【正文】 要求，該項目的建設可操作性強，項目建設可行。 根據(jù)地質勘探表明，場地的水文、地質條件良好，交通設施便利，無不良地質災害地段，適宜 工程 建設。 搬遷到新城 有利于社 會治安管理、計劃生育管理，便于對農民進行文化、科技、法律、技能等宣傳培訓，極大地提高農民的生活質量；有利于 生態(tài)環(huán)境優(yōu)化，極大地提高農村文明程度和農民的生活質量。 是提高農村精神文明水平和新農村建設的需要 生活富裕，居住 條件優(yōu)越，生活環(huán)境優(yōu)美，是人民群眾根本利益最現(xiàn)實、最直接的內容和體現(xiàn)。更為重要的是，隨著清浦新城的發(fā)展，公共設施和公用資源更顯不足，迫切需要新的生活環(huán)境。 是 實現(xiàn)清浦新城地區(qū)土地節(jié)約利用最大化的需要 項目區(qū)村莊都是老村莊，再加上傳統(tǒng)產業(yè)的影響，居民居住條件較差，也很擁擠。實施本項目建設，通過項目區(qū)的破舊房屋整體搬遷、土地整理工程，騰出了巨大 的發(fā)展空間，可以建設新城，讓清浦新城地區(qū)抓住空前的歷史性機遇崛起騰飛。清浦區(qū)的發(fā)展迫切需要引進新產業(yè)，增添新動力。 地塊開發(fā)強度較低 地塊內土地利用率整體不高，由于現(xiàn)狀建筑高度多為 3 層以下，平均地塊建筑密度為 34%，但是地塊的整體開發(fā)強度不高，平均容積率僅為 。通過拆遷土地整理，推進了農民進城居住，加快了城市化進程，促進了清浦的城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展及新農村建設，改善了清浦區(qū)的投資環(huán)境和生態(tài)環(huán)境，推動了該地區(qū)的工業(yè)化和城市化，從而提高了市民的生活質量，并推進了清 浦區(qū)地區(qū)的經濟發(fā)展。同時中心城市不可避免地出現(xiàn)公共配套滯后、交通擁擠、低密度擴張、土地資源短缺等一系列問題。 近年來，清浦區(qū)緊緊圍繞 “加快發(fā)展，爭先跨越 ”這一主題，著力打造新城開發(fā)、園區(qū)建設、舊城改造三大板塊。 本項目的建設能 使得 清浦 新城的城市功能不斷提升，加快了城市化進程，促進了城鄉(xiāng)統(tǒng)籌發(fā)展及新農村建設，改善了 清浦 新城的投資環(huán)境和生 態(tài)環(huán)境，推動了該地區(qū)的工業(yè)化和城市化，從而提高了市民的生活質量，并推進了新城地區(qū)的經濟發(fā)展 具有良好的社會效應。 2020 年中央經濟工作會議指出，要繼續(xù)實施積極的財政政策和適度寬松的貨幣政策，把握好政策實施的力度、節(jié)奏、重點。 項目建設用地符合《國務院關于促進節(jié)約集約用地的通知》（國發(fā)〔 2020〕 3 號）文件精神，不屬于 國務院辦公廳《關于加強和規(guī)范新開工項目管理的通知》 國辦發(fā) [2020] 64 號及其它法律、法規(guī)中限制和淘汰類項目，屬于允許類投資項目。通過不同層次、不同尺度的功能混合，促進職住平衡、學居平衡，減少交通壓力，促進公共交往，有利于營造和諧社會。一主，即淮安中心城市；四副，即漣水縣城、洪澤縣城、盱眙縣城和金湖縣 城 四個市域次中心城市；多點，即其他城鎮(zhèn)；網(wǎng)絡化，即以高速公路、一級公路 和鐵路等交通設施為骨架，以市縣域中心城市和重點鎮(zhèn)為節(jié)點，構建開放的網(wǎng)絡化空間格局。 與《淮安 市城市總體 規(guī)劃》相符性分析 城市總體發(fā)展目標 ： 大力提高淮安工業(yè)化、城市化和經濟國際化水平，進一步增強區(qū)域綜合競爭力，健全社會保障體系，將淮安建設成為長江三角洲北 部地區(qū)重要的中心城市和具有綠水生態(tài)特色的宜居城市 。建立城鄉(xiāng)均等的就業(yè)服務制度，完善以就業(yè)準入、登記管理、就業(yè)服務、技能培訓和政策扶持為主要內容的城鄉(xiāng)勞動者平等就業(yè)制度，健全覆蓋城鄉(xiāng)的公共就業(yè)服務體系，實現(xiàn)城鄉(xiāng)勞動者同等就業(yè)。 堅持城鄉(xiāng)統(tǒng)籌戰(zhàn)略，把城鄉(xiāng)發(fā)展一體化作為轉變經濟發(fā)展方式的重淮安 市清浦區(qū) 土地整理 項目 可行性研究報告 THECC2020K033 連云港天衡工程咨詢有限公司 12 LIANYUNGANG TIANHENG ENGINEERS CONSULTING CO., LTD 要內容，著力推進縣域經濟特色化，積極破除城鄉(xiāng)二元結構，形成城鄉(xiāng)經濟社會共同發(fā)展新局面。到 2020年，中心城市建成區(qū)面積 180平方公里，人口達到 150 萬。 與《 淮安市國民經濟和社會發(fā)展第十二個五年規(guī)劃綱要》相符性分析 “十二五”時期，淮安經濟社會發(fā)展的總體目標是：經濟持續(xù)快速淮安 市清浦區(qū) 土地整理 項目 可行性研究報告 THECC2020K033 連云港天衡工程咨詢有限公司 11 LIANYUNGANG TIANHENG ENGINEERS CONSULTING CO., LTD 協(xié)調健康發(fā)展，主要經濟指標增幅保持全省前列，轉變經濟發(fā)展方式取得實質性進展，自主創(chuàng)新能力顯著增強，經濟總量和綜合競爭力再上新臺階；人民群眾生活質量和水平普遍提升，城鄉(xiāng)居民收入較快增長，社會保障體系基本健全，基本公共服務均等化取得新進展；資源利用效率明顯提 高，生態(tài)環(huán)境不斷改善；社會主義市場體系比較完善，開放型經濟快速發(fā)展，精神文明和民主法制建設全面加強。 把推進城鄉(xiāng)發(fā)展一體化作為轉變經濟發(fā)展方式的重要內容，堅持城市化與新農村建設相結合，加快建立以工促農、以城帶鄉(xiāng)的長效機制，有效破除城鄉(xiāng)二元結構，加快形成城鄉(xiāng)經濟社會發(fā)展一體化新格局。 表 項目主要技術經濟評價指標匯總表 序號 指標名稱 單位 指標值 備注 1 技術指標 主要工程 土地整理 畝 2020 年 8批次土地面積 畝 拆遷、平整、路網(wǎng)及綠化 2020 年 9批次土地面積 畝 拆遷、平整、路網(wǎng)及綠化 2020 年 30批次土地面積 畝 拆遷、平整、路網(wǎng)及綠化 拆遷建筑物總面積 萬 ㎡ 建設期 月 12 2 經濟指標 項目總投資 萬元 項目資本金 萬元 債務融資 萬元 貸款期 3年 3 財務及評價指標 項目土地出讓收入 萬元 財務凈現(xiàn)值 萬元 計算期 3年 內部收益率 % 基準收益率 ic=6% 靜態(tài)投資回收期 年 動態(tài)投資回收期 年 淮安 市清浦區(qū) 土地整理 項目 可行性研究報告 THECC2020K033 連云港天衡工程咨詢有限公司 10 LIANYUNGANG TIANHENG ENGINEERS CONSULTING CO., LTD 第二章 項目建設的背景和必要性 167。 綜合評價結論 本項目作經濟指標和財務指標均較好，且抗風險能力較強，說明項目在經濟上是合理的，在財務上是可行的。在土地整理過程中不產生工業(yè)廢水、廢氣等污染。 167。項目 建設投資其余部分 20200萬元，由企業(yè)通過銀行貸款融資方式解決。 167。 通過老村莊整建制拆遷、土地整理，同時推動淮安 市清浦區(qū) 土地整理 項目 可行性研究報告 THECC2020K033 連云港天衡工程咨詢有限公司 8 LIANYUNGANG TIANHENG ENGINEERS CONSULTING CO., LTD 新城區(qū)城市基礎配套設施建設，使得 清浦 新城的城市功能不斷提升。 財務評價 根據(jù)擬定經營模式，對項目進行財務評價，測算收入和總成本費用，計算項目損益情況，結合融資方案進行償債能力分析，并開展不確定性分析。 建設條件 論述項目所在地的社會經濟與自然條件，闡明項目區(qū)域的工程地質狀況、基礎設施條件等。 合理性原則，對建設項目的有關經濟、技術指標，進行適合 本建設項目 建設條件的合理性和科學性分析 ； 環(huán)境保護原則， 以科學發(fā)展觀為指導，滿足項目投資政策、環(huán)境、建設的要求， 項目建設與生態(tài)平衡、建筑與綠化按規(guī) 范實施， 與區(qū)域建設規(guī)劃整體要求協(xié)調統(tǒng)一； 以人為本，注重整體設計和適度超前的原則， 以現(xiàn)有設施及資源為基礎，避免盲目投資和重復建設。 可行性研究編制依據(jù) 1）淮安市國民經濟和社會發(fā)展“十二五計劃”和遠景目標綱要； 2）《淮安市城市總體規(guī)劃（ 20202030）》； 3)《淮安市清浦南城北單元 (QP05)控制性詳細規(guī)劃（ 20202030）》； 4） 江蘇省人民政府 《關于批準淮安市清浦區(qū)城鄉(xiāng)建設用地增減掛鉤建新區(qū) 2020 年第 8 批次（ 08 掛）建設用地的通知》，蘇政地 [2020]4105號 ； 5) 江蘇省人民政府《 關于批準淮安市清浦區(qū)城鄉(xiāng)建設用地增減 掛鉤建新區(qū) 2020 年第 9 批次（ 11 掛）建設用地的通知》，蘇政地 [2020]4106號 ； 6） 江蘇省人民政府 《關于淮安市 2020年度第 30 批次城市建設用地的批復》，蘇政地 [2020]807 號 ； 7）《市政府關于印發(fā)淮安市征地補償和被征地農民基本生活保障實施細則》（淮政發(fā) [2020]57號）； 8）《淮安市市區(qū)集體土地房屋拆遷管理暫行辦法》（淮政發(fā) [2020]33號）； 9）《淮安市市區(qū)集體土地房屋拆遷補償估價技術細則》（淮政拆發(fā)[2020]1 號）； 10）《淮安市市區(qū)集體土地房屋拆遷補償補助標準的通知》（淮價 服[2020]16 號）。 可 行性研究工作概況 167。 公司是國家首批新批準的咨詢企業(yè)， 2020年至今，先后完成了 300多個項目的 項目建議書、可行性研究報告、初步設計與概算書的編制工作。 167。公司的性質為國有獨資有限責任公司。 項目負責人：張茹女士，聯(lián)系電話： 13915111088； 該項目由淮安市清浦新區(qū)投資建設有限公司負責建設、運營和管理。 淮安 市清浦區(qū) 土地整理 項目 可行性研究報告 THECC2020K033 連云港天衡工程咨詢有限公司 3 LIANYUNGANG TIANHENG ENGINEERS CONSULTING CO., LTD 道路兩側綠化等其它工程。 施工臨時道路按與規(guī)劃道路工程相同路基要求施工，減少施工浪費，包括