【正文】 終報審紙圖一致，并且包含報審紙圖的所有內(nèi)容； 請勿把電子報批定義圖從設(shè)計圖中分離出來，要使定義圖和設(shè)計圖能疊加顯示 ； 底圖請使用藍(lán)圖底圖，保持充分一致，不要刪掉任何內(nèi)容。設(shè)計部提供 承辦單位： 東莞市發(fā)展計劃局投資科（ 5個工作日） 注：所有資料均一式兩份，一份交鎮(zhèn)計統(tǒng)辦，一份交市發(fā)展計劃局，先由鎮(zhèn)計統(tǒng)辦進(jìn)行審批后出批文（關(guān)于 XX立項的請示），后再交資料至發(fā)展計劃局。 承辦單位： 規(guī)劃局村鎮(zhèn)科（ 15個工作日）； 規(guī)劃所（ 15個工作日） 結(jié)果： 選址意見書（原件一份）、選址紅線圖（一張）。 房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程 完！謝謝大家 附件：中惠地產(chǎn)東莞區(qū)域報建流程 鎮(zhèn)區(qū)黨委班子討論通過 需提交以下資料： 用地總平面、總平面彩圖、效果圖 (鳥瞰圖、沿街立面圖、街景透視圖、夜景效果圖 )等電子文件 ；設(shè)計部提供 《 建設(shè)項目選址申請表 》 1份； 擬建用地總平面圖 2份；設(shè)計部提供 承辦單位： 黨政辦（無工作日，一般 10工作日）； 規(guī)劃所（ 無固定工作日，一般 5工作日） 結(jié)果： 黨政辦出具一份報告，顯示項目已經(jīng)黨委班子討論通過 局務(wù)會議討論通過 需提交以下資料： 提交項目背景介紹材料或可行性報告 2份。（要和施工單位搞好關(guān)系，人家雖然是乙方，也不能常拖人家的進(jìn)度款 竣工驗收備案 ：質(zhì)量驗收和各專業(yè)驗收都完成了，規(guī)劃驗收也通過了，就將所有驗收資料送到建設(shè)局去搞竣工驗收備案。這項驗收的前提是做驗線。同樣利用懸空期來做事，這種方法在國土與房管合并的地方也能用。但事實就是任何開發(fā)商都會選擇將土地抵押貸款。 目前預(yù)售許可管理越來越規(guī)范和嚴(yán)格，而且要求網(wǎng)上公示房源和價格，開發(fā)商運(yùn)作空間很小，最多在工程進(jìn)行上通過搭高排柵虛報 23層工程進(jìn)度 。 驗線： 放線后施工單位就照著放線邊角點施工，施工完了之后就請測繪院來就做驗線，如屬按圖施工沒超出邊線，就出驗線冊。一般是規(guī)劃部門下屬的測繪院或類似的測繪機(jī)構(gòu)干（部分城市也半市場化了）。這是雙方一起適應(yīng)，互相溝通、妥協(xié)的結(jié)果?，F(xiàn)實情況是很少有人能辦齊前面所有的手續(xù)，再申領(lǐng)施工許可證的。前后公示各 20天，招標(biāo) 30天，相當(dāng)浪費時間，所以許多國企開發(fā)商通常采用與民企合作方式 ，等項目審批完成后再收購項目，以加快項目開發(fā)進(jìn)度。 質(zhì)監(jiān)搞檢測比如樁荷載檢測、水泥檢測，這些都是收費項目，所以質(zhì)監(jiān)在管理上就沒那么的嚴(yán)，只要送樣合格就行了。 以上 三項在大城市很重要，小城市有較大自由 。運(yùn)輸施工余泥的車輛，只能在規(guī)定時間，規(guī)定道路上行駛。 房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程 節(jié)能審查、施工圖審查 在領(lǐng)取建設(shè)工程規(guī)劃許可證之后，設(shè)計公司在建筑施工圖的基礎(chǔ)上再次細(xì)化，完成結(jié)構(gòu)施工圖、水電施工圖等等全部施工圖及結(jié)構(gòu)計算書等，完成節(jié)能設(shè)計，做一個節(jié)能計算書，就可以開展這兩項審查。因為這些企業(yè)長期和消防部門打交道，跟消防部門之間有千絲萬縷的關(guān)系，甚至有些城市直接由消防部門指定的公司壟斷經(jīng)營。比如電梯間和樓梯間之間設(shè)置個 1級防火門，那對業(yè)主進(jìn)進(jìn)出出來講是非常不方便的。 房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程 消防和人防專項審查 現(xiàn)狀是很少有哪個小區(qū)的消防和人防設(shè)計是達(dá)標(biāo)的。但開發(fā)商都不愿意多建車位，因為建地下停車場投資巨大，建1個車位加分?jǐn)偯娣e約要 3540平，大部城市 1個車位的售價 10萬不到，開發(fā)商都要虧本。關(guān)鍵是落實各空間的大小尺寸。 最常見的是市政排污管線突然就重新施工，換地方了，哪怕它不換地方，就是水平抬高個幾公分，這個小區(qū)的排水因為傾斜度不夠，那也完蛋了。 排水許可證 ：是市政部門發(fā)的，管的是針對小區(qū)的管徑和流量。 審總平面是整個開發(fā)報建過程中最有技術(shù)含量的活，這個過程一般都要 2到 3個月，往往都要和規(guī)劃部門反復(fù)修改扯皮，來回磨，磨到雙方都沒了脾氣，才能通得過。 房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程 總平面審查階段（ 修建性詳細(xì)規(guī)劃審查 ） 如消防通道設(shè)置： 高層建筑四周必須設(shè)立環(huán)形消防車道。如小區(qū)的建筑物如何排布、每棟建筑有多高，多大，各棟建筑之間間距是多少，日照夠不夠，總?cè)莘e率是多大，有沒有超過規(guī)定的容積率，建筑密度是多少，進(jìn)出小區(qū)的道路怎么安排，是不是符合消防規(guī)范等等 ！ 這些東西很專業(yè)！ 如建筑密度 ：限制建筑密度，是為了保證綠化面積。省時省心，就是多花點錢也值得。立項與其他程序的先后關(guān)系那更是異常隨便的事情。 新城鄉(xiāng)規(guī)劃法實施后的順序： 規(guī)劃要點 出讓合同 國土證 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 項目公司設(shè)立、立項、環(huán)境評估、房地產(chǎn)開發(fā)資質(zhì) 設(shè)立項目公司： 母公司與其全資子公司之間的土地流轉(zhuǎn)，不屬于交易。 ? 房地產(chǎn)項目開發(fā)報建是項目開發(fā)的基礎(chǔ)。結(jié)合成本因素、資源因素對關(guān)鍵路徑進(jìn)行 優(yōu)化 ，直到關(guān)鍵路徑所用的時間不能再壓縮為止，可得到最佳時間進(jìn)度計劃。 所以房地產(chǎn)權(quán)包括了房屋的所有權(quán)和該房屋占用范圍內(nèi)的土地使用權(quán)，兩項產(chǎn)權(quán)作為統(tǒng)一的整體進(jìn)入市場交換領(lǐng)域 項目管理觀念在開發(fā)中的應(yīng)用 ? PM（項目管理） 從項目的投資決策開始到項目結(jié)束的全過程進(jìn)行計劃、組織、指揮、協(xié)調(diào)、控制和評價，以實現(xiàn)項目的目標(biāo)。 ? 什么是土地開發(fā)？ 三通一平，七通一平 ? 什么是國土證 全稱是國有土地使用權(quán)證，由國家行政主管部門進(jìn)行權(quán)屬登記，市縣人民政府發(fā)證，載明 使用期限 、用途、位置面積 界線 等內(nèi)容。實際上為土地開發(fā)與房屋開發(fā)。所有未按相關(guān)法規(guī)辦理房屋產(chǎn)權(quán)登記的，其產(chǎn)權(quán)的取得、轉(zhuǎn)移、變更和他項權(quán)利的設(shè)定均無效。 ? WBS（工作目標(biāo)分解） 將工作目標(biāo)逐級分解至或執(zhí)行的單元，它在實際工作中是我們進(jìn)行計劃編制的基礎(chǔ) ? CPM(關(guān)鍵路線） 整個項目工期由最長工時的工作線路來決定。 ? 從 1987年 12月深圳的“全國第一拍”開始，房地產(chǎn)業(yè)都 在 “ 摸著石頭過河 ”， 不斷有新法規(guī)出臺。 日照分析審核 樓盤地址明細(xì)表 （鎮(zhèn)區(qū)公安分局） 施工圖電子報批文件審核 規(guī)劃局 地名申請（民政局） 立項審批 （發(fā)展和改革局） 局務(wù)會議討論通過 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 總規(guī)電子報批文件審核 總規(guī)送審 單體方案電子報批審核 房地產(chǎn)項目開發(fā)手冊（建設(shè)局） 單體方案審核 工程規(guī)劃許可證辦理 辦理選址意見書 勘察設(shè)計辦理業(yè)績登記 限高抗震設(shè)防、人工挖孔樁審 初步設(shè)計審查及備案 （設(shè)計部跟進(jìn)） 施工監(jiān)理辦理業(yè)績登記 施工（監(jiān)理）合同及保函備 繳納散裝水泥、新型墻體材料 專項基金 保證安全的措施備案辦理 施工監(jiān)理領(lǐng)取信用手冊 專項方案專家審查論 工程監(jiān)督登記 建設(shè)局 施工許可證辦理 勘察設(shè)計領(lǐng)取信用手冊 交通分析 黨委班子討論通過 房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程 國土證、建設(shè)用地規(guī)劃許可證、規(guī)劃要點批復(fù) 國土證 ：由國土部門頒發(fā)，是土地權(quán)屬證明，載明了土地用途及使用期限（只是載明）； 建設(shè)用地規(guī)劃許可證 ：由規(guī)劃部門頒發(fā)，是核定土地用途及用地界線的法律依據(jù)； 規(guī)劃要點批復(fù)： 由規(guī)劃部門頒發(fā)，是確定土地使用強(qiáng)度指標(biāo)的法律依據(jù)，如容積率、建筑密度、停車位配置要求等指標(biāo)都在這個批復(fù)里體現(xiàn)出來，包括現(xiàn)在的 90/70戶型比例限制要求 這幾樣?xùn)|西領(lǐng)取的先后順序，非常的有學(xué)問。 立項 ： 純粹是計劃經(jīng)濟(jì)時代留下的產(chǎn)物，主要考察的是項目的投資額及可行性，但不知道政府想從什么角度來管理，如到底需要什么材料也是誰都說不清楚的事情，有的地方管得嚴(yán)，有的地方根本不管。 操作經(jīng)驗：直接去這些部門譬如去計劃部門和環(huán)保部門，讓他們推薦做可行性研究報告與環(huán)評報告的公司，然后讓這些公司負(fù)責(zé)把這些手續(xù)辦出來。 感慨一下，現(xiàn)在建筑類的工程師難找??！高薪難求！ 房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程 總平面審查階段（ 修建性詳細(xì)規(guī)劃審查 ） 這個階段就是審查小區(qū)的總平面規(guī)劃方案是否符合規(guī)劃要點與相關(guān)規(guī)范。但從哪里起算根本說不清楚，是用地紅線范圍，還是建筑紅線范圍，各地標(biāo)準(zhǔn)不一，這都是可以鉆營的地方。雖然消防車道的載重量有嚴(yán)格的設(shè)計要求，但通過溝通也是可以過的。 房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程 管線綜合審查、排水許可證 管線綜合包括三大項 ：小區(qū)給排水管線、強(qiáng)電線路、弱電線路，這三項綜合起來考慮，根據(jù)設(shè)計規(guī)范科學(xué)統(tǒng)籌安排放到一張圖紙上。因為這些接口時時在變化中。 房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程 單體審查、建筑工程規(guī)劃許可證 單體設(shè)計 ： 就是在總平面規(guī)劃的基礎(chǔ)上，落實單體建筑設(shè)計方案。車位不夠，基本上都別想通過單體審查。這個過程沒什么技術(shù)含量。要滿足消防規(guī)范的話，投入非常大，而且還會影響使用。 操作經(jīng)驗：一般發(fā)展商都是委托消防施工企業(yè)代理報建。所以開發(fā)商也是盡量縮小人防工程面積。 房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程 余泥排放許可、噪音排放許可、夜間連續(xù)施工許可 余泥排放 ：由各公路管理部門包括公路、交通、警察管轄。如現(xiàn)在很多城市已經(jīng)禁止使用錘擊樁、禁止夜間施工擾民。現(xiàn)實的操作中，但凡涉及到檢測的就由質(zhì)監(jiān)辦；不需要檢測，一般用肉眼就能發(fā)現(xiàn)毛病的就屬于安監(jiān)的職責(zé)。但在某些大城市如廣州，無論國有還是私有企業(yè)都必須做公開招投標(biāo)，由政府招標(biāo)辦統(tǒng)一負(fù)責(zé)。 房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程 1施工許可證 施工許可證： 申請所須材料基本上是前面全部手續(xù)一個匯總，缺一不可。再比如基坑支護(hù)可以先發(fā)一個單獨的施工許可證，然后再發(fā)地下室部分的施工許可證，再發(fā)地上部分，把一個項目分割成很多部分發(fā)證。 房地產(chǎn)項目開發(fā)報建流程 1放線、驗線 放線： 就是把圖紙上的建筑物落實到實地上的具體位置，這是個技術(shù)