重慶鋼運大藏京黃山天璽營銷策略報告(已修改)
2025-05-28 01:01 本頁面
【正文】 營銷策略報告 黃山天璽 項目 第 1 頁 共 16 頁 重慶鋼運大藏京 黃山天璽 營銷策略報告 （ 思路 討論稿） 前言 本報告主要是從 全局 策略上進行把握，提出項目操作的基本思路，并以此作為整個項目的指導性綱領文件 ；主要注重一期的入市策略 。 沒有目標的策略是空談，那么，我們的目標是什么呢？ 對于 黃山天璽 項目，我們認為要達到 4 個目標： 迅速 擴大 產(chǎn)品 知名度和美譽度，將產(chǎn)品亮點充分展現(xiàn) 迅速回攏資金，穩(wěn)固 銷售的持續(xù)增長 利潤最大化 開發(fā) 公司的品牌形象與知名度。 如何達到這 4 個目標呢？或者說，要達到這 4 個目標，我們要解決什么問題呢？ 如何在激烈的市場競爭中脫 穎而出？ 我們的項目賣給誰？ 如何找到客戶？ 一期 怎么賣？先賣什么？后賣什么？ 價格賣多少？ 推廣主題做什么？ 如何進行有效的推廣？ 問題一：如何在激烈的市場競爭中脫穎而出？ 我們所面臨的市場環(huán)境 黃山市場 2020 年，國家從 4 月份起不斷出臺政策調控樓市，黃山作為三、四線城市，受到了 一定影響。 和去年相比， 110 月份，黃山的房地產(chǎn)開發(fā)投資仍然在繼續(xù)增長，全市商品房的施工面積和銷售面積也有較大增長，但是全市商品房竣工面積有所減少，商品房銷售總額增長但中心城區(qū)有所下降。 110 月黃山 市房地產(chǎn)開發(fā)投資繼續(xù)增長 今年 110 月份，黃山市房地產(chǎn)完成開發(fā)投資 億元，比去年同期的 億元增長營銷策略報告 黃山天璽 項目 第 2 頁 共 16 頁 %，其中 10 月份比 9 月份增長 %。中心城區(qū)完成投資 億元，比去年同期的 億元增長 %，其中 10 月份比 9 月份增長 %。 110 月黃山市商品房施工面積同比增長較大 今年 110 月，黃山全市房地產(chǎn)項目施工面積 萬平方米，比去年同期的 萬平方米增長 %。其中中心城區(qū)房地產(chǎn)項目施工面積 ，比去年同期的 萬平方米增長 %。 110 月黃山市商品房銷售面積同比仍有增長 110 月份，黃山市商品房銷售面積 萬平方米，比去年同期的 萬平方米增長%，其中中心城區(qū) 萬平方米，比去年同期的 萬平方米下降 %。 從統(tǒng)計數(shù)據(jù)來看，前 10 個月， 5 月份最高，分別為 萬平方米、 萬平方米， 10 月份次之，分別為 萬平方米、 萬平方米。 110 月黃山市商品房竣工面積同比減少 110 月份，黃山全市商品房竣工面積 萬平方米， 比去年同期的 萬平方米下降%，但 10 月份比 9 月份增長 %。其中中心城區(qū)商品房竣工面積 萬平方米，比去年同期的 萬平方米下降 %，但 10 月份比 9 月份增長 %。 110 月黃山市商品房銷售額同比增長但中心城區(qū)有下降 110 月份黃山全市商品房銷售額為 億元，比去年同期的 億元增長 %，其中中心城區(qū)商品房銷售額為 億元，比去年同期的 億元下降 %。數(shù)據(jù)顯示，前 10 個月，同樣是 5 月份最高，分別為 億元、 億元， 10 月份次之，分別為 億元、 億元。 19 月份外地購房比例基本持平 由于市場對調控政策的消化，外地購房者不再持續(xù)減少。根據(jù)今年 19 月產(chǎn)權數(shù)據(jù)，黃山市外地購房者所占的比例按面積分約為 %， 18 月份為 %。其中中心城區(qū)商品住房購房者中，本城區(qū)購房者占 %，本市其他區(qū)縣購房者約占 %，市外本省購房者約占 %，省外國內約占 %，境外約占 %。 在 9 月 30 號新政策頒布之前，黃山樓市有逐漸回暖的趨勢。按照數(shù)據(jù)來看，外地購房者比例到 9 月 30 號之前并沒發(fā)生巨大的變動。 黃山樓市還是以本地人口消化為主，并沒有過多依賴外地投資者或自住者。 （數(shù)據(jù)來源：黃山市房地產(chǎn)管理局 營銷策略報告 黃山天璽 項目 第 3 頁 共 16 頁 小結： 經(jīng)過國家新政的調控， 現(xiàn)目前 黃山市房地產(chǎn)開發(fā)商急于消化存量、回攏資金，在工期進度上稍放緩，市場進入小幅波動期，黃山市整體購房群體結構并無太大突破，外地投資比例并無增加，此空缺仍然很大。 樓盤分析 2020 年， 玉屏府、天都國際、碧桂園等在本地的大盤都相繼推出自己的高檔 產(chǎn)品 ，并配套了五星級的酒店； “十大工程 ”重點 項目新徽天地、黃山徽商中心、黃山國際中心等一批續(xù)建項目正在強力推進；徽州區(qū)的納尼亞小鎮(zhèn)，新華聯(lián)集團開發(fā)的千畝大盤，引起了極大的關注度；而在黃山區(qū)則開發(fā)了很多旅游度假別墅、酒店式公寓，如繪宸花園的美墅，利用極好的自然資源，依山傍水，打造集休閑娛樂于一體的休閑度假別墅；黟縣也借宏村打造了以宏村奇墅仙境酒店式別墅為核心的 黃山奇墅湖國際旅游度假村 。 開發(fā)量是前所未有的大，這也給旅游地產(chǎn)的消化帶來了新的考驗，其在營銷方面具有代表性的元一大觀，在銷售方面手段已經(jīng)是極富高調姿態(tài)，輻射范圍也是其他樓盤所不能及的，但根據(jù)最近 一次的調研來看，“大觀”的銷售速度也是難以支撐其自身的開發(fā)速度 。 個別旅游地產(chǎn)樓盤信息對比 ： 樓盤名稱 地區(qū) 基礎數(shù)據(jù) 銷售價格、速度 其他 徽府 黃山區(qū) 占地 :206667 平方米 建筑 :165000 平方米 別墅，配套：五星級會所、
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