成望京成熟商務(wù)區(qū)。隨著望京地區(qū)產(chǎn)業(yè)的高速發(fā)展，望京地區(qū)將憑借區(qū)域產(chǎn)業(yè)經(jīng)濟(jì)的核心競(jìng)爭(zhēng)力，以及整體環(huán)境的日趨完善，成為北京另一個(gè)具有復(fù)合功能的城市中心地。 在望京地區(qū)產(chǎn)業(yè)鏈條逐步完善的過程中，望京地區(qū)的商務(wù)氛圍愈來愈濃厚。 2021年 5月 31 日，北京奧運(yùn)經(jīng)濟(jì)重點(diǎn)推介項(xiàng)目 — 加拿大北電網(wǎng)絡(luò)中心作為入駐望京高新技術(shù)產(chǎn)業(yè)區(qū)的第一家全球 500 強(qiáng)企業(yè)正式落戶望京。 在這種交通、市政、配套逐步完善的過程中，望京正朝著 “ 城市副中心 ” 的定位方向穩(wěn)步發(fā)展，成為真正意義上的生活國際化，居住都市化的大望京。 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 環(huán)環(huán) 境境 發(fā)發(fā) 展展 趨趨 勢(shì)勢(shì) 望京在發(fā)展初期階段，由于市政交通、配套設(shè)施的滯后一度發(fā)展速度相對(duì)緩慢，被稱作 “ 睡城 ” ?？傮w布局由地區(qū)功能鏈、自然生態(tài)鏈、景觀綠化軸及公共交通通道等主導(dǎo)系統(tǒng)構(gòu)成，包括 1個(gè)地區(qū)級(jí)主商業(yè)中心、 5個(gè)次商業(yè)中心、8 個(gè)社 區(qū)商業(yè)中心和 6個(gè)文化娛樂中心； 8 個(gè)區(qū)間公園、 38 個(gè)社區(qū)綠地和 3條區(qū)間綠色通道；另外還有廣順南北大街為地區(qū)功能性景觀主軸，北小河為水景主軸，望京綠化主軸。項(xiàng)項(xiàng) 目目 市市 場(chǎng)場(chǎng) 調(diào)調(diào) 研研 一．區(qū)域總體環(huán)境分析 ................................. 4 望京區(qū)域規(guī)劃 .................................... 5 望京區(qū)域環(huán)境發(fā)展趨勢(shì) ............................. 5 望京產(chǎn)業(yè)發(fā)展布局 ................................. 6 望京區(qū)域?qū)懽謽俏飿I(yè)狀況及分布 ...................... 8 望京地區(qū)交通狀況總體分析 ........................ 11 .................................... 22 二、區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)環(huán)境分析 ............................ 34 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)發(fā)展歷程 ............................ 34 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)現(xiàn)狀分析 ............................ 35 區(qū)域商業(yè)市場(chǎng)未來發(fā)展趨勢(shì) ........................ 38 三、本項(xiàng)目周邊的狀況分析 ............................ 51 項(xiàng)目區(qū)位及研究 范圍 .............................. 51 本案交通狀況分析 ................................ 52 本案周邊住宅狀況分析 ............................ 55 項(xiàng)項(xiàng) 目目 定定 位位 及及 可可 行行 性性 研研 究究 四、市場(chǎng)初步定位 .................................... 72 1．業(yè)態(tài)定位 ....................................... 72 2．租售價(jià)格定位 ................................... 76 3．終端客戶定位 ................................... 87 五、項(xiàng)目操作性分析 .................................. 92 1．市場(chǎng)面分析 ..................................... 92 2．技術(shù)面分析 ..................................... 95 3．經(jīng)濟(jì)面分析 ..................................... 98 六、經(jīng)濟(jì)模型部分 ................................... 101 ................................... 101 ................................... 102 （靜態(tài)） .......................... 106 （動(dòng)態(tài)） .......................... 107 ...................... 109 七、可行性分析結(jié)論 ................................. 117 項(xiàng)項(xiàng) 目目 市市 場(chǎng)場(chǎng) 調(diào)調(diào) 研研 一．區(qū)域總體環(huán)境分析 望京地區(qū)位于北京市區(qū)東北部的四環(huán)路與五環(huán)路之間，隸屬朝陽區(qū)管轄，是市區(qū)中具有工作、居住、娛樂等功能、規(guī)劃配備地區(qū)級(jí)生活服務(wù)設(shè)施和市級(jí)大型公建的綜合性區(qū)域。 望望 京京 區(qū)區(qū) 域域 規(guī)規(guī) 劃劃 望京地區(qū)總用地規(guī)模為 平方公里 (其中西側(cè)綠化隔離帶用地約為 1 平方公里 )，規(guī)劃總居住人口為 33萬人，現(xiàn)有常住人口近 15 萬人。 目前，朝陽區(qū)在已經(jīng)形成了建國門外、三里屯、亮馬河三個(gè)使館區(qū)之外，第 四使館區(qū)落戶望京，從而更進(jìn)一步增強(qiáng)了望京區(qū)域的整體競(jìng)爭(zhēng)力。在這種整體環(huán)境利好的趨勢(shì)下，望京地區(qū)的房地產(chǎn)市場(chǎng)也得到了穩(wěn)步的發(fā)展，住宅市場(chǎng)紛紛出現(xiàn)大體量開發(fā)的趨勢(shì)，商務(wù) 辦公環(huán)境日趨濃厚，區(qū)域商業(yè)地產(chǎn)開發(fā)更是出現(xiàn)了井噴現(xiàn)象。東區(qū)的范圍是東至京包鐵路，西至四環(huán)路，南至壩河、酒仙橋路、電子體育場(chǎng)南側(cè)路和駝房營(yíng)路。截止 2021年望京高新科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的電子信息類產(chǎn)業(yè)已達(dá) %，望京產(chǎn)業(yè)已形 成以通信、計(jì)算機(jī)、數(shù)字視聽為主的產(chǎn)業(yè)支柱。 望京外資企業(yè)在建物業(yè)面積比例圖 單位 :平米 從望京的產(chǎn)業(yè)園的發(fā)展方向來看， “ 十一五 ” 規(guī)劃期間，朝陽區(qū)重點(diǎn)發(fā)展目標(biāo)之一就是把望京打造成一個(gè)電子產(chǎn)業(yè)基地，而在國外高新科技產(chǎn)業(yè)落 戶望京的過程中，這種 “ 跨國企業(yè)研發(fā)總部 ” 效應(yīng)也極大的促進(jìn)了望京地區(qū)的商務(wù)氛圍的提升。 望京寫字樓物業(yè)項(xiàng)目統(tǒng)計(jì)表 項(xiàng)目名稱 體量（ m2） 租金 (元 /日 /m2) 檔次 愛慕國際 21000 乙級(jí) 博雅國際中心 27000（規(guī)劃） 待定 甲級(jí) 眾運(yùn)大廈 19600 乙級(jí) 葉青大廈 50000 3 甲級(jí) 中辰大廈 17400 乙級(jí) 洛娃科技大廈 15500 乙級(jí) 鑫佳泓大廈 17500 3 甲級(jí) 博泰大廈 24000 甲級(jí) 博泰國際 65000 7000 元 /m2 商住 望京科技創(chuàng)業(yè)園 70000 3 甲級(jí) 星源國際 22021 商住 娜麗莎大廈 5000 商務(wù) Loftel 17000 8500 元 /m2 商住 望京大廈 35800 甲級(jí) 佳境天成 65000 商住 鹿港寫字樓 50000 規(guī)劃 嘉美風(fēng)尚 37000 規(guī)劃 人濟(jì)大廈 56000 規(guī)劃 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來看，望京地區(qū)寫字樓面積 (含未來規(guī)劃 )整體供應(yīng)量超過61 萬平方米 (此數(shù)據(jù)不包含外資企業(yè)自建物業(yè)面積 )。 從區(qū)域?qū)懽謽钦w檔次及租賃價(jià)格來看，由于望京科技園區(qū)內(nèi)多數(shù)企業(yè)尚處于發(fā)展初級(jí)，部分企業(yè)由歸國留學(xué)人員自行創(chuàng)業(yè)，這些企業(yè)對(duì)高檔辦公物業(yè)的消費(fèi)能力不強(qiáng)，在此種需求特點(diǎn)下，望京地區(qū)寫字樓物業(yè)檔次及租賃價(jià)格趨向于中檔符合望京區(qū)域內(nèi)企業(yè)需求情況。但隨著望京區(qū)域產(chǎn)業(yè)發(fā)展，人口密度的逐步提高，以及跨國企業(yè)進(jìn)駐的過程中。 從現(xiàn)有寫字樓物業(yè)的分布以及本項(xiàng)目所處位置來看，本項(xiàng)目臨近望京高科技產(chǎn)業(yè)園區(qū)內(nèi)的寫字樓物業(yè)群，輻射范圍可覆蓋科技園區(qū)的辦公人群。因此公交線路的數(shù)量及其對(duì)外聯(lián)通性將直接影響到區(qū)域商業(yè)的經(jīng)營(yíng)，如何對(duì)其進(jìn)行合理地疏導(dǎo)，將直接影響到望京地區(qū)的消費(fèi)環(huán)境。隨著望京地區(qū)人口的不斷引入，為緩解交通壓力，地區(qū)地面公交系統(tǒng)完善空間很大。 望京區(qū)域已知建成并投入運(yùn)營(yíng)的軌道線路有地鐵 13號(hào)線 ，周邊規(guī)劃和在建的軌道交通線路還有 L1 線、 地鐵 15號(hào)線，地鐵 13 號(hào)線途經(jīng)望京西站， 地鐵 15號(hào)線是連 接?xùn)|直門 望京 順義區(qū)的規(guī)劃線路 。如未來規(guī)劃的地鐵線路竣工通車后，將大大改善望京地區(qū)的現(xiàn)有軌道交通狀況，對(duì)望京地區(qū)的輻射可能形成新的延展。 ? 北四環(huán)東路：道路狀況良好，其較寬的雙向車道每天承載著較大車流，是望京主要交通干線之一。 望京區(qū)域內(nèi)的道路在建設(shè)之初為了與社區(qū)東南的京順路、首都機(jī)場(chǎng)高速路平行，因此出現(xiàn)了一些非 經(jīng)緯 向的道路。 一環(huán)線指阜通西大街和阜通東大街：二者與北四環(huán)東路構(gòu)成了一個(gè)環(huán)線，將望京的核心區(qū)于京順路、北四環(huán)緊密地聯(lián)系在一起。 ? 阜通西大街：與阜通東大街、京順路平行， 為城市主干道。合理的交通布局， 不但緩解了望京地區(qū)的人流、車流疏導(dǎo)問題，有序的消費(fèi)環(huán)境也便于吸引更多的消費(fèi)人流來此消費(fèi)。 望京地區(qū)原規(guī)劃出入口可達(dá) 15個(gè)，但僅 4 個(gè)可用，所以造成 外部公路系統(tǒng)與內(nèi)部