【正文】 27 十一 施工單位確定 一、施工單位確定按下列程序進行： 報名 初步考察 入圍 考察 招標 合同簽訂 施工許可證 二、施工單位確定由工程總監(jiān)具體負責，總經(jīng)理決策。 相關(guān)費用已交納。 26 建筑規(guī)劃許可證已辦理完成。 施工圖設計完成。 辦理建筑規(guī)劃許可證應具備如下條件： ? 合法的建設計劃文件 ? 建設申請報告 ? 建設用地規(guī)劃許可證 ? 土地權(quán)屬證件或證明 ? 取得勘察設計證書的勘察設計單位所做的設計圖紙及說明兩份 ? 按全市統(tǒng)一坐標、高程系統(tǒng)繪制的符合城市規(guī)劃要求的 1： 1000 地形圖和平面布置圖四份 ? 有關(guān)部門的審查意見 25 ? 其它 消防設計審查：由地產(chǎn)部負責 消防設計審查自項目擴大初步設計圖完成開始辦理，辦理期限為 10工作 天，辦理地點為消防支 隊建審科。 土地證從 _土地協(xié)議簽訂 開始辦理， _30 工作 _日內(nèi)辦理完成。 垃圾清理 場地內(nèi)垃圾在樁基施工前 7 日內(nèi)清理完成。 雨污水 于內(nèi)部建安招標完成后 7 天內(nèi)完成場地內(nèi)臨時雨污水施工管道的敷設，雨污水管道與市政管網(wǎng)連接采取直接連通或泵送的方式，方案由工程建設部副總工決定。 基建變正式送電前應砌筑圍墻、大門，保證封閉管理。 home 22 九 三通一平 三通一平工作由工程建設部及工程 配套部負責具體實施，工程總監(jiān)對結(jié)果負責。 安排專人駐守，負責場地安全。 土地交付的標準 場地形象與出讓或掛牌簽約合同描述一致。 文物鉆探報告一式三份，其中一份交由公司行政人事部存檔，兩份由工程建設部存檔。 home 七 地質(zhì)勘探及文物鉆探 一、地質(zhì)勘探 地質(zhì)勘探由 工程開發(fā)部 負責。 四、配套工程專業(yè)設計 配套工程設計指供水、供電、供暖、供氣等專業(yè)工程的設計。 滿足公司對項目的產(chǎn)品定位要求。 施工圖設計前的準備工作。 初步設計的審批 初步設計完成后，總師辦、營銷部、物業(yè)公司、工程預算部、地產(chǎn)部等相關(guān)部門及時對設計成果及項目概算進行審查，并于 3 日內(nèi)總結(jié)成文，以 做為施工圖設計的依據(jù)。 二、初步設計 在項目方案設計批準后，由 工程開發(fā)部 組織相關(guān)設計單位完成項目初步設計，初步設計的周期為 1520 天。 方案設計的評審標準 設計成果滿足城市規(guī)劃審批的要求。 每一個項目開發(fā)完成以后，由工程 開發(fā)管理 部總結(jié)出項目成本監(jiān)控報告。 各項配套、手續(xù)費用分析。 產(chǎn)品定位的基本內(nèi)容要求 . 目標客戶群體 . 檔次定位 . 產(chǎn)品類型定位 . 功能定位 13 . 建筑風格定位 . 容積率等指標確定 . 價格定位 . 賣點定位 . 產(chǎn)品細節(jié)建議 home 五 成本分析與監(jiān)控 一、成本分析與監(jiān)控工作由工程 開發(fā)管理 部負責 二、成本分析的依據(jù) 項目區(qū)域周 邊類似結(jié)構(gòu)形式建安造價調(diào)查分析。 5） 基本的數(shù)據(jù)要求如下 : 項目用地周邊環(huán)境現(xiàn)狀及其趨勢 1）項目土地性質(zhì)調(diào)查 . 地理位置 . 地質(zhì)地貌狀況 . 土地面積及紅線圖 . 土地規(guī)劃使用性質(zhì) . 七通一平現(xiàn)狀 2）項目用地周邊環(huán)境調(diào)查 . 地塊周邊的建筑物 7 . 綠化景觀 . 自然景觀 . 歷史人文景觀 . 環(huán)境污染狀況 3）地塊交通條件調(diào)查 . 地塊周邊的市政路網(wǎng)以其公交現(xiàn)狀、遠景規(guī)劃 . 項目的水、路、空交通狀況 . 地塊周邊的市政道路進入項目地塊的直入交通網(wǎng)現(xiàn)狀 4）周邊市政配套設施調(diào)查 . 購物場所 . 文化教育 . 醫(yī)療衛(wèi)生 . 金融服務 . 郵政服務 . 娛樂、餐飲、運動 . 生活服務 . 娛樂休息設施 . 歷史人文區(qū)位影響 . 周邊可能存在的對項目不利的干擾因素 區(qū)域市場現(xiàn)狀及其 趨勢判斷 1）宏觀經(jīng)濟運行狀況 .國內(nèi)生產(chǎn)總值 .第一產(chǎn)業(yè)數(shù)量 .第二產(chǎn)業(yè)數(shù)量 .第三產(chǎn)業(yè)數(shù)量 .房地產(chǎn)所占比例及數(shù)量 .房地產(chǎn)開發(fā)景氣指數(shù) .國家宏觀金融政策： .貨幣政策 .利率 8 .房地產(chǎn)按揭政策 .固定資產(chǎn)投資總額： 全國及項目所在地 其中房地產(chǎn)開發(fā)比重 .社會消費品零售總額 .居民消費價格指數(shù) .商品住宅價格指數(shù) .中國城市房地產(chǎn)協(xié)作網(wǎng)絡信息資源利用 2）項目所在區(qū)域市場（初步認定的市場范圍）社會調(diào)查 . 治安狀況 . 人口相關(guān)信息（總量、教育程度、年齡分段、在崗等） . 家庭構(gòu)成情況（人員、收入、消費支出等） . 區(qū)域內(nèi)企事業(yè)單位構(gòu)成 . 非常住人口（限定為非本地戶口、非本區(qū)域戶口的常駐人員）基本情況 . 生活方式的演變趨勢 . 房地產(chǎn)消費心理期望 3）項目所在地房地產(chǎn)市場概況及政府相關(guān)的政策法規(guī) .項目所在地的居民住宅形態(tài)及比重 .政府對各類住宅的開發(fā)和流通方面的政策法規(guī) .政府關(guān)于商品住宅在金融、市政規(guī)劃等方面的政策法規(guī) .中短期政府在項目所在地及項目地塊周邊的市政規(guī)劃 .項目所在地房地產(chǎn)市場總體供求現(xiàn)狀 類比競爭 樓盤調(diào)研 1）項目所在地商品住宅市場板塊的劃分及其差異 2）項目所在地商品住宅平均價格走勢及市場價值發(fā)現(xiàn) 3）商品住宅客戶構(gòu)成及購買實態(tài) .各種檔次商品住宅客戶情況 .商品住宅客戶購買行為情況 4）類比競爭樓盤基本資料 .項目戶型結(jié)構(gòu)詳析 9 .項目規(guī)劃設計及銷售資料 .項目的基本定位 .購房客戶的基本情況 大客戶群體調(diào)查 . 根據(jù)公司的品牌定位和可能的戶型設計方案等，選擇具有明顯特征的社會群體 . 收集相關(guān)消費意向 市場調(diào)查數(shù)據(jù)分析 1） 數(shù)據(jù)分析要求邏輯清晰和嚴密，確保樣本與總體的呼 應，數(shù)據(jù)之間能夠相互印證；對于宏觀經(jīng)濟的統(tǒng)計數(shù)據(jù)要給予適當?shù)谋ｋU系數(shù)，項目的競爭樓盤的戶型是市場的選擇還是開發(fā)商的選擇，確認競爭樓盤是新開發(fā)樓盤還是現(xiàn)有的存量房產(chǎn)等等。 二、 市場調(diào)查和產(chǎn)品定位分析報告具體內(nèi)容 與要求 市場調(diào)查數(shù)據(jù)收集 1） 根據(jù)公司的品牌要求，按照市場創(chuàng)新的原則，確定市場與產(chǎn)品的定義。 競標：土地由土地交易 中心掛牌拍賣，經(jīng)過競標摘牌而成交。 項目 設施進度安排 投資估算與資金籌措 經(jīng)濟效益分析 包括住宅銷售價格、銷售進度與付款計劃，稅費率盈利能力分析、 償能力分析、資金平衡分析和資產(chǎn)負債分析、敏感性分析、臨界點分析、主要經(jīng)濟指標分析。 工作成果：《初步可行性研究報告》 特定機會研究 工作描述 針對具體宗地，對建設投資的地域和物業(yè)進行具體項目的投資機會分析與研究。 一、土地購買工作流程 二、各工序主要工作 收集土地信息 主要內(nèi)容：主要是研究當?shù)氐牡禺a(chǎn)市場，了解擬投資區(qū)域的地產(chǎn)資源，分布狀況及每宗土地資源的詳細資料（包括地形、地貌、地價、使用性質(zhì)、地面附著物分布等）。大家的工作都需要來自于同事們的支持和幫助，自己重要，別人也重要，甚至別人更重要。 編制手冊的目的在于以下幾個方面：一、把項目開發(fā)過程中大部分工作內(nèi)容固化下來；二、把項目開發(fā)的流程和工序進行有效的整合；三、把各業(yè)務部門的工作內(nèi)容和標準更加清晰地定位；四、各業(yè)務流程中的 配合、協(xié)調(diào)工作更加標準化；五、讓大家明白，自己和本部門在開展工作的同時，別人和別的部門正在不同的工序上努力。 home 3 三 土地購買 土地購買工作由 經(jīng)營管理部 負責 ，工程管理部、財務審計部、綜合辦公室協(xié)助。 主要分析內(nèi)容 市場和生產(chǎn)能力，預測市場需求，根據(jù)市場預測做出初步生產(chǎn)規(guī)劃 物料投入分析，包括從建設到經(jīng)營的所有物業(yè)投入分析 項目設計規(guī)劃 項目開發(fā)進度安排 項目投資與成本估算，包括投資估算、成本估算、籌措資金的渠道及初步籌集方案。 主要分析內(nèi)容 住宅市場分析與營銷戰(zhàn)略 項目選址與建設條件 建設規(guī)模與功能標準 建設方案 5 包括建設場地環(huán)境、總體規(guī)劃布局、建筑方案設計、結(jié)構(gòu)設計、公用設計方案、消防、環(huán)境保護等。 工作結(jié)果：《項目評估報告》 土地競標、轉(zhuǎn)讓 土地購買方式有兩種：協(xié)議出讓、拍賣競標 協(xié)議轉(zhuǎn)讓：由買賣雙方經(jīng)過談判而簽約成交。項目確定后十五天之內(nèi)，做出產(chǎn)品定位的最終結(jié)論，并得到總經(jīng)理的審核批準。 4） 通過相關(guān)途徑，搜集競爭樓盤資料。同時，產(chǎn)品定位結(jié)論必須由公司相關(guān)領導人審核批準，才能進入項目開發(fā)的下一環(huán)節(jié)。 已建同類結(jié)構(gòu)形式建安費用分析。 以成本分析內(nèi)容為項目分類監(jiān)控，確保實際成本在控制范圍之內(nèi)。 方案設計的前提工作 項目方案設計前， 經(jīng)營管理部（售樓 部 ） 應提供經(jīng)公司認可的該項目市場及產(chǎn)品定位，包括面積、戶型比例、容積率、配套設施標準等數(shù)據(jù)。方案設計成果報總經(jīng)理批準后實施。 滿足項目的成本預算要求。 施工圖設計的周期為 30－ 50 天。 施工圖設計應遵循的原則 滿足城市規(guī)劃、消防、人防、抗震設計審批要求。 施工圖的交付 施工圖完成后，由總師辦將全套圖紙交付到工程建設部，并由工程建設部發(fā) 20 放到工程預算部、施工單位，以備招標、施工之用。 配套工程專業(yè)設計完成后，由總師辦交由工程建設部，再由工程建設部轉(zhuǎn)交工程配套部及工程預算部。 二、文物鉆探 文物鉆探由工程配套部負責。工程 開發(fā)管理部 自正式接收之日起對項目地塊實施管理。 工程建設 開發(fā)管理 部接收土地后，應著手下列工作： 砌筑圍墻、大門，保證場地封閉。特別 要針對夜間施工、土方開挖、垃圾清運、地材供應、出入口暢通等問題。 基建變?nèi)萘俊⑽恢?，由工程建設部副總工程師決定。 供水至場地內(nèi)總表后，由工程建設部將供 水支管敷設至用水點，各用水點設置分水表。 23 廁所基本標準：磚墻、石棉瓦頂、內(nèi)貼瓷片、配置水沖管道、配置化糞池，男女分設。 二、前期手續(xù)辦理的周期 土地證：土地證辦理由地產(chǎn)部負責。 規(guī)模批復需具備如下條件： ?關(guān)于申請下達年度房地產(chǎn)開發(fā)建設規(guī)模的請示（公司紅頭文件、文號、簽發(fā)人、公章原件 3 份） ?企業(yè)法人營業(yè)執(zhí)照（驗原件，收復印件 1 份 ） ?房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)資質(zhì)證書（驗原件，收復印件 1 份） ?國有土地使用證（驗原件，收復印件 1 份） ?建設用地規(guī)劃許可證（驗原件，收復印件 1 份） ?房地產(chǎn)開發(fā)公司出具的企業(yè)開發(fā)建設業(yè)績報告（公司紅頭文件、文號、簽發(fā)人、公章原件 1 份） ?市房地產(chǎn)管理局出具的《房地產(chǎn)開發(fā)項目建設條件審核表》（原件 1份） ?工程建設自有資金（不含土地款）達到 30%以上的銀行證明（原件 1份） ?詳細規(guī)劃圖（規(guī)劃圖需加蓋有資質(zhì)的規(guī)劃設計院方案圖設計專用章；標注出每棟樓的建筑面積、層數(shù)，并將每棟樓的商業(yè)用房、住宅、地下室面積予以列表報送） 建筑規(guī)劃 許可證：由地產(chǎn)部負責 建筑規(guī)劃許可證從 辦完用地規(guī)劃許可證 開始， 30 工作 日內(nèi)完成。 設計圖紙審查辦理應具備如下條件： 項目招標備案完成。 施工合同已簽訂，并備案完成。 安全監(jiān)督手續(xù)已完成。 在具備條件的前提下：預售許可證在 10 日內(nèi)辦理完成。 考察組成員主要有：工程總監(jiān)、副總工程師、財務總監(jiān)、行政總監(jiān)、總經(jīng)理助理、總經(jīng)理。 招標文件：招標文件由工程預算部負責起草，由工程預算部經(jīng)理、工程總監(jiān)、副總工程師共同審定；意見一致時由工程預算部 經(jīng)理向總經(jīng)理匯報，意見不一致時由工程預算部經(jīng)理與工程總監(jiān)共同向總經(jīng)理匯報。 發(fā)放招標文件時，一定要查驗圖紙押金收據(jù)，未交押金不予發(fā)放招標文件。 標底預算編制 標底預算編制由工程預算部負責。 開標 開標以會議的形式組織 ，由工程總監(jiān)負責。 招標單位參加人員：項目經(jīng)理、預算負責人、法人代表或主管生產(chǎn)、經(jīng)營的公司其他負責人。 合同簽訂 工程合同簽訂嚴格按合同聯(lián)辦程序進行。 home 30