【正文】 結(jié)，各項治安防范制度落到實處，保障公園安全。 三、設(shè)施設(shè)備的管理保養(yǎng)工作 建立聯(lián)系卡制度，與公園所有的設(shè)備廠家及安裝單位建立聯(lián)系，由他們指派技術(shù)人員到現(xiàn)場指導(dǎo)，或直接承擔(dān)設(shè)備的管理與維修任務(wù)，使各類設(shè)備始終處于最佳的運作狀態(tài) 將公園所有設(shè)施設(shè)備進(jìn)行分類，建立驗收、登記、建檔、保管、搬移、調(diào)撥、事故處理、報廢等一整套臺帳、技術(shù)資料及審批制度，定期對設(shè)施設(shè)備進(jìn)行清查、核對，保證賬、卡、物相符，并為制度設(shè)備養(yǎng)護(hù)計劃提供數(shù)據(jù)和資料。明確治安職責(zé)，層層防衛(wèi)，以確保公園的人身財產(chǎn)安全，接受報警及實施調(diào)度 于 1‰ 第二章 房屋和設(shè)施、設(shè)備管理方案 總體要求做到三無，設(shè)備無故障，設(shè)施無損壞，管線無堵漏，具體方案如下： 一、房屋和設(shè)施設(shè)備養(yǎng)護(hù)項目示意表 類 別 項 目 定期養(yǎng)護(hù) 周 期 內(nèi) 容 實施效果 房屋本體 外墻面、屋面、樓梯通道 外墻面 3年一次，屋面5 年一次，樓梯通道 5年一次 檢查修理 無損壞 區(qū)內(nèi)道路 砼路面、砼道牙、人行道 每年一次 檢修 整潔、無損壞 區(qū)內(nèi)照明 樓道燈、廣場燈、車庫燈、草坪燈、路燈 每年一次 燈桿刷漆、線路開關(guān)檢測 符合安全標(biāo)準(zhǔn)，正常使用 溝渠池井 雨水口、雨水井、污水井、化糞池、閥門井、噴水池 每年一 次 清理淤泥、化糞池抽吸及閥門檢測保養(yǎng) 暢通、無損壞 停車場 停車場 每年一次 翻新、更換舊標(biāo)識牌、消防設(shè)施檢測 標(biāo)識完整、明晰，設(shè)施完好 公共 標(biāo)識牌、警示牌 每月一次 翻新、更換 標(biāo)識完整、明晰，設(shè) 標(biāo)識牌 殘舊標(biāo)識牌 施完好 自行車 停放處 自行車房 每年一次 翻新、更換殘舊標(biāo)識牌 標(biāo)識完整、明晰，設(shè)施完好 智能化 系統(tǒng) 監(jiān)控系統(tǒng)、紅外線報警系統(tǒng)等 每年二次 檢測、試驗、維修、更換 傳感靈敏，使用正常 供水供電 系統(tǒng) 水泵、水塔、變壓器、配電房等 每月一次 檢測 運轉(zhuǎn)正常 公用設(shè)備 電梯等 每 月兩次 檢測、保養(yǎng) 運轉(zhuǎn)正常、安全可靠 公共設(shè)施 圍欄、宣傳欄、廣播系統(tǒng) 每周一次 檢測、試驗、維修、更換 無損壞，廣播正常 二、房屋的修繕和日常養(yǎng)護(hù) 定期檢查公園，發(fā)現(xiàn)問題及時維護(hù)，保證正常使用，最大限度的發(fā)揮公園的使用功能。 要保證綠化地不留雜物、不缺水、無死苗、不被偷盜，遇到違規(guī)行為，要及時加以勸阻，不聽勸阻的要及時報告護(hù)管員或環(huán)境主管，協(xié)助對其勸阻和處 置。 對花草樹木要定期清除雜草、防治病蟲害、松土、施肥并修 理枯病枝、傷殘枝等，更換死亡苗木、澆水。 定期對天臺、明溝、污水池進(jìn)行清理和消殺工作。 （十一）保潔員崗位職責(zé) 負(fù)責(zé)公園外圍的道路、綠化等共用區(qū)域地面的清潔。 保持高度警惕，對停放的車輛實行巡視查看，保證車輛停放安全。 發(fā)現(xiàn)可疑物品或撿到失物，立即交給帶班員。 檢查是否有可疑陌生人徘徊、窺視或可疑聲響，并對形跡可疑人員進(jìn)行查詢。 （九）巡邏崗位職責(zé) 檢查轄區(qū)內(nèi)各類設(shè)備、物品有無移動、損壞等可疑情況。 遇有突發(fā)性事件和惡性事件，應(yīng)采取緊急措施，制止事態(tài)擴(kuò)大，并注意保護(hù)現(xiàn)場，及時向上級報告，等待處理。 積極主動為業(yè)主服務(wù)，接到報修電話或施工單，應(yīng)立即趕往處理，并在最短的時間內(nèi)完成，完工后請業(yè)主在維修單上簽字。 保證公園給排水設(shè)備的正常運行。如一時不能修復(fù)應(yīng)向業(yè)主說明情況。 各類電器設(shè)備，應(yīng)定期進(jìn)行檢查，在檢修時必須切斷電源，掛上警告牌，并設(shè)人監(jiān)護(hù)。 （六）電工崗位職責(zé) 負(fù)責(zé)公園內(nèi)所有電器及供電線路的例行保養(yǎng)工作。 制訂工作計劃，加強(qiáng)組織落實，經(jīng)常檢查督促他們執(zhí)行計劃及落實各項工作，每月組織 召開保潔分析會，總結(jié)保潔工作。 1帶領(lǐng)護(hù)管班配合其他管理服務(wù)工作。 協(xié)助物業(yè)中心做好房管工作。 處事公道，言行文明，對自己的缺點勇于改正，虛心接受工作建議和意見。 了解本部門員工思想動態(tài)，做好思想教育工作。 負(fù)責(zé)處理維修申請，及時安排維修人員為業(yè)主提供服務(wù)，核定收費項目和標(biāo)準(zhǔn)，現(xiàn)場驗證維修工作。 堅持對轄區(qū)的日巡視、周檢查及配合月抽查工作。 負(fù)責(zé)各類設(shè)備的運行控制及維修保養(yǎng)管理，保證設(shè)備設(shè)施正常運行。 根據(jù)有關(guān)達(dá)標(biāo)條件，制訂和實施公園創(chuàng)優(yōu)計劃，建立健全護(hù)管、衛(wèi)生、綠化、水電、房屋、車輛、市政等管理制度。召開各種會議有記錄（紀(jì)要），開展各項活動有效益。 （七）設(shè)施齊備 公園內(nèi)給排水、供電、通訊、照明、消防、監(jiān)控、文體等設(shè)施齊全完備，運作正常，不改變原設(shè)計用途，發(fā)現(xiàn)破損及時修理。公園內(nèi)治安人員盡職盡責(zé)，確保公園業(yè)主（使用）人身財產(chǎn)安全和商業(yè)機(jī)密。 （三）清潔衛(wèi)生 公園內(nèi)公共部位清掃保潔，衛(wèi)生無死角。 授予獎狀（證書）； 頒發(fā)獎品或獎金； 特別加薪； 晉級 第三部分 管理規(guī)章制度 公司根據(jù)管理經(jīng)驗，建立起一套行之有效的物業(yè)管理規(guī)章制度，該物業(yè)中心擬制定以下幾個方面的規(guī)章制度： 一、管理 “十條標(biāo)準(zhǔn) ” （一）文明服務(wù) 遵守社會公德，講究職業(yè)道德，執(zhí)行各項規(guī)章制度。 （二）嚴(yán)重過失（違反下列一項者，給予嚴(yán)重警告一次）： 曠工一天； 利用職務(wù)之便收取戶主或客戶錢物； 對業(yè)主（使用人）態(tài)度蠻橫； 公開頂撞上級，不服從指揮或故意消極怠工； 由于工作過失，造成公司財務(wù)損失價值 1000 以上 3000 元以下。 一、目的 為維護(hù)公司聲譽(yù)，加強(qiáng)企業(yè)管理，提高管理水平，在加強(qiáng)事項教育的同時，對違反公司制度的員工給予必要的紀(jì)律處分。 員工在工作、打電話或工作與人交談時，如有業(yè)主走近，應(yīng)立即打招呼或點頭同意，表示注意到他（她）的來臨，不準(zhǔn)毫無表示或裝作沒看見。 不得當(dāng)眾整理個人衣物、化妝等。 和業(yè)主交談時應(yīng)全神貫注，雙眼注視對方，適當(dāng)?shù)攸c頭稱是。 制服外不得 顯露個人衣物和物品，制服口袋不要裝過大的物品以免鼓起。物業(yè)管理員工的外在表現(xiàn)形式是缺一不可的，要求我們每個員工對自己的行為有一個準(zhǔn)確的任職，將儀表、儀容、言行舉止形象作為一項長期的工作常抓不懈，全面提高企業(yè)的信譽(yù)度和公司形象。 （二）崗位培訓(xùn) 以公司為培訓(xùn)基地，針對不同崗位集中授課進(jìn)行崗前培訓(xùn)； 實地跟班，以老帶新進(jìn)行崗中培訓(xùn)。保潔按單位人工計算成本，綠化按每平方米服務(wù)價格計算成本。 機(jī)構(gòu)設(shè)置圖： 第二章 管理人員配備 我物業(yè)公司將本著 “精干、高效，以崗定人 ”的原則確定人員編制，建立一支現(xiàn)代化、專業(yè)化，高素質(zhì)、復(fù)合型的管理隊伍，實施先進(jìn)管理理念，保證各項工作高效、快速的開展，該公園公園實施專業(yè)化的物業(yè)管理與服務(wù)。 物業(yè)管理檔案、資料。 配合和協(xié)助當(dāng)?shù)嘏沙鏊M(jìn)行安全監(jiān)控和巡視等護(hù)管工作。 公園房屋建筑本體公用設(shè)施設(shè)備（公用的上下水管管道、落水管、公用照明、加壓供水設(shè)備、配電系統(tǒng)、樓內(nèi)消防設(shè)備等）的維修，養(yǎng)護(hù)，管理和運行服務(wù)。 維護(hù)公園的權(quán)益。 在管理合同期內(nèi)制定年度管理目標(biāo)，在經(jīng)濟(jì)上實行獨立核算自負(fù)盈虧，實現(xiàn)社會效益、經(jīng)濟(jì)效益和環(huán)境效益的同步發(fā)展。我們選拔綜合素質(zhì)好、技術(shù)精的技術(shù)人員對公園的設(shè)施設(shè)備進(jìn)行日常管理和維護(hù)，對公園的水電設(shè)備、智能化設(shè)施等進(jìn)行定期的養(yǎng)護(hù)，保證公園設(shè)施設(shè)備常年運轉(zhuǎn)良好。 尊貴： “以人為尊 ”、 “以人為本 ”的一貫服務(wù)理念能讓游客或使用人體現(xiàn)到生活尊貴的一面。 該公園作為高端旅游休閑區(qū)，其特點決定了物業(yè)管理工作開展的標(biāo)準(zhǔn)更應(yīng)體現(xiàn)出一種 “舒適、安全、尊貴 ”。在此期間，物業(yè)管理服務(wù)的質(zhì)量是關(guān)鍵，性價比高的物業(yè)管理對公園的宣傳將起到積極作用，根據(jù)這一特點，我公司將在管理初期加強(qiáng)物業(yè)管理的品牌效應(yīng)，集中管理優(yōu)勢，盡快創(chuàng)出該公園的物業(yè)管理品牌，形成良好的市場口碑。 公園物業(yè)管理方案 第一部分整體管理目標(biāo)和理念 xx公園公園作為面向社會一個旅游、休閑的景區(qū)，必須具有較高標(biāo)準(zhǔn)的物業(yè)管理服務(wù)來打造舒適的生活、旅游環(huán)境。 一、管理基本定位 （從接管開始）：物業(yè)管理以配合為中心，促進(jìn)配合公園的管理，物業(yè)管理的好壞必將直接影響到公園的整體形象，優(yōu)質(zhì)的物業(yè)管理和房屋質(zhì) 量保修承諾將形成良好的市場口碑，對公園起到無形的宣傳作用，反之將成為阻礙。不斷聽取公園游客的合理化建議和要求，及時彌補(bǔ)工作中的缺陷與不足，提供最優(yōu)質(zhì)的服務(wù)、最貼心的關(guān)懷。 安全：安全防范是物業(yè)管理公司的 專業(yè)服務(wù)，我公司將從治安、消防、車輛三個 方面來搞好管理工作，同時為了滿足游客（使用人）的 “安全需求 ”需要出發(fā)制定出相應(yīng)的管理制度和應(yīng)急預(yù)案。 運轉(zhuǎn)良好的公園設(shè)施設(shè)備 要保證公園的正常運轉(zhuǎn)，最基本的條件就是保證公園各種設(shè)施設(shè)備的可靠運行 。 三、管理方式 我們將該公園的物業(yè)管理按照標(biāo)準(zhǔn)和操作規(guī)范進(jìn)行管理。 創(chuàng)造良好環(huán)境，統(tǒng)籌安排公園各項設(shè)施的管理養(yǎng)護(hù)，強(qiáng)化宣傳，對游客進(jìn)行依法管理約束，共同維護(hù)公園環(huán)境。 六、管理內(nèi)容 公園建筑本體公用部分（樓蓋、屋頂、梁、柱、內(nèi)外墻體和基礎(chǔ)等承重結(jié)構(gòu)部位、外墻面、樓梯間、走廊通道、門廳、電梯、設(shè)備房等）的維修，養(yǎng)護(hù)管理。 交通、車輛行駛和停泊管理。 其他特約服務(wù)。 服務(wù)中心設(shè)置一個中心、三個班組，即：客戶服務(wù)中心和工程維修班、秩序維護(hù)班、環(huán)境維護(hù)班，按照各自的分工負(fù)責(zé)本班組的工作。 二、管理人員的配備分類和數(shù)量： 崗 位 崗位及人數(shù) 人 數(shù) 備 注 服務(wù)中心 經(jīng)理 1 全面負(fù)責(zé)公園的管理 客服中心 主管 1 負(fù)責(zé)客服接待投訴處理 客服人員（兼文員） 3 負(fù)責(zé)與業(yè)主（使用人）之間的聯(lián)系 工程部 主管 1 全面負(fù)責(zé)工程維修、裝修 班長 1 負(fù)責(zé)班組日常事務(wù)管理 維修工 5 含電工、給排水工 環(huán)境部 主管 1 全面負(fù)責(zé)環(huán)境管理 保潔班長 1 負(fù)責(zé)班組日常事務(wù)管理 綠化班長 1 負(fù)責(zé)班組日常事務(wù)管理 保潔員 25 公園道路、水域 \樓道清掃等 綠化工 20 負(fù)責(zé)公園的綠化工作 秩序部 主管 1 全面負(fù)責(zé)安全、交通管理 班長 2 管理班組工作 秩序員 20 門崗、巡邏崗、消防員、車管員 合 計 83 注：保潔、綠化管理可外包。 二、培訓(xùn)方式 （一）外派培訓(xùn)： 我公司每年引進(jìn) 1－ 2 名物 業(yè)管理專業(yè)學(xué)生到公園實習(xí)，引進(jìn)新觀念、新理論、新思維，達(dá)到實踐和理論的結(jié)合； 選送業(yè)務(wù)骨干參加行業(yè)主管組織的物業(yè)管理培訓(xùn)班，接受新事物，學(xué)習(xí)好方法，提高業(yè)務(wù)能力。 培訓(xùn)階段 培訓(xùn)對象 培訓(xùn)內(nèi)容 目標(biāo)及效果 培訓(xùn)時間 接管前 培 訓(xùn) 全體員工 公園概況、崗位制度、工作流程、服務(wù)質(zhì)量、服務(wù)技巧、物業(yè)管理知識等 通過崗前培訓(xùn)，使公園各類管理人員基本具備上崗能力 接管前 日常管理 培訓(xùn) 新進(jìn)員工 項目概況、物業(yè)中心規(guī)章制度、物業(yè)管理基本知識、崗位基本技能培訓(xùn)等 具備上崗基本能力 進(jìn)入物業(yè)中心一周內(nèi) 管理人員 物業(yè)管理法規(guī)文件、崗位技能技巧培訓(xùn)等 提高管理服務(wù)能力水平 常年進(jìn)行 操作層培訓(xùn) 崗位技能技巧、服務(wù)意識、溝通能力 提高服務(wù)水平 常年進(jìn)行 全體員工 儀容儀表、文明禮貌用語、服務(wù)行為規(guī)范 建立良好的公司文化氛圍 常年進(jìn)行 第四章 員工的儀表、行為規(guī)范 物業(yè)管理是該公園的一個組成部分，員工的儀容儀表，標(biāo)志著物業(yè)公司形象，也是公園業(yè)主（使用人）開展公園活動的對外窗口。 穿西裝制服時，領(lǐng)帶必須結(jié)正，不得卷起衣袖和褲腳。 三、儀態(tài)行為規(guī)范 面對業(yè)主（或客人）應(yīng)隨時保持微笑，不準(zhǔn)給業(yè)主（或客人）看臉色，向業(yè)主（或客人）發(fā)脾氣。 上崗時不得哼歌曲、吹口哨、跺腳等。 咳嗽、打噴嚏時應(yīng)轉(zhuǎn)身向后，并說對不起。 第五章 員工獎懲機(jī)制 我們將實行獎勤罰懶，根據(jù)公司檢查考核以及業(yè)主對公園物業(yè)中心工作的考評，每季度評出最佳工作人員以及不稱職的員工，得到榮譽(yù)的進(jìn)行獎勵，不稱職員工進(jìn)行待崗培訓(xùn)、限期改進(jìn)、辭退等階段的處理；根據(jù)每季度的考評結(jié)果年末對管理項目全年工作進(jìn)行綜合評議，評出物業(yè)中心先進(jìn)個人。 三、過失性質(zhì) （一）輕微過失（違反下列一項者，給予警告一次） 一個月遲到或早退三次； 違反護(hù)管制度，拒絕護(hù)管人員檢查； 違反安全制度但未造成后果； 在公園內(nèi)行為不檢點，如大聲喧嘩、追逐打鬧； 不講衛(wèi)生，在公園公共場所說臟話，亂扔雜物、煙蒂及隨地吐痰； 工作時間做私活、吃零食、喝酒、串崗閑聊； 由于工作過失 ，造成公司財務(wù)損失達(dá)成 100 元以上 1000 元以下； 業(yè)主連續(xù)三次反映工作態(tài)度不好（經(jīng)查屬實）； 私扣業(yè)主（使用人）提出的一般意見。 四、獎勵條例 （一）獎勵對象 在改進(jìn)公司經(jīng)營管理，提高經(jīng)濟(jì)效益和管理效益方面有顯著成績者；