物業(yè)風(fēng)險管理與保險理論-全文預(yù)覽
【正文】 《 物業(yè)管理條例 》 中規(guī)定 業(yè)主大會作出制訂和修改業(yè)主公約、業(yè)主大會議事日程、選聘和解聘物業(yè)管理企業(yè) …… 的決定，必須經(jīng)物業(yè)管理區(qū)域內(nèi)全體業(yè)主所持投票權(quán) 2/3以上通過。 一、 物業(yè)管理風(fēng)險分析 （一） 市場風(fēng)險（經(jīng)濟風(fēng)險） （二） 法律風(fēng)險 （三） 財產(chǎn)風(fēng)險 （四） 責(zé)任風(fēng)險 （五） 人身風(fēng)險 （一） 市場風(fēng)險（經(jīng)濟風(fēng)險） – 1． 盲目擴張帶來的風(fēng)險 – 2． 不了解經(jīng)濟規(guī)律帶來的風(fēng)險 – 3． 惡性低價競爭帶來的風(fēng)險 這種項目通常存在的問題有 ? 居民繳納物業(yè)管理費的意識差； ? 物業(yè)設(shè)備能耗嚴(yán)重、質(zhì)量差； ? 發(fā)展商與業(yè)主的糾紛不清； ? 管理費過低等。 ? （ 2） 利于善后工作。 ? 索賠時效，是指投保人在保險事故發(fā)生后，向保險人索賠的最長有效期限。這項義務(wù)意味著要求投保方對保險標(biāo)的應(yīng)像未保險一樣謹(jǐn)慎管理，以免發(fā)生一些可以避免的事故。 ? 所謂 危險增加 指的是簽訂合同時未曾估計到的危險增加的可能性。 （ 1） 如實告知義務(wù) ? 下列行為屬違反告知義務(wù)： ? 一是不申報，是由于投保人不知該事實的重要性而漏報； ? 二是錯報，投保人所報的內(nèi)容與事實不符，但不屬于有意為之； ? 三是隱瞞，是指投保人故意不申報重要情況； ? 四是欺騙，是指投保人故意作錯誤的申報。 ? （ 2） 危險增加 通知義務(wù)。 ? （ 6） 保費。 ? （ 2） 保險標(biāo)的。 ? （ 2） 保險合同是附合合同。 ? 意義是為了貫徹補償原則的精神，避免被保險人獲得額外的利益。 （四） 近因原則 ? 近因原則是指造成保險標(biāo)的損失的最直接和最有效的原因，而非時間順序上最接近損失的原因。是指賠償以實際損失為尺度，不能讓被保險人從中獲得額外利益； –其三，以可保利益為限。這是因為可保利益可以作為確定保險金額的客觀依據(jù)。 –現(xiàn)有利益可以表現(xiàn)為物業(yè)財產(chǎn)的損失， –期待利益可以表現(xiàn)為由于營業(yè)中斷而造成利潤損失等。 ? 如果投保人對投保標(biāo)的無可保利益則保險合同為無效合同。 二、 保險的基本原則 ? （一） 最大誠信原則 （二） 可保利益原則 （三） 損害補償原則 （四） 近因原則 （五） 代位追償原則 （六） 重復(fù)保險分?jǐn)傇瓌t （一） 最大誠信原則 ? 是指保險雙方在簽訂和履行保險合同的整個過程中，必須誠實守信。 （ 3） 風(fēng)險損失是適度的、可經(jīng)營的和符合經(jīng)濟原則的。 ? （ 3） 風(fēng)險損失是適度的、可經(jīng)營的和符合經(jīng)濟原則的 （ 2） 風(fēng)險損失發(fā)生必須是意外的、不可抗力的，但損失結(jié)果又必須是可以確定的。 ? （ 2） 保險實質(zhì)上是一種面臨同類風(fēng)險的投保人用保險費作為互助合作的共同基金。 （ 3） 自擔(dān)與保留 ?自擔(dān)部分損失，如房屋業(yè)主對自己的房子或設(shè)備投保低于原價值的財產(chǎn)險，一旦投保的風(fēng)險事件發(fā)生，投保人不能獲得全部損失值的賠償，其中損失的一部分就由投保人自己來承擔(dān)。 ? 自擔(dān)與保留的選擇，取決于當(dāng)事人本身的財務(wù)狀況和各種風(fēng)險的發(fā)生頻率及損失幅度。損失的抑制是指風(fēng)險事件發(fā)生時，為減輕損失的嚴(yán)重程度所采取的行動。 ? 衡量是否應(yīng)采取回避的標(biāo)準(zhǔn)是：凡由風(fēng)險所可能引起的損失大于或等于冒此風(fēng)險所可能獲得的利益時，就可以采取回避政策。該標(biāo)的物的風(fēng)險評估的相應(yīng)數(shù)據(jù)計算見表 。 ? 風(fēng)險發(fā)生的頻率以及損害程度的估算不僅要考慮標(biāo)的物遭受單一風(fēng)險的頻率和損害程度，而且要考慮標(biāo)的物遭受多種風(fēng)險的頻率和相應(yīng)的損害程度。 ? 方法通常有：問卷調(diào)查、財務(wù)報表分析、審查組織的相關(guān)數(shù)據(jù)和文件、對設(shè)備和設(shè)施的自檢、企業(yè)內(nèi)外專家咨詢等。 ? 風(fēng)險管理就是利用各種自然資源和技術(shù)手段對各種導(dǎo)致人們利益損失的風(fēng)險事件加以防范、控制以致消除的全部過程。 （ 2） 無形的主觀因素 ? 指由于人的道德心理因素而引發(fā)的損害因素。 ? （ 2） 無形的主觀因素。損失的性質(zhì) ? （ 2） 財產(chǎn)風(fēng)險、責(zé)任風(fēng)險與人身風(fēng)險。 ? （ 2）風(fēng)險的不確定性。此定義給出了構(gòu)成風(fēng)險的 3個特征： ? （ 1）風(fēng)險的負(fù)面性。 （二） 風(fēng)險的類型 ? （ 1） 純粹風(fēng)險與投機風(fēng)險。風(fēng)險影響的程度和范圍 （三） 風(fēng)險產(chǎn)生的條件和成本 ? 1． 風(fēng)險產(chǎn)生的條件 ? （ 1） 有形的客觀因素。 ? 物理的因素如，擁有易燃、易爆原材料或產(chǎn)品的工廠就有很大的火災(zāi)風(fēng)險。 二、 風(fēng)險管理理論 ? （一） 風(fēng)險管理的定義 （二） 風(fēng)險管理的步驟 1． 風(fēng)險的識別 2． 風(fēng)險評估 3． 風(fēng)險的控制 4． 檢查評估與調(diào)整 （一） 風(fēng)險管理的定義 ? 有目的、有意識地通過計劃、組織和控制等管理活動來避免或降低風(fēng)險帶來的損失，就是風(fēng)險管理。 1． 風(fēng)險的識別 ? 風(fēng)險的重要特征是它的不確定性和潛在性 ? 風(fēng)險管理首要的就是要識別風(fēng)險，也就是要根據(jù)某種科學(xué)方法去認(rèn)識和區(qū)別風(fēng)險。 ? 風(fēng)險評估的目的是為了對帶來不同程度損失的風(fēng)險采取不同的對策。根據(jù)以往的資料可以得到，該地區(qū)發(fā)生火災(zāi)的概率為 ，遭遇颶風(fēng)的概率為 ，發(fā)生暴雨水災(zāi)的概率為 ；發(fā)生火災(zāi)導(dǎo)致全損的概率為 ，發(fā)生部分損失 3000萬元的概率為 ，發(fā)生部分損失 1000萬元的概率為 ；標(biāo)的物遭受颶風(fēng)而全損的概率為 ，遭受部分損失 3000萬元的概率為 ，遭受部分損失 1000萬元的概率為 ；標(biāo)的物遭受暴
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