【正文】 情結(jié)，外地成功人士普遍愿意在當(dāng)?shù)刂脴I(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過節(jié)回家能有一個(gè)好的居住環(huán)境。 銷售部計(jì)劃在項(xiàng)目開盤前進(jìn)行為期 3個(gè)月的蓄客期，計(jì)劃儲(chǔ)備客戶 3000 批以上。從周邊城市開發(fā)辦了解到部分城市前三季度 商品房均價(jià)，長沙為 3709 元 /平方米，邵陽房產(chǎn)均價(jià)為 2222 元 /平方米，永州市新建商品房平均銷售價(jià)格為 1562元 /平方米以上。這一階段全市共完成開發(fā)投資 億元，完成土地開發(fā)面積 萬平方米 ,竣工房屋面積 萬平方米 ,實(shí)現(xiàn)商品銷售額 億元。這些因素將讓衡陽房價(jià)面臨快速爆發(fā)的到來。 . 營銷策略 本項(xiàng)目擬在價(jià)格策略上采取低開高走的定價(jià)策略推向市場。 ③ 影視廣告 當(dāng)?shù)貛讉€(gè)電視臺(tái)收視率不高，主要用來開盤和新品集中投放。 ? 活動(dòng)二： “廣州炒房團(tuán)衡陽購房動(dòng) ”。 ? 活動(dòng)六：衡陽人說衡陽大型文化論壇 媒體宣傳組合 開盤前三個(gè)月，公司會(huì)以電視廣告，平面媒體，戶外廣告三大主力廣告集中宣傳湘水明珠，增強(qiáng)前期登記客戶數(shù)量，擴(kuò)大蓄客量，為開盤銷售一半做好蓄客準(zhǔn)備。 ? 路橋廣告：貫穿項(xiàng)目營銷始終。 ? 短信推廣：一般一個(gè)月派發(fā) 4－ 6 次，開盤前每周發(fā)送 2－ 3 次。本項(xiàng)目與衡陽市著名的東洲島隔河相望；距衡陽市火車站不到 500 米 ,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里，自然環(huán)境優(yōu)越， 交通十分便利，是一個(gè)理想的商業(yè)、住家的風(fēng)水寶地。 . 項(xiàng)目建設(shè)條件 地形、地貌、地震情況 衡陽市處于湖南省凹形面的軸帶部分。整個(gè)地形由西南向東北復(fù)合傾斜，而盆地由四周向中部降低，呈現(xiàn) 1000 米， 800700 米、 400300 米、150 米四級(jí)夷為平面。中部大面積分布白堊系和第三系紅層，構(gòu)成衡陽盆地的主體，面積3550 平方公里。市境最高點(diǎn)為衡山 祝融峰 ，海拔1290 米，最 低點(diǎn)為衡東的彭陂港，海拔只有 米。發(fā)源于廣西興安的湘江干流，自祁東歸陽鎮(zhèn)入境，依次流經(jīng)祁東縣、衡南縣、常寧市、市區(qū)、衡陽縣、衡山縣和衡東縣，境內(nèi)長 226 公里。金、銀、銅、鐵、鉛、鋅、煤、巖鹽、高嶺土、鈉長石等百余種，儲(chǔ)量豐富，在國內(nèi)外占有重要地位。總長 603 公里的 36 條大小河川呈樹枝狀分布市境，是典型的江南水鄉(xiāng)，水資源總量為 億立方米，其中地表水 億立方米，地下水 億立方米。 交通運(yùn)輸 條件 衡陽交通發(fā)達(dá)，在全國 45 個(gè)公路交通主樞紐城市中處于重要地位，京廣、湘桂鐵路交匯于市區(qū)，開工建設(shè)的京廣與京九鐵路南段聯(lián)絡(luò)線也匯接于衡陽。市區(qū)距長沙黃花國際機(jī)場約 170 公里，行程約 2 小時(shí)。 本住宅開發(fā)項(xiàng)目 位于衡陽市湘江東岸南段， 相傍湘江河， 西 面緊靠 風(fēng)景秀麗的 湘江風(fēng)光帶， 東至規(guī)劃中的小區(qū)小學(xué)與中天路相連，南到望江路與衡陽市著名的東洲島隔河相望 ,今日的 東洲島 ，森林茂密，鳥語花香，香煙繚繞。城市主次 干道的水、電、煤氣、通訊等市政設(shè)施配套完善， 承擔(dān)施工任務(wù)的施工隊(duì)伍，只要滿足施工資質(zhì)的企業(yè)就能完成施工任務(wù)。 湘水明珠居住小區(qū)一期 ( 3 號(hào)樓 )項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 26 頁 共 54 頁 策風(fēng)行 房地產(chǎn)資源整合論壇 第 4章 建筑方案 . 設(shè)計(jì)依據(jù) 《 城市居住區(qū)規(guī)劃設(shè)計(jì)規(guī)范 》 GB5018093（ 2020 年版） 《 民用建筑設(shè)計(jì)通則 》 GB503522020 《 高層民用建筑設(shè)計(jì)防火規(guī)范 》 GB5004595 《汽車庫、修車庫、停車場設(shè)計(jì)防火規(guī)范》 GB5006797 《城市規(guī)劃編制辦法》 《衡陽市城市規(guī)劃行政技術(shù)準(zhǔn)則》 衡陽市 2020 年城市總體規(guī)劃 本項(xiàng)目鄰近的湘江風(fēng)光帶設(shè)計(jì) . 項(xiàng)目。 政策環(huán)境 本項(xiàng)目的建設(shè)符合 衡陽 城市建設(shè)總體規(guī)劃和 衡陽市 珠暉 區(qū)總體規(guī)劃，貫徹了 衡陽市政府城市建設(shè)的發(fā)展戰(zhàn)略，其對(duì)加快城鎮(zhèn)化進(jìn)程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。 臨江觀島 ，詩情畫意，自然生活，這正是中國人所追求的理想居家之地。近些年來，衡陽市大力發(fā)展水路運(yùn)輸，努力構(gòu)筑鐵路、公路、水路“三位一體”的立體交通網(wǎng)絡(luò)，并從抓基礎(chǔ)設(shè)施入手，切實(shí)加強(qiáng)水路航道港口建設(shè)，實(shí)現(xiàn)了質(zhì)的飛躍。公路縱橫交錯(cuò)、四通八達(dá)，京珠高速公路與衡昆高速公路在衡陽Ｔ接，北京至廣州的 107 國道、衡陽至廣西憑祥的 322 國道、連接湘贛閩南部的“三南公路”貫穿全境。湘江、漣水、涓水到 衡陽 市總匯集面積達(dá) 萬平方公里，總量為 億立方 米，客水為本地水的 倍。 氣候條件 衡陽地處亞熱帶， 屬中亞熱帶季風(fēng)濕潤氣候，四季分明，光熱充足，全年平均氣溫為 16— 18℃， 日照時(shí)數(shù) 1300— 1800 小時(shí) ， 無霜期長達(dá) 260— 310 天 ， 自然資源 極為豐富。水電資源理論蘊(yùn)藏量 萬千瓦， 可供開發(fā)量 萬千瓦。地貌類型以崗丘為主，山地占總面積的 21%，丘陵占 27%，崗地占 27%平原占 21%，水面占4%。西部山峰多在海拔 500 米以上，最高是祁東縣的騰云嶺，海拔 1044 米。四周山、丘圍繞，中部平、崗丘交錯(cuò)。 衡陽盆地 南高北低。 經(jīng) 衡陽市 人民政府國用（ 2020）第 A102843 號(hào) 國土使用證批準(zhǔn)為城鎮(zhèn) 單一 住宅用地。 湘水明珠居住小區(qū)一期 ( 3 號(hào)樓 )項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 21 頁 共 54 頁 策風(fēng)行 房地產(chǎn)資源整合論壇 第 3章 建設(shè)規(guī)模與項(xiàng)目開發(fā)條件 . 建設(shè)規(guī)模 本項(xiàng)目 總 占地面積 20, 平方米 ，總建筑面積為 65, 平方米，建設(shè)總?cè)莘e率為 ，建設(shè)密度為 %,建設(shè)內(nèi)容 為 3 棟 (13號(hào)樓 )高層電梯住宅房（其中住宅面積 47, 平方米， 12層商鋪面積 平方米，地下停車場面積 10,842平方米）。 ? 衡陽報(bào)紙：開盤前一月投放 3－ 4 次，以及每次新貨上市投放 1 次。開盤三個(gè)月后，公司會(huì)盡快出樣板房、實(shí)景園林開放，加大廣告投放力度。 ? 活動(dòng)四：衡陽人說衡陽大型文化論壇。 ④ 單張派發(fā) 貫穿項(xiàng)目營銷始終的宣傳利器 ， 衡陽地方小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效。本項(xiàng)目將確定以下推廣策略： 推廣渠道 ① 報(bào)紙廣告 包括衡陽日?qǐng)?bào)、衡陽晚報(bào)，屬于典型的政府報(bào)，報(bào)紙不宜投入過多，開盤和推新湘水明珠居住小區(qū)一期 ( 3 號(hào)樓 )項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 20 頁 共 54 頁 策風(fēng)行 房地產(chǎn)資源整合論壇 品前 1－ 2周進(jìn)行 3－ 4次推廣既可。 2） 衡陽樓市價(jià)格現(xiàn)狀： 根據(jù)衡陽業(yè)內(nèi)人士市場調(diào)查，衡陽電梯樓價(jià)大致如下：中泰峰景均價(jià) 3000 元 /平方米，愉景灣均價(jià) 2900 元 /平方米， 中凌景蒂 2700 元 /平方米，江東的云森湘江風(fēng)光2600 元 /平方米，月畔灣 2600 元 /平方米，尚邦 2500 元 /平方米，雅士林 2500 元 /平方米。 經(jīng)過前面兩個(gè)階段 的準(zhǔn)備，許多業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，衡陽房價(jià)上漲已是萬事懼備，并且已經(jīng)在現(xiàn)在樓市上體現(xiàn)出來了。從單純的書記來看，衡陽的房屋均價(jià)低于長沙、邵陽，略高于郴州、永州，處于中等水平。 ① 銷售量 一期工程 1 至 3 號(hào)樓標(biāo)準(zhǔn)層住宅 372 套，總建面積 ㎡，可銷售額約 2.湘水明珠居住小區(qū)一期 ( 3 號(hào)樓 )項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 18 頁 共 54 頁 策風(fēng)行 房地產(chǎn)資源整合論壇 億； ② 銷售進(jìn)度 本 項(xiàng)目預(yù)計(jì) 2020 年 10月初開盤 ： ? 開盤后一個(gè)月內(nèi)，即至 2020 年 11月底，完成總銷售任務(wù)的 50%，約 186套住 宅，銷售金額約 9000 萬； ? 開盤后三個(gè)月內(nèi)，即至 2020 年 1月底，完成總銷售任務(wù)的 70%，約 260套住宅，銷售金額約 億； ? 開盤后六個(gè)月內(nèi)，即至 2020 年 4月底，完成總銷售任務(wù)的 80%，約 298套住宅，銷售金額約 億； ? 開盤后九個(gè)月內(nèi)，即至 2020 年 7月底，完成總銷售任務(wù)的 90%，約 335套住宅，銷售金額約 億； ? 開盤后十二個(gè)月，即至 2020 年 10月底，完成總銷售任 務(wù)的 100%，約 372 套，銷售金額約 2億。 ⑦ 七類客戶：各地房地產(chǎn)投資人士 衡陽房價(jià)目前在全國來講都偏低， 2020 年全國地級(jí)市房地產(chǎn) 銷售平均價(jià)格 2700元 /㎡ ,衡陽現(xiàn)在的水平還不到 2300 元 /㎡，有著極大的升值空間，將會(huì)吸引各地有眼光的人士前來購買。 ⑤ 五類客戶：衡陽在外地成功人士 目前湘江邊乃至整個(gè)衡陽，大型規(guī)模的社區(qū)都罕有，特別是別墅社區(qū)，對(duì)于在外工作的衡陽籍人士回家鄉(xiāng)購房，一定選擇景觀好品質(zhì)高的規(guī)模社區(qū)，作為湘江邊唯一的別墅區(qū)，湘水明珠無疑是該部分金字塔高 端人群的置業(yè)首選。 2） 衡陽鐵路部門職工 衡陽鐵路系統(tǒng)，包括中鐵五局員工及家屬近 5萬人，目前集中居住在珠暉區(qū)和平鄉(xiāng)、苗圃一帶，居住環(huán)境較差，交通不便利，該部 分客戶將會(huì)成為湘水明珠的購買主力客戶群。產(chǎn)品遍布全國板帶材生產(chǎn)線，并出口日本、南非、馬來西亞等國。人們物質(zhì)生活的不斷改善，帶來消費(fèi)的增長，人們對(duì)住房的要求越來越高，而本項(xiàng)目 地處 衡陽市湘江東岸南段， 西與 風(fēng)景優(yōu)美 的沿江風(fēng)光帶唇齒相依， 南至望江路與著名的東洲島隔河相湘水明珠居住小區(qū)一期 ( 3 號(hào)樓 )項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 16 頁 共 54 頁 策風(fēng)行 房地產(chǎn)資源整合論壇 望 ， 項(xiàng)目將 利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢在衡陽 珠暉區(qū) 打造出一個(gè)人文共生的 生態(tài)示范小區(qū) ， 以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造衡陽高品質(zhì)、高標(biāo)準(zhǔn)、不可復(fù)制的江景住房， 使得沿河而居成為 衡陽人民追求 新生活的時(shí)尚，成為追求高品質(zhì)生活的一種必然。繼續(xù)執(zhí)行從嚴(yán)從緊控制新增建設(shè)用地的政策，住宅用地中增量地供應(yīng)將更加困難，存量地供應(yīng)仍會(huì)保持增長，但供應(yīng)總量將減少。房地產(chǎn)開發(fā)投資增速將低于全社會(huì)固定資產(chǎn)投資增速。 ④ 產(chǎn)品建筑設(shè)計(jì)水平的提高，不管是立面設(shè)計(jì)、內(nèi)部結(jié)構(gòu)、實(shí)用率、園林等等方面，任何項(xiàng)目都不會(huì)具有非常明顯的優(yōu)勢。 2）需求分析 湘水明珠居住小區(qū)一期 ( 3 號(hào)樓 )項(xiàng)目可行性研究報(bào)告 第 14 頁 共 54 頁 策風(fēng)行 房地產(chǎn)資源整合論壇 20202020商品房銷售面積一覽表0501001502020 2020 2020商品房銷售面積(萬平方米) 年 份 2020 2020 2020 商品房施工面積（萬平方米） 增幅 14． 08% 24． 90% 12． 12% 20202020商品房銷售總額一覽表051015202020 2020 2020商品房銷售總金額(億元) 年 份 2020 2020 2020 商品房施工面積（萬平方米） 增幅 16． 04% 39． 46% 29． 04% 從上頁的系列圖表中可以看出，不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著 較大的增長勢態(tài)，市場需求整體向好。投資的熱潮源于市場需求的策動(dòng)，兩者呈現(xiàn)著良好的增長勢頭。 ④ 江東板塊 江東板快早期給人的印象是城區(qū)較老 、雜亂，缺乏大型基礎(chǔ)配套設(shè)施，但是隨著這幾年的大型市政配套建設(shè)，尤其是沿江路風(fēng)光帶的建設(shè)，區(qū)域內(nèi)的綠化空間、居住環(huán)境等都大大提升，江岸沿線正催生著衡陽未來的江景豪宅板快。 主要特征： 普遍的樓盤規(guī)模比較大 ,檔次相對(duì)其他幾個(gè)區(qū)域要高 ,戶型面積上相對(duì)而言設(shè)計(jì)比較合理 ,以三房為主力 ,一般做到 120150 平 方米 ,120130 平方米的三房旺銷 ,四房面積一般在 160190 平方米。 主要特征：市區(qū)中心位置，規(guī)模較小，占地面積不大，高容積率，一、兩棟樓體，多為高層，居住環(huán)境一般，小區(qū)景觀，面積以中、大戶型為主，售價(jià)多為 18003000元 /平方米左右。房地產(chǎn)開發(fā)投資穩(wěn)步增長，全年完成投資額 億元，增長 %，最近五年是衡陽投資額增加最快的五年。從產(chǎn)業(yè)投向看，第一產(chǎn)業(yè)投資 億元 ，與去年持平；第二產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)投資 億元，增長 %，工業(yè)投入明顯加大。參加工傷保險(xiǎn)人數(shù) 萬人，參加生育保險(xiǎn)人數(shù) 萬人。 20202020 年城鄉(xiāng)居民人均收入情況見圖 6 和圖 7。 2020 年衡陽市全部職工年平均工資 17673 元，月平均工資 1473 元。 2020 年， 衡陽市人口和計(jì)劃生育工作穩(wěn)定發(fā)展。商品零售價(jià)格上漲 個(gè)百分點(diǎn)。組織農(nóng)村勞務(wù)輸出 萬人。一產(chǎn)業(yè)占 GDP 比重較 2020 年下降 個(gè)百分點(diǎn)。其中第一產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第二產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %；第三產(chǎn)業(yè)增加值 億元，增長 %。商品房銷售面積76,193 萬平方米，增長 %，其中商品住宅 69,104 萬平方米，增長 %。 固定資產(chǎn)投資增長較快全年全社會(huì)固定資產(chǎn)投資 137,239 億元，比上年增長%。 充分利用地塊區(qū)域優(yōu)勢和景觀資源；與知名專業(yè)設(shè)計(jì)公司、中介顧問公司合作，強(qiáng)強(qiáng)聯(lián)合，打造小區(qū)品牌和企業(yè)品牌；制定合理的市場營銷方案，擴(kuò)大媒體宣