【正文】 湘水明珠居住小區(qū)一期 ( 3 號樓 )項目可行性研究報告 第 26 頁 共 54 頁 策風行 房地產資源整合論壇 第 4章 建筑方案 . 設計依據 《 城市居住區(qū)規(guī)劃設計規(guī)范 》 GB5018093（ 2020 年版） 《 民用建筑設計通則 》 GB503522020 《 高層民用建筑設計防火規(guī)范 》 GB5004595 《汽車庫、修車庫、停車場設計防火規(guī)范》 GB5006797 《城市規(guī)劃編制辦法》 《衡陽市城市規(guī)劃行政技術準則》 衡陽市 2020 年城市總體規(guī)劃 本項目鄰近的湘江風光帶設計 . 項目。 政策環(huán)境 本項目的建設符合 衡陽 城市建設總體規(guī)劃和 衡陽市 珠暉 區(qū)總體規(guī)劃，貫徹了 衡陽市政府城市建設的發(fā)展戰(zhàn)略，其對加快城鎮(zhèn)化進程，美化城市空間，創(chuàng)造新的城市景觀，提升城市品位都具有積極意義。城市主次 干道的水、電、煤氣、通訊等市政設施配套完善， 承擔施工任務的施工隊伍，只要滿足施工資質的企業(yè)就能完成施工任務。 臨江觀島 ，詩情畫意，自然生活，這正是中國人所追求的理想居家之地。 本住宅開發(fā)項目 位于衡陽市湘江東岸南段， 相傍湘江河， 西 面緊靠 風景秀麗的 湘江風光帶， 東至規(guī)劃中的小區(qū)小學與中天路相連，南到望江路與衡陽市著名的東洲島隔河相望 ,今日的 東洲島 ，森林茂密，鳥語花香，香煙繚繞。近些年來，衡陽市大力發(fā)展水路運輸，努力構筑鐵路、公路、水路“三位一體”的立體交通網絡，并從抓基礎設施入手，切實加強水路航道港口建設，實現了質的飛躍。市區(qū)距長沙黃花國際機場約 170 公里，行程約 2 小時。公路縱橫交錯、四通八達，京珠高速公路與衡昆高速公路在衡陽Ｔ接，北京至廣州的 107 國道、衡陽至廣西憑祥的 322 國道、連接湘贛閩南部的“三南公路”貫穿全境。 交通運輸 條件 衡陽交通發(fā)達，在全國 45 個公路交通主樞紐城市中處于重要地位，京廣、湘桂鐵路交匯于市區(qū)，開工建設的京廣與京九鐵路南段聯絡線也匯接于衡陽。湘江、漣水、涓水到 衡陽 市總匯集面積達 萬平方公里，總量為 億立方 米，客水為本地水的 倍。總長 603 公里的 36 條大小河川呈樹枝狀分布市境，是典型的江南水鄉(xiāng)，水資源總量為 億立方米，其中地表水 億立方米，地下水 億立方米。 氣候條件 衡陽地處亞熱帶， 屬中亞熱帶季風濕潤氣候，四季分明，光熱充足，全年平均氣溫為 16— 18℃， 日照時數 1300— 1800 小時 ， 無霜期長達 260— 310 天 ， 自然資源 極為豐富。金、銀、銅、鐵、鉛、鋅、煤、巖鹽、高嶺土、鈉長石等百余種，儲量豐富，在國內外占有重要地位。水電資源理論蘊藏量 萬千瓦， 可供開發(fā)量 萬千瓦。發(fā)源于廣西興安的湘江干流，自祁東歸陽鎮(zhèn)入境，依次流經祁東縣、衡南縣、常寧市、市區(qū)、衡陽縣、衡山縣和衡東縣，境內長 226 公里。地貌類型以崗丘為主，山地占總面積的 21%，丘陵占 27%，崗地占 27%平原占 21%，水面占4%。市境最高點為衡山 祝融峰 ，海拔1290 米，最 低點為衡東的彭陂港，海拔只有 米。西部山峰多在海拔 500 米以上，最高是祁東縣的騰云嶺，海拔 1044 米。中部大面積分布白堊系和第三系紅層，構成衡陽盆地的主體，面積3550 平方公里。四周山、丘圍繞，中部平、崗丘交錯。整個地形由西南向東北復合傾斜，而盆地由四周向中部降低，呈現 1000 米， 800700 米、 400300 米、150 米四級夷為平面。 衡陽盆地 南高北低。 . 項目建設條件 地形、地貌、地震情況 衡陽市處于湖南省凹形面的軸帶部分。 經 衡陽市 人民政府國用（ 2020）第 A102843 號 國土使用證批準為城鎮(zhèn) 單一 住宅用地。本項目與衡陽市著名的東洲島隔河相望；距衡陽市火車站不到 500 米 ,距離衡昆高速、衡棗高速、京珠高速皆不到二十公里，自然環(huán)境優(yōu)越， 交通十分便利，是一個理想的商業(yè)、住家的風水寶地。 湘水明珠居住小區(qū)一期 ( 3 號樓 )項目可行性研究報告 第 21 頁 共 54 頁 策風行 房地產資源整合論壇 第 3章 建設規(guī)模與項目開發(fā)條件 . 建設規(guī)模 本項目 總 占地面積 20, 平方米 ，總建筑面積為 65, 平方米，建設總容積率為 ，建設密度為 %,建設內容 為 3 棟 (13號樓 )高層電梯住宅房（其中住宅面積 47, 平方米， 12層商鋪面積 平方米，地下停車場面積 10,842平方米）。 ? 短信推廣：一般一個月派發(fā) 4－ 6 次，開盤前每周發(fā)送 2－ 3 次。 ? 衡陽報紙：開盤前一月投放 3－ 4 次，以及每次新貨上市投放 1 次。 ? 路橋廣告：貫穿項目營銷始終。開盤三個月后，公司會盡快出樣板房、實景園林開放，加大廣告投放力度。 ? 活動六：衡陽人說衡陽大型文化論壇 媒體宣傳組合 開盤前三個月，公司會以電視廣告，平面媒體，戶外廣告三大主力廣告集中宣傳湘水明珠，增強前期登記客戶數量，擴大蓄客量，為開盤銷售一半做好蓄客準備。 ? 活動四：衡陽人說衡陽大型文化論壇。 ? 活動二： “廣州炒房團衡陽購房動 ”。 ④ 單張派發(fā) 貫穿項目營銷始終的宣傳利器 ， 衡陽地方小，人口集中，單張派發(fā)能起到良效。 ③ 影視廣告 當地幾個電視臺收視率不高，主要用來開盤和新品集中投放。本項目將確定以下推廣策略： 推廣渠道 ① 報紙廣告 包括衡陽日報、衡陽晚報，屬于典型的政府報，報紙不宜投入過多，開盤和推新湘水明珠居住小區(qū)一期 ( 3 號樓 )項目可行性研究報告 第 20 頁 共 54 頁 策風行 房地產資源整合論壇 品前 1－ 2周進行 3－ 4次推廣既可。 . 營銷策略 本項目擬在價格策略上采取低開高走的定價策略推向市場。 2） 衡陽樓市價格現狀： 根據衡陽業(yè)內人士市場調查，衡陽電梯樓價大致如下：中泰峰景均價 3000 元 /平方米，愉景灣均價 2900 元 /平方米， 中凌景蒂 2700 元 /平方米，江東的云森湘江風光2600 元 /平方米，月畔灣 2600 元 /平方米，尚邦 2500 元 /平方米，雅士林 2500 元 /平方米。這些因素將讓衡陽房價面臨快速爆發(fā)的到來。 經過前面兩個階段 的準備，許多業(yè)內人士認為，衡陽房價上漲已是萬事懼備，并且已經在現在樓市上體現出來了。這一階段全市共完成開發(fā)投資 億元，完成土地開發(fā)面積 萬平方米 ,竣工房屋面積 萬平方米 ,實現商品銷售額 億元。從單純的書記來看，衡陽的房屋均價低于長沙、邵陽，略高于郴州、永州，處于中等水平。從周邊城市開發(fā)辦了解到部分城市前三季度 商品房均價，長沙為 3709 元 /平方米，邵陽房產均價為 2222 元 /平方米，永州市新建商品房平均銷售價格為 1562元 /平方米以上。 ① 銷售量 一期工程 1 至 3 號樓標準層住宅 372 套，總建面積 ㎡，可銷售額約 2.湘水明珠居住小區(qū)一期 ( 3 號樓 )項目可行性研究報告 第 18 頁 共 54 頁 策風行 房地產資源整合論壇 億； ② 銷售進度 本 項目預計 2020 年 10月初開盤 ： ? 開盤后一個月內，即至 2020 年 11月底，完成總銷售任務的 50%，約 186套住 宅，銷售金額約 9000 萬； ? 開盤后三個月內，即至 2020 年 1月底，完成總銷售任務的 70%，約 260套住宅，銷售金額約 億； ? 開盤后六個月內，即至 2020 年 4月底，完成總銷售任務的 80%，約 298套住宅，銷售金額約 億； ? 開盤后九個月內，即至 2020 年 7月底，完成總銷售任務的 90%，約 335套住宅，銷售金額約 億； ? 開盤后十二個月，即至 2020 年 10月底，完成總銷售任 務的 100%，約 372 套，銷售金額約 2億。 銷售部計劃在項目開盤前進行為期 3個月的蓄客期，計劃儲備客戶 3000 批以上。 ⑦ 七類客戶：各地房地產投資人士 衡陽房價目前在全國來講都偏低， 2020 年全國地級市房地產 銷售平均價格 2700元 /㎡ ,衡陽現在的水平還不到 2300 元 /㎡，有著極大的升值空間，將會吸引各地有眼光的人士前來購買。 衡陽人具有很強烈的戀土情結，外地成功人士普遍愿意在當地置業(yè)，一方面是為了改善父母的居住環(huán)境；另一方面也是考慮逢年過節(jié)回家能有一個好的居住環(huán)境。 ⑤ 五類客戶：衡陽在外地成功人士 目前湘江邊乃至整個衡陽，大型規(guī)模的社區(qū)都罕有，特別是別墅社區(qū)，對于在外工作的衡陽籍人士回家鄉(xiāng)購房，一定選擇景觀好品質高的規(guī)模社區(qū)，作為湘江邊唯一的別墅區(qū)，湘水明珠無疑是該部分金字塔高 端人群的置業(yè)首選。 ③ 三類客戶：周邊學校老師 珠暉區(qū)學校眾多，從小學到大學皆而有之，如珠暉區(qū)實驗小學、衡陽師范學院、湘水明珠居住小區(qū)一期 ( 3 號樓 )項目可行性研究報告 第 17 頁 共 54 頁 策風行 房地產資源整合論壇 衡陽工業(yè)大學、衡陽機械技術學校、衡陽財政學校等等，從業(yè)教師近萬人，而且學校老師 待遇較高，具有較強的購買能力。 2） 衡陽鐵路部門職工 衡陽鐵路系統，包括中鐵五局員工及家屬近 5萬人，目前集中居住在珠暉區(qū)和平鄉(xiāng)、苗圃一帶，居住環(huán)境較差，交通不便利，該部 分客戶將會成為湘水明珠的購買主力客戶群。年產值達 億元。產品遍布全國板帶材生產線，并出口日本、南非、馬來西亞等國。 1） 中鋼衡重企業(yè)職工 衡陽中鋼衡重設備有限公司（原湖南金陽機電設備制造有限公司）是集科研、設計、制造開卷機、卷取機及卷筒為一體的專業(yè) 公司。人們物質生活的不斷改善，帶來消費的增長，人們對住房的要求越來越高，而本項目 地處 衡陽市湘江東岸南段， 西與 風景優(yōu)美 的沿江風光帶唇齒相依， 南至望江路與著名的東洲島隔河相湘水明珠居住小區(qū)一期 ( 3 號樓 )項目可行性研究報告 第 16 頁 共 54 頁 策風行 房地產資源整合論壇 望 ， 項目將 利用其“傍水依城”的良好生態(tài)和區(qū)位優(yōu)勢在衡陽 珠暉區(qū) 打造出一個人文共生的 生態(tài)示范小區(qū) ， 以創(chuàng)新的開發(fā)理念和居住生活方式打造衡陽高品質、高標準、不可復制的江景住房， 使得沿河而居成為 衡陽人民追求 新生活的時尚，成為追求高品質生活的一種必然。 ② 2020年衡陽樓市走勢 對衡陽房價的走勢，目前受到宏觀調控政策、 CPI 指數持續(xù)的攀高居民生活壓力加大、股市動蕩跌至 3000 點以下等情況的影響，樓價增長勢頭將相對放緩，但是總體上依然呈現增長的勢頭，主要是因為土地成本的增加，建筑材料的價格增長，人工工資的提高，直接導致開發(fā)成本的大幅度 提升，所以 2020 年樓市房價依然有一定的上漲空間。繼續(xù)執(zhí)行從嚴從緊控制新增建設用地的政策，住宅用地中增量地供應將更加困難，存量地供應仍會保持增長，但供應總量將減少。按照國家調控政策的要求，套型建筑面積 90 平方米以下的住房供應將大幅增加，中低價位、中小套型普通商品房的土地供應也將大幅增加，大戶型 住房建設與供應受到相應限制，中小套型普通 商品住房將逐步成為房地產市場的主流產品。房地產開發(fā)投資增速將低于全社會固定資產投資增速。 當前房地產開發(fā)投資需求由強轉弱，新注冊房地產開發(fā)企業(yè)比上年減少，增量資金謹慎入市。 ④ 產品建筑設計水平的提高，不管是立面設計、內部結構、實用率、園林等等方面，任何項目都不會具有非常明顯的優(yōu)勢。 ② 增量地供應大幅度增加，存量地減少，住宅用地供應總量增加。 2）需求分析 湘水明珠居住小區(qū)一期 ( 3 號樓 )項目可行性研究報告 第 14 頁 共 54 頁 策風行 房地產資源整合論壇 20202020商品房銷售面積一覽表0501001502020 2020 2020商品房銷售面積(萬平方米) 年 份 2020 2020 2020 商品房施工面積（萬平方米） 增幅 14． 08% 24． 90% 12． 12% 20202020商品房銷售總額一覽表051015202020 2020 2020商品房銷售總金額(億元) 年 份 2020 2020 2020 商品房施工面積（萬平方米） 增幅 16． 04% 39． 46% 29． 04% 從上頁的系列圖表中可以看出，不管是商品房銷售還是銷售總金額均保持著 較大的增長勢態(tài)，市場需求整體向好。從走訪的樓盤看，很多都是 2020 年就開始興建的項目，只經過 12 年的銷售，項目就基本售完，表明銷售速度大大提升。投資的熱潮源于市場需求的策動，兩者呈現著良好的增長勢頭。 衡陽房地產投資分析 20202020衡陽房地產開發(fā)投資情況一覽表 01020302020 2020 2020 2020 2020 2020 2020房地產開發(fā)完成投資額(億元) 湘水明珠居住小區(qū)一