【正文】 某某 信 托 ?吉鴻地產改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 1 某某 信托 ?吉鴻地產改擴建項目 集合資金信托計劃 可行性研究報告 20xx 年 11 月 某某 信 托 ?吉鴻地產改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 2 目 錄 第一章 總 論 ........................................... 錯誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 項目概述 ..................................... 錯誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 編制的依據(jù)和原則 ............................. 錯誤 !未定義書簽。 第三節(jié) 可行性研究的過程與范圍 ....................... 錯誤 !未定義書簽。 第四節(jié) 研究工作概要 ................................. 錯誤 !未定義書簽。 第五節(jié) 主要經濟技術指標表 ........................... 錯誤 !未定義書簽。 第六節(jié) 研究結論 ..................................... 錯誤 !未定義書簽。 第二章 項目建設的必要性及可行性 ......................... 錯誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 項目建設的必要性 ............................. 錯誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 項目建設的可行性 ............................. 錯誤 !未定義書簽。 第三章 項目區(qū)旅游資源分析 ............................... 錯誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 旅游資源現(xiàn)狀 ................................. 錯誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 旅游資源類型、分布與評價 ..................... 錯誤 !未定義書簽。 第四章 市場需求分析 ..................................... 錯誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 國內旅游基本特征 ............................. 錯誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 市場發(fā)展現(xiàn)狀 ................................. 錯誤 !未定義書簽。 第三節(jié) 本地市場分析 ................................. 錯誤 !未定義書簽。 第四節(jié) 周邊市場分析 ................................. 錯誤 !未定義書簽。 第五節(jié) 遠程市場與機會市場 ........................... 錯誤 !未定義書簽。 第六節(jié) 市場定位與預測 ............................... 錯誤 !未定義書簽。 第五章 項目建設地點與建設條件 ........................... 錯誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 項目建設地點 .................................. 錯誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 項目建設條件 ................................. 錯誤 !未定義書簽。 第六章 項目建設規(guī)劃 ..................................... 錯誤 !未定義書簽。 第七章 建設規(guī)模及主要建設內容 ........................... 錯誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 項目設計的原則 ............................... 錯誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 建設規(guī)模及主要建設內容 ....................... 錯誤 !未定義書簽。 第八章 項目建設方案 ..................................... 錯誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 建筑工程 ..................................... 錯誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 道路工程 ..................................... 錯誤 !未定義書簽。 第三節(jié) 沿湖護岸工程 ................................. 錯誤 !未定義書簽。 第四節(jié) 公用工程 ..................................... 錯誤 !未定義書簽。 第九章 節(jié)能專篇 ......................................... 錯誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 編制的依據(jù) ................................... 錯誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 采取的措施 ................................... 錯誤 !未定義書簽。 第三節(jié) 節(jié)能效果 ..................................... 錯誤 !未定義書簽。 第十章 環(huán)境保護工程 ..................................... 錯誤 !未定義書簽。 第十一章 勞動 安全衛(wèi)生 消防 ............................. 錯誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 職業(yè)安全衛(wèi)生 ................................. 錯誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 消 防 ....................................... 錯誤 !未定義書簽。 第十二章 項目管理 ....................................... 錯誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 項目管理 ..................................... 錯誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 項目施工進度 ................................. 錯誤 !未定義書 簽。 第十三章 投資估算及資金籌措 ............................. 錯誤 !未定義書簽。 第 一節(jié) 投資估算 .................................... 錯誤 !未定義書簽。 第二節(jié) 資金籌措 ..................................... 錯誤 !未定義書簽。 第十四章 財務評價 ....................................... 錯誤 !未定義書簽。 第十五章 結論與建議 ..................................... 錯誤 !未定義書簽。 第一節(jié) 結論 ......................................... 錯誤 !未定義書簽。 某某 信 托 ?吉鴻地產改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 3 第二節(jié) 建議 ......................................... 錯誤 !未定義書簽。 第一 章 信托業(yè)務摘要 某某 信托擬與佛山市南海區(qū)吉鴻房地產開發(fā)有限公司（以下簡稱“吉鴻地產”）合作設立“ 某某 信托吉鴻地產 改擴建項目 集合資金信托計劃 ”，向投資者募集集合資金， 某某 信托以增資擴股、 收購債權 等形式將信托資金投資于 吉鴻地產 ，占 90%的股權 ,資金用于 解決吉鴻地產的債務問題與項目 一期的運作開發(fā)。 1. 信托 名稱： 某某 信托吉鴻地產 改擴建項目 集合資金信托計劃。 2. 受托人 ： 某某 信托股份有限公司 3. 交易對手 ： 佛山市南海區(qū)吉鴻房地產 ； 開發(fā)有限公司 4. 信托規(guī)模 ： 4 億元，以實際募集金額為準 5. 信托期限 ： 18 個月， 滿 12 個月可提前 結束 。 6. 資金運用方式： 不高于 億元的信托資金 用于 解決吉鴻地產的債務問題。剩余資金（不低于 億元）用于吉鴻地產一期項目的開發(fā)建設。 7. 投資者 收益： 由 吉鴻地產 按預期收益率支付至信托專戶， 滿第一個信托年度時支付第一年的投資者收益，信托到期時支付第二年的投資者收益， 由受托人根據(jù)與投資者簽訂的《資金信托合同》 約定進行分 配 。 若 信托計劃 提前結束 ， 吉鴻地產需額外支付一個月的信托投資收益。 8. 信托資金 還款來 源 ： （ 1）項目一期銷售回款，預計 億元； （ 2） 獲取項目公司分紅和減資 ； （ 3） 轉讓項目公司股權 。 9. 信用增級措施 。 信托資金進入解決吉鴻地產有關土地查封的債務問題后， 吉鴻地產所擁有的 325 畝土地的土地使用權抵押在 某某 信托名下 ，成為第一抵押權人。 根據(jù)佛山市南海區(qū)有關土地基準地價以及相鄰土地目前市場價值，認購金額 預期年收益率 100 萬元≤投資者＜ 300 萬元 %/年 300 萬元≤投資者 %/年 某某 信 托 ?吉鴻地產改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 4 該項目土地價值每畝市值不低于 250 萬元人民幣 （ 詳見 第八章第四節(jié)抵押物價值分析 ） ，吉鴻地產所有 500 畝土地市值不低于 億元人民幣，用于抵押的 325畝土地使用權市場價值 不低于 。 。吉鴻地產實際控制人胡光曉對信托資金本金及預期收益的如期足額退出提供不可撤銷的無限連帶責任擔保。 價款受讓 某某 信托所持有的吉鴻地產公司股權。 4. 吉鴻地產實際控制人胡光曉出具承諾函件，承諾： （ 1）對吉鴻地產的或有債務提供擔保。 胡光曉對所有或有負債負 全 責， 其中或有負債額度在 1億元以內的由胡光曉個人 在 1個月內 另行安排資金 解決； （ 2）在 某某 信托持股期間，胡光曉對吉鴻地產所有的投資不享受分紅，胡光曉擁有吉鴻 地產 億元人民幣債 權不予追償。 （ 3）若信托計劃成立 14 個月后項目銷售回款不足 2 億元，則 某某 信托 可以對項目未銷售部分 行使 處置權。 10. 信托報酬及支付方式 信托報酬：信托財產承擔，由吉鴻地產按 4%/年， 每半 個信托年度 支付一次 ，信托成立之立之日起三天內支付第一筆信托報酬 。 11. 銀行費用 包括保管費、代收付費等。 信托財產承擔，由吉鴻地產按 %/年， 根據(jù)簽署的相關協(xié)議進行支付 。 12. 管理方案 吉鴻地產實際控制人胡光曉 將 1100 萬保證金存至 某某 信托指定帳戶，若信托計劃成立后 2個月內胡光曉未能完成下列全部 兩 個條件，則信托計劃提前結束， 某某 信托沒收保證金用以支付受益人的收益及信托費用。 1）胡光曉與所有債權人達成和解協(xié)議； 2） 胡光曉 對吉鴻地產新增 億元 借款根據(jù) 某某 信托要求劃入指定帳戶 。 。 信托向吉鴻地產委派董事 ， 對公司重大事項擁有一票否決權 。 該重大事項是指對本信托計劃的運營會帶來重大影響或風險的事項。主要包括：重大經濟合同；經營計劃；工程預算、決算；固定資產的處置；對外融資、負債；對外某某 信 托 ?吉鴻地產改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 5 擔保等事項。 信托管理吉鴻地產的公章。 信托對信托資金的使用進行監(jiān)管。 某某 信托進行監(jiān)管。 14 個月后項目銷售回款不足 2億元，則 某某 信托 可以 對項目未銷售部分 行使處置權 。 3 個月時存入 信托專戶 內余額不低于需償還金額的 10%，信托資金到期前 2個月時存入信托專戶內余額不低于需償還金額的 20%，信托資金到期前 1 個月時存入信托專戶內余額不低于需償還金額的 40%。 某某 信 托 ?吉鴻地產改擴建項目集合資金信托計劃 可行性研究報告 6 第 二 章 信托資金運用方式 吉鴻地產實際控制人胡光曉以借款的形式新投入吉鴻地產的 億元與不高于 億元的信托資金，一起 解決吉鴻地產的債務問題。剩余資金（不低于 億元）用于吉鴻地產一期項目的開發(fā)建設。 一、項目公司債務情況 截止 20xx 年 10 月 31日 ， 項目公司共有債務 億元， 分別為個人債務 億元、機構債務 億元、實際控制人借款 億元。具體情況如下： （ 一 ） 個人債務 因吉鴻地產在 20xx 年前后，對外銷售房產時，未能交付房屋，經與購房者協(xié)商，將購房款項轉為債務予以承接，經過債務清理，截止 20xx 年 10月 31 日，吉鴻地產按合同約定債務本息為人民幣 億元，受法律保護的債務本息（ 按 銀行同類貸款利率的四 倍 計算本息