【正文】 ８萬方８萬方以上 分析： 建設(shè)規(guī)模上， 2 萬方以下的項目達 14 個，占了市場上在手項目一半以上，達 %，這跟用地規(guī)模的情況是一樣的，政府缺乏統(tǒng)一規(guī)劃和企業(yè)的勢力占主要的原因。之所以出現(xiàn)這樣的局面，這跟射洪的房地產(chǎn)市場起步較晚，還處于發(fā)展階段，開發(fā)水平不高有很大的關(guān)系。該區(qū)域的相對來講配套完善，學(xué)校、醫(yī)院、休閑設(shè)施等配套齊全。 板塊區(qū)域 區(qū)域名稱 沱牌大道 城南片區(qū) 其他區(qū)域 樓盤數(shù)量 7 10 9 所占比例（ %） 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 21 %%%沱牌大道城南片區(qū)其他區(qū)域 分析： ? 從以上圖表我們不難看出，射洪近年來的的房地產(chǎn)開發(fā)的熱點區(qū)域主要集中在沱牌大道和城南片區(qū)兩個板塊，這兩大板塊占了目前市場供應(yīng)量的三分之二強。 ? 2020 年射洪的房價實現(xiàn)了質(zhì)的飛躍，由 2020 年的均價 元 /m2 上漲到 2020 年的 元 / m2，市場需求在集中釋放后，將會迎來一個相對的平穩(wěn)時期。 ? 在崗職工平均工資在 2020 年就達了 10293 元 /人，城鎮(zhèn)居民可支配收入保持了持續(xù)的高速增長，近三年都保持了 11%以上的增長速度，相對于射洪消費者的購買力，市場的需求和房價都還有相當(dāng)?shù)目臻g。 ? 近 6 年的時間又大致分為三個階段， 2001 年、 2002 年是射洪房地產(chǎn)迅速發(fā)展的兩年，其中 2002 年房地產(chǎn)完成投資額的增幅高達 152%； 2020 年、 2020 年射洪的房地產(chǎn)的發(fā)展達到了頂峰，房地產(chǎn)完成投資額、商品房新開工面積、商品房竣工面積都達到了 150%以上的增長速度，而 2020 年的商品房竣工面積的增長幅度高達%； 2020 年、 2020 年則進入房地產(chǎn)的平穩(wěn)發(fā)展時期，但各項指標均保持了高速的增長。 ? 而人均可支配收入的增長速度則是逐年在加速增長，由 2001 年的 %的增幅，到2020 年 %的增幅， 2020 年開始保持了 11%以 上的增長速度，這說明了射洪消費者的購買力在逐年的增強。 ? 出現(xiàn)以上的原因，主要是受國家宏觀政策的影響， 2020 年以前國家鼓勵消費， 2020年開始國家又開始抑制投資過快，消費市場明顯放慢步伐。 ? 從以上的圖表，我們不難看出， 2020 年以來工業(yè)占 GDP 的比重呈明顯增長的態(tài)勢，2020 年更是超過了 50%達到 %，而第三產(chǎn)業(yè)占 GDP 的比重由 2020 年以前的35%左右， 2020 年以后則下降到 30%左右，第三產(chǎn)業(yè)占 GDP 的比重下降，這表明了射洪的第三產(chǎn)業(yè)近年來不僅沒有發(fā)展，而且有萎縮的跡象。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 1 浪 琴 陽 光 執(zhí) 行 報 告 重慶潤天地產(chǎn)顧問有限公司 2020 年 8 月 12 日 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 2 第一部分 市場部分 一、射洪縣宏觀經(jīng)濟環(huán)境分析 國內(nèi)生產(chǎn)總值 分析項目 2001年 2002年 2020年 2020年 2020年 2020年 國內(nèi)生產(chǎn)總值（萬元） 456006 500649 561074 650120 762863 558710 增長率（ %） 國內(nèi)生產(chǎn)總值（萬元）456006500649561074650120762863885710010000020000030000040000050000060000070000080000090000010000002001年 2002年 2020年 2020年 2020年 2020年國內(nèi)生產(chǎn)總值（萬元） 增長率（％） 02468101214162001年 2002年 2020年 2020年 2020年 2020年增長率（％） 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 3 分析： 射洪近 6 年的 國內(nèi)生產(chǎn)總值保持在 9%以上的增長 速度， 2020 年更是達到 15%的增長速度，創(chuàng)下了近年來射洪國內(nèi)生產(chǎn)總值的最高增幅， 2020 年開始每面保持了 12%— 15%的增長速度， 可見近幾年來，射洪縣經(jīng)濟運行狀況良好，宏觀經(jīng)濟呈加速增長態(tài)勢。表明了射洪形成了二三產(chǎn)業(yè)為主導(dǎo)的良好的經(jīng)濟態(tài)勢。 2020 年則有了大幅的增長為 %。 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 9 人均國內(nèi)生產(chǎn)總值 單位（元 /人） 年份 2001年 2002年 2020年 2020年 2020年 2020年 基數(shù) 4371 4792 5375 6784 8393 9749 增幅（ %） 基數(shù)4371 47925375678483939749020004000600080001000012000２００１年 ２００２年 ２００３年 ２００４年 ２００５年 ２００６年基數(shù) 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 10 增幅（％） 051015202530２００１年 ２００２年 ２００３年 ２００４年 ２００５年 ２００６年增幅（％） 在崗職工的平均工資 單位：（元 /人） 年份 2001年 2002年 2020年 2020年 2020年 2020年 在崗職工平均工資 5910 7130 8364 10293 10935 增幅（ %） 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 11 在崗職工平均工資5910713083641029310935020004000600080001000012000２００１年 ２００２年 ２００３年 ２００４年 ２００５年 ２００６年在崗職工平均工資 增幅（％）0510152025２００１年 ２００２年 ２００３年 ２００４年 ２００５年 ２００６年增幅（％） 城鎮(zhèn)居民人均可支配收入 年份 2001年 2002年 2020年 2020年 2020年 2020年 人均可支配收入 4116 4475 4860 5412 6124 7088 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 12 增幅（ %） 人均可支配收入4116 44754860541261247088010002000300040005000600070008000２００１年 ２００２年 ２００３年 ２００４年 ２００５年 ２００６年人均可支配收入 增幅（％） 05101520２００１年 ２００２年 ２００３年 ２００４年 ２００５年 ２００６年增幅（％） 分析： ? 射洪的人均國內(nèi)生產(chǎn)總值、在崗職工平均工資在近年來的增幅出現(xiàn)了波動，在 2020年、 2020 年則是以高速的增長，經(jīng)歷了 0 06 年的平穩(wěn)增長后，又將迎來新一輪的增長的高峰。 二、射洪近年來房地產(chǎn)宏觀市場走勢分析 房地產(chǎn)供給市場分析 11房地產(chǎn)開發(fā)投資 年份 完成投資（萬元） 增長率（ %） 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 14 2001年 1178 2002年 2969 2020年 5799 2020年 16216 2020年 21653 2020年 28039 完成投資額（萬元）117829695799162162165328039050001000015000200002500030000２００１年 ２００２年 ２００３年 ２００４年 ２００５年 ２００６年完成投資額（萬元） 增長率（％）152 050100150200２００１年 ２００２年 ２００３年 ２００４年 ２００５年 ２００６年增長率（％） 12商品房新開工面積 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 15 年份 新開工面積（萬 m2） 增幅（ %） 2001年 2002年 2020年 2020年 2020 年 2020年 新開工面積（萬m2) 020406080100２００１年 ２００２年 ２００３年 ２００４年 ２００５年 ２００６年新開工面積（萬m2) 增幅（％） 79050100150200２００１年 ２００２年 ２００３年 ２００４年 ２００５年 ２００６年增幅（％） 13商品房竣工面積 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 16 年份 竣工面 積（萬 m2） 增幅（ %） 2001年 2002年 2020年 2020年 2020年 2020年 竣工面積（萬m2)2 01020304050２００１年 ２００２年 ２００３年 ２００４年 ２００５年 ２００６年竣工面積（萬m2) 增幅（％）39050100150200250２００１年 ２００２年 ２００３年 ２００４年 ２００５年 ２００６年增幅（％） 分析： ? 從射洪近 6 年的房地產(chǎn)供應(yīng)現(xiàn)狀的主要指標分析來看， 2001 年到 2020 年是射洪房 中國最大管理資源中心 中國最大管理資源中心 17 地產(chǎn)迅速發(fā)展的 6 年，房地產(chǎn)完成投資額、商品房新開工面積、上品房竣工面積走在突飛猛進的發(fā)展。 ? 2020 年相對 2020 年的銷售面積的增幅到達 %，市場銷售的均價在則由 2020年的 元 /m2上升到 2020 年的 ，在價格上漲的同時，市場的放量同樣的保持了高幅度的增長，說明從總體上，射洪現(xiàn)階段的需求是旺盛的，我項目應(yīng)抓住市場需求井噴的時機上市推出。 ? 由于射洪的房地產(chǎn)市場處于發(fā)展和成長階段，市場多年的需求沉淀得以釋放，所以市場從宏觀表現(xiàn)為供需兩旺的特點。出現(xiàn)這種局面的原因，我們在調(diào)查中發(fā)現(xiàn)，虹橋公司的確是數(shù)據(jù)顯示的結(jié)果一樣，現(xiàn)在在操作的項目比我們統(tǒng)計的數(shù)量還要多，達 10 個以上，是射洪房地產(chǎn)領(lǐng)域當(dāng)之無愧的的龍頭企業(yè)，在消費者的心目中有良好的口碑效應(yīng)，而該公司開發(fā) 的“濱江河畔”項目則是我項目最大的競爭對手，而致遠公司則有相當(dāng)?shù)捻椖繏炜吭谄涿隆? ? 城南片區(qū)幾乎集中了目前射洪市場上的大型高端項目，如：金色水岸、南方新城、子昂金都、子昂雅苑以及虹橋 116 畝超大項目濱江河畔等項目。以上分析表明現(xiàn)在射洪的房地產(chǎn)市場，多層產(chǎn)品是占據(jù)市場的絕對主力地位。說明射洪的房地產(chǎn)水平在非常初級的階段