【正文】 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0 0267831 215304125423 21005000100001500020200250001 2 3 4 5 6 7 8 910 11 121 2 3 4 5 6 7 8 910 11 121 2 32020 2020 2020050100150200250300銷售面積 銷售套數(shù) 該項目以 3500 元的低價入市，但很快上漲至 4000元、 4500 元 /平米 ，目前 成交均價 4605 元 /平方米 。該項目在交通上存在一定 劣勢，距城鐵有較遠的距離，但 的容積率，五層至六層的 多層在通州已非常少見，另外戶型緊湊，因此，該項目在產(chǎn)品上有一定競爭力 ，迎合了一部分客戶的需求 。 ? 阿爾法社區(qū) 阿爾法社區(qū)位于城鐵九棵樹站 南約 1800 米 ，項目總用地面積約 萬平米 ，容積率為 。在設計中 基本 做到大面寬、小進深、南北通透。項目 B 區(qū)由 24 棟多層賀小高層組成，整體采用半圍合式組團分布，整體格局錯 落有致，《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 工整中求變化，建筑密度 %；綜合容積率 ；綠化率 %。從樣本的分析中，自住客戶占到全部客戶的 65%，自住兼顧投資占 19%，純投資客戶占 10%，還有 6%客戶意向不明。 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 客戶年齡分析5%19%58%14%4%22歲以下2329歲3044歲4550歲50歲以上 ? 客戶職業(yè)分析 此部分客戶從事的職業(yè)相當廣泛，在可統(tǒng)計范圍內(nèi)，行業(yè)分布比較分散，其中 IT通訊、商貿(mào)物流、建筑及房地產(chǎn)、科貿(mào)科研、金融保險等行業(yè)居多，反映了客戶的高知性和穩(wěn)定的收入來源。其中外省市個人比重占 %，而北京市整體的外省市個人僅占 %，可以看出通州區(qū)購房客戶該部分高出北京整體水平的 近 15 個百分點 。小戶型以 一室一廳 及一室為主， 建筑面積 段在 49 到73 平米之間，供應量為 2434套，占到樣本的 30%； 80— 120平米戶型供應為區(qū)域主要供應，占到 52%； 120— 160 平米戶型占到樣本的17%。 在供應 有所減少 的情況下， 需求仍持續(xù)增加， 通州區(qū)日臻完善的宜居環(huán)境是需求的穩(wěn)定增長的保證，市場行情將持續(xù)飄紅 ，也造成了價格的大幅攀升 ， 第四季度 均價約為 5600 元 /平米，且該區(qū)已出現(xiàn) 7000 元 /平米的價格 。 ? 供應分布 通州作為北京未來發(fā)展的新城區(qū)和城市綜合服務中心，交通是決定其它展速度的 關鍵因素，從住宅供應來看，八通線兩側是通州住宅供應最集中、品質(zhì)最 高 的區(qū)域，而以八通線為界，南北發(fā)展已形成明顯落差，定位也趨于不同，南城是北京市政府未來的辦公地帶，圍繞其需要，各項配套快速完善，商貿(mào)業(yè)、展覽業(yè)正以非?？斓乃俣劝l(fā)展，而北城則主要借助運河優(yōu)勢，發(fā)展休閑娛樂事業(yè)，數(shù)個高爾夫球場相繼投入使用，但北城因靠近朝陽區(qū)的垃圾處理場 和火葬場，在高品質(zhì)住宅的發(fā)展上遭遇瓶頸，商貿(mào)業(yè)也缺乏發(fā)展基礎。 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 ? 市場消化速度快，市場供需狀況良好。 隨著通州八通沿線的物業(yè)開發(fā)，居住人口不斷增加，配套設施也不斷升級，目前已與老城區(qū)連成一片，發(fā)展成為通州的新的中心區(qū)，在一定程度上改變了通州的格局。目前，通州區(qū)一直都是普通住宅和中低檔樓盤集中的區(qū)域，也有一些別墅項目。 長安街上主要集中的是商務樓 和一些國有機關，可謂寸土寸金，除了少數(shù)高檔公寓外，適合中低收入階層的居住性樓盤很少，逐《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 漸形成了辦公區(qū)在中間，居住區(qū)在兩 端 的格局。通州現(xiàn)在的房地產(chǎn)市 場非?；钴S，主要是因為兩大因素：其一，地鐵八通線和京通路的建成通車，縮短了城區(qū)與郊區(qū)間的距離；其二，通州素有“ CBD后花園”的美譽， CBD 區(qū)域內(nèi)的白領階層為通州房地產(chǎn)市場提供了充足的客戶資源。 由于運河文化廣場的修建極大的提升了該區(qū)的區(qū)域環(huán)境，也刺激了房價的增長，同時也吸引了部分養(yǎng)老人群 和拆遷戶 的購買，例如 BOBO 自由城價格已達 5780 元 /平米，接近八通沿線的價格。項目品質(zhì)也不斷提高，從早期的新華聯(lián)家園，到目前的瑞都國際、加《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 州 DBC、瑞都公園世家等項目均體現(xiàn)出區(qū)域內(nèi)項目品質(zhì)已成為通州區(qū)的代表。 配套日漸完善，區(qū)域內(nèi)幾 大社區(qū) 的入住和商業(yè)的開放，已逐漸成為一大優(yōu)勢。 該區(qū)域作為老城區(qū)可開發(fā)用地已非常有限，在售項目也比較少。 板塊劃分 目前通州區(qū)域的房地產(chǎn)主要分為四個板塊：位于老城區(qū)的新華大街板塊 （包括北關） ；輕軌沿線板塊；運河 以東 板塊和馬駒橋板塊。通州區(qū)距東三環(huán)僅 12公里，是北京周邊區(qū)縣離市區(qū)最近的地區(qū)之一。這樣一來， CBD 地區(qū)白領群體，將來必然也是通州樓盤的最大的消費群體，同樣也將占到通州人口的較大一部分。此外，白領易居、站前巴黎等項目也均將目標客戶群直指 CBD 白領。在此北京下， CBD 的 OFFICE 一族的增長已成必然，而其置業(yè)導向?qū)楸姸鄻潜P所關注。 四是全區(qū)人口機械增長過快，過去 10年人口機械增長遠遠大于常住人口出生數(shù)，目前全區(qū)社會、經(jīng)濟、就業(yè)、交通、學習等還不能適應過快的人口機械增長。 按目前的生育水平預測，“十五”期間，全區(qū)人口仍然能維持在現(xiàn)有水平，人民生活水平將有明顯提高。 ? 通惠南北路道路工程通過市規(guī)劃委審查并獲批復 。 ? 通州區(qū)東關大橋設計方案通過市規(guī)劃委審查并獲批復 。該道路規(guī)劃為城市主干路。 道路交通 1）交通現(xiàn)狀 交通現(xiàn)狀：進入通州有六環(huán)、京通高速、京沈高速、京津塘高速、京津塘第二通道 5 條高速公路；還有朝陽路、朝陽北路、廣渠路 延長線 3條城市主干線、 地鐵 八通線。 規(guī)劃 ： 今后要建 8個重點商業(yè)區(qū) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 通州今后將建設 8 個重點商業(yè)項目：濱水休閑商業(yè)區(qū)；體驗街區(qū)；在京沈高速建設主題消費區(qū)；在主題公園的附近建設主題公園商業(yè)集群；在世紀星城建設大型綜合性購物中心；建設一個現(xiàn)代流通批發(fā)區(qū)；在張家灣鎮(zhèn)通州工業(yè)區(qū)建設家居產(chǎn)業(yè)示范園；在溫榆河旁邊建京東生態(tài)商務園。 據(jù)通州區(qū)投資促進局透露， 2020 年以后在通州建成的新小區(qū)， 80％周邊沒有中型以上的商業(yè)網(wǎng)點。充分發(fā)揮中心鎮(zhèn)和一般建制鎮(zhèn)各自的優(yōu)勢，加快形成布局合理、功能完善、特色鮮明的具有較強吸納、聚集和輻射能力的現(xiàn)代城鎮(zhèn)體系，全面加快城鄉(xiāng)一體 化進程。在六環(huán)路與運河交界地帶規(guī)劃建設城市行政、文化、服務功能區(qū)，集中布局行政辦公和博物館、檔案館、圖書館、影劇院、會議會展中心等現(xiàn)代城市 設施，使之成為中心城的“心臟”和“城市名片”。 ? 運河城市段開發(fā) 通州將加快運河兩岸建設 ,在運河以東地區(qū)以低密度、生態(tài)型建筑為主，重點發(fā)展文化教育、娛樂休閑、旅游觀光、會展博覽、行政辦公等功能，充分體現(xiàn)田園風貌和運河文化內(nèi)涵。面對歷史發(fā)展機遇，通州區(qū)政府力爭實現(xiàn)“五年打造框架、十年建成新城”的戰(zhàn)略目標。 新城主要向東、向南發(fā)展，引導發(fā)展行政辦公、金融商務等功能?！?2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 通州房地產(chǎn)市場 研究 報告 一、 通州概況 新 城 規(guī)劃 道路 交通 人口 發(fā)展 二、 通州房地產(chǎn)市場發(fā)展 歷史發(fā)展 及機遇 通州總體供需概況 板塊劃分 輕軌沿線市場發(fā)展 三、 項目 區(qū)域市場 供 需 狀況 價格分析 產(chǎn)品戶型 分析 客戶 分析 重點項目分析 總結 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 一、 通州概況 新城規(guī)劃 2020 年 通過 《北京城市總體規(guī)劃 (2020━ 2020 年 )》，將通州定位為東部發(fā)展帶的重要節(jié)點，北京重點發(fā)展的新城之一，也是北京未來發(fā)展的新城區(qū)和城市綜合服務中心。是中心城行政辦公、金融貿(mào)易等只能的補充配套區(qū)。通州既是長安街延長線的東端，又是東部發(fā)展帶的腹地；既是首都經(jīng)濟的可持續(xù)發(fā)展區(qū)，又是北京城市功能戰(zhàn)略轉移的重要區(qū)域。 ? 新城建設 通州中心城將在現(xiàn)有基礎上向東南方向拓展，由現(xiàn)有 40平方公里擴大到 80平方公里，能容納 80萬人口以上，以一河（北運河）、兩線（長安街延長線、八通線）、一路（六環(huán)路）為架構，以運河城市段為軸線，以新的城市行政、文化、服務功能區(qū)為中心，以運河、溫榆河標志性景觀帶和都市經(jīng)濟為依托，是一個舊城得到改造提升，新城迅速崛起，具有高品位和鮮明特色，以水、綠和現(xiàn)代城市景觀為主要特征的現(xiàn)代化、國際化的濱水城市。 ? 六環(huán)路沿線開發(fā) 《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 在完善城市功能方面，通州將加快六環(huán)路沿線地區(qū)開發(fā)，承接舊城的部分教育、醫(yī)療、文化、體育、辦公等功能。結合生產(chǎn)力布局調(diào)整，積極發(fā)展一般建制鎮(zhèn)，引導鄉(xiāng)村居民點適當集中。這些“新移民”年齡多在 25歲到 40 歲之間，具備一定的消費能力，但通州的商業(yè)水平卻很難讓這些“新移民”在通州消費。而在華堂和藍島，營業(yè)額的 35％和 20％來自通州市民。 通州的經(jīng)濟應該堅持多元化的方向，高中低檔商業(yè)類型都要有，并根據(jù)人口結構的變化適當引入外資、連鎖商業(yè)企業(yè)進駐 ，通州區(qū)政府和開發(fā)企業(yè)按照此思路進行了科學的商業(yè)規(guī)劃，并引進家樂福、沃爾瑪 、華堂商場、百安居 等一批跨國連鎖機構在通州落地。 溫榆河西路《 2020 房地產(chǎn)策劃大全》策劃必備資料庫！全國貨到付款 075583513598 ： 69031789 房策網(wǎng) 專業(yè)的房地產(chǎn)營銷策劃資料提供商 深圳華信基業(yè)營銷策劃機構 ( 朝陽北路～潞苑北大街 )南起朝陽北路，向北經(jīng)規(guī)劃四路、常營中心溝、規(guī)劃三路、規(guī)劃二路及規(guī)劃一路，至潞苑北大街，道路全長約為 公里。 ? 兩廣路延長段全線開工，該段修建將使沿線物業(yè)價值迅速上揚 。新華大街及潞河大街按城市主干路標準設計，設計行車速度為 60 公里 /小時，道路紅線寬均為 60米。 人口發(fā)展 1） 北京市通州區(qū)人口發(fā)展趨勢及展望 20世紀 90 年代以后，通州區(qū)人口再生產(chǎn)實現(xiàn)了由高出生、低死亡、高增長類型向低出生、低死亡、低自然增長類型的轉變，為21 世紀全區(qū)的經(jīng)濟、社會、資源、環(huán)境協(xié)調(diào)發(fā)長和可持續(xù)發(fā)展創(chuàng)造了良好的人口環(huán)境。 三是人口結構進一步呈老齡化，老少比在 2020 年將達到 %，撫養(yǎng)問題突出。 CBD 的規(guī)劃已明確要做大副調(diào)整，即重新強化 CBD固有的商務功能。譬如“摩卡空間”將咖啡文化與居住品位做了有機融合；而 DBC（相約陽光加州）不僅在案名上對 CBD進行了重新演繹，而且其所倡導的加州生活方式，也在社區(qū)內(nèi)得到了充分體現(xiàn)，純陽光板樓、北美風格主題園林、加州風格商業(yè)街等等應有盡有。而同樣的錢在通州的可選擇余地就太大了。 2020年以來通州住宅價格走勢20202500300035004000450050005500600004年一季度04年二季度04年三季度04年四季度05年一季度05年二季度05年三季度05年四季度06年一季度06年二季度06年三季度06年四季度 通州總體供需概況 隨著政府兩軸兩帶多中心規(guī)劃的出臺，確定了未來北京兩大重點發(fā)展區(qū)域 —— 東部發(fā)展帶和西部生態(tài)帶，通州正位于東部發(fā)展帶上，定位為北京未來發(fā)展的新城區(qū)和城市綜合服務中心，將發(fā)展行政辦公、商務金融、文 化、會展等功能。至今為止，通州樓市的供應品種已十分豐富，包括別墅、公寓、花園洋房、精裝小戶型等多種物業(yè)類型，可以滿足不同需求人群的多種需要。 新華大街沿線配套齊全， 交通便利 ，主要依靠生活品質(zhì) 和