【正文】 該更強，因此可以適當放大 15%。 10 需求狀況分析 ： 雖然受到全球經(jīng)濟危機的影響，原本打算買房的人都持觀望態(tài)度，但有效需求處于嚴重不足的狀態(tài)，只要房價合理的話就會存在很多購買者?？偯娣e 平方公里，其中 建成區(qū)面積 約 68 公里，是建設(shè)中的 廣州 市城市中心區(qū) 目前， 天河區(qū)轄 21 個街 道（五山、 員村 、車陂、沙河、石牌、 興華 、沙東、林和、棠下、獵德、冼村、天園、天 河南 、元崗、 黃村 、龍洞、長興、 鳳凰 、 前進、珠吉、 新塘 ）。26′30″，北緯 23176。其中地 稅實現(xiàn)稅收收入 億元，同比增長 %，國稅實現(xiàn)稅收收入 億元，同比下降 %。為 21 世紀廣州市中央金融商務(wù)區(qū)，是集中體現(xiàn)廣州國際都市形象的窗口。 項目的規(guī)劃名稱初步定為 “ 博升國際花園 ” ，本項目規(guī)劃的中心思想就是要建 立一個擁有高級住客會所，設(shè)備豪華完善 身心舒暢，坐擁綠茵樂趣，景色優(yōu)美怡人的綠化優(yōu)美的住宅小區(qū)，滿足都市人擺脫工作壓力，追求輕松、愜意、優(yōu)游、從容的生活環(huán)境。項目市場定位是對項目的形象、客戶、戶型、價格和物業(yè)管理進行定位。根據(jù)項目的地理優(yōu)勢，并對本案周邊項目進行大量調(diào)查，我認為本案在定位上應(yīng)當區(qū)別于目前位于天河區(qū)的所有項目，并且應(yīng)當在居住質(zhì)素和居住環(huán)境上高于同區(qū)域的所有項目，借此形成項目賣點，與同區(qū)域競爭項目產(chǎn)生差異化優(yōu)勢。廣東工業(yè)大學課程設(shè)計任務(wù)書 題目名稱 博升現(xiàn)場調(diào)查與項目市場調(diào)查及策劃 學生學院 管理學院 專業(yè)班級 姓 名 學 號 一、課程設(shè)計的內(nèi)容 項目背景 項目市場調(diào)查與分析 項目市場定位 項目規(guī)劃設(shè)計建議 項目營銷推廣 項目經(jīng)濟評價 結(jié)論與問題討論 二、 課程 設(shè)計的要求與數(shù)據(jù) 對所策劃項目進行實地調(diào)查，了解項目及其周邊市政設(shè)施、交通狀況、正在開發(fā)和銷售樓盤情況。 四、 課程 設(shè)計進程安排 1 序號 設(shè)計各階段內(nèi)容 地點 起止日期 1 針對具體項目進行實地調(diào)查和資料收集 項目所在地 2 資料整理和撰寫市場調(diào)研與分析 教 107 和宿舍 3 房地產(chǎn)項目市場定位 教 107 和宿舍 4 項目規(guī)劃設(shè)計建議及規(guī)劃圖 教 107 和宿舍 5 項目市場推廣 教 107 和宿舍 6 項目經(jīng)濟評價 教 107 和宿舍 7 提交策劃報告 教 107 和宿舍 五、應(yīng)收集的資料及主要參考文獻 廣州房地產(chǎn)市場相關(guān)資料 房地產(chǎn)市場相關(guān)政策 實地調(diào)查資料 住宅小區(qū)規(guī)劃書籍及相關(guān)資料 房地產(chǎn)項目策劃相關(guān)書籍 發(fā)出任務(wù)書日期： 20xx 年 12 月 29 日 指導(dǎo)教師簽名： 計劃完成日期： 20xx 年 01 月 11 日 2 基層 教學單位 責任人簽章： 主管院長簽 章 ： 3 摘要 本項目位于天河珠江新城臨江大道與華穗路交界處，交通位置十分便利。項目市場調(diào)查與分析是對規(guī)劃項目的可行性分析，通過對市場的狀況分析以及地塊的 SWOT 分析，來分析項目開發(fā)的可行性。項目經(jīng)濟評價是計算項目規(guī)劃設(shè)計以及建設(shè)、銷售過程中現(xiàn)金流，分析項目投資的可行性。 （ 2）天河區(qū)功能定位 天河中心區(qū)的建設(shè)為片區(qū)提供區(qū)級的辦公、商業(yè)、文化和體育設(shè)施配套，增加人口聚集，實現(xiàn)就業(yè)－居住的 區(qū)內(nèi)平衡。 8 （ 2）財政收入： 前三季度全區(qū)實現(xiàn)稅收收入 億元，同比增長 %，比今年一季度和上半年分別加快 和 個百分點。15′55″～ 113176。區(qū)徑東西極限長 公里，南北極限長 公里。因此估計將會進入新一輪下降的階段，而成交量應(yīng)該會有一定幅度的回升。 購買能力分析 ： 從 20xx 年 9 月政府職能部門的調(diào)查看出：家庭年收入在 10 萬元以下的占 % ； 家庭年收入在1015 萬元的占 %；家庭年收入在 15 萬以上的占 % 。 ●星匯云景：天河科學城開創(chuàng)大道以北 ,水西環(huán)路以東 ，均價 19000 元 /㎡ ，洋房，廣州市保利房地產(chǎn)開發(fā)有限公司。從消費者購房決策因素中可以看出，價格是最重要的因素，因取得價格優(yōu)勢是目前我項目的一種競爭策略 。 劣勢分析 (1)現(xiàn)狀城市意象 ——地塊位于城市邊緣地段，屬于城鄉(xiāng)結(jié)合部，在城市人群中心理意象較差，短期內(nèi)難以改變，對市場啟動較為不利。天河區(qū)憑借其良好的經(jīng)濟發(fā)展勢態(tài)，巨大的土地儲存量和優(yōu)越的自然環(huán)境，只要主動吸引一批品牌開發(fā)商進駐，將會對房地產(chǎn)市場形成較大的拉動力。如銀行加息，第二套房首付增加到四成，物業(yè)稅等。因此我認為本案應(yīng)定位成歐陸建筑風格與中式園林景觀相結(jié)合的中檔純居住性小區(qū)。 ● 消費者職業(yè)：職業(yè)經(jīng)理人、專業(yè)技術(shù)人員、公務(wù)員、醫(yī)師、教師、自由職業(yè)者、中小私企主等。 其中： ? 二房二廳（ 8090 余平方米） 占 30%左右； ? 三房二 廳（ 90100 余平方米）占 60%左右； ? 四房三廳（ 100120 平方米以上） 占 10%左右； 二房二廳 15 三房二廳 四房二廳 戶型設(shè)計建議： ? 單體設(shè)計強調(diào)戶戶景觀最大化，通風采光條件好。 ? 面積配比切當，尺度適宜，交通面積控制在最小。 以下是廣州市 17 月的住宅成交均價統(tǒng)計表： 17 ? 受到國家政策的影響 ,實行限價限戶型 ,推出廉租房等政策措施，廣州的房價有所回落。 ? 價格走勢策略 :遵循兩條原則：低開高走，穩(wěn)步提升；在保證利潤的前提下，提高銷售速度。 土地規(guī)劃用途：二類居住用地。因此根據(jù)地理上的優(yōu)勢，本項目規(guī)劃的中心思想就是要建立一個擁有高級住客會所，設(shè)備豪華完善 身心舒暢，坐擁綠茵樂趣，景色優(yōu)美怡人的綠化優(yōu)美 的住宅小區(qū)，滿足都市人擺脫工作壓力，追求輕松、愜意、優(yōu)游、從容的生活環(huán)境。另外，東向及南向的建筑都采用座北向南布局，一梯 3 戶和二梯 4 戶，為 9 層高，南北對流，超寬樓距，既保證各單位的私密性，又有利于將風引進小區(qū)，增強小區(qū)空氣的流通，給人一種溫馨愜意的超級享受。 （ 4）商業(yè)及其他：總建筑面積 5302m2。 ? 為方便人們停放車輛，小區(qū)建有多個地上和地上大 型停車場，總泊位數(shù)為 1350 個。在小區(qū)外圍有環(huán)形小道，供業(yè)主平時散步。每個建筑小組團內(nèi)都有小型園林 ,各道路兩旁種植樹和花草 , 另外全心傾力打造多個歐陸式風情主題園林。蘊含豐富的負離子、氧離子，空氣清新自然。 在本項目的營銷推廣中，將貫徹以下兩點總體策略： ? 地段的炒作 ：通過先期的宣傳先將地段炒熱，為客戶描繪出此區(qū)域未來發(fā)展的前景及高貴生活氛圍，吸引目標客戶的關(guān)注。 以價格作為武器，刺激市場消費。 ? 因此，這個時期的銷售采用 “低價面市，開閘蓄水 ”的策略。這個時期的主要任務(wù)是消化 VIP 卡發(fā)售期的客戶資源，并促成新客戶成交。 此時期的幾個階段中，基本上每個階段都要采用密集式、多渠道的宣傳推廣，擴大項目影響，樹立開發(fā)商品牌形象。即項目開盤后先消化 VIP 卡發(fā)售期的客戶積累，然后采用 低開高走的價格策略，配以強勢媒體宣傳推廣，吸引并促成大批新客戶成交，消化掉項目體量的 80%左右，實現(xiàn)項目的快速銷售。即該時期內(nèi)項目基本不再進行大的宣傳推廣，針對剩余的幾套尾房，采用變相降價的促銷方式，以贈送家具、裝修、物業(yè)管理費等達到迅速清盤的目的。以此進行大力度、大范圍的傳播，讓目標客戶在短時間內(nèi)對項目充滿信心，并促進迅速購買。 （五）推廣語 ： 針對本項目的特性，其目標客群是有一定局限性的，且有著心理上的尊崇和生活上的高品質(zhì)追求 ,因此需通過強有力的廣告推廣和形象包裝來吸引貴族們的關(guān)注。 （七）項目宣傳推廣費用估算 ? 就本項目而言，可以銷售面積為 102270 平方米計算，再算上車位 1350 個，總銷售收入為 83390萬元，推廣費用按照業(yè)內(nèi)的標準，按照總收入的 %計算，預(yù)計費用計算如下： ? 83390 元 * 2% =17650000 元 ? 總推廣費用：人民幣 1868 萬元 （八）銷售階段投放比例 銷售分為八個階段： 投放比例為 ： ： 2 ： 1 ： 2 ： 1 ： 2 ： 1 階段 廣告費用 ? 鋪墊階段 884000 元 ? 公開階段 884000 元 ? VIP 卡 發(fā)放階段（ VIP 卡發(fā)售期） 3836000 元 ? 開盤階段 1668000 元 28 ? 強銷階段 3436000 元 ? 保溫階段 1668000 元 ? 第二強銷階段 3336000 元 ? 清盤促銷階段 1678000 元 （九）媒體種類投放比例 媒體種類 比例 費用 報紙雜志 35% 6838000 各種活動 15% 35020xx 電視廣告 10% 1768000 戶外廣告 10% 1768000 廣播廣告 5% 834000 網(wǎng)絡(luò)廣告 5% 834000 自有媒體 15% 29020xx 展會 5% 884000 六、財務(wù)評價 （一）、項目規(guī)劃技術(shù)經(jīng)濟指標 土地使用指標 用 地 平 衡 表 表 1 項 目 用地面積（公頃） 所占比重（ %） 人均面積（ ㎡ /人） 居住區(qū)規(guī)劃總用地 100 其 中 居住用地 100 其 中 住宅用地 29 公建用地 道路用地 公共綠地 河涌用地 無 高壓線控制用地 無 城市道 路用地 無 密度指標 主要技術(shù)經(jīng)濟指標表 表 2 居住套數(shù) 1043 套 居住人口 3251 人 總建筑面積 111386 ㎡ 其中 住宅建筑面積 102270 ㎡ 公共建筑面積 9116 ㎡ 住宅平均層數(shù) 12層 人口毛密度 563 人 /公頃 住宅面積毛密度 17705 ㎡ /公頃 住宅面積凈密度 86809 ㎡ /公頃 % 容積率 總建筑密度 % 綠地率 % 公共服務(wù)設(shè)施規(guī)劃 根據(jù)住宅小區(qū)規(guī)劃要求進行設(shè)置 公共服務(wù)設(shè)施表 表 3 編 號 項 目 建筑面積（ ㎡ ） 用地面積（ ㎡ ） 數(shù) 量 1 幼兒園 1493 687 1 30 2 小學 3 中學 4 衛(wèi)生站 124 124 1 5 文化活動中心 2321 875 1 6 球類場地 854 854 3 7 糧油店 145 145 1 8 肉菜市場 2121 2121 1 9 副食品店 546 546 3 10 飲食店 1578 1578 1 11 飯店 487 487 2 12 小吃店 354 354 3 13 綜合百貨店 875 875 1 14 日用雜品店 784 784 4 15 五金交電建材店 114 114 1 16 理發(fā)店 97 97 1 17 廢品收購店 95 95 1 18 書報銷售店 87 87 2 19 公共電話亭 75 75 6 20 中西藥店 89 89 1 21 水果店 114 114 2 22 綜合修理店 123 123 1 23 儲蓄所 147 147 1 24 郵政所 78 78 1 25 電訊營業(yè)廳 87 87 1 26 汽車停車場（庫） 3125 3 27 自行車（摩托車）停車場（庫） 612 3 28 變電房 74 74 1 31 29 路燈配電室 54 54 1 30 凈化石油氣站 115 115 1 31 公共廁所 121 121 2 32 垃圾集散點 78 78 1 33 小區(qū)綜合管理處 245 122 1 34 居民委員會 245 122 1 （二）、項目開發(fā)建設(shè)及經(jīng)營的組織與實施計劃 開發(fā)方案設(shè)想與分析 項目周邊有很多個小山丘，環(huán)境安靜，空氣清新，而且交通位置十分便利，出門口就是廣深高速，開泰大道，距離市區(qū)只有 15 分鐘車程。問君何能爾，心遠地自偏 ” 。 * 57763 M178。） 工程量（