【正文】 的形成將產(chǎn)生旅游稅收。 深圳國際 6 四、本項目的成功開發(fā)，將實現(xiàn)城市價值、區(qū)域產(chǎn)業(yè)和開發(fā)主體三方共贏，奠定高速公司在凱里乃至貴州地產(chǎn)界的絕對霸主地位 城市價值 區(qū)域產(chǎn)業(yè) 開發(fā)主體 ?為游客提供一個全新的休閑體驗； ?為市民提供一個休閑和體驗空間 。 ?為城市提供了一個開放的而充滿活力了區(qū)域 ?給市民提供一個多樣化的公共空間 ?促進文化交流與共享，陶冶民眾情操 ?讓更多的人享受到城市文明和城市文化 ?讓城市文明共享 ?讓社會充滿活力、安定有序 ?形成一個人與自然和諧相處的社會 項目秉承一個基本的原則：開放和共享 深圳國際 4 二、本項目的成功打造，將與周圍空間形成強烈的關(guān)聯(lián)度，讓區(qū)域“動”起來 ，凱里將不再是一座“空城” ? 區(qū)域有活力有兩個條件： ? 需要有人的集聚 ? 能夠維持活動時間和空間的延續(xù)性 不同人的活動： ?周邊的人：長期度假和區(qū)域居住的人 ?城市的人：周末和節(jié)假日的集聚 ?外地的人：凱里城市旅游的目的地 ?國際的人：文化交流活動形成國際人群的集聚 不同時間的活動： ?白天人在度假區(qū)、商務(wù)中心、會議中心等區(qū)域活動 ?晚上人在廣場、商業(yè)街、餐飲店等區(qū)域活動 ?工作日有周邊的人、區(qū)域的人的活動 ?節(jié)假日有本地的居住的人活動、外地旅游的人的活動 通過項目的成功打造將在本區(qū)域形成多元化人的集聚和全天候人的活動： 流不息 潮 ● 深圳國際 5 三、本項目的成功運營可以激發(fā)凱里區(qū)域活力，增加 市民休閑和體驗 的新空間 ? 以活力中心與周邊區(qū)域形成完整的連續(xù)開放空間。版權(quán)聲明： 本項目是深圳市國際房地產(chǎn)咨詢股份有限公司的研究成果。具體說，就是一種民主法治、公平正義、誠信友愛、充滿活力、安定有序、人與自然和諧相處的社會。 ? 讓凱里不再只是外地人的凱里，更是凱里人的凱里。 ?為凱里休閑度假區(qū)增添活力； ?完善產(chǎn)業(yè)鏈，增加稅收； ?完善區(qū)域公建配套； ?提升整體生態(tài)產(chǎn)業(yè)的品牌知名度和區(qū)域價值。市民到凱里休閑度假將達到 300萬人次。 3 1 2 6 5 7 8 4 11 10 12 9 13 14 高檔低密度居住組團 服務(wù)功能組團 居住新城組團 高端休閑功能組團 15 A地塊 B地塊 C地塊 地塊 占地 容積率 建面 A 362023 5 1810000 A` 20230 30000 B 292023 876000 C 133333 202300 D 800000 2023000 E 1600000 1920230 合計 3207333 6436000 E地塊 D地塊 13 深圳國際 項目屬性界定 —— 新興旅游城市新區(qū)、具備強勢景觀資源依托的、超大規(guī)模、旅游綜合體開發(fā)項目 14 深圳國際 觀點 1：項目開發(fā)已脫離房地產(chǎn)開發(fā)范疇，承載著深刻影響凱里未來 1020年城市發(fā)展的重要使命 本項目的使命理想 “貴高投在本項目的建筑實踐和營銷實踐，將在未來 1020年的時間里，深刻地影響凱里的城市走向和地產(chǎn)走向，并奠定貴高投的領(lǐng)導(dǎo)者地位” 15 深圳國際 觀點 2：項目開發(fā)必須遵循大盤開發(fā)的普遍規(guī)律，區(qū)域價值界定、功能產(chǎn)品多元化、合理開發(fā)節(jié)奏是大盤成功的關(guān)鍵點 1 2 3 大盤的啟動以立勢為主，必須形象高端，以次高端產(chǎn)品做標桿，中高端產(chǎn)品回現(xiàn)，在此模式之下，保證后期的價格提升的潛力空間 4 5 大盤功能配比必須是復(fù)合和分層級的，不同層級承擔(dān)不同的功能，并在開發(fā)期的不同階段發(fā)揮不同的作用 大盤必須營造區(qū)域價值，然后形成項目獨特的核心價值主張 大盤產(chǎn)品相對復(fù)合和多樣，通過標桿產(chǎn)品、回現(xiàn)產(chǎn)品、創(chuàng)新產(chǎn)品的組合搭配，整體實現(xiàn)項目目標 大盤需要營造自己專屬的客戶圈層，主流客戶群，且客戶群要復(fù)合而非單一 16 深圳國際 觀點 3：項目開發(fā)必須站位于完善城市功能的高度進行區(qū)域運營，保留與更新、增值舉措是區(qū)域開發(fā)的增值核心 1 2 3 在打造實體建筑和功能的同時，關(guān)注人的活動及心理感受，并形成精神歸屬中心和精神圈層 4 5 增值措施之一是通過具有強制性視覺沖擊的標志性建筑物來打造 保留具有歷史回憶的建筑，進行創(chuàng)新改造，并賦予新的功能，形成新的公共活動空間和標志場所，一般以酒吧、餐飲、廣場等公關(guān)活動中心、藝術(shù)中心和創(chuàng)意產(chǎn)業(yè)區(qū)為改造的主要方向 增值措施之一是打造具有人文特色、國際化的區(qū)域標識體系和步行系統(tǒng) 通過多層次、復(fù)合化的功能體系，形成城市生活新的一極，突破區(qū)域原有價格體系 17 深圳國際 觀點 4：項目開發(fā)必須遵循旅游地產(chǎn)開發(fā)的關(guān)鍵要素，打造全新的產(chǎn)業(yè)模式、人居生活模式和產(chǎn)品消費模式 旅游綜合體 休閑度假產(chǎn)業(yè) 全新的產(chǎn)業(yè)模式 全新的人居生活模式 全新的產(chǎn)品消費模式 戰(zhàn)略調(diào)整 資源整合 產(chǎn)業(yè)整合 時間重組 空間重組 產(chǎn)品創(chuàng)新 營銷創(chuàng)新 房地產(chǎn)業(yè) 18 深圳國際 2 核心問題解析 項目整體定位 項目屬性界定 整體發(fā)展戰(zhàn)略 核心問題解析 類似案例借鑒 市場機會挖掘 區(qū)域價值研判 規(guī)劃分期思路 19 深圳國際 凱里旅游產(chǎn)業(yè)增長強勁，但自身缺乏吸引物產(chǎn)品，省內(nèi)游主導(dǎo)市場，“旅游產(chǎn)業(yè)空心化”特征明顯 開發(fā)背景 城市發(fā)展 凱里市 2023年旅游接待情況 凱里算是個新興的旅游城市，西江千戶苗寨與鎮(zhèn)遠古城算是黔東南最出名的兩個景點，但基本上周末游占據(jù)主導(dǎo)，而且游客普遍以感受民族生態(tài)風(fēng)情為主，多數(shù)在當?shù)鼐幼?，去凱里居住較少，且相當部分游客目的地型直達景點，不在凱里停留，凱里本身沒什么景點 …… —— 西江千戶苗寨導(dǎo)游龍小姐 凱里 西江千戶苗寨 鎮(zhèn)遠古城 鎮(zhèn)遠古城 南宮森林公園 朗德上寨古建筑群 雷公山自然保護區(qū) 劍河百里闊葉林 類別 數(shù)量 同比增長 旅游接待人數(shù) 480萬人次 % 旅游綜合總收入 % 入境游客 % 創(chuàng)匯收入 % 游客人均消費 % 20 深圳國際 從市場發(fā)展看，凱里房地產(chǎn)市場處于萌芽向初級階段過渡時期，開發(fā)水平不高，消費者鑒賞能力有限 開發(fā)背景 市場發(fā)展 90年代以前 90年代開始 階段 市場階段 多層、平房 房價 產(chǎn)品檔次 2023年 —2023年 物業(yè)類型 需求戶型 主要以單位宿舍和自建房為主 以集資建房和福利分房為主 多層 本地開發(fā)商 本地開發(fā)商 商品房首次臵業(yè) 本地開發(fā)商 多層、小高層 一房、兩房 一房、兩房 一房、兩房、三房 多元化 開發(fā)企業(yè) 800~1000元 /m178。 單體樓 開放小區(qū) 封閉小區(qū) 社區(qū) 多元化 商品房多次改善 主題社區(qū) 外來開發(fā)商介入 多元化產(chǎn)品 2500~4000元 /m178。中央城 待定 開發(fā)區(qū)車管所斜對面 金地苑 起價 2080 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 香山別苑 起價 2500 經(jīng)濟開發(fā)區(qū) 合創(chuàng) 國際名居 待定 寧波路 東升 房屋竣工面積 ，同比下降43%；住宅竣工面積 ，同比下降 49%。 2700～ 4000元 /m178。 27 深圳國際 第一大誤區(qū) —— 風(fēng)險認識不足，盈利模式不清 能不能在前期就能賣一個高價 資金壓力大，我們要快速回現(xiàn) 酒店經(jīng)營很難盈利，我們不做或者做產(chǎn)權(quán)賣掉 培育期 項目及區(qū)域成熟度 成長期 成熟期 投入 大量投入基礎(chǔ)配套建設(shè) 配套逐漸完善系統(tǒng) 后續(xù)增值配套提升價值 收益 ?存在持續(xù)性的經(jīng)營壓力 ?前期設(shè)施（如酒店）資金沉淀的壓力 ?非必需品，投資性質(zhì)重，受政策影響大 ?房地產(chǎn)銷售收入，隨著項目成熟度價值拔升迅速 ?酒店及休閑設(shè)施的持續(xù)經(jīng)營收益 ?土地升值拆賣盈利（一級開發(fā)） 風(fēng) 險 收 益 28 深圳國際 第二大誤區(qū) —— 度假和旅游不分 觀光旅游 休閑度假 VS ?過境旅客，短期旅游 ?缺乏高端休閑配套 ?重點在于風(fēng)景名勝 ?低級散亂的旅游服務(wù)業(yè) ?…… ?大量中長期度假客戶、出現(xiàn)重復(fù)消費 ?高端休閑配套 ?休閑度假形成產(chǎn)業(yè)鏈條 ?…… 低階的市場層級，不具備開發(fā)旅游地產(chǎn)條件 高階的市場層級，具備開發(fā)旅游地產(chǎn)條件 29 深圳國際 第三大誤區(qū) —— 企業(yè)能力支撐不足 房地產(chǎn)開發(fā)銷售 旅游開發(fā) 房地產(chǎn)開發(fā) 酒店運營 特種產(chǎn)業(yè)經(jīng)營 土地控制 30 深圳國際 第四大誤區(qū) —— 游戲規(guī)則不清 縱向 競爭層級不明 —— 區(qū)域內(nèi) 區(qū)域外 全國 橫向 競爭關(guān)系不明 —— 競爭？ 競合？ 31 深圳國際 第五大誤區(qū) —— 客戶群體何在 階段客戶 LOW HIGH 資源強度 /開發(fā)深度 客戶廣度 HIGH 初級階段 高級階段 成熟階段 VAULE 本地客戶 全省客戶 全國乃至全球客戶 CUSTOMER 誰會來買我們的房子？能不能吸引北京甚至海外的客戶？ 32 深圳國際 本項目的核心問題 —— 只有立足于城市運營的高度，提振城市功能，方能解決 700萬方的市場問題 核心問題 —— 宏觀機會 —— 站在城市經(jīng)濟增長的角度看，城市經(jīng)濟的發(fā)展能否為本項目提供一定的需求支撐，促進客戶需求量的增長？ 1 2 3 小容量市場情況下銷售速度的突破 區(qū)域機會 —— 站在區(qū)域運營的角度看，強勢的自然資源依托及政府的大力推動下，區(qū)域未來發(fā)展前景如何，作為 5000畝的區(qū)域開發(fā)項目，應(yīng)采取何種發(fā)展模式？ 市場機會 —— 站在房地產(chǎn)市場的發(fā)展趨勢看，市場的發(fā)展能夠為本項目的開發(fā)帶來一定的機會？ 如何充分挖掘客戶的需求為本項目尋找在小容量市場下銷售速度快速突破的關(guān)鍵，因此我們必須明確： 站位于旅游綜合體的城市功能性提升 33 深圳國際 3 區(qū)域價值研判 項目整體定位 項目屬性界定 整體發(fā)展戰(zhàn)略 核心問題解析 類似案例借鑒 市場機會挖掘 區(qū)域價值研判 規(guī)劃分期思路 34 深圳國際 35 從凱里的吸附力來看，凱里是黔東南州的政治、經(jīng)濟、文化中心，州內(nèi)首位度高，對州縣具有極強的吸附能力 凱里 ? 凱里位于中國西南片區(qū)，貴州東南部，黔東南州苗族侗族自治州首府所在地 幅員面積： 1036平方公里 常住人口： （ 2023年） ? 貴州第五大城市，是一個以苗族為主體，多民族聚居的城市，是黔東南州政治、經(jīng)濟、文化中心，是國家規(guī)劃建設(shè)的現(xiàn)代化黔桂湘邊界中心城市。 等級結(jié)構(gòu) 人口規(guī)模 （萬人） 城鎮(zhèn)數(shù) 城鎮(zhèn)名稱 中心城區(qū) 1 凱里市區(qū) 麻江 1 麻江凱里 建制鎮(zhèn) 10 三棵樹、鴨塘、舟溪、爐山、龍場、灣水、旁海、下司、宣威、谷硐 集鎮(zhèn) 6 大風(fēng)洞、凱棠、龍山、碧波、賢昌、壩芒 城市概況 36 深圳國際 37 從凱里經(jīng)濟發(fā)展格局看，向南連接?xùn)|盟自由貿(mào)易區(qū)，向東連接泛珠三角經(jīng)濟區(qū)，呈多區(qū)域經(jīng)濟圈協(xié)同發(fā)展 名稱 經(jīng)濟圈內(nèi)涵 凱里區(qū)位優(yōu)勢 中國 東盟自由貿(mào)易區(qū) 2023年 1月全面啟動，是發(fā)展中國家間的最大貿(mào)易區(qū)，最終將涵蓋 19億消費者， 億美元貿(mào)易總和的經(jīng)濟區(qū)。 凱里融入貴陽一小時經(jīng)濟圈，處于貴廣高速鐵路和高速公路節(jié)點 城市概況 深圳國際 38 從交通規(guī)劃看，高鐵建成促使凱里融入貴陽 1小時經(jīng)濟圈，成為貴州省腹地與珠三角連接通道上的關(guān)鍵節(jié)點 現(xiàn)狀 未來規(guī)劃 鐵路 隸屬湘黔鐵路、株六復(fù)線鐵路，全長 70公里，開往南京、上海、北京、寧波、昆明、貴陽、遵義 滬昆快速客運，上海至昆明只需 10小時，凱里段預(yù)計 2023年建成 公路 凱麻高速公路、凱玉高速公路和 320國道貫穿全境 建設(shè)凱里 麻江中心城區(qū)環(huán)城高速公路 航空 尙無機場，航運依托貴陽機場解決 爭取黃平機場實現(xiàn)民航運營 城市概況 深圳國際 39 從凱里的產(chǎn)業(yè)分布看， “一心二區(qū)二帶”全面展開， “大凱里”城市發(fā)展框架已現(xiàn)雛形 ? 20232025城市化：遠期市域 118萬人，城鎮(zhèn)人口 106萬，城鎮(zhèn)化水平 90%； ? 重點規(guī)劃產(chǎn)業(yè)：以電子、通信制造、建材、紡織為主的第二產(chǎn)業(yè)和以旅游服務(wù)業(yè)為主導(dǎo)的第三產(chǎn)業(yè)。 面積 （平方公里） 人口 /萬人 2023年 2023年 城