【正文】 、辦公區(qū)、簽約區(qū)、活動(dòng)區(qū)等 . 樣板間包裝 樣板間主要是展示一種生活，是表現(xiàn)生活之美的，所以，并不要求它一定要實(shí)用，但是一定要具備展示性，能 夠讓客戶提前體驗(yàn)到項(xiàng)目提供的不一樣的生活。 ? 幼兒園 ——國(guó)際雙語特色專修幼兒園。在追尋生活真諦的過程中，體味一種返樸歸真的境界，正如陶淵明的田園詩(shī)中所說 “ 結(jié)廬在人 境，而無車馬喧。 （三）、項(xiàng)目投資估算 （一）開發(fā)成本 土地成本匯總表 表 4 序 項(xiàng) 目 金 額（萬 元） 32 號(hào) 1 征地補(bǔ)償費(fèi) 2 填土工程費(fèi) 3 工程立項(xiàng)初期工作補(bǔ)償費(fèi) 4 耕地占用稅 5 耕地墾復(fù)基金 6 新菜地、魚塘開發(fā)基金 7 征地管理費(fèi) 8 土地登記費(fèi) 9 土地有償使用出讓金 10 合計(jì) 14550 （ 1）規(guī)劃設(shè)計(jì)費(fèi)：（ 5593+18662） *%=73 萬 （ 2）可行性研究費(fèi)：（ 5593+18662） *%=49 萬 （ 3）勘測(cè)設(shè)計(jì)費(fèi)：（ 5593+18662） *%=49 萬 （ 4）三通一平費(fèi)： 180 元／ M178。） 金額（萬元） 1 土建及裝修工程費(fèi) 1350 37920 5119 2 水電安裝工程費(fèi) 125 37920 474 3 小計(jì) 1475 37920 5593 33 （ 2）高層 住宅建安費(fèi) 高層住宅建安費(fèi) 表 5－ 2 序號(hào) 項(xiàng) 目 單價(jià)（元／ M178。 （二）銷售總收入的確定 銷售總收入預(yù)測(cè)表 表 13 分 類 可銷售面積（ ㎡ ） 建議銷售價(jià)（元 /㎡ ） 銷售收入（萬元） 多 層 住 宅 第一期 第一批 21040 7500 15780 第二批 16880 8000 13504 第二期 第一 批 第二批 39 第三期 第一批 第二批 第四期 第一批 第二批 高 層 住 宅 第一期 第一批 34780 6500 22607 第二批 29570 7000 20699 第二期 第一批 第二批 車 位 1350（個(gè)） 8（萬元 /個(gè)） 10800 合 計(jì) — — 83390 （三）銷售收入分期比例的測(cè)算 銷售總收入分期按比例測(cè)算表 表 14 銷售計(jì)劃 分年度銷售金額 年份 銷 售比例 銷售面積（ ㎡ ） 2 3 4 5 6 合計(jì) 2 29％多層 10997 7698 16843 25％高層 16087 7457 車位 211 個(gè) 1688 3 31％多層 11755 8816 24652 31％高層 19981 12988 車位 356 個(gè) 2848 4 30％多層 11376 9101 22572 18％高層 11583 9687 車位 473 個(gè) 3784 5 10％多層 3792 3534 19323 26％高層 16731 13309 40 車位 310 個(gè) 2480 6 3 合計(jì) 100％ 多層：37920 ㎡ 83390 高層：64350 ㎡ 各年銷售收入與預(yù)測(cè)匯總表 單位：萬元 表 15 項(xiàng) 目 合計(jì) 建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 期 1 2 3 4 5 6 多層住宅 29284 7698 8816 9101 3534 高層住宅 43306 7457 12988 9687 13309 車位 13500 1688 2848 3784 2480 合計(jì) 83390 16843 24652 22572 19323 （四）項(xiàng)目利潤(rùn)估算 土地增值稅計(jì)算表 表 16 序號(hào) 項(xiàng) 目 金額（萬元） 注 備 1 扣除項(xiàng)目金額 68960 ＋ ＋ ＋ 開發(fā)成本 45841 開發(fā)費(fèi)用 8589 銷售費(fèi)用＋管理費(fèi)用＋財(cái)務(wù)費(fèi)用 銷售稅金及附加 5362 銷售收入 X ％ 加扣 20％ 9168 X 20％ 2 銷售收入 83390 41 3 增值額（銷售收入扣除項(xiàng)目金額） 14430 4 增值率（增值額 /扣除項(xiàng)目金額） 21% 5 增值稅率 30% 6 增值稅（增值額 *增值稅率） 3030 稅后利潤(rùn)測(cè)算表 單位：萬元 表 17 序號(hào) 項(xiàng) 目 合計(jì) 建 設(shè) 經(jīng) 營(yíng) 期 1。） 金額（萬元） 1 土建及裝修工程費(fèi) 2600 64350 16731 2 水電安裝工程費(fèi) 300 64350 1931 3 小計(jì) 2900 64350 18662 （紅線內(nèi)外工程費(fèi)） 基礎(chǔ)設(shè)施配套費(fèi) 表 6 序號(hào) 項(xiàng) 目 計(jì) 算 依 據(jù) 金額（萬元） 1 道路工程 70元 /㎡ 404 2 排水管道工程 13元 /㎡ 75 7 公共廣場(chǎng) 250 元 /㎡ 8 公共車場(chǎng)、站場(chǎng) 250 元 /㎡ 10 綠化工程 17元 /㎡ 11 供水工程 20元 /㎡ 116 12 供電工程 60元 /㎡ 347 13 電信工程 14元 /㎡ 81 14 煤氣工程 30元 /㎡ 173 15 合計(jì) 228 元 /㎡ 1319 公 建 配 套 費(fèi) 表 7 編 號(hào) 項(xiàng) 目 建筑面積（ ㎡ ） 單價(jià)（元／ M178。 =1040 萬 （ 5）籌建開辦費(fèi)：（ 5593+18662） *%=24 萬 合計(jì)： 73+49+49+1040+24=1235 萬 （ 1）多層住宅建安費(fèi) 多層住宅建安費(fèi) 表 51 序號(hào) 項(xiàng) 目 單價(jià)（元／ M178。 樂居村，以樸實(shí)的訴求方式表現(xiàn)項(xiàng)目生態(tài)景觀的渾然天成，同時(shí)也以無華的語言描繪出一幅 “ 盡享人間極致 ” 的美好生活圖景。 因此根據(jù)地理上的優(yōu)勢(shì)，本項(xiàng)目規(guī)劃的中心思想就是要建立一個(gè)擁有高級(jí)住客會(huì)所，設(shè)備豪華完善 身心舒暢，坐擁綠茵樂趣，景色優(yōu)美怡人的綠化優(yōu)美的住宅小區(qū)，滿足都市人擺脫工作壓力，追求輕松、愜意、優(yōu)游、從容的生活環(huán)境。主推廣語以其對(duì)于項(xiàng)目形象的凝練性，以及運(yùn)用到推廣中的高頻率，而使其具有 “千鈞一發(fā) ”的作用，落實(shí)到本項(xiàng)目，主推廣語需達(dá)成以下目標(biāo)： ? 樹立項(xiàng)目鮮明的形象 ? 增強(qiáng)項(xiàng)目氣勢(shì) 27 ? 實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的成功銷售 由此得出本項(xiàng)目的主推廣語 ：盡享都市繁華的寧?kù)o，彰顯尊貴生活的從容 （六）宣傳賣點(diǎn)整合 ： ? 黃金地段 ——珠江新城中心商務(wù)區(qū) ? 建筑規(guī)劃 ——戶戶朝陽，窗窗有景 ? 園林景觀 ——?dú)W陸式風(fēng)情主題園林 ? 環(huán)境設(shè)計(jì) ——儒學(xué)的 “天人合一 ”的環(huán)境設(shè)計(jì)理念， ? 完善配套 ——郊區(qū)無法比擬的成熟市政配套。 銷售現(xiàn)場(chǎng)包裝 銷售現(xiàn) 場(chǎng)要配合服務(wù)營(yíng)銷，最終通過現(xiàn)場(chǎng)親身體會(huì)到優(yōu)質(zhì)的服務(wù)及現(xiàn)場(chǎng)包裝氛圍的感染而使購(gòu)房客戶具備完全購(gòu)買的信心。 (三 )開盤活動(dòng)方案 ： 開盤是我們正 式銷售的開始，也是第一階段的核心內(nèi)容，一定要重點(diǎn)對(duì)待，充分準(zhǔn)備； 經(jīng)過 VIP 卡發(fā)售期的預(yù)熱階段，已經(jīng)積累了一定的消費(fèi)群，集中徹底消化這批客戶，吸引建立新的客戶群； 樣板間和示范環(huán)境的啟動(dòng)，媒介的配合（電視 +報(bào)紙 +戶外廣告牌），已充分引起市場(chǎng)的關(guān)注，形成廣州地產(chǎn)新的熱點(diǎn)； 開盤當(dāng)天現(xiàn)場(chǎng)氣氛的營(yíng)造一定要做足，配合開盤活動(dòng)，聚集人氣，感染所有來到現(xiàn)場(chǎng)的人，打消他們的顧慮，達(dá)成銷售； 開盤前的宣傳造勢(shì)，開盤活動(dòng)的籌備，開盤后的持續(xù)熱銷新聞需環(huán)環(huán)相扣，緊密配合； 目 標(biāo) 消化自 VIP 卡發(fā)售期所積累的客戶，對(duì)外發(fā)布正式銷售信息。 25 項(xiàng)目銷售后期 —— 變相降價(jià)，迅速清盤 ? 項(xiàng)目銷售后期，指項(xiàng)目銷售的保溫期，即項(xiàng)目銷售的尾盤促銷期。這一階段推廣費(fèi)用要高一些，但好鋼用在刀刃上，一旦打開局面，后期依靠品牌進(jìn)行營(yíng)銷，費(fèi)用就會(huì)降下來。 ? 即在項(xiàng)目開盤時(shí)進(jìn)行猛烈的宣傳攻勢(shì)，全面提升項(xiàng)目知名度，一方面幫助消化前期未消化完畢的客戶積累，另一方面吸引并促成新客戶成交。即此時(shí)期項(xiàng)目以較低的價(jià)格面市，但只進(jìn)行 V IP 卡發(fā)售，不簽購(gòu)房合同，像開閘蓄水一樣大量積累客戶，為開盤做準(zhǔn)備。 以項(xiàng)目自身為基點(diǎn)同步提升企業(yè)的品牌形象。 ? 造勢(shì)活動(dòng)必須徹底： 對(duì)本案而言，應(yīng)盡早進(jìn)入市場(chǎng)預(yù)熱期，并務(wù)必通過一系列高質(zhì)量的公關(guān)造 勢(shì)活動(dòng)引起市場(chǎng)轟動(dòng)性效應(yīng)，為項(xiàng)目充分預(yù)熱，吸引目標(biāo)客戶的關(guān)注。給業(yè)主健康滿意的生活。業(yè)主可以在園林、綠地里休息。 ? 考慮到消防問題，在小區(qū)內(nèi)部的環(huán)形道路采用 6 米寬，保證消防車的通行。 戶型 數(shù)量 面積 層數(shù) 總面積 一梯 3戶 5 棟 8090m2 14層 17550m2 二梯 4戶 10 棟 90100m2 14層 36800m2 二梯 4戶 8 棟 100m2 左右 9 層 30720m2 一梯 3戶 3 棟 120m2 左右 9 層 7200m2 20 會(huì)所 小區(qū)第一層為店鋪 21 小區(qū)地上停車場(chǎng) （四）居住區(qū)道路的規(guī)劃布置 ： ? 根據(jù)建筑物分布的位置，小區(qū)的主要道路是由圍繞小區(qū)中心兩條環(huán)型的主干道組成，然后呈放射狀進(jìn)入各個(gè)組團(tuán)。 項(xiàng)目主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo) ： 規(guī)劃總用地面積： 57763m2 總建筑面積： 101386m2 建筑基底面積： 15654m2 建筑密度： % 容積率： 綠化率： % 總戶數(shù)： 1043 戶 居住總?cè)?口數(shù)： 3251 人 停車位： 865 輛 (三 )公共建筑規(guī)劃布局 ： ? 為了方便業(yè)主平時(shí)的娛樂休閑活動(dòng)，小區(qū)各個(gè)小組團(tuán)間都建有多個(gè)文化活動(dòng)站和文化活動(dòng)中心。 小區(qū)規(guī)劃圖 項(xiàng)目建筑群組成 ： （ 1）商品房：總建筑面積 92270m2。 項(xiàng)目的規(guī)劃名稱初步定為 “博升國(guó)際花園 ”，廣告詞為： 買博升，一定升 。 總建筑面積：≤ 180000 平方米 建筑密度：≤ 30% 容積率： ≤ 綠地率：≥ 30% 建筑高度：建筑限高≤ 54 米 。 （五）物業(yè)管理定位 以人為本，聘用國(guó)際知名的物業(yè)管理企業(yè)，以客戶滿意為宗旨，以 誠(chéng)心、熱心、耐心 的服務(wù)態(tài)度為業(yè)主提供一個(gè)五星級(jí)酒店式的高品質(zhì)專業(yè)化服務(wù)。 ? 受到金融危機(jī)的影響，廣州人民的經(jīng)濟(jì)收入也受其牽連，再加上物價(jià)指數(shù)的上漲，人們的可支配收入有所減少。 16 ? 廚房設(shè)計(jì)直接采光，靠近餐廳 ? 每戶最少設(shè)觀景陽臺(tái)以及服務(wù)陽臺(tái)。 ? 以最好的方位布置客廳與主臥，依次排列原則。 14 （三）戶型定位 ? 戶型定位 ：主打中戶型。 13 （二）客戶定位 目標(biāo)市場(chǎng)定位 以天河區(qū)、番禺區(qū)、天河區(qū)、海珠區(qū)及廣州大學(xué)城工作及生活的客戶群為主，輻射荔灣區(qū)、越秀區(qū)、南沙區(qū)、等省市內(nèi)一些地區(qū)。 （ 2）現(xiàn)在正遭遇金融危機(jī)，房地產(chǎn)市場(chǎng)十分低迷。一旦更多的知名房地產(chǎn)商家進(jìn)入開發(fā)區(qū)，其發(fā)展前景將是非常廣闊的。 (2)公共設(shè)施配套 ——由于地塊附近方圓幾百米都是一些小山坡，目前還沒進(jìn)行過任何開發(fā)，所以公共服務(wù)設(shè)施與市政設(shè)施配套尚不完善。（注：本項(xiàng)目均價(jià)初步定位 7500元） 11 (二 )地塊 SWOT 分析 優(yōu)勢(shì)分析 （ 1）政策支持 ——珠江新城作為未來重點(diǎn)發(fā)展區(qū)域 （ 2）區(qū)位有利 ——該地塊位于廣州中心商務(wù)區(qū)，配套設(shè)施完善。 ●比利華山：天河科學(xué)城開創(chuàng)大道北 ，均價(jià) 20xx0 元 /㎡ ，獨(dú)棟別墅 ,聯(lián)體別墅，廣州龍光房地產(chǎn)有限公司。 以上數(shù)據(jù)由于在調(diào)查中消費(fèi)者有可能故意隱瞞真實(shí)收入，其實(shí)際購(gòu)買能力應(yīng)