【正文】 習(xí)，參加文化體育活動的老年人占老年人口總數(shù)的 60％以上。因為老年人體力有限，從住所步行到菜場就增加了生活的便利性； 而且 老年人患病幾率 較高 ，萬一有急事， 可以 及時就醫(yī) . 2）療養(yǎng)方面： 老年人 社區(qū)的 醫(yī)療要比一般 公寓社 區(qū)規(guī)格高 。 上?；膷u房產(chǎn)工作室 協(xié)鑫置業(yè)社區(qū)配套包括醫(yī)療、餐飲、購物、電梯配置等設(shè)施，這些設(shè)施關(guān)系到購房者每天的生活便捷程度。首先是經(jīng)濟上?；膷u房產(chǎn)工作室 協(xié)鑫置業(yè) 但是，就目前市場情況來看，著力于這一細分的企業(yè)仍為數(shù)不多，相對于快速增長的需求來說，市場的供應(yīng)顯得非常短缺。瀏河地塊住宅項目定位及建議 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人 士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 21 五、上海老年人購房現(xiàn)狀 ? 老年公寓細分市場尚未成型，老年人購置新房選擇余地不大 ? 二手房目受老年人偏愛 ，毗鄰居住模式是其主因 （ 一 ） 、 老年人社區(qū)方興未艾 ， 細分化市場有待發(fā)展 社會化、社區(qū)服務(wù)的養(yǎng)老模式正在越來越大程度地幫助解決種種社會難題。 中心城區(qū)重點發(fā)展中小型、單一功能為主的養(yǎng)老機構(gòu)和老年日托站，滿足老年人就近養(yǎng)老服務(wù)需求，郊區(qū)發(fā)展以大中型、綜合功能為主的養(yǎng)老機構(gòu)，滿足多層次養(yǎng)老需求，重點抓好第三、第四社會福利院改擴建。 社會對養(yǎng)老保障的重視。 老年人飲食起居依靠社區(qū)服務(wù)。 子女因種種原因不在老人身邊，因此 “空巢 ”老人越來越多。瀏河地塊住宅項目定位及建議 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人 士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 18 不達標土地將嚴控 。 規(guī)劃標準分為三類 。瀏河地塊住宅項目定位及建議 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人 士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 17 養(yǎng)老院成社區(qū)標配 管理意見中要求切實加強社區(qū)福利設(shè)施建設(shè)，針對上海老年社會的特點，尤其要重視老年服務(wù)設(shè)施的配置。瀏河地塊住宅項目定位及建議 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人 士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 15 （ 三 ） 、上海敬老院產(chǎn)品特點 ? 戶型在 3060 平方米左右，南北通透 ? 大陽臺設(shè)計，保證充足光照時間 ? 裝修風(fēng)格以上海老式建筑風(fēng)格為基調(diào)，木質(zhì)材料為主 ? 房間內(nèi)至少配置 2 個床位以上 ? 多數(shù)敬老院采用一梯多戶設(shè)計，以適應(yīng)老年人喜歡群居的生活習(xí)慣 上?；膷u房產(chǎn)工作室 協(xié)鑫置業(yè)瀏河地塊住宅項目定位及建議 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人 士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 14 據(jù)上海市民政局、統(tǒng)計局公布的信息顯示， 2020 年， 萬上海戶籍老人家庭中，無子女 的“空巢老人”有 38 萬人，占老年人口的三成之多， 15%的“空巢老人”需要生活上的照顧。目前老人不愿入住養(yǎng)老機構(gòu)的 原因不外乎傳統(tǒng)養(yǎng)老機構(gòu)如福利院、敬老院等收費低，但大多面積窄小、功能單一、設(shè)施陳舊、缺少專業(yè)護理人員；現(xiàn)代興起的老年公寓配套設(shè)施齊全、服務(wù)質(zhì)量高，但價格之高普通家庭難以承擔。但是，據(jù)統(tǒng)計： 2000 年國家舉辦的社會福利機構(gòu)有 1364 個，收養(yǎng)人數(shù)為 萬；集體舉辦的敬老院有 39377 個，收養(yǎng)人數(shù)達 64 萬人；再加上老年公寓等其他類型福利機構(gòu)，目前能為老年人提供服務(wù)的床位僅有 萬張，不足全國老人總數(shù)的%。提倡以家庭居住為核心的同時必須兼顧社區(qū)服務(wù)，以便為老年人創(chuàng)造一個優(yōu)越、舒適、安全的生活環(huán)境與居住環(huán)境。老年空巢家庭在大城市尤其突出， 2020 年，北京老年空巢家庭比例為 34%，上海為 %，天津 %。 居住離不開住宅，住宅脫離不開社區(qū)。同時，這類住宅對現(xiàn)有住宅形式?jīng)]有太大的沖擊，只是更充分利用了己有住宅。 毗鄰式是家庭居住模式的最優(yōu)形式。另外，多數(shù)老人有 “金窩銀窩，不如自家土窩 ”的居家心理，愿意在自家頤養(yǎng)天年，希望兒孫滿堂、喜歡子孫繞膝。 適合養(yǎng)老模式的發(fā)展。之所以提出以家庭居住為核心是因為： 中華民族有孝敬老人的優(yōu)良傳統(tǒng)。 ” （二） 適合我國國情的老年居住模式探析 鑒于我國人口老齡化的特點，經(jīng)濟社會發(fā)展水平的制約，綜合傳統(tǒng)家庭文化觀念的影響，以家庭居住為核心，以社區(qū)服務(wù)為依托， 以養(yǎng)老機構(gòu)為補充的老年居住模式適合我國國情，是一種最佳選擇。目前，我國各類老年社會福利機構(gòu)共有養(yǎng)老床位 萬張，平均每千名老人占有床位僅 張，與發(fā)達國家平均每千名老人占有養(yǎng)老床位 50—70 張相比，相差甚遠。 集中模式是指老年人居住在老年性服務(wù)上?；膷u房產(chǎn)工作室 協(xié)鑫置業(yè)但要形成這種模式，一要父母和子女有建立這種居住模式的愿望；二要有合適的毗鄰住房可供選購；三要有購買合適毗鄰住房的經(jīng)濟勢力；四要在需要時有一方能做出犧牲或讓步。更有甚者，獨居老人死去多日無人知曉的極端悲慘事件不斷出現(xiàn)報端。長春市心理衛(wèi)生研究所所長 鄭曉華指出：現(xiàn)在有很多老人不愁吃穿，但由于子女遠離身邊，缺乏交流，精神上其實非常孤獨。 由于受現(xiàn)代生活方式的影響，特別是住房條件的改善，越來越多的老年夫婦選擇和已婚子女分居。據(jù)浙江省和上海市的調(diào)查，老人與子女不住在一起的一代人家庭和兩代人家庭合計占 %， 上海 市區(qū)約有 38%的老人系孤身或不與子女、親屬住在一起。瀏河地塊住宅項目定位及建議 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人 士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 8 二、上海市老年人口居住 現(xiàn)狀 ? 老年人獨居占老年人總?cè)丝诘?70%以上，上海老年人獨居現(xiàn)象明顯 ? 上海老年人居住以獨居為主、以社區(qū)服務(wù)為依托，以養(yǎng)老機構(gòu)為補充 （一）上海目前 老年居住模式比較 合居模式。 （ 3）生活必需型支出所占比重明顯降低，而交通通訊、學(xué)習(xí)娛樂等項所占比重明顯上升。瀏河地塊住宅項目定位及建議 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人 士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 7 質(zhì)量也有了明顯的改善，這突出表現(xiàn)在支出項目發(fā)生了重大變化，如在支出項目中，生活必需 型支出如食品、房屋水電煤氣費用等支出所占比重明顯降低，而交通通信、學(xué)習(xí)娛樂等項所占比重明顯上升 。 老年人支出水平提高 ， 支出項目發(fā)生轉(zhuǎn)變 隨著收入水平的提高，被調(diào)查老年人口的支出水平也不斷提高。從戶籍和常住的老年人口撫養(yǎng)系數(shù)的比較，以及不同年齡段分組的老年人口撫養(yǎng)系數(shù)的比較可以得知，持續(xù)引入外來人口和推遲退休年齡對減輕未來上海市撫養(yǎng)壓力具有非常積極的作用。 未來本市總撫養(yǎng)系數(shù)主要受老年撫養(yǎng)系數(shù)的影響。瀏河地塊住宅項目定位及建議 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人 士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 5 （二） 2020~2020 年上海市 老年人口每年將增長 萬人 我們在 2000 年以前對今后上海老齡化的趨勢作了大致的預(yù)測，大致可以分成四個階段：從 2000 年到 2020 年稱為平穩(wěn)發(fā)展階段，當時預(yù)測老年人口年均將增長 2萬；第二個階段是從 2020 年到 2020 年，稱為中速增長期，老年人口年均增長 萬；第三個階段是 2020 年到 2020 年，稱為高速增長期，年均增長 14 到 15 萬；第四個階段是從 2020 年到 2030 年，上海的老年人口將有一個增長的高峰期，老年人口要達到 460 萬左右，占總?cè)丝诘?32%，也就是說三個上海戶籍人口中有一位是老年人。瀏河地塊住宅項目定位及建議 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人 士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 4 一、上海市人口結(jié)構(gòu)現(xiàn)狀 ? 老年人比重逐年增加，上海市進入老齡化加速發(fā)展時期 ? 未來 3 年內(nèi)老年人將增加至少 ? 上海老年人經(jīng)濟 情況轉(zhuǎn)好，購買力有所加強 （ 一） 上海市老年人口 逐年遞增 ， 06 年達到 萬人 ， 占全市人口比重 20%以上， 未來將進入老齡化加速發(fā)展期 2020 年，全市 1357 萬人，戶籍人口中 60 歲及以上老年人數(shù)量為 266 萬人，占全市總?cè)丝诘?%。瀏河地塊住宅項目定位及建議 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人 士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 2 第一部分 對象市場分析 上?；膷u房產(chǎn)工作室 協(xié)鑫置業(yè) ? 配套可以根據(jù)我們項目進程分批開發(fā)，但一期開發(fā)時老年公寓、服務(wù)中心、敬老院、康復(fù)中心、活動中心必須同步建設(shè)。瀏河地塊住宅項目定位及建議 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策劃人 士必備資料庫！全國大中城市貨到驗貨后付款 房策網(wǎng) 海量房地產(chǎn)資料免費下載 075583513598 :69031789 1 項目開發(fā)建議 ? 本項目總占地面積 420 萬平方米（按容積率 左右估算），總建面約210 萬平方米，開發(fā)周期約 8 年左右 ? 我們建議本項目老年公寓實施滾動開發(fā)，組團排列，可按照 4 期來開發(fā)（從開發(fā)到售完），每期兩年，每期開發(fā)老年公寓建筑面積 萬平方米上。 上?；膷u房產(chǎn)工作室 協(xié)鑫置業(yè) ? 在多重壓力下渡過人口老齡化階段 ? 上海市進入老齡化加速發(fā)展過程 貳： 目標客戶自身需求改變 ? 老年人口的不斷增加，引發(fā)了一系列社會問題 ? 老年人的消費觀念有了根本性的轉(zhuǎn)變 ? 隨著老年人文化層次的提高，越來越多的老年人對晚年生活的精神追求越來越重視 ? 上海 250 萬老年 人中有 ％較多的老年人想改變居住現(xiàn)狀 ? 社會上 “空巢家庭 ”的逐漸增多 ? 老年人跨城市居住的區(qū)域觀念有所轉(zhuǎn)變 ? 上海與 太倉 由史以來的地域情感逐漸加深 ? 老年人及其子女對國際上流行的養(yǎng)老方式的認同 叁：目前上海 “老年公寓 ”情況 不佳 ? 養(yǎng)老機構(gòu)的數(shù)量明顯不足 ? 養(yǎng)老機構(gòu)布局和檔次不盡合理 ? 養(yǎng)老機構(gòu)設(shè)施簡陋老化 ? 缺乏政策扶持，開發(fā)成本是太倉的２－３倍 上?；膷u房產(chǎn)工作室 協(xié)鑫置業(yè) 上海荒島房產(chǎn)工作室 協(xié)鑫置業(yè) 本市高齡化將在 2025~2040 年間經(jīng)歷一個高速發(fā)展的過程，比老齡化的高速發(fā)展滯后約 15~20 年左右，并在 2040~2045 年間達到高峰，之后高齡化的比例將略有下降。隨后略有下降但仍維持在較高水平， 2040~2045 年前后將進一步提高。 但總體上海市老年人人均收入每年呈現(xiàn)上升態(tài)勢。 這一方面表明，調(diào)查老年人口消費水平還處于較低水平，支出項目仍然是食品、房屋水電煤氣費等生活必需型消費，另一方面也表明，隨著上海經(jīng)濟社會發(fā)展，老年人口的生活水平與生活上?；膷u房產(chǎn)工作室 協(xié)鑫置業(yè) （ 2）男性老年人口、城鎮(zhèn)老年人口收入來源側(cè)重于穩(wěn)定、有保障的 “養(yǎng)老金 ”；女性老年人口、農(nóng)村老年人口的收入來源側(cè)重于不穩(wěn)定、沒有保障的 “子女 (孫輩 )或其他親屬補貼 ”。 上海荒島房產(chǎn)工作室 協(xié)鑫置業(yè)但是，由于代際生活習(xí)慣的差異性，家庭人際關(guān)系的復(fù)雜性，市場經(jīng)濟條件下人口流動的頻繁性，合居模式面臨挑戰(zhàn)。 獨居是指老年人獨立居住。瀏河地塊住宅項目定位及建議 《 20202020 年中國房地產(chǎn)策劃大全》策