重慶鋼運(yùn)大藏京黃山天璽營銷策略報(bào)告-全文預(yù)覽
【正文】 盤失利，就會造成負(fù)面影響，抑制后期的推盤計(jì)劃， 存在著 較大 風(fēng)險(xiǎn)。 要找到這些客戶，需要弄清楚這些客戶獲知信息的渠道。 1） 對于 公寓式 住宅而言，客戶構(gòu)成如下： 對于 江蘇、浙江、上海等 省市消費(fèi)者 ： ◎ 多為 個體及私營業(yè)主、事業(yè)單位人員 等中高段人士 ； ◎ 他們多以 優(yōu)化生活方式 為主 和投資為主 ； ◎ 這部分人收入來源穩(wěn)定，具有較強(qiáng)的 購買能力 ； ◎ 他們對生活 品質(zhì)優(yōu)越性 和居住舒適性要求較高。 品質(zhì)戰(zhàn) —— 給客戶一種價值 一個項(xiàng)目的品質(zhì)可以從這幾個方面去衡量： 產(chǎn)品本身的內(nèi)容：五星級酒店，特色文化商業(yè)街 ，優(yōu)質(zhì)的建筑外觀和景觀打造 硬件設(shè)施的質(zhì)量 營銷策略報(bào)告 黃山 形象 定位 戰(zhàn) —— 給客戶一種 不一樣的產(chǎn)品 產(chǎn)品可以被競爭者很容易地超越和復(fù)制，而可以經(jīng)久不衰的，難以遺忘的是形象 定位 的塑造。天璽 項(xiàng)目 第 6 頁 共 16 頁 一期規(guī)劃并非依照旅游地產(chǎn)特性設(shè)計(jì)，規(guī)劃無法統(tǒng)一 周邊生活配套不齊 黃山區(qū)現(xiàn)有經(jīng)濟(jì)環(huán)境不發(fā)達(dá)，旅游氣氛不足 5） 核心競爭力 ： 地段優(yōu)勢無可比擬 ——黃山景觀 資源 產(chǎn)品定位獨(dú)特 —— 雙文化內(nèi)涵小區(qū) 交通便利 —— 高鐵、高速公路、機(jī)場 政府扶持 —— 項(xiàng)目地為政府重點(diǎn)打造區(qū)域，也是未來政府大樓和體育館位置 結(jié)論： 項(xiàng)目 最大的優(yōu)勢 就是地段好 （潛在優(yōu)勢有，旅游資源優(yōu)勢明顯） ；但由于項(xiàng)目的體量相當(dāng)大， 售價又高出周邊同類產(chǎn)品 15%以上，對于旅游地產(chǎn)而言 不可掉以輕心， 如果 操作 不得當(dāng)，想要在短時間內(nèi)消化本案，較有難度。天璽 項(xiàng)目 第 5 頁 共 16 頁 總建筑面積： 萬㎡ 住宅 層） 81106 ㎡，即將開盤 結(jié)論： ? 黃山 地產(chǎn)競爭 正在 迅速崛起 。一次性付款 98 折。 個別旅游地產(chǎn)樓盤信息對比 ： 樓盤名稱 地區(qū) 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 銷售價格、速度 其他 徽府 黃山區(qū) 占地 :206667 平方米 建筑 :165000 平方米 別墅，配套：五星級會所、泳池、網(wǎng)球場、籃球場、室內(nèi)運(yùn)動場、商務(wù)中心、高爾夫 徽府目前在售雙拼別墅均價 7500 元 /平米，總戶數(shù) 366戶，現(xiàn)開出 70余戶，銷售 30 多套。 （數(shù)據(jù)來源：黃山市房地產(chǎn)管理局 營銷策略報(bào)告 黃山其中中心城區(qū)商品住房購房者中，本城區(qū)購房者占 %，本市其他區(qū)縣購房者約占 %，市外本省購房者約占 %，省外國內(nèi)約占 %，境外約占 %。 110 月黃山市商品房銷售額同比增長但中心城區(qū)有下降 110 月份黃山全市商品房銷售額為 億元，比去年同期的 億元增長 %，其中中心城區(qū)商品房銷售額為 億元，比去年同期的 億元下降 %。 110 月黃山市商品房銷售面積同比仍有增長 110 月份，黃山市商品房銷售面積 萬平方米，比去年同期的 萬平方米增長%，其中中心城區(qū) 萬平方米，比去年同期的 萬平方米下降 %。天璽 項(xiàng)目 第 2 頁 共 16 頁 %，其中 10 月份比 9 月份增長 %。 沒有目標(biāo)的策略是空談，那么，我們的目標(biāo)是什么呢？ 對于 黃山天璽 項(xiàng)目，我們認(rèn)為要達(dá)到 4 個目標(biāo)： 迅速 擴(kuò)大 產(chǎn)品 知名度和美譽(yù)度，將產(chǎn)品亮點(diǎn)充分展現(xiàn) 迅速回?cái)n資金，穩(wěn)固 銷售的持續(xù)增長 利潤最大化 開發(fā) 公司的品牌形象與知名度。天璽 項(xiàng)目 第 1 頁 共 16 頁 重慶鋼運(yùn)大藏京 黃山天璽 營銷策略報(bào)告 （ 思路 討論稿） 前言 本報(bào)告主要是從 全局 策略上進(jìn)行把握，提出項(xiàng)目操作的基本思路，并以此作為整個項(xiàng)目的指導(dǎo)性綱領(lǐng)文件 ；主要注重一期的入市策略 。 110 月黃山 市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)增長 今年 110 月份，黃山市房地產(chǎn)完成開發(fā)投資 億元，比去年同期的 億元增長營銷策略報(bào)告 黃山其中中心城區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工面積 ，比去年同期的 萬平方米增長 %。其中中心城區(qū)商品房竣工面積 萬平方米，比去年同期的 萬平方米下降 %，但 10 月份比 9 月份增長 %。根據(jù)今年 19 月產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)，黃山市外地購房者所占的比例按面積分約為 %， 18 月份為 %。 黃山樓市還是以本地人口消化為主，并沒有過多依賴外地投資者或自住者。 開發(fā)量是前所未有的大，這也給旅游地產(chǎn)的消化帶來了新的考驗(yàn)，其在營銷方面具有代表性的元一大觀，在銷售方面手段已經(jīng)是極富高調(diào)姿態(tài)，輻射范圍也是其他樓盤所不能及的，但根據(jù)最近 一次的調(diào)研來看，“大觀”的銷售速度也是難以支撐其自身的開發(fā)速度 。公寓包租（裝修）的均價是4300 元 /㎡，不包租（毛坯）的均價是3000 元 /㎡。 忻安華庭 黃山區(qū) 占地面積： 畝 綠化率： % 容積率： 總建筑面積： 48000 ㎡ 住宅 現(xiàn)均價 3000 元 /㎡ 平湖假日 太平湖 占地面積： 9 萬平方米 容積率： 總建筑面積：約 8 萬 多㎡ 住宅 +公寓 現(xiàn)均價 3000 元 /㎡，現(xiàn)住宅已經(jīng)售完，公寓待售 黃山 大觀 屯溪 占地面積： 360 畝 綠化率： 40 %
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