【正文】 1 份； 4 、獲批準(zhǔn)的建筑設(shè)計(jì)方案圖紙 1 套（即蓋 “ 已審 ” 章的圖冊）； 5 、建筑施工圖紙（包括總平面圖、各棟首層平面圖） 3 套（配電子文件）；設(shè)計(jì)部提供 6 、房地產(chǎn)立項(xiàng)文件、 〈 東莞市房地產(chǎn)開發(fā)項(xiàng)目手冊 〉 復(fù)印 件各 1 份； 7 、樓棟地址明細(xì)表復(fù)印件一份。 單體建筑設(shè)計(jì)方案電子報(bào)批文件審核 單體建筑設(shè)計(jì)方案申報(bào) 需提交以下資料： 1 、 《 建筑設(shè)計(jì)方案申報(bào)表 》 1 份；（ 2 、 申報(bào)項(xiàng)目的 《 技術(shù)指標(biāo)及功能情況表 》 1 份；鎮(zhèn)區(qū)項(xiàng)目不需要 3 、 《 建設(shè) 用地規(guī)劃許可證 》 復(fù)印件 1 份；規(guī)劃用地紅線圖 1 份（窗口要留一份原件）； 《 國有土地使用證 》 或國土局批復(fù)文件復(fù)印件 1 份； 4 、 建筑設(shè)計(jì)方案圖紙（包括總平面圖） 3 套（配電子文件）； 設(shè)計(jì)部提供 5 、 屬房地產(chǎn)項(xiàng)目，須提交房地產(chǎn)立項(xiàng)文件； 6 、 屬重報(bào)項(xiàng)目，須提交前一次已審查方案及批復(fù)文件。 總規(guī)電子報(bào)批文件審核 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案申報(bào) 需提交以下資料： 1 、 《 規(guī)劃方案送審表 》 1 份； 2 、 小區(qū)主要配套公建項(xiàng)目一覽表 1 份；（鎮(zhèn)區(qū)項(xiàng)目不需要提供，市區(qū)項(xiàng)目需要） 3 、 規(guī)劃設(shè)計(jì)方案的現(xiàn)狀地形圖 1 份，比例 1 ： 500 或 1 ： 1000 或 1 ： 5000 （分區(qū)規(guī)劃）； 〔 配電子文件 〕 4 、 規(guī)劃方案的總平面圖 3 份； 〔 配電子文件 〕 5 、 擬建建筑物方案圖（平、立、剖）； 6 、 道路規(guī)劃和豎向規(guī)劃圖（包括交通分析示意圖）； 〔 配電子文件 〕 7 、 規(guī)劃方案說明書 1 份； 〔 配電子文件 〕 8 、 總平面效果圖、沿街立面圖、夜景效果圖、鳥瞰圖各 1 份； 〔 配電子文件 ) 9 、 屬重報(bào)項(xiàng)目須提交前一次已審查方案、批復(fù)意見及修改意見 的書面回復(fù) ； 10 、 用地紅線圖、用地許可證復(fù)印件各一份； 11 、電子報(bào)批文件校核報(bào)告（經(jīng)技術(shù)科審核通過）。設(shè)計(jì)部提供 承辦單 位： 東莞市發(fā)展計(jì)劃局投資科（ 5 個(gè)工作日） 注：所有資料均一式兩份，一份交鎮(zhèn)計(jì)統(tǒng)辦，一份交市發(fā)展計(jì)劃局，先由鎮(zhèn)計(jì)統(tǒng)辦進(jìn)行審批后出批文（關(guān)于 XX 立項(xiàng)的請示），后再交資料至發(fā)展計(jì)劃局。 承辦單位： 規(guī)劃局村鎮(zhèn)科（ 15 個(gè)工作日）； 規(guī)劃所（ 15 個(gè)工作日） 結(jié)果： 選址意見書（原件一份）、選址紅線圖（一張）。 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程 完！謝謝大家 附件：中惠地產(chǎn)東莞區(qū)域報(bào)建流程 鎮(zhèn)區(qū)黨委班子討論通過 需提交以下資料： 1 、 用地總平面、總平面彩圖、效果圖 ( 鳥瞰圖、沿街立面圖、街景透視圖、夜景效果圖 ) 等電子文件 ；設(shè)計(jì)部提供 《 建設(shè)項(xiàng)目選址申請表 》 1 份； 2 、擬建用地總平面圖 2 份；設(shè)計(jì)部提供 承辦單位： 黨政辦（無工作日，一般 10 工作日）； 規(guī)劃所（ 無固定工作日，一般 5 工作日） 結(jié)果： 黨政辦出具一份報(bào)告，顯示項(xiàng)目已經(jīng)黨委班子討論通過 局務(wù)會(huì)議討論通過 需提交以下資料： 1 、提交項(xiàng)目背景介紹材料或可行性報(bào)告 2 份。（要和施工單位搞好關(guān)系，人家雖然是乙方，也不能常拖人家的進(jìn)度款 竣工驗(yàn)收備案 ：質(zhì)量驗(yàn)收和各專業(yè)驗(yàn)收都完成了，規(guī)劃驗(yàn)收也通過了，就將所有驗(yàn)收資料送到建設(shè)局去搞竣工驗(yàn)收備案。這項(xiàng)驗(yàn)收的前提是做驗(yàn)線。同樣利用懸空 期來做事，這種方法在國土與房管合并的地方也能用。但事實(shí)就是任何開發(fā)商都會(huì)選擇將土地抵押貸款。 目前預(yù)售許可管理越來越規(guī)范和嚴(yán)格，而且要求網(wǎng)上公示房源和價(jià)格，開發(fā)商運(yùn)作空間很小，最多在工程進(jìn)行上通過搭高排柵虛報(bào) 23 層工程進(jìn)度 。 驗(yàn)線： 放線后施工單位就照著放線邊角點(diǎn)施工，施工完了之后就請測繪院來就做驗(yàn)線，如屬按圖施工沒超出邊線，就出驗(yàn)線冊。一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或 類似的測繪機(jī)構(gòu)干（部分城市也半市場化了）。這是雙方一起適應(yīng)，互相溝通、妥協(xié)的結(jié)果?，F(xiàn)實(shí)情況是很少有人能辦齊前面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的。前后公示各 20 天，招標(biāo) 30 天，相當(dāng)浪費(fèi)時(shí)間，所以許多國企開發(fā)商通常采用與民企合作方式 ，等項(xiàng)目審批完成后再收購項(xiàng)目，以加快 項(xiàng)目開發(fā)進(jìn)度。 質(zhì)監(jiān)搞檢測比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些都是收費(fèi)項(xiàng)目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴(yán)，只要送樣合格就行了。 以上 三項(xiàng)在大城 市很重要，小城市有較大自由 。運(yùn)輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時(shí)間，規(guī)定道路上行駛。 房地產(chǎn)項(xiàng)目開 發(fā)報(bào)建流程 7 、節(jié)能審查、施工圖審查 在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計(jì)公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計(jì)算書等，完成節(jié)能設(shè)計(jì)，做一個(gè)節(jié)能計(jì)算書，就可以開展這兩項(xiàng)審查。因?yàn)檫@些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間有千絲萬縷的關(guān)系，甚至有些城市直接由消防部門指定的公司壟斷經(jīng)營。比如電梯間和樓梯間之間設(shè)置個(gè) 1 級(jí) 防火門，那對(duì)業(yè)主進(jìn)進(jìn)出出來講是非常不方便的。 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程 6 、消防和人防專項(xiàng)審查 現(xiàn)狀是很少有哪個(gè)小區(qū)的消防和人防設(shè)計(jì)是達(dá)標(biāo)的。但開發(fā)商都不愿意多建車位，因?yàn)榻ǖ叵峦＼噲鐾顿Y巨大，建 1 個(gè)車位加分?jǐn)偯娣e約要 3540 平，大部城市 1 個(gè)車位的售價(jià) 10 萬不到，開發(fā)商都要虧本。關(guān)鍵是落實(shí)各空間的大小尺寸。 最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個(gè)幾公分，這個(gè)小區(qū)的排水因?yàn)閮A斜度不夠，那也完蛋了。 排水許可證 ：是市政部門發(fā)的，管的是針對(duì) 小區(qū)的管徑和流量。 審總平面是整個(gè)開發(fā)報(bào)建過程中最有技術(shù)含量的活，這個(gè)過程一般都要 2 到 3 個(gè)月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程 3 、總平面審查階段（ 修建性詳細(xì)規(guī)劃審查 ） 如消防通道設(shè)置： 高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。如小區(qū)的建筑物如何排布、每棟建筑有多高，多大，各棟建筑之間間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范等等 ！ 這些東西很專業(yè)！ 如建筑密度 ：限制建筑密度，是為了保證綠化面積。省時(shí)省心，就是多花點(diǎn)錢也值得。立項(xiàng)與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。 新城鄉(xiāng)規(guī)劃法實(shí)施后的順序： 規(guī)劃要點(diǎn) 出讓合同 國土證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 2 、項(xiàng)目公司設(shè)立、立項(xiàng)、環(huán)境評(píng)估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì) 設(shè)立項(xiàng)目公司： 母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建 是項(xiàng)目開發(fā)的基礎(chǔ)。結(jié)合成本因素、資源因素對(duì)關(guān)鍵路徑進(jìn)行 優(yōu)化 ，直到關(guān)鍵路徑所用的時(shí)間不能再壓縮為止，可得到最佳時(shí)間進(jìn)度計(jì)劃。 所以房地產(chǎn)權(quán)包括了房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，兩項(xiàng)產(chǎn)權(quán)作為統(tǒng)一的整體進(jìn)入市場交換領(lǐng)域 項(xiàng)目管理觀念在開發(fā)中的應(yīng)用 PM （項(xiàng)目管理） 從項(xiàng)目的投資決策開始到項(xiàng)目結(jié)束的全過程進(jìn)行計(jì)劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制和評(píng)價(jià)，以實(shí)現(xiàn)項(xiàng)目的目標(biāo)。 什么是土地開發(fā)？ 三通一平，七通一平 什么是國土證 全稱是國有土地使用權(quán)證，由國家行政主管部門進(jìn)行權(quán)屬登記，市縣人民政府發(fā)證，載明 使用期限 、用途、位置面積 界線 等內(nèi)容。實(shí)際上為土地開發(fā)與房屋開發(fā)。所有未按相關(guān)法規(guī)辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項(xiàng)權(quán)利的設(shè)定均無效。 WBS （工作目標(biāo)分解） 將工作目標(biāo)逐級(jí)分解至或執(zhí)行的單元，它在實(shí)際工作中是我們進(jìn)行計(jì)劃編制的基礎(chǔ) CPM( 關(guān)鍵路線） 整個(gè)項(xiàng)目工期由最長工時(shí)的工作線路來決定。 從 1987 年 12 月深圳的“全國第一拍”開始，房地產(chǎn)業(yè)都 在 “ 摸著石頭過河 ”， 不斷有新法規(guī)出臺(tái)。 日照分析審核 樓盤地址明細(xì)表 （鎮(zhèn)區(qū)公安分局） 施工圖電子報(bào)批文件審核 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程 1 、國土證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù) 國土證 ：由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）； 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ：由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)； 規(guī)劃要點(diǎn)批復(fù)： 由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率、建筑密度、停車位配置要求等指標(biāo)都在這個(gè)批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的 90/70 戶型比例限制要求 這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。 立項(xiàng) ： 純粹是計(jì)劃經(jīng)濟(jì)時(shí)代留下的產(chǎn)物，主要考察的是項(xiàng)目的投資額及可行性，但不知道政府想從什么角度來管理，如到底需要什么材料也是誰都說不清楚的事情，有的地方管得嚴(yán)，有的地方根本不管。 操作經(jīng)驗(yàn)：直接去這些部門譬如去計(jì)劃部 門和環(huán)保部門，讓他們推薦做可行性研究報(bào)告與環(huán)評(píng)報(bào)告的公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來。 感慨一下，現(xiàn)在建筑類的工程師難找啊！高薪難求！ 房地產(chǎn)項(xiàng)目開發(fā)報(bào)建流程 3 、總平面審查階段（ 修建性詳細(xì)規(guī)劃審查 ） 這個(gè)階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃方案是否符合規(guī)劃要