【正文】 23年 24年 25年 26年 以后各年 注： 建設(shè)期從 2021 年到 2021 年 10月結(jié)束，在這期間發(fā)生的費(fèi)用作建設(shè)投資計(jì)算，所以 2021 年期間費(fèi)用是建設(shè)期后的 2021年下半年所發(fā)生的費(fèi)用； 期間費(fèi)用包括管理費(fèi)用、財(cái)務(wù)費(fèi)用、折舊與攤銷 。月計(jì)算，倉(cāng)儲(chǔ)按 6元 /m2 綜合上面的 SWOT 分析，得出本項(xiàng)目機(jī)會(huì)大于威脅，機(jī)會(huì)主要是行業(yè)的發(fā)展所帶來 的，而威脅主要是由于競(jìng)爭(zhēng)和無壁壘帶來的；優(yōu)勢(shì)和劣勢(shì)并存，優(yōu)勢(shì)主要是項(xiàng)目本身產(chǎn)生的，而劣勢(shì)主要是公司跨省、跨行業(yè)運(yùn)作帶來的。 （ 3）機(jī)會(huì)（ Opportunity） ? 國(guó)民經(jīng)濟(jì)和居民可支配收入的持續(xù)快速 發(fā)展為汽車產(chǎn)業(yè)的發(fā)展提供了強(qiáng)有力的購(gòu)買力支撐； ? 近年來汽車產(chǎn)業(yè)的高速成長(zhǎng)極大的刺激了產(chǎn)業(yè)投資熱情，對(duì)汽車產(chǎn)業(yè)美好的預(yù)期更堅(jiān)定了投資者的信心； ? 國(guó)家明確了汽車產(chǎn)業(yè)的支柱產(chǎn)業(yè)地位，各項(xiàng)刺激消費(fèi)的政策接連出臺(tái)，汽車產(chǎn)業(yè)在今后若干年都是以“發(fā)展”為主調(diào)； ? 交通基礎(chǔ)設(shè)施不斷完善，城市公共交通設(shè)施日益健全推動(dòng)了私家車的快速發(fā)展 。 ③采取項(xiàng)目擴(kuò)張的思路，在本項(xiàng)目拿到地之后進(jìn)行組織安排，建議成立汽車招商項(xiàng)目組，主要配備商業(yè)地產(chǎn)招商與策劃的人員，同時(shí)配 備相應(yīng)的產(chǎn)業(yè)研究人員，進(jìn)行針對(duì)不同行業(yè)的商業(yè)項(xiàng)目探索。 （ 2）項(xiàng)目組織安排 根據(jù)基于戰(zhàn)略的組織構(gòu)建理論，組織的發(fā)展要與戰(zhàn)略的發(fā)展相一致。這可以說是帶有世璜風(fēng)格的文化和戰(zhàn)略思路的體現(xiàn)，可以在今后的發(fā)展中繼續(xù)發(fā)揚(yáng)，并揚(yáng)長(zhǎng)避短。 招商期內(nèi)成功招租的地塊，在銷售期可以開始建設(shè) 4S店，即一期建設(shè)從 2021年 2 月開始；二期各功能項(xiàng)目建設(shè)在 2021 年 5 月啟動(dòng)，建設(shè)周期 1年， 2021年 5月竣工，屆時(shí)所有功能項(xiàng)目全部啟動(dòng)。本項(xiàng)目占地面積大、投資額大，在經(jīng)營(yíng)模式的選擇上必須注意防范風(fēng)險(xiǎn)，同時(shí)需要 整體規(guī)劃，分期開發(fā)。 表 13 項(xiàng)目功能分區(qū) 功能區(qū) 主要 業(yè)務(wù)種類 主要建筑 面積估算 建筑類型 4S 專賣區(qū) 銷售各類 新轎車 4S 專賣店、品牌銷售商銷售大廳 按 13 家 計(jì) 算 ， 6000m2/家，占地 9萬m2 ；建筑面積按5000m2/家，共 萬 m2。 榆林 汽車交易市場(chǎng)、 榆林汽車博覽中心、 榆林 華南汽貿(mào)廣場(chǎng)、 榆林 名車城、 榆林 汽車市場(chǎng)等是 6 個(gè)較大的交易市場(chǎng)，總交易面積 40 萬 m2，其中綜合性汽車交易市場(chǎng)（含新、舊車交易、過戶、辦證等綜合性服務(wù)業(yè)務(wù)） 2家。 中國(guó)汽車自 2021年才正式進(jìn)入民用消費(fèi)時(shí)代，其汽車銷售的模式在這幾年發(fā)生了明顯的變化，由最初的國(guó)營(yíng)汽車銷售公司和物資公司一統(tǒng)天下逐步轉(zhuǎn)變?yōu)橐悦耖g投資為主、以分散的零售店逐步向?qū)I(yè)市場(chǎng)和連鎖店形 式轉(zhuǎn)變，目前是諸侯紛爭(zhēng)的局面，但汽車連鎖顯示出更強(qiáng)的競(jìng)爭(zhēng)能力，同時(shí)，專業(yè)的汽車交易市場(chǎng)也在各地紛紛突起，汽車銷售進(jìn)入更加理性和買方市場(chǎng)的年代。 2021 年，機(jī)動(dòng)車交易市場(chǎng)的攤位為 10810個(gè)，雖比去年減少了 1500 余個(gè)，但營(yíng)業(yè)面積卻增長(zhǎng)了 %，平均攤位營(yíng)業(yè)面積增長(zhǎng) %。 表 4 榆林地區(qū)未來汽車銷售預(yù)測(cè) 年份 GDP預(yù)測(cè)增長(zhǎng)率 GDP （億元） 預(yù)測(cè)人口增長(zhǎng) 常住人 口 預(yù)測(cè)小車銷售增長(zhǎng)率 當(dāng)年小車銷售數(shù)（萬臺(tái)） 截止當(dāng)年小車保有量 千人擁有小車數(shù) 12 年 % % 5 13 年 10% % 20% 14 年 10% % 15% 15 年 10% % 15% 16 年 10% % 15% 17 年 10% % 10% 18 年 10% % 10% 四．汽車銷售模式分析 1．汽車行業(yè)銷售的模式及其變化 根據(jù)我們的調(diào)研和資料查閱，目前汽車行業(yè)的銷售模式分品牌代理 4S 店或 3S店，汽車銷售公司（多個(gè)品牌的代理），汽車專業(yè)市場(chǎng)（品牌店和銷售公司的結(jié)合），另外，歐洲最近通過立法對(duì)汽車專營(yíng)銷售的進(jìn)行了重新規(guī)定，汽車銷售公司可以銷售其他品牌的產(chǎn)品。全市年維修產(chǎn)值 (包括維修配件等 )約 8000 余萬元。而消費(fèi)者對(duì)于專業(yè)汽車維修部門的意見和服務(wù)質(zhì)量 也極為重視。 榆林市現(xiàn)有 4S店 a．奧迪： 地 址：榆林市經(jīng)濟(jì)開發(fā)區(qū)開源大道與明珠大道交匯處 投資規(guī)模：占地 畝，約投資 2021 萬元 經(jīng)營(yíng)狀況：年銷售量 600 輛以上，經(jīng)營(yíng)狀況良好。 3．榆林市場(chǎng)狀況 （ 1）基本情 況 榆林市作為全省九個(gè)重要城市，經(jīng)濟(jì)發(fā)展快，生活水平高已經(jīng)成為不爭(zhēng)的事實(shí)，私人購(gòu)車已經(jīng)成為榆林市市民消費(fèi)的第二大支出，且汽車消費(fèi)檔次迅速提高。每年平均增長(zhǎng)速度 18%左右。 2021年度新注冊(cè)汽車 萬輛，同比增長(zhǎng)%，較 2021年全省凈增加私車 萬輛。根據(jù)測(cè)算預(yù)計(jì)榆林2021 年度民用汽車保有量達(dá)到 萬輛，年度凈增加汽車超過 10 萬輛。這些數(shù)據(jù)均表明，我國(guó)轎車消費(fèi)的主體開始發(fā)生了轉(zhuǎn)折性變化，即以私人消費(fèi)為主，且比重在不斷提高。截至 2021年底，在全國(guó)十大城市的私家汽車擁有量排名見表 3。假設(shè)我國(guó)到 2021 年千人擁有轎車 達(dá)到韓國(guó) 2021 年的水平，那么，按屆時(shí)人口達(dá) 14 億規(guī)模算，我國(guó)轎車擁有量可望達(dá)到 2240 萬輛，這將是 2021 年 (317 萬輛 )的 倍，年均增長(zhǎng)率將達(dá)到 %，即年均新增轎車量將為 萬輛，再加上有 30%左右的汽車更新需求，實(shí)際年均轎車消費(fèi)量為 192萬輛，現(xiàn)在看來這一預(yù)測(cè)不僅可以實(shí)現(xiàn)，甚至還應(yīng)更樂觀一些。在國(guó)外，轎車銷售在三大車型中占有絕對(duì)優(yōu)勢(shì)，一般占75%以上的份額，而過去我國(guó)轎車所占比重嚴(yán)重偏低。 2021年，國(guó)產(chǎn)汽車總銷量將達(dá)到 564 萬輛，比上年增長(zhǎng) 12%，其中轎車 264萬輛，比上年增長(zhǎng) 16%。 3．汽車需求結(jié)構(gòu)與轎車需求量預(yù)測(cè) 當(dāng)前汽車需求和供給的長(zhǎng)期轉(zhuǎn)折點(diǎn)正在形成，即汽車產(chǎn)業(yè)正在進(jìn)入中期穩(wěn)定高增長(zhǎng)階段。如日本人均 GDP 在 2021 年接近 1000 美元，千人擁有小汽車為 輛，韓國(guó) 2021 年人均 GDP 達(dá) 2300 美元，千人擁有小汽車為 16 輛，到“榆 林 5s 轎車產(chǎn)業(yè)園”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 7 2021 年，韓國(guó)人均 GDP 接近 4000 美元，千人擁有小汽車達(dá) 。 無論是從短期角度看，還是從長(zhǎng)期角度看，我國(guó)汽車特別是轎車的消費(fèi)潛能巨大。由于人口規(guī)模巨大， 2021 年榆林市進(jìn)口汽車達(dá) 7494 輛，約占全省進(jìn)口汽車總量（ 10000 多輛）的七成多，比 2021 年的 5000 余輛增長(zhǎng)了 48%。財(cái)政收入完成 億元，增長(zhǎng) 35%。 ? 如果稅后利潤(rùn)和折舊攤銷全部用于償還債務(wù)，到 2017年底，債務(wù)全部?jī)斶€，償還債務(wù)的年限從 2021 年開始計(jì)為 6 年。 ? 初步的經(jīng)營(yíng)模式設(shè)定為：一期以 4S專賣區(qū)開始啟動(dòng)，投資 億人民幣；方式是進(jìn)行各功能區(qū)域的建設(shè)，以出 租方式進(jìn)行。(6)零配件超市、汽車旅館（ 10 畝） 。 2．項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃概述 ? 該項(xiàng)目擬選址于陜西省榆林市工業(yè)園區(qū)，面積 1200 畝，產(chǎn)業(yè)園規(guī)劃共及8個(gè)子項(xiàng)目（ 1） 品牌轎車博物館（ 60 畝） 。 41 品牌轎車博物館 ........................................... 41 （ 1）寶馬博物館 ............................................ 41 “榆 林 5s 轎車產(chǎn)業(yè)園”項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 3 （ 2）奔馳博物館 ..............................................42 （ 3）保時(shí)捷博物館 ............................................51 （ 4）法拉利博物館 ............................................53 汽車專賣場(chǎng) .............................................. 42 (1)寶馬車 ................................................. 42 (2)奔馳 ....................................................... 59 (3)法拉利 ..................................................... 74 (4)保時(shí)捷 ..................................................... 92 (5)悍馬 ....................................................... 113 (6)蘭博杰尼 ................................................... 124 (7)凱迪拉克 ................................................... 138 (8)賓利 ....................................................... 138 (9)阿爾法 ..................................................... 152 (10)本田 .......................................................171 (11)奧迪 ....................................................... 193 (12)豐田 ....................................................... 213 (13)沃爾沃 ..................................................... 234 汽車競(jìng)技 ....................................................... 253 汽車俱樂部 ..................................................... 260 汽車醫(yī)院、零配件超市 ............................................ 293 汽車旅館 ........................................................294 汽車生活館 ......................................................295 汽車主題公園 ....................................................307 二手車交易市場(chǎng) .................................................336 辦公樓、員工生活區(qū) ............................................. 1 停車場(chǎng) ......................................................... 十二、結(jié)論。 。 27 基本指標(biāo)????????????????????????? .27 建安成本估計(jì)??????????????????????? .28 銷售與租金收入估算???????????????????? .28 投資估算????????????????????????? .29 債務(wù)償還計(jì)劃??????????????????????? .30 損益估算???????????? ????????????? .31 現(xiàn)金流量估算??????????????????????? .33 八、 社會(huì)效益分析。 4 項(xiàng)目概述????????????????????????? .4 項(xiàng)目實(shí)施計(jì)劃概述????????????????????? .5項(xiàng)目可行性研究結(jié)論???????????????????? .5 二、 汽車產(chǎn)業(yè)分析。 10 主要城市的市場(chǎng)需求狀況?????????????????? .10 榆林市汽車市場(chǎng)狀況???????????????????? .10 榆林市場(chǎng)狀況??????????????????????? .11 四、 汽車銷售模式分析。 21 相關(guān)產(chǎn)業(yè)簡(jiǎn)要分析??? ?????????????????? .21 榆林市場(chǎng)規(guī)模預(yù)測(cè)????????????????????