重慶鋼運(yùn)大藏京黃山天璽營(yíng)銷策略報(bào)告(已修改)
2025-05-28 01:01 本頁(yè)面
【正文】 營(yíng)銷策略報(bào)告 黃山天璽 項(xiàng)目 第 1 頁(yè) 共 16 頁(yè) 重慶鋼運(yùn)大藏京 黃山天璽 營(yíng)銷策略報(bào)告 （ 思路 討論稿） 前言 本報(bào)告主要是從 全局 策略上進(jìn)行把握，提出項(xiàng)目操作的基本思路，并以此作為整個(gè)項(xiàng)目的指導(dǎo)性綱領(lǐng)文件 ；主要注重一期的入市策略 。 沒有目標(biāo)的策略是空談，那么，我們的目標(biāo)是什么呢？ 對(duì)于 黃山天璽 項(xiàng)目，我們認(rèn)為要達(dá)到 4 個(gè)目標(biāo)： 迅速 擴(kuò)大 產(chǎn)品 知名度和美譽(yù)度，將產(chǎn)品亮點(diǎn)充分展現(xiàn) 迅速回?cái)n資金，穩(wěn)固 銷售的持續(xù)增長(zhǎng) 利潤(rùn)最大化 開發(fā) 公司的品牌形象與知名度。 如何達(dá)到這 4 個(gè)目標(biāo)呢？或者說(shuō)，要達(dá)到這 4 個(gè)目標(biāo)，我們要解決什么問題呢？ 如何在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫 穎而出？ 我們的項(xiàng)目賣給誰(shuí)？ 如何找到客戶？ 一期 怎么賣？先賣什么？后賣什么？ 價(jià)格賣多少？ 推廣主題做什么？ 如何進(jìn)行有效的推廣？ 問題一：如何在激烈的市場(chǎng)競(jìng)爭(zhēng)中脫穎而出？ 我們所面臨的市場(chǎng)環(huán)境 黃山市場(chǎng) 2020 年，國(guó)家從 4 月份起不斷出臺(tái)政策調(diào)控樓市，黃山作為三、四線城市，受到了 一定影響。 和去年相比， 110 月份，黃山的房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然在繼續(xù)增長(zhǎng)，全市商品房的施工面積和銷售面積也有較大增長(zhǎng)，但是全市商品房竣工面積有所減少，商品房銷售總額增長(zhǎng)但中心城區(qū)有所下降。 110 月黃山 市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)增長(zhǎng) 今年 110 月份，黃山市房地產(chǎn)完成開發(fā)投資 億元，比去年同期的 億元增長(zhǎng)營(yíng)銷策略報(bào)告 黃山天璽 項(xiàng)目 第 2 頁(yè) 共 16 頁(yè) %，其中 10 月份比 9 月份增長(zhǎng) %。中心城區(qū)完成投資 億元，比去年同期的 億元增長(zhǎng) %，其中 10 月份比 9 月份增長(zhǎng) %。 110 月黃山市商品房施工面積同比增長(zhǎng)較大 今年 110 月，黃山全市房地產(chǎn)項(xiàng)目施工面積 萬(wàn)平方米，比去年同期的 萬(wàn)平方米增長(zhǎng) %。其中中心城區(qū)房地產(chǎn)項(xiàng)目施工面積 ，比去年同期的 萬(wàn)平方米增長(zhǎng) %。 110 月黃山市商品房銷售面積同比仍有增長(zhǎng) 110 月份，黃山市商品房銷售面積 萬(wàn)平方米，比去年同期的 萬(wàn)平方米增長(zhǎng)%，其中中心城區(qū) 萬(wàn)平方米，比去年同期的 萬(wàn)平方米下降 %。 從統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)看，前 10 個(gè)月， 5 月份最高，分別為 萬(wàn)平方米、 萬(wàn)平方米， 10 月份次之，分別為 萬(wàn)平方米、 萬(wàn)平方米。 110 月黃山市商品房竣工面積同比減少 110 月份，黃山全市商品房竣工面積 萬(wàn)平方米， 比去年同期的 萬(wàn)平方米下降%，但 10 月份比 9 月份增長(zhǎng) %。其中中心城區(qū)商品房竣工面積 萬(wàn)平方米，比去年同期的 萬(wàn)平方米下降 %，但 10 月份比 9 月份增長(zhǎng) %。 110 月黃山市商品房銷售額同比增長(zhǎng)但中心城區(qū)有下降 110 月份黃山全市商品房銷售額為 億元，比去年同期的 億元增長(zhǎng) %，其中中心城區(qū)商品房銷售額為 億元，比去年同期的 億元下降 %。數(shù)據(jù)顯示，前 10 個(gè)月，同樣是 5 月份最高，分別為 億元、 億元， 10 月份次之，分別為 億元、 億元。 19 月份外地購(gòu)房比例基本持平 由于市場(chǎng)對(duì)調(diào)控政策的消化，外地購(gòu)房者不再持續(xù)減少。根據(jù)今年 19 月產(chǎn)權(quán)數(shù)據(jù)，黃山市外地購(gòu)房者所占的比例按面積分約為 %， 18 月份為 %。其中中心城區(qū)商品住房購(gòu)房者中，本城區(qū)購(gòu)房者占 %，本市其他區(qū)縣購(gòu)房者約占 %，市外本省購(gòu)房者約占 %，省外國(guó)內(nèi)約占 %，境外約占 %。 在 9 月 30 號(hào)新政策頒布之前，黃山樓市有逐漸回暖的趨勢(shì)。按照數(shù)據(jù)來(lái)看，外地購(gòu)房者比例到 9 月 30 號(hào)之前并沒發(fā)生巨大的變動(dòng)。 黃山樓市還是以本地人口消化為主，并沒有過(guò)多依賴外地投資者或自住者。 （數(shù)據(jù)來(lái)源：黃山市房地產(chǎn)管理局 營(yíng)銷策略報(bào)告 黃山天璽 項(xiàng)目 第 3 頁(yè) 共 16 頁(yè) 小結(jié)： 經(jīng)過(guò)國(guó)家新政的調(diào)控， 現(xiàn)目前 黃山市房地產(chǎn)開發(fā)商急于消化存量、回?cái)n資金，在工期進(jìn)度上稍放緩，市場(chǎng)進(jìn)入小幅波動(dòng)期，黃山市整體購(gòu)房群體結(jié)構(gòu)并無(wú)太大突破，外地投資比例并無(wú)增加，此空缺仍然很大。 樓盤分析 2020 年， 玉屏府、天都國(guó)際、碧桂園等在本地的大盤都相繼推出自己的高檔 產(chǎn)品 ，并配套了五星級(jí)的酒店； “十大工程 ”重點(diǎn) 項(xiàng)目新徽天地、黃山徽商中心、黃山國(guó)際中心等一批續(xù)建項(xiàng)目正在強(qiáng)力推進(jìn)；徽州區(qū)的納尼亞小鎮(zhèn)，新華聯(lián)集團(tuán)開發(fā)的千畝大盤，引起了極大的關(guān)注度；而在黃山區(qū)則開發(fā)了很多旅游度假別墅、酒店式公寓，如繪宸花園的美墅，利用極好的自然資源，依山傍水，打造集休閑娛樂于一體的休閑度假別墅；黟縣也借宏村打造了以宏村奇墅仙境酒店式別墅為核心的 黃山奇墅湖國(guó)際旅游度假村 。 開發(fā)量是前所未有的大，這也給旅游地產(chǎn)的消化帶來(lái)了新的考驗(yàn)，其在營(yíng)銷方面具有代表性的元一大觀，在銷售方面手段已經(jīng)是極富高調(diào)姿態(tài)，輻射范圍也是其他樓盤所不能及的，但根據(jù)最近 一次的調(diào)研來(lái)看，“大觀”的銷售速度也是難以支撐其自身的開發(fā)速度 。 個(gè)別旅游地產(chǎn)樓盤信息對(duì)比 ： 樓盤名稱 地區(qū) 基礎(chǔ)數(shù)據(jù) 銷售價(jià)格、速度 其他 徽府 黃山區(qū) 占地 :206667 平方米 建筑 :165000 平方米 別墅，配套：五星級(jí)會(huì)所、
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