【正文】 ） 為人民幣 億元，因此受法律保護(hù)及需實(shí)際承擔(dān)的債務(wù)本息會(huì)比合同約定債務(wù)本息要低，所涉自然人債權(quán)人為 七人。詳細(xì)情況如下表： 個(gè)人債務(wù)清單 單位：萬元 序號 借款合同簽署人 實(shí)際付款人 按合同計(jì)算本利 訴訟情況 解決方案 1 何永沖 劉錦魁 無 已簽署協(xié)議 并由胡光曉關(guān)聯(lián)方墊付 100 萬定金，待付全款即可完全解決。（見備查資料四 .16） 2 張華勝 張華勝 經(jīng)協(xié)商已同意簽署和解 協(xié)議。 3 黃贊清 黃熾雄、李賀偉、文 杰旺、楊金宏 無 經(jīng)協(xié)商已同意簽署和解 協(xié)議。 4 張俊仁 彭清華、鄧藤茂、劉 大泉、何興 無 經(jīng)協(xié)商已同意簽署和解 協(xié)議。 5 蔡大杰 謝浩彪 已訴至南海法 院 已有判決，還未付款。 （見備查資料四 .15） 6 王志偉 王志偉 經(jīng)協(xié)商已同意簽署和解 協(xié)議。 7 王春華 通過收購區(qū)玉華、梁鳳林、陸滿佳等個(gè)人債權(quán) 無 經(jīng)協(xié)商已同意簽署和解 協(xié)議。 合計(jì) 個(gè)人債務(wù)現(xiàn)狀： 劉錦魁、謝浩彪已簽署協(xié)議 （累計(jì)金額 5000 萬元） ，其余 5某某 信 托 ?吉鴻地產(chǎn)改擴(kuò)建項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃 可行性研究報(bào)告 7 個(gè)債權(quán)人經(jīng)協(xié)商均 已同意簽署和解協(xié)議 （累計(jì)金額 10700萬元） ，待信托資金進(jìn)入后均可順利解決，總金額不超過 億元 。 （二） 機(jī)構(gòu)債務(wù) 因吉鴻地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)需要，向三家金融機(jī)構(gòu)融資用于項(xiàng)目開發(fā)建設(shè)，目前對金融機(jī)構(gòu)的負(fù)債情況為：南海區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社 億元；信達(dá)資產(chǎn)管理公司 廣州辦事處 億元；中國農(nóng)業(yè)銀行西樵支行 億元。除此之外，拖欠工程款 億元，上述各項(xiàng)債務(wù)合計(jì)為 億元人民幣。 機(jī)構(gòu)名稱 債務(wù)金額 解決方案 南海區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社 億元 通過購買資產(chǎn)包的方式解決 信達(dá)資產(chǎn) 管理公司 廣州辦事處 億元 通過購買資產(chǎn)包的方式解決 中國農(nóng)業(yè)銀行西樵支行 億元 通過購買資產(chǎn)包的方式解決 中國建筑一局（集團(tuán)）有限公司 億元 直接還款 江蘇 中 恒建設(shè) 有限公司 億元 直接還款 總計(jì) 億元 機(jī)構(gòu)債務(wù)現(xiàn)狀： 通過與機(jī)構(gòu)債權(quán)人交流，南 海區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社表示愿意出售債權(quán)并全力配合我方進(jìn)行債權(quán)、相應(yīng)抵押權(quán)及查封權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)工作；信達(dá)資產(chǎn)管理公司廣州辦事處 、 中國農(nóng)業(yè)銀行西樵支行 亦 示愿出售債權(quán)。信托資金進(jìn)入后各金融機(jī)構(gòu)債務(wù)問題均可順利解決。 （三）實(shí)際控制人 借款 胡光曉先生作為吉鴻地產(chǎn)實(shí)際控制人，向吉鴻地產(chǎn)借款 億元人民幣，擁有吉鴻地產(chǎn) 億元人民幣債權(quán)。 胡光曉先生承諾，在信托計(jì)劃期間不予追償該債權(quán)。 （四）需信托資金解決部分 綜上所述，在信托 計(jì)劃成立后 ，項(xiàng)目公司需償還的債務(wù)總額為 個(gè)人債務(wù)與機(jī)構(gòu)債務(wù)不超過 億元。 吉鴻地產(chǎn)實(shí)際控制人胡光曉以借款的形式新投入吉鴻地產(chǎn)的 億元與不高于 億元的信托資金，一起解決吉鴻地產(chǎn)的債務(wù)問題。 二 、項(xiàng)目公司名下土地 情況 現(xiàn)狀 吉鴻地產(chǎn) 共 擁 有 26塊土地（ 500 畝 ） 的土地使用權(quán)，現(xiàn)均處于查封狀態(tài) 。 項(xiàng)某某 信 托 ?吉鴻地產(chǎn)改擴(kuò)建項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃 可行性研究報(bào)告 8 目 原 已經(jīng) 取得四證并且已建成各類住宅及配套設(shè)施 萬平方米 ，其中有 萬平方米已取得預(yù)售證。現(xiàn)有 萬 平方米售出。 由于建筑設(shè)計(jì)過時(shí)， 政府計(jì)劃 將已經(jīng)建設(shè)住宅重新規(guī)劃、設(shè)計(jì)并建設(shè)，以配合佛山市建設(shè) 國家旅游產(chǎn)業(yè)集聚區(qū) (實(shí)驗(yàn)區(qū) )。 解除項(xiàng)目用地抵押、查封手續(xù)后擬重新規(guī)劃、設(shè)計(jì)并建設(shè)， 一期開發(fā) 其中的175 畝。該 175 畝土地中 有 20xx 多平米 通過工程驗(yàn)收 ， 其中 469 平方米被抵押，涉及業(yè)主 區(qū)玉華、劉錦奎兩人 ， 均已達(dá)成協(xié)議搬 離（見 備查資料 ： 四 .16）， 現(xiàn) 無人居住 。 剩余 325 畝土地?cái)M 后期開發(fā) ，該 325 畝土地中 有 萬平方米建筑已通過工程驗(yàn)收 并取得預(yù)售證 ，其中 3000 平方米已售出，剩余 4 萬平方米解除抵押、查封手續(xù)后可隨時(shí)出售變現(xiàn)， 以每平方米 萬元（項(xiàng)目附近的高明碧桂園地理位置、自然環(huán)境均不如該項(xiàng)目，現(xiàn)售價(jià)為每平方米 2 萬 萬之間）的低價(jià)計(jì)算可 實(shí)現(xiàn) 銷售收入 6億元。 、查封情況 （ 備查資料 一 。） 吉鴻地產(chǎn)名下的 26 塊土地， 其中 4 塊共 萬平方米（ 365 畝）處于抵押狀態(tài)，具體抵押權(quán) 人為： （ 1） .南海區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社 。 （ 2） .中國銀行南海支行 （該債權(quán)已被 信達(dá)資產(chǎn)管理公司 廣州辦事處通過購買資產(chǎn)包的形式買走）。 （ 3） .中國農(nóng)業(yè)銀行西樵支行 。 吉鴻地產(chǎn)名下的 26塊土地 ，均被相關(guān)法院予以查封，具體查封權(quán)人為： （ 1）農(nóng)信社：農(nóng)信社通過訴訟保全方式申請廣東省佛山市中級人民法院于20xx 年 7 月 2 日予以查封，查封文號為（ 20xx）佛中法立保字第 2461 號裁定書，主張的債權(quán)額度為 億元人民幣。 （ 2）中國農(nóng)業(yè)銀行南海西樵支行：中國農(nóng)業(yè)銀行南海西樵支行申請廣東省佛山市中級人民法院于 20xx 年 6 月 22日以（ 20xx）佛中法立保字第 77 號裁定書予以查封，吉鴻地產(chǎn)向本所律師提交的佛山 中級法院的《保全期限通知書》沒有載明具體的債權(quán)金額，但根據(jù)吉鴻地產(chǎn)所提供的 資料 顯示，主張的債權(quán)額度應(yīng)不某某 信 托 ?吉鴻地產(chǎn)改擴(kuò)建項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃 可行性研究報(bào)告 9 超過 億元人民幣本金。 （ 3）中國建筑一局廣東分公司：中國建筑一局廣東分公司以 億元人民幣債權(quán)向佛山市南海區(qū)人民法院提起訴訟，并以（ 20xx）南民三初字第 3041 號裁定書查封了吉鴻地產(chǎn)名下的部分土地。 三 、 信托資金運(yùn)用 計(jì)劃 信托計(jì)劃項(xiàng)下資金主要用于兩部分 ：吉鴻地產(chǎn)實(shí)際控制人胡光曉以借款的形式新投入吉鴻地產(chǎn)的 億元與信托資金 億元，共計(jì) 億元一起解決吉鴻地產(chǎn)的債務(wù) ，以解除項(xiàng)目用地的 抵押和查封手續(xù)， 剩余的信托資金 用于 吉鴻地產(chǎn)一期項(xiàng)目 的開發(fā)建設(shè)，具體為： 吉鴻地產(chǎn) 債務(wù)的解決 吉鴻地產(chǎn)實(shí)際控制人胡光曉以借款的形式新投入吉鴻地產(chǎn)的 億元與信托資金 億元，共計(jì) 億元一起解決吉鴻地產(chǎn)的債務(wù)。 （ 1） .其中 億元由 某某 信托對吉鴻地產(chǎn)增資擴(kuò)股獲得吉鴻地產(chǎn) 80%的股權(quán)。吉鴻地產(chǎn)將所獲資金 億用于償還拖欠工程款 億元。 （ 2） .其中 億元用于吉鴻地產(chǎn)償還自然人債務(wù)。 若信托發(fā)行前 胡光曉通過關(guān)聯(lián)方開始墊付資金解決個(gè)人債務(wù) ，則以信托資金置換該部分墊付資金。 （ 3） .其中 億 元由 某某 信托分別向 3 家金融機(jī)構(gòu)以購買資產(chǎn)包的形式購買吉鴻地產(chǎn)的債權(quán)，同時(shí)受讓相應(yīng)的抵押、查封權(quán)利。若由于某些不可預(yù)見因素導(dǎo)致無法通過購買資產(chǎn)包的方式解決上述 3 家金融機(jī)構(gòu)債務(wù)，則該 億元由 某某 信托以股東借款的形式進(jìn)入吉鴻地產(chǎn)，由吉鴻地產(chǎn)償還金融機(jī)構(gòu)債務(wù)。 （ 4） .通過與金融機(jī)構(gòu)債權(quán)人進(jìn)行交流， 最大的債權(quán)人南海區(qū)農(nóng)村信用合作聯(lián)社表示愿意出售債權(quán)并全力配合我方進(jìn)行債權(quán)、相應(yīng)抵押權(quán)及查封權(quán)轉(zhuǎn)讓的相關(guān)工作； 信達(dá)資產(chǎn)管理公司 廣州辦事處 、 中國農(nóng)業(yè)銀行西樵支行 也表示愿出售債權(quán)。信托資金進(jìn)入后各金融機(jī)構(gòu)債務(wù)問題均可順利解 決。 吉鴻地產(chǎn)一期項(xiàng)目的開發(fā)建設(shè) 在解決 上述金融機(jī)構(gòu)債務(wù)與自然人債務(wù) 且將不用于一期開發(fā)的 325 畝土地使用權(quán)抵押 在 某某 信托名下使 某某 信托享有 完全的、第一順位的抵押權(quán)利與查封權(quán)利 后， 某某 信托予以釋放 用于一期開發(fā)的 175 畝土地使用權(quán)（即將該 175 畝土地使用權(quán)予以解除查封并解除抵押）用于項(xiàng)目的一期建設(shè)開發(fā)。剩余信托資金（不低于 9000 萬元）由 某某 信托對吉鴻地產(chǎn)第二次增資擴(kuò)股獲得吉鴻地產(chǎn) 90%的股某某 信 托 ?吉鴻地產(chǎn)改擴(kuò)建項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃 可行性研究報(bào)告 10 權(quán)，吉鴻地產(chǎn) 原股東持有的剩余 10%股權(quán)質(zhì)押給 某某 信托，吉鴻地產(chǎn)將所得資金用于本項(xiàng)目一期的開發(fā)建設(shè)。 項(xiàng)目一期需開發(fā)、建 設(shè)成本 億元（詳見 第四章第六節(jié)項(xiàng)目投資估算及資金計(jì)劃 ）， 由于施工單位 無需 期初一次性全額付款，所以不高 于 億元的 55%即 ，即建筑物封頂 。 另外個(gè)人債務(wù)解決實(shí)際支付金額低于 億元， 億元資金解決個(gè)人債務(wù)剩余部分仍會(huì)投入項(xiàng)目建設(shè)，所以信托規(guī)模完全可以覆蓋項(xiàng)目一期建設(shè)。 第 三 章 項(xiàng)目 介紹 一、項(xiàng)目公司概況 佛山市南海區(qū)吉鴻房地產(chǎn)開發(fā)有限公司成立于 1995年 12月 18日 (營業(yè)執(zhí)照注冊號為： 4406820xx043903)，注冊資金：人民幣伍仟零貳拾玖萬元， 是一家大型民營房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)，目前主要開發(fā)“畔山水岸”別墅樓盤 項(xiàng)目 ， 項(xiàng)目位于佛山市南海區(qū)西樵鎮(zhèn)西岸，與高明市區(qū)一江之隔。 占地 500畝，規(guī)劃建筑面積 348000平方米。 1995 年，原股東區(qū)玉華先生通過 以橋易地 的方式 （詳見 備查資料 一 19.以橋易地合約 ）取 得該項(xiàng)目的土地使用權(quán)，并成立公司經(jīng)營該項(xiàng)目 ，項(xiàng)目用地性質(zhì)為“高級 別墅 及商住”。 2OOO 年，因資金短缺，項(xiàng)目被閑置 。 2OO4 年，在中國銀行南海支行的引薦下由李宏先生收購，在收購?fù)瓿珊螅詈暌蛸Y金短缺 無法解決債務(wù)和工程款問題 ，導(dǎo)致銷售因債務(wù)問題無法有效開展 。 20xx 年 11 月，當(dāng)時(shí)項(xiàng)目公司最大的債權(quán)人胡光曉經(jīng)過充分調(diào)查并認(rèn)為風(fēng)險(xiǎn)可控后以債轉(zhuǎn)股的方式成為吉鴻地產(chǎn)實(shí)際控制人。項(xiàng)目公司現(xiàn)股權(quán)結(jié)構(gòu)為潘金海持股 70%、柳楊持股 30%，兩位股東均為胡光曉指認(rèn)的持股人。 二 、項(xiàng)目公司團(tuán)隊(duì)介紹 項(xiàng)目公司實(shí)際控制人 胡光曉先生 20xx 年起創(chuàng)業(yè)經(jīng)商，有良好的政府、社會(huì)及商業(yè)人脈資源。 接手項(xiàng)目至今從 佛山市奧園置業(yè) 、 中信保利達(dá)地產(chǎn) 、 雅居樂集團(tuán) 、瑞安地產(chǎn) 等知名地產(chǎn)商招募了一只專業(yè)的房地產(chǎn)開發(fā)團(tuán)隊(duì)： 總經(jīng)理李力先生，生于 1970 年，畢業(yè)于成都地質(zhì)學(xué)院和中央財(cái)經(jīng)大學(xué)，中山大學(xué)嶺南學(xué)院高級工商管理碩 士。 19921998 在農(nóng)業(yè)銀行寧夏銀川市分行工作。199820xx 年在順德順合公路建設(shè)公司從事公路投資工作。 20xx 年加入佛山市奧某某 信 托 ?吉鴻地產(chǎn)改擴(kuò)建項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃 可行性研究報(bào)告 11 園置業(yè)投資有限公司歷任財(cái)務(wù)總監(jiān)、副總經(jīng)理， 20xx 年任 佛奧集團(tuán)有限公司常務(wù)副總裁 負(fù)責(zé)集團(tuán)日常經(jīng)營管理工作。李力先生從商多年，有著豐富的企業(yè)管理經(jīng)驗(yàn)及良好的社會(huì)關(guān)系，對房地產(chǎn)業(yè)有著深厚的了解和多年實(shí)際運(yùn)作管理經(jīng)驗(yàn)，先后主持或分管開發(fā)多個(gè)房地產(chǎn)項(xiàng)目，如占地 1000 畝的“中國十大別墅豪宅”—— 佛奧 .佛山奧園 、 320 畝“巴厘島風(fēng)情半山別墅豪宅” —— 佛奧 .棕櫚園 、“新生活領(lǐng)跑者” —— 佛 奧 .奧園華庭 、 340 畝“中山東鳳首席生態(tài)品質(zhì)社區(qū)” ——佛奧 .陽光花園 及順德龍江 佛奧康橋水岸 等等大型、高端地產(chǎn)項(xiàng)目，是佛山房地產(chǎn)界知名領(lǐng)軍人物。 20xx 年 10 月加入本公司全面負(fù)責(zé)公司經(jīng)營管理工作。 財(cái)務(wù)總監(jiān)曹其福先生， 1973 年 9 月出生。本科畢業(yè)于天津商學(xué)院會(huì)計(jì)系會(huì)計(jì)學(xué)專業(yè)，會(huì)計(jì)師，從事財(cái)務(wù)管理工作多年。曾先后在餐飲旅游業(yè)、建筑業(yè)、房地產(chǎn)業(yè)工作過，任財(cái)務(wù)主管、財(cái)務(wù)經(jīng)理、財(cái)務(wù)總監(jiān)等職，諳熟會(huì)計(jì)核算、財(cái)務(wù)管理、籌融資、招投標(biāo)管理、內(nèi)部審計(jì)、稅務(wù)籌劃等工作。 技術(shù)總監(jiān)鄧振強(qiáng)先生，生于 1972 年 4月 20 日， 1995 年畢業(yè)于天津大學(xué)建筑系建筑學(xué)專業(yè)，建筑學(xué)學(xué)士，建筑工程師，二級注冊建筑師。從事建筑設(shè)計(jì)及大型房地產(chǎn)設(shè)計(jì)管理工作至今已 16 年，曾就職于佛奧集團(tuán)技術(shù)中心，廣州美林基業(yè)集團(tuán)技術(shù)中心任項(xiàng)目負(fù)責(zé)人， 中信保利達(dá)地產(chǎn)（佛山）有限公司任設(shè)計(jì)部經(jīng)理 ，負(fù)責(zé)規(guī)劃及建筑設(shè)計(jì)管理工作，管理項(xiàng)目有 佛山奧園 （ 1000 畝）、 美林湖國際社區(qū) （ 10000 畝）四、五期， 中信山語湖 項(xiàng)目 （ 7000 畝）。所管理項(xiàng)目先后獲得“中國十大別墅豪宅”、“中國國際花園社區(qū)”、“ 建設(shè)部優(yōu)秀景觀社區(qū)”、“亞洲綠色人居獎(jiǎng)”等榮譽(yù)。 公司營銷總監(jiān)楊雨順先生， 1972 年 4月出生。湖南教育學(xué)院中文系中文專業(yè)畢業(yè)。畢業(yè)后曾先后在雅居樂集團(tuán)、祈福集團(tuán)、世博嘉園等大型房地產(chǎn)公司從事房地產(chǎn)營銷策劃工作多年。楊先生有多年大型樓盤整體營銷策劃工作經(jīng)驗(yàn)，對房地產(chǎn)市場有著深刻的認(rèn)識，擅長市場營銷、地產(chǎn)項(xiàng)目策劃。 開發(fā)經(jīng)理盧振波先生， 1981 年出生，畢業(yè)于華南建設(shè)學(xué)院建筑學(xué)專業(yè)，先后任職于深圳同致地產(chǎn)、香港瑞安地產(chǎn)佛山公司等知名地產(chǎn)業(yè)公司，有著良好的專業(yè)背景和多年房地產(chǎn)行業(yè)開發(fā)工作經(jīng)驗(yàn)，諳熟政府部門運(yùn)作、職能、辦事程序與標(biāo)準(zhǔn)，與政府各部門保持著良好的人際關(guān)系，擅長辦理公共事務(wù)、長于溝通；對房地產(chǎn)行業(yè)運(yùn)作認(rèn)識深刻，具有房地產(chǎn)企業(yè)項(xiàng)目規(guī)劃、公司開發(fā)管理經(jīng)驗(yàn)。 工程總監(jiān)鐘煥標(biāo)先生， 1972 年 11 月出生，畢業(yè)于華南理工大學(xué)工業(yè)與民用某某 信 托 ?吉鴻地產(chǎn)改擴(kuò)建項(xiàng)目集合資金信托計(jì)劃 可行性研究報(bào)告 12 建筑專業(yè)，工程師。曾在廣東省六建集團(tuán)有限公司工作