【正文】 某某 信 托 ?吉鴻地產(chǎn)改擴(kuò)建項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃 可行性研究報(bào)告 21 （二）項(xiàng)目投資估算 及資金計(jì)劃 項(xiàng)目公司自有資金投入比例為 %，項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)成本為 億元。 20xx 年房地產(chǎn)市場面臨復(fù)雜多變的經(jīng)濟(jì)形勢，不確定性加大，政府宏觀調(diào)控增強(qiáng)，金融環(huán)境與稅收政策處于變化調(diào)整之中。 廣州、佛山兩地市均價(jià)存大三分之一差價(jià)，廣佛同城化意味樓市一體化 。 20xx 年 12月 10 日高明大道的部分路段已經(jīng)建起圍蔽，禪高快速路正式開工。廣明高速位于廣州環(huán)城高速公路南段與國道主干線廣州繞城公路南端之間，同時(shí)它還連接廣珠東線、南部快速干線、東新高速和廣珠西線等多條南北縱線。 廣佛同城 利好高明房地產(chǎn)市場 20xx 年珠三角城市經(jīng)濟(jì)水平11%%%%%%%0100020xx300040005000600070008000900010000廣州 深圳 佛山 東莞 中山 惠州 江門億元0%2%4%6%8%10%12%14%16%GDP 增速佛山歷年 G D P 走勢 05001000150020xx25003000350040004500500020xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx 20xx億元0510152025%GDP 增速某某 信 托 ?吉鴻地產(chǎn)改擴(kuò)建項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃 可行性研究報(bào)告 17 （ 1） 隨著《珠江三角洲地區(qū)改革發(fā)展規(guī)劃綱要》的出臺，廣佛同城戰(zhàn)略的全面實(shí)施，高明已經(jīng)變成名副其實(shí)的珠三角中心地區(qū)之一。 六 、 項(xiàng)目區(qū)域經(jīng)濟(jì)環(huán)境 及房地產(chǎn)市場整體分析 ，經(jīng)濟(jì)增長迅速 佛山 09 年 GDP 排名位列全省第三，增速位列全省地級市之首 。 目標(biāo)客戶地區(qū) （ 1） 佛山：佛山市的順德、南海、禪城、三水、高明地區(qū)的客戶，尤以龍江、九江、樂從、南莊、西樵地區(qū)的購買為主。車輛為城際 A 型車 6 輛編組，屆時(shí)將在佛山設(shè) 5 站，肇慶設(shè) 6站，運(yùn)營時(shí)間為清晨 6時(shí)至晚上 12 時(shí)，從佛山到肇慶最快將只需 25 分鐘。 ? 區(qū)域配套：西岸小學(xué)、信用社、郵局等。 隨著中旅集團(tuán)的進(jìn)駐，該區(qū)域內(nèi)的土地及房產(chǎn)價(jià)值獲得巨大的提升空間。 五 、 項(xiàng)目優(yōu) 勢及定位 地理優(yōu)勢 ? 畔山水岸項(xiàng)目地處佛山著名風(fēng)景旅游名勝地 —— 南海西岸風(fēng)景區(qū)，南海西岸風(fēng)景區(qū)，位于珠三角腹地的佛山南海區(qū)西南，全區(qū)總面積 平方公里，是珠江三角洲腹地最后一片凈土 。 由于建筑設(shè)計(jì)過時(shí)， 政府計(jì)劃 將已經(jīng)建設(shè)住宅重新規(guī)劃 、 設(shè)計(jì)并建設(shè)，以配合佛山市建設(shè) 國家旅游產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) (實(shí)驗(yàn)區(qū) )。 處于中國物業(yè)市場領(lǐng)導(dǎo)地位 。 策 劃代理 世聯(lián)地產(chǎn) 上市公司， 多次參與 國內(nèi) 豪華別墅銷售、策劃的國內(nèi)頂級物業(yè)代理公司。 三．項(xiàng)目 合作單位介紹 合作單位 簡介 規(guī)劃設(shè)計(jì) 柏濤咨詢（深圳）有限公司 全國別墅設(shè)計(jì)前三名，波托菲諾、黃山國際中 心、水榭花都、萬科第五園均為該公司作品 。 開發(fā)經(jīng)理盧振波先生， 1981 年出生，畢業(yè)于華南建設(shè)學(xué)院建筑學(xué)專業(yè)，先后任職于深圳同致地產(chǎn)、香港瑞安地產(chǎn)佛山公司等知名地產(chǎn)業(yè)公司，有著良好的專業(yè)背景和多年房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)工作經(jīng)驗(yàn)，諳熟政府部門運(yùn)作、職能、辦事程序與標(biāo)準(zhǔn)，與政府各部門保持著良好的人際關(guān)系，擅長辦理公共事務(wù)、長于溝通；對房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)作認(rèn)識深刻，具有房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃、公司開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)。 公司營銷總監(jiān)楊雨順先生， 1972 年 4月出生。曾先后在餐飲旅游業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)工作過，任財(cái)務(wù)主管、財(cái)務(wù)經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)等職，諳熟會計(jì)核算、財(cái)務(wù)管理、籌融資、招投標(biāo)管理、內(nèi)部審計(jì)、稅務(wù)籌劃等工作。李力先生從商多年，有著豐富的企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)及良好的社會關(guān)系，對房地產(chǎn)業(yè)有著深厚的了解和多年實(shí)際運(yùn)作管理經(jīng)驗(yàn)，先后主持或分管開發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，如占地 1000 畝的“中國十大別墅豪宅”—— 佛奧 .佛山奧園 、 320 畝“巴厘島風(fēng)情半山別墅豪宅” —— 佛奧 .棕櫚園 、“新生活領(lǐng)跑者” —— 佛 奧 .奧園華庭 、 340 畝“中山東鳳首席生態(tài)品質(zhì)社區(qū)” ——佛奧 .陽光花園 及順德龍江 佛奧康橋水岸 等等大型、高端地產(chǎn)項(xiàng)目，是佛山房地產(chǎn)界知名領(lǐng)軍人物。 接手項(xiàng)目至今從 佛山市奧園置業(yè) 、 中信保利達(dá)地產(chǎn) 、 雅居樂集團(tuán) 、瑞安地產(chǎn) 等知名地產(chǎn)商招募了一只專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)團(tuán)隊(duì)： 總經(jīng)理李力先生，生于 1970 年，畢業(yè)于成都地質(zhì)學(xué)院和中央財(cái)經(jīng)大學(xué)，中山大學(xué)嶺南學(xué)院高級工商管理碩 士。 2OO4 年，在中國銀行南海支行的引薦下由李宏先生收購，在收購?fù)瓿珊?，李宏因資金短缺 無法解決債務(wù)和工程款問題 ，導(dǎo)致銷售因債務(wù)問題無法有效開展 。 第 三 章 項(xiàng)目 介紹 一、項(xiàng)目公司概況 佛山市南海區(qū)吉鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 1995年 12月 18日 (營業(yè)執(zhí)照注冊號為： 4406820xx043903)，注冊資金：人民幣伍仟零貳拾玖萬元， 是一家大型民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，目前主要開發(fā)“畔山水岸”別墅樓盤 項(xiàng)目 ， 項(xiàng)目位于佛山市南海區(qū)西樵鎮(zhèn)西岸，與高明市區(qū)一江之隔。 吉鴻地產(chǎn)一期項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè) 在解決 上述金融機(jī)構(gòu)債務(wù)與自然人債務(wù) 且將不用于一期開發(fā)的 325 畝土地使用權(quán)抵押 在 某某 信托名下使 某某 信托享有 完全的、第一順位的抵押權(quán)利與查封權(quán)利 后， 某某 信托予以釋放 用于一期開發(fā)的 175 畝土地使用權(quán)（即將該 175 畝土地使用權(quán)予以解除查封并解除抵押）用于項(xiàng)目的一期建設(shè)開發(fā)。 （ 3） .其中 億 元由 某某 信托分別向 3 家金融機(jī)構(gòu)以購買資產(chǎn)包的形式購買吉鴻地產(chǎn)的債權(quán)，同時(shí)受讓相應(yīng)的抵押、查封權(quán)利。 （ 1） .其中 億元由 某某 信托對吉鴻地產(chǎn)增資擴(kuò)股獲得吉鴻地產(chǎn) 80%的股權(quán)。 吉鴻地產(chǎn)名下的 26塊土地 ，均被相關(guān)法院予以查封，具體查封權(quán)人為： （ 1）農(nóng)信社：農(nóng)信社通過訴訟保全方式申請廣東省佛山市中級人民法院于20xx 年 7 月 2 日予以查封，查封文號為（ 20xx）佛中法立保字第 2461 號裁定書，主張的債權(quán)額度為 億元人民幣。 、查封情況 （ 備查資料 一 。 由于建筑設(shè)計(jì)過時(shí)， 政府計(jì)劃 將已經(jīng)建設(shè)住宅重新規(guī)劃、設(shè)計(jì)并建設(shè)，以配合佛山市建設(shè) 國家旅游產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) (實(shí)驗(yàn)區(qū) )。 吉鴻地產(chǎn)實(shí)際控制人胡光曉以借款的形式新投入吉鴻地產(chǎn)的 億元與不高于 億元的信托資金，一起解決吉鴻地產(chǎn)的債務(wù)問題。信托資金進(jìn)入后各金融機(jī)構(gòu)債務(wù)問題均可順利解決。 合計(jì) 個(gè)人債務(wù)現(xiàn)狀： 劉錦魁、謝浩彪已簽署協(xié)議 （累計(jì)金額 5000 萬元） ，其余 5某某 信 托 ?吉鴻地產(chǎn)改擴(kuò)建項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃 可行性研究報(bào)告 7 個(gè)債權(quán)人經(jīng)協(xié)商均 已同意簽署和解協(xié)議 （累計(jì)金額 10700萬元） ，待信托資金進(jìn)入后均可順利解決，總金額不超過 億元 。 4 張俊仁 彭清華、鄧藤茂、劉 大泉、何興 無 經(jīng)協(xié)商已同意簽署和解 協(xié)議。具體情況如下： （ 一 ） 個(gè)人債務(wù) 因吉鴻地產(chǎn)在 20xx 年前后，對外銷售房產(chǎn)時(shí)，未能交付房屋，經(jīng)與購房者協(xié)商，將購房款項(xiàng)轉(zhuǎn)為債務(wù)予以承接，經(jīng)過債務(wù)清理，截止 20xx 年 10月 31 日，吉鴻地產(chǎn)按合同約定債務(wù)本息為人民幣 億元，受法律保護(hù)的債務(wù)本息（ 按 銀行同類貸款利率的四 倍 計(jì)算本息 ） 為人民幣 億元，因此受法律保護(hù)及需實(shí)際承擔(dān)的債務(wù)本息會比合同約定債務(wù)本息要低，所涉自然人債權(quán)人為 七人。 3 個(gè)月時(shí)存入 信托專戶 內(nèi)余額不低于需償還金額的 10%，信托資金到期前 2個(gè)月時(shí)存入信托專戶內(nèi)余額不低于需償還金額的 20%，信托資金到期前 1 個(gè)月時(shí)存入信托專戶內(nèi)余額不低于需償還金額的 40%。 信托管理吉鴻地產(chǎn)的公章。 。 11. 銀行費(fèi)用 包括保管費(fèi)、代收付費(fèi)等。 4. 吉鴻地產(chǎn)實(shí)際控制人胡光曉出具承諾函件，承諾： （ 1）對吉鴻地產(chǎn)的或有債務(wù)提供擔(dān)保。 根據(jù)佛山市南海區(qū)有關(guān)土地基準(zhǔn)地價(jià)以及相鄰?fù)恋啬壳笆袌鰞r(jià)值，認(rèn)購金額 預(yù)期年收益率 100 萬元≤投資者＜ 300 萬元 %/年 300 萬元≤投資者 %/年 某某 信 托 ?吉鴻地產(chǎn)改擴(kuò)建項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃 可行性研究報(bào)告 4 該項(xiàng)目土地價(jià)值每畝市值不低于 250 萬元人民幣 （ 詳見 第八章第四節(jié)抵押物價(jià)值分析 ） ，吉鴻地產(chǎn)所有 500 畝土地市值不低于 億元人民幣，用于抵押的 325畝土地使用權(quán)市場價(jià)值 不低于 。 若 信托計(jì)劃 提前結(jié)束 ， 吉鴻地產(chǎn)需額外支付一個(gè)月的信托投資收益。 2. 受托人 ： 某某 信托股份有限公司 3. 交易對手 ： 佛山市南海區(qū)吉鴻房地產(chǎn) ； 開發(fā)有限公司 4. 信托規(guī)模 ： 4 億元，以實(shí)際募集金額為準(zhǔn) 5. 信托期限 ： 18 個(gè)月， 滿 12 個(gè)月可提前 結(jié)束 。 第一 章 信托業(yè)務(wù)摘要 某某 信托擬與佛山市南海區(qū)吉鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（以下簡稱“吉鴻地產(chǎn)”）合作設(shè)立“ 某某 信托 第十四章 財(cái)務(wù)評價(jià) ....................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 項(xiàng)目施工進(jìn)度 ................................. 錯(cuò)誤 !未定義書 簽。 第一節(jié) 職業(yè)安全衛(wèi)生 ................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 采取的措施 ................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第三節(jié) 沿湖護(hù)岸工程 ................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 建設(shè)規(guī)模及主要建設(shè)內(nèi)容 ....................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)條件 ................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第五節(jié) 遠(yuǎn)程市場與機(jī)會市場 ........................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 國內(nèi)旅游基本特征 ............................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第三章 項(xiàng)目區(qū)旅游資源分析 ............................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第六節(jié) 研究結(jié)論 ..................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 編制的依據(jù)和原則 ............................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 項(xiàng)目概述 ..................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第五節(jié) 主要經(jīng)濟(jì)技術(shù)指標(biāo)表 ........................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)的可行性 ............................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第四章 市場需求分析 ..................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第四節(jié) 周邊市場分析 ................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 項(xiàng)目建設(shè)地點(diǎn) .................................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 項(xiàng)目設(shè)計(jì)的原則 ............................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 道路工程 ..................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 編制的依據(jù) ................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第十一章 勞動(dòng) 安全衛(wèi)生 消防 ............................. 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 項(xiàng)目管理 ..................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 資金籌措 ..................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。 某某 信 托 ?吉鴻地產(chǎn)改擴(kuò)建項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃 可行性研究報(bào)告 3 第二節(jié) 建議 ......................................... 錯(cuò)誤 !未定義書簽。吉鴻地產(chǎn) 改擴(kuò)建項(xiàng)目 集合資金信托計(jì)劃。 7. 投資者 收益： 由 吉鴻地產(chǎn) 按預(yù)期收益率支付至信托專戶， 滿第一個(gè)信托年度時(shí)支付第一年的投資者收益，信托到期時(shí)支付第二年的投資者收益， 由受托