【正文】 為了解決這個(gè)問題，可以針對(duì)不同的意見（不同的參數(shù)取值）進(jìn)行多方案分析，計(jì)算出每個(gè)方案（ 多因素變化組合）的評(píng)價(jià)指標(biāo)。 每個(gè)企業(yè)對(duì)獲得土地的迫及程度是不同的，企業(yè)隨著土地存量的減少，其迫及程度加劇，對(duì)項(xiàng)目收益水平的要求也會(huì)降低，因此，因每個(gè)企業(yè)的現(xiàn)狀不一樣，基準(zhǔn)收益率不同，加上 每個(gè)企業(yè)家的冒險(xiǎn)精神不同，可以有不同的最高限價(jià)。通過財(cái)務(wù)分析，計(jì)算每個(gè)報(bào)價(jià)方案的經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)指標(biāo)。較高的土地最高限價(jià)，獲得土地的機(jī)會(huì)就越大，所冒的風(fēng)險(xiǎn)就越大，反之，較低的土地最高限價(jià)風(fēng)險(xiǎn)較小，但獲得土地的機(jī)會(huì)越小。 四、報(bào)告編制依據(jù)和用途 根據(jù) 蘇 園土拍（ 2021）第 1 號(hào)《 蘇州 工業(yè)園區(qū)國(guó)有土地使用權(quán)拍賣公告》， 蘇州市 新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所、蘇州銘星軟件科技有限公司充分發(fā)揮其技術(shù)優(yōu)勢(shì)和人才優(yōu)勢(shì)，組織市場(chǎng)營(yíng)銷、規(guī)劃設(shè)計(jì)、工程造價(jià)及經(jīng)濟(jì)評(píng)價(jià)等專業(yè)的知名專家，利用蘇州銘星軟件科技有限公司開發(fā)的《土地報(bào)價(jià)研究決策軟件》，在深入研究拍賣文件和現(xiàn)場(chǎng)調(diào)查的基礎(chǔ)上，通過市場(chǎng)調(diào)研與產(chǎn)品定位研究、初步規(guī)劃、投資估算和經(jīng)濟(jì)分析，以及多方案分析論證，提出了 蘇 園（ 2021） 01 號(hào)地塊競(jìng)買的最高限價(jià)及其風(fēng)險(xiǎn)決策指標(biāo)。 本地快環(huán)境綜述 園區(qū)住宅已形成規(guī)模，商品房售價(jià)已連續(xù)幾年超過古城區(qū)，冠全市第一， 2021 年開發(fā)量 70 萬(wàn)平方米，開發(fā)一塊熱銷一塊。 環(huán)境 中新雙方專家從蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)伊始，就堅(jiān)持國(guó)際化標(biāo)準(zhǔn)，注重融合現(xiàn)代國(guó)際城市規(guī)劃和開發(fā)建設(shè)的經(jīng)驗(yàn)、新特點(diǎn)，力邀國(guó)際知名大師參與，編制設(shè)計(jì)了具備世界一流水平的科學(xué)規(guī)劃體系。根據(jù)園區(qū)總體規(guī)劃，周邊 8 平方公里將建成公共綠地和現(xiàn)代化商住文化娛樂區(qū)。 園區(qū)住宅建設(shè)緣何呈現(xiàn)紅紅火火的態(tài)勢(shì)？關(guān)鍵是園區(qū)以前瞻性的眼光，全面推進(jìn)住宅建設(shè)，努力走上“高起點(diǎn)規(guī)劃、高水平設(shè)計(jì)、高質(zhì)量施 ３ 工、高標(biāo)準(zhǔn)管理”的四高之路。在園區(qū)管委會(huì)的大力推動(dòng)下，園區(qū)率先在蘇州市推出小高層住宅，得到了購(gòu)房者的青睞。園區(qū)的房地產(chǎn)開發(fā)也取得了輝煌的成就，園區(qū)房地產(chǎn)不僅發(fā)展快，而且銷售旺，成為人們向往的安家落 戶之地。 三、地塊位置及環(huán)境 本地塊坐落在蘇州工業(yè)園區(qū)首期開發(fā) 8 平方公里內(nèi)的金雞西岸，呈東西向長(zhǎng)條形，長(zhǎng) 米，寬 至 米。 二、報(bào)告編制單位 蘇州市 新天地工程造價(jià)咨詢事務(wù)所、蘇州銘星軟件科技有限公司。 園區(qū)概況 蘇州工業(yè)園區(qū)開發(fā)建設(shè) 7 年多來，取得了令人矚目的成績(jī)。 2021 年 8 月底，區(qū)內(nèi)累計(jì)住宅開工面積 萬(wàn)平方米，竣工交付 萬(wàn)平方米。目前， 園區(qū)房地產(chǎn)產(chǎn)銷兩旺，銷售量一直遠(yuǎn)大于竣工量，房地產(chǎn)項(xiàng)目大多在預(yù)售階段就銷售一空，整體銷售率在 95%以上，園區(qū)住宅已是蘇州市民的一大品牌，成為他們安家落戶的首先。 金雞湖景觀規(guī)劃 金雞湖位于園區(qū) 70 平方公里規(guī)劃區(qū)的中心地帶，占地 平方公里。 該項(xiàng)工程總投資為 11 億元，施工區(qū) 4 至 5 年。工業(yè) 園區(qū)社區(qū)服務(wù)設(shè)施的設(shè)計(jì)新理念的實(shí)施，是園區(qū)住宅開發(fā)建設(shè)成功的重要因素。由此得出結(jié)論：該地塊投資環(huán)境很好。確定土地最高限價(jià)，是首先確定企業(yè)可接受的最低收益率（基準(zhǔn)收益率），然后倒推土地價(jià)格。 土地基本報(bào)價(jià)方案： 是取投資、售價(jià)、銷售量等參數(shù)最可能的取值，設(shè)定其不會(huì)變化，詳見表 1“土地報(bào)價(jià)方案計(jì)算依據(jù)”。這種方法模擬土地拍賣情景，土地價(jià)格由低到高，每上一個(gè)臺(tái)階經(jīng)濟(jì)效益降低一定幅度，直至出現(xiàn)虧損為止，很直觀。 多因素變化土地臨界點(diǎn)： 房地產(chǎn)企業(yè)在進(jìn)行土地報(bào)價(jià)研究決策過程中，經(jīng)常會(huì)為投資及售價(jià)的確定爭(zhēng)論不休，因?yàn)榭陀^上講投資及售價(jià)會(huì)在一定范圍內(nèi)變化，要將不是很確定的數(shù)據(jù)確定下來，不同的人存在不同看法是正常不過的。分析結(jié)果詳見表 3“多因素變化土地價(jià)格臨界點(diǎn)分析”。 本項(xiàng)目分別咨詢?nèi)舾蓪＜遥咳藢?duì)產(chǎn)品售價(jià)分別估算其概率。將參數(shù)的概率分布輸入土地報(bào)價(jià)軟件，計(jì)算全部由計(jì)算機(jī)完成。 ７ 土地報(bào)價(jià)方案計(jì)算依據(jù) 表 1 序號(hào) 項(xiàng)目名稱 單位 1 數(shù)量 1 技術(shù)經(jīng)濟(jì)指標(biāo) 指標(biāo)名稱 單位 2 數(shù)量 2 1 土地 土地面積 平方米 以 畝為單位 畝 起拍價(jià)格 萬(wàn)元 以畝為單位 萬(wàn)元 /畝 土地報(bào)價(jià)起算價(jià)格 萬(wàn)元 以畝為單位 萬(wàn)元 /畝 2 銷售產(chǎn)品數(shù)量 平方米 獨(dú)立別墅出售 平方米 多層住宅出售 平方米 中高層住宅出售 平方米 汽車車位出售 平方米 商 業(yè)配套出售 平方米 3 銷售產(chǎn)品平均價(jià)格 元 /平方米 獨(dú)立別墅出售 元 /平方米 多層住宅出售 元 /平方米 中高層住宅出售 元 /平方米 汽車車位出售 元 /平方米 商業(yè)配套出售 元 /平方米 4 總投資 萬(wàn)元 每平米造價(jià) 元 /平方米 2785 建筑安裝工程費(fèi)用 萬(wàn)元 元 /平方米 獨(dú)立別墅 萬(wàn)元 元 /平方米 多層住宅 萬(wàn)元 元 /平方米 中高層住宅 萬(wàn)元 元 /平方米 汽車車位 萬(wàn)元 元 /平方米 商業(yè)配套 萬(wàn)元 元 /平方米 土地價(jià)格 萬(wàn)元 每平米地價(jià) 元 /平方米 ８ 前期費(fèi)用 萬(wàn)元 占建安費(fèi)用比例 % 基礎(chǔ)設(shè)施 萬(wàn)元 單位建筑面積 元 公共配套設(shè)施 萬(wàn)元 占建安費(fèi)用比例 % 開發(fā)期稅費(fèi) 萬(wàn)元 占收入比例 % 其它工程費(fèi)用 萬(wàn)元 占建安費(fèi)用比例 % 開發(fā)間接費(fèi) 萬(wàn)元 占建安費(fèi)用比例 % 管理費(fèi)用 萬(wàn)元 占建安費(fèi)用比例 % 銷售費(fèi)用 萬(wàn)元 占收入比例 % 不可預(yù)見費(fèi) 萬(wàn)元 占建安費(fèi)用比例 % 財(cái)務(wù)費(fèi)用 萬(wàn)元 利率 % 5． 49 經(jīng)營(yíng)資金 萬(wàn)元 土地報(bào)價(jià)方案 表 2 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 方案 1 方案 2 方案 3 方案 4 方案 5 方案 6 方案 7 方案 8 方案 9 方案 10 1 土地報(bào)價(jià)方案 萬(wàn)元 14600 14800 15000 15200 15400 15600 15800 16000 16200 16400 每畝地價(jià) 萬(wàn)元 /畝 186 188 191 193 196 198 201 204 206 209 每平方米地價(jià) 元 /M2 2785 2824 2862 2900 2938 2976 3014 3053 3091 3129 2 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 27751 27966 28183 28400 28617 28834 29051 29266 29483 29700 3 資金籌措 萬(wàn)元 27751 27966 28183 28400 28617 28834 29051 29266 29483 29700 資本金 萬(wàn)元 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 長(zhǎng)期借款 萬(wàn)元 10404 10596 10789 10982 11176 11369 11563 11724 11920 12116 預(yù)租售收入 萬(wàn)元 11357 11381 11406 11431 11456 11481 11506 11561 11583 11606 4 營(yíng)業(yè)收入 萬(wàn)元 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 5 營(yíng)業(yè)稅金及附加 萬(wàn)元 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 6 土地增值稅 萬(wàn)元 158 147 136 125 114 103 92 81 71 60 7 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 3586 3382 3176 2970 2764 2558 2352 2148 1942 1735 8 所得稅 萬(wàn)元 1184 1116 1048 980 912 844 776 709 641 573 9 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 2403 2266 2128 1990 1852 1714 1576 1439 1301 1163 10 全投資內(nèi)部收益率 % 11 資本金內(nèi)部收益率 % 12 投資利潤(rùn)率 % 13 資本金利潤(rùn)率 % 14 借款償還期 年 2 2 2 2 2 2 2 2 2 序號(hào) 指標(biāo)名稱 單位 方案 11 方案 12 方案 13 方案 14 方案 15 方案 16 方案 17 方案 18 方案 19 1 土地報(bào)價(jià)方案 萬(wàn)元 16600 16800 17000 17200 17400 17600 17800 18000 18200 每畝地價(jià) 萬(wàn)元 /畝 211 214 216 219 221 224 226 229 232 每平方米地價(jià) 元 /M2 3167 3205 3243 3282 3320 3358 3396 3434 3472 ９ 2 項(xiàng)目總投資 萬(wàn)元 29918 30135 30352 30569 30787 31004 31221 31438 31659 3 資金籌措 萬(wàn)元 29918 30135 30352 30569 30787 31004 31221 31438 31659 資本金 萬(wàn)元 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 6000 長(zhǎng)期借款 萬(wàn)元 12312 12508 12704 12901 13098 13296 13493 13689 13894 預(yù)租售收入 萬(wàn)元 11628 11651 11673 11695 11716 11738 11759 11782 11798 4 營(yíng)業(yè)收入 萬(wàn)元 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 33346 5 營(yíng)業(yè)稅金及附加 萬(wàn)元 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 1851 6 土地增值稅 萬(wàn)元 49 38 27 22 22 22 22 22 22 7 利潤(rùn)總額 萬(wàn)元 1529 1323 1117 904 687 469 252 35 186 8 所得稅 萬(wàn)元 505 437 369 298 227 155 83 12 61 9 稅后利潤(rùn) 萬(wàn)元 1025 886 748 606 460 314 169 23 124 10 全投資內(nèi)部收益率 % 11 資本金內(nèi)部收益率 % 12 投資利潤(rùn)率 % 13 資本金利潤(rùn)率 % 14 借款償還期 年 2 2 2 2 2 2 2 多因素變化土地價(jià)格臨界點(diǎn)分析 表 3 參數(shù) 影響 因素 指標(biāo)名稱 基本 方案 變化次數(shù) /變化后數(shù)量 1 2 3 4 5 6 7 8 9 10 投資 [獨(dú)立別墅 ]單位造價(jià) (元 /M2) 1200 1100 1100 1100 1100 1100 1200 1200 1200 1200 1200 [多層住宅 ]單位造價(jià) (元 /M2) 850 800 800 800 800 800 850 850 850 850 850 [中高層住宅 ]單位造價(jià) (元 /M2) 1200 1100 1100 1100 1100 1100 1200 1200 1200 1200 1200 [汽車車位 ]單位造價(jià) (元 /M2) 2200 2021 2021 2021 2021 2021 2200 2200 2200 2200 2200 [商業(yè)配套 ]單位造價(jià) (元 /M2) 800 750 750 750 750 750 800 800 800 800 800 其它費(fèi)用變化率 (%) 售價(jià) [獨(dú)立別墅出售 ]開盤價(jià) (元 /M2) 8800 8400 8800 9200 9600 10000 8400 8800 9200 9600 10000 [多層住宅出售 ]開盤價(jià) (元 /M2) 4000 3600 3800 4200 4400 4600 3600 3800 4200 4400 4600 [中高層住宅出售 ]開盤價(jià) (元 /M2) 4000 3600 3800 4200 4400 4600 3600 3800 4200 4400 4600 [汽車車位出售 ]開盤價(jià) (元 /M2) 3500 3500 3600 3700 3800 3900 3500 3600 3700 3800 3900 [商業(yè)配套出售 ]開盤價(jià) (元 /M2) 300