【正文】 區(qū) 21 一心、兩帶、三契、多園、多廊道 ?一心： 以賽汗塔拉公園、中央公園為基礎(chǔ)。 18 內(nèi)蒙古自治區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心 新規(guī)劃確定包頭城市性質(zhì)為：我國重要的工業(yè)基地，京津呼包銀經(jīng)濟(jì)帶重要的中心城市，內(nèi)蒙古自治區(qū)的經(jīng)濟(jì)中心。主要支出為文教、娛樂、食品、居住。 資料來源于包頭市統(tǒng)計(jì)公報(bào) 14 ?2023年統(tǒng)計(jì)包頭市城鎮(zhèn)居民人均住房建筑面積 ，與國內(nèi)省會城市相比處于中等水平，國際統(tǒng)計(jì)標(biāo)準(zhǔn)，城市人均居住面積在未達(dá)到 35至 40平米，市場會保持旺盛的需求，說明包頭市地產(chǎn)市場仍然具有較大的發(fā)展空間。 ?進(jìn)入老齡化結(jié)構(gòu)： 常住人口 014歲 35萬人，占 13,3%， 1564歲 206萬占 %， 65歲以上占%。 城市化進(jìn)程達(dá)到 %擴(kuò)充的外來人口將是未來剛需的主力。城市化進(jìn)程與房地產(chǎn)是并駕齊驅(qū)，根據(jù)納薩姆曲線，城市化達(dá)到70%，進(jìn)程將會變得平緩，對于房屋的剛性需求開始下降。 數(shù)據(jù)來源于統(tǒng)計(jì)公報(bào) 10 指標(biāo) 3：人均可支配收入 2086123089258623 2 . 83 1 . 6 3 1 . 6050001000015000202302500030000313 1 . 23 1 . 43 1 . 63 1 . 8323 2 . 23 2 . 43 2 . 63 2 . 833人均可支配收入（元） 恩格爾系數(shù)人均可支配收入（元） 20861 23089 25862恩格爾系數(shù) 3 2 . 8 3 1 . 6 3 1 . 62023 年 2023 年 2023 年?包頭市人均可支配收入 2023年已達(dá)到 25862元，人均可支配收入保持較快增幅，在北方城市位居前列。 與西部其他城市相比，包頭經(jīng)濟(jì)發(fā)展優(yōu)越性明顯 。 房地產(chǎn)處于高速發(fā)展時(shí)期。 包頭市羊絨、亞麻紡線在國內(nèi)均占有舉足輕重的地位， 其中內(nèi)蒙古鹿王羊絨集團(tuán)是世界最大的羊絨制品的公司之一 . 2023 年華發(fā)新城成交分析7 5 9 2 . 0 17 6 3 8 . 5 2 7 6 5 3 . 5 27 3 3 6 . 2 17 9 4 0 . 2 97 8 8 0 . 3 18 0 2 0 . 5 6614212273033 33680070007200740076007800800082001 月份 2 月份 3 月份 4 月份 5 月份 6 月份 7 月份010203040506070成交均價(jià) 成交量6 第一章 城市價(jià)值解析 ※ 城市概況 ※ 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 ※ 人口及城市化 ※ 空間結(jié)構(gòu)及規(guī)劃 7 1 2 7 7 . 217602 1 6 8 . 82 4 6 0 . 88 0 3 . 51 0 8 0 . 11 5 0 0 . 31 8 0 0 . 51 9 . 91 9 . 61 7 . 61 6 . 10500100015002023250030002023年 2023年 2023年 2023年0510152025G D P 總值（億元） 固定資產(chǎn)投資（億元） G D P 增長率%城市經(jīng)濟(jì) 指標(biāo) 1： GDP ◇包頭城市經(jīng)濟(jì)持續(xù)較快發(fā)展，固定資產(chǎn)投資逐年加大。 4 西部交通樞紐地位 交通運(yùn)輸發(fā)達(dá)，是京包、包蘭、包白、包神、包西等鐵路的交會處。 包頭市青山區(qū)鄰圃道以東，文化路以北，豐產(chǎn)道以西，先鋒道以南。 項(xiàng)目概況 ： 項(xiàng)目總占地約 109畝，現(xiàn)為豐產(chǎn)道 2號街坊居民住宅小區(qū)。 性質(zhì)：棚戶區(qū)改造項(xiàng)目 2 第一章 城市價(jià)值解析 ※ 城市概況 ※ 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 ※ 人口及城市化 ※ 空間結(jié)構(gòu)及規(guī)劃 3 內(nèi)蒙古自治區(qū)第一大城市 包頭市是內(nèi)蒙古經(jīng)濟(jì)最發(fā)達(dá)的城市，全國 23個(gè)市區(qū)人口超百萬的大城市之一 包頭市是內(nèi)蒙古自治區(qū)最大的工業(yè)城市，是國家重要的基礎(chǔ)工業(yè)基地 全國首批和第二批文明城市，國家森林城市，國家園林城市，國家衛(wèi)生城市 內(nèi)蒙古綠化最好的城市和發(fā)達(dá)程度最高的城市包頭的城市競爭力排名 27位 ,幸福感排名第 8位。 5 內(nèi)蒙古自治區(qū)最大的工業(yè)城市和中國最重要的工業(yè)基地 包鋼是國家大型鋼鐵企業(yè)之一，是少數(shù)民族地區(qū)最大的鋼鐵聯(lián)合企業(yè)； 包頭鋁廠是中國十大鋁廠之一，也是中國第一個(gè)稀土鋁材國家重點(diǎn)生產(chǎn)廠家； 包頭稀土高科是國內(nèi)首家稀土上市公司； 內(nèi)蒙古第一機(jī)械制造集團(tuán)、北方重工業(yè)集團(tuán)公司是中國兵器工業(yè)特大型企業(yè)； 建設(shè)中的東方希望 50萬噸鋁電一體化項(xiàng)目將成為全國乃至世界最大的單股鋁廠之一。 工業(yè)經(jīng)濟(jì)對全市整體經(jīng)濟(jì)發(fā)展貢獻(xiàn)最大。 ?GDP的高速增長，能夠支持房地產(chǎn)行業(yè)的發(fā)展速度。 ?人均 GDP遠(yuǎn)超過 8000美元，房地產(chǎn)市場由數(shù)量需求逐漸轉(zhuǎn)向質(zhì)量、改善性需求。 數(shù)據(jù)來源于統(tǒng)計(jì)公報(bào) 11 第一章 城市價(jià)值解析 ※ 城市概況 ※ 宏觀經(jīng)濟(jì)運(yùn)行 ※ 人口及城市化 ※ 空間結(jié)構(gòu)及規(guī)劃 12 城市人口增長快、城市化進(jìn)程加快 城市化進(jìn)程中，城市人口大量激增，對房屋的剛性需求大量增加。 根據(jù)規(guī)劃到 2023年包頭市總?cè)丝谶_(dá)到 340萬，其中城鎮(zhèn)人口達(dá)到320萬。 資料來源于包頭統(tǒng)計(jì)公報(bào) 13 城市人口結(jié)構(gòu)對房地產(chǎn)需求的影響 ?小家庭成為社會主體： 第六次人口普查統(tǒng)計(jì)包頭市常住人口 2650364，家庭戶 938662戶，平均每家庭戶人數(shù) 2,65人，家庭結(jié)構(gòu)以三口和兩口之家為主。 隨著城市化的進(jìn)程，人口老齡化的加劇，具有承受能力的中年購房群體減少，人口對住宅的剛性需求將會逐漸減少，市場增幅會逐漸平緩。 ?2023年末人均消費(fèi)性支出20994元，增長 %。地區(qū)生產(chǎn)總值達(dá)到 4800億元以上，建成全國經(jīng)濟(jì)強(qiáng)市，基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。形成四大工業(yè)園區(qū)。 ?三契： 沿昆都侖河兩岸防護(hù)綠地、昆區(qū)、青山、東河風(fēng)景林地之間的隔離綠地。 高速城市化進(jìn)程 外來人口成為剛需主力。房地產(chǎn)投資開發(fā)整體分析 08年包頭市場房地產(chǎn)開發(fā)量突然加大， 10年投資量進(jìn)一步上升。 原因： 需求旺盛 無限購控制，調(diào)控力度不大 上半年市場放量主要為昆南區(qū)域及高新區(qū)域，預(yù)計(jì)下半年入市新盤激增，市場放量再度擴(kuò)大。 一條是由中心向東擴(kuò)張，一條是由中心向南發(fā)展。 27 成交價(jià)格 40005500區(qū)間在售項(xiàng)目分布示意 海湖豪庭 紫金華府 碧水山莊 北大恒苑 4200 永茂泉陽光小區(qū) 佳福小區(qū) 濱河第一城 勝源濱河新城 檀香灣 松石國際城 此價(jià)位項(xiàng)目以東河、九原、濱河、青山城郊項(xiàng)目，經(jīng)適房、中小規(guī)模住宅、地段、配套等不足條件限制。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)包頭市區(qū)在售樓盤 60%價(jià)位在 55007000之間，可以體現(xiàn)整體樓市水平。 恒大名都 7000元 恒大華府 6800元 凱旋中央公園 7500元 時(shí)代廣場） 未售 正翔國際 未售 恒源銀座 未售 31 項(xiàng)目名稱 總建面 容積率 總套數(shù) 戶型 主力 主力 開盤 目前均價(jià) 銷售周期 （萬㎡） 面積 戶型 面積 均價(jià) 恒大名都 85 一期2023 120320 三居 120160 6618 7000 12個(gè)月 華發(fā)新城 56 一期 728 95380 三居 120130 7300 7500 10個(gè)月 三江尊園 43 524 140380 三居 140150 6500 6500 16個(gè)月 中鐵諾德 30 800 79140 三居 116130 10000 12023 8個(gè)月 凱旋中央公園 37 2160 99188 三居 99141 6300 7500 15個(gè)月 目前包頭市場高端化項(xiàng)目以昆南區(qū)域?yàn)橹?，呈上升趨勢? 且高端項(xiàng)目精裝化的市場印記已然形成； 另外各高端項(xiàng)目越來越住宅產(chǎn)品舒適度及現(xiàn)場體驗(yàn)區(qū)的打造； 整體市場高端項(xiàng)目銷售良好！ 32 具有特色的園林及產(chǎn)品設(shè)計(jì)已然出現(xiàn)， 絕大部分高端項(xiàng)目均已歐式的建筑風(fēng)格為切入點(diǎn)，詮釋項(xiàng)目豪宅的定義！ 項(xiàng)目名稱 建筑類型 建筑風(fēng)格 園林風(fēng)格 裝修標(biāo)準(zhǔn) 項(xiàng)目主打 拉菲公館 小高層、高層 法式建筑 法式園林 簡裝、毛坯 醇法式生活 華發(fā)新城 高層 現(xiàn)代簡約 現(xiàn)代式園 林 精裝（ 1500/㎡） 八一公園 三江尊園 高層、聯(lián)排 法式建筑 美式園林 毛坯 豪宅尊寵 中鐵諾德 高層 ArtDeco建筑 北美園林 精裝 恒溫、恒濕、恒氧 科技豪宅 凱旋中央公園 高層 ArtDeco 現(xiàn)代式園 林 毛坯 市區(qū)中心，觀景大 宅 恒大華府 小高層、高層 歐陸建筑 皇家園林 精裝（ 1500/㎡） 頂級精裝豪宅 豪裝（ 3000/㎡） 33 高端項(xiàng)目戶型面積相對較大，主力居室以三居為主 大面積戶型有助于提高客戶的居住舒適度，利于高端項(xiàng)目推廣， 且結(jié)合包頭市置業(yè)客戶特點(diǎn)，多數(shù)項(xiàng)目以三居為主力銷售戶型！ 面積區(qū)間 戶型 主力居室 恒大華府 95560 二居 /三居 /四居 /五居 五居 恒大名都 120320 三居 /四居 /五居 三居 拉菲公館 84180 二居 /三居 /四居 三居 華發(fā)新城 95380 二居 /三居 /四居 三居 三江尊園 140380 三居 /四居 三居 中鐵諾德 79140 三居 /四居 /五居 三居 凱旋中央公園 99188 三居 /四居 三居 34 各版塊典型案例研究 35 昆南板塊 ——華發(fā)新城 ? 建筑類型： 高層 超高層 宅為 19棟 18至 28層的住宅，商業(yè)地塊為商業(yè)建筑面積 平米 ? 物業(yè)地址：包頭市昆區(qū)阿爾丁大街與黃河大街交匯處西北角 ? （包鋼一中北門對面） ? 開 發(fā) 商： 包頭華發(fā)股份 開盤時(shí)間： 2023年 9月 30日 ? 區(qū)域所屬： 昆都侖區(qū) (稀土大廈西 ) ? 裝 修： 精裝 ? 工程進(jìn)度： 結(jié)構(gòu)封頂 ? 交房日期： ? 建筑面積： 55萬㎡ ? 占地面積： ㎡ ? 綠 化 率： 40% ? 物業(yè)公司： 珠海華發(fā)物業(yè)管理服務(wù)有限公司 ? 容 積 率： ? 1 22路 ? 物 業(yè) 費(fèi)： 2元 /平米 (3)建筑立面上采用了新古典主義建筑外觀，現(xiàn)代、簡潔又頗具品質(zhì)感。 新古典主義 裝修：精裝修 38 項(xiàng)目啟示 ? 商業(yè)配套： 30000平社區(qū)購物中心、 5000平沿街商業(yè)，在缺少商圈輻射區(qū)域，實(shí)現(xiàn)商業(yè)自我完善同時(shí)最大化項(xiàng)目利潤增值。 39 城南高新區(qū) ——中鐵諾德國際花園 建筑類型： 高層 物業(yè)類型：豪華住宅 物業(yè)地址：包頭市青山區(qū)友誼大街與青東路交匯處 開 發(fā) 商： 包頭中鐵房地產(chǎn)開發(fā)有限責(zé)任公司 開盤時(shí)間： 區(qū)域所屬： 高新區(qū) 售樓地址： 友誼大街東側(cè)賽汗塔拉公園西門 售樓熱線： 04722336888 04722336999 學(xué)區(qū)所屬： 青工路小學(xué) 裝 修： 精裝 工程進(jìn)度： 結(jié)構(gòu)封頂 交房日期： 2023年 12月 30日 建筑面積： 得 房 率： 65%70% 占地面積： 9萬平方米 綠 化 率： % 物業(yè)公司： 中鐵第一太平 交通線路： 公交 26路、 33路 物 業(yè) 費(fèi)： /平方 40 項(xiàng)目特點(diǎn) 包頭市市場目前突破萬元高層的唯一樓盤 特點(diǎn)一：全豪華精裝 特點(diǎn)二：大戶型 180450平米 特點(diǎn)三：高科技豪宅 “恒溫、恒氧、恒濕”采用地源熱泵、天棚輻射采暖和制冷系統(tǒng)，中央置換式新風(fēng)系統(tǒng)、建筑外圍保溫系統(tǒng) 特點(diǎn)四：第一太平戴維斯源于英倫，為全球領(lǐng)先的房地產(chǎn)物業(yè)服務(wù)商 特點(diǎn)五：建筑運(yùn)用 artdeco 建筑風(fēng)格 建筑外立面 41 項(xiàng)目特點(diǎn) 社區(qū)會所 銷售中心 星級酒店式會所、入戶大堂裝修。低碳經(jīng)濟(jì)也成為全球討論的新話題。 ? 超高層入市： ? 城市挖潛改造項(xiàng)目，多數(shù)受到地塊局限性阻礙，包頭市場 2533層的高層建筑已經(jīng)進(jìn)入市場，并展現(xiàn)出市場的高度認(rèn)可。 44 九東板塊 ——恒大華府 ?建筑風(fēng)格：歐陸式建筑 ?占地面積 : 65 萬㎡ ?建筑面積： 200萬㎡ ?綠化率： % ?套數(shù) : 首推 895套 ?出街均價(jià) : 6750元 ?裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝 1500元 /㎡、 豪裝 3000元 /㎡ ?建筑形式：小高層、高層 ?面積區(qū)間： 249