【正文】 3 交大嘉園 1368 3830 品閣小區(qū) 157 440 56號院小區(qū) 600 1680 大隱名座 350 980 北京交通大學(xué)及家屬區(qū) —— 總計： 4560 約 名稱 總建筑面積（㎡） 辦公面積（㎡） 人口 入住時間 備注 西環(huán)廣場 26萬 7917 202309 按建筑面積 12㎡ /人估算 華遠(yuǎn) 〃 企業(yè)號 3750 202312 中坤大廈 6萬 4萬 3333 202305 總計： 18萬 約 15000人 鉆河公館 鉆河公館 人口比例 從上述圖表中我們可以看出，區(qū)域的消費人群主要由學(xué)生人群、辦公人群和常住居民為主，約有 5萬人左右。 通過對本案的實地勘測和工程結(jié)構(gòu)評估，我司對本項目的商業(yè)價值有如下判定 優(yōu)勢： ? 立地位臵佳 ? 商業(yè)樓層低 ? 業(yè)態(tài)選擇面廣 劣勢： ? 物業(yè)周邊商業(yè)氣氛一般 ? 物業(yè)進(jìn)深過大 ? 周邊涉及多處硬性人流阻隔 鉆河公館 鉆河公館 物業(yè)升值潛力 （增值） 投資的安全性 （保本） 市場易于流通 （變現(xiàn)靈活） 后期收益保障 （經(jīng)營收益） 投資價值 投資客 銷售的支撐點 我司以物業(yè)的銷售為最終目的，客觀的對投資客進(jìn)行分析，從中 我們可以看到，經(jīng)營收益的保障，實際上是投資行為的源動力。 通過大眾媒體傳播系統(tǒng)的建立，全方位闡述項目核心價值，將本項目的投資價值向社會大眾及整個樓市進(jìn)行告知，從而獲得認(rèn)知，引起關(guān)注。 專業(yè)地產(chǎn)雜志 《 安家 》 、 《 新地產(chǎn) 》 版位：夾報、封二或拉頁 內(nèi)容：軟廣形式展示項目形象，詮釋項目核心價值。 售樓處約訪與溝通確定意向客戶數(shù)量。 柜子 進(jìn)口品牌整體柜，可根據(jù)戶型結(jié)構(gòu)特點特定做 家具 整體品牌家具，含沙發(fā)、床等日常使用家具 建議： 室內(nèi)家具贈送時應(yīng)考慮到床、沙發(fā)的家私的配套并與實際裝修風(fēng)格相協(xié)調(diào)。 鉆河公館 鉆河公館 產(chǎn)品優(yōu)化建議 —— 精準(zhǔn)標(biāo)準(zhǔn) 室 內(nèi) 裝 修 標(biāo) 準(zhǔn) 品 牌 門 戶門采用德國霍曼 “三防”子母門，或高級實木門。也可以考慮帶自有品牌灶具、抽油煙機(jī)、洗菜盆的廚柜。 1700020230元 /平米 鉆河公館 鉆河公館 小 結(jié) ? 從區(qū)域分布來看，投資型公寓分布廣泛，但主要集中于東部核心城區(qū)； ? 從價格走勢來看，商務(wù)氛圍濃郁的 CBD、東直門、金融街、燕莎板塊，投資公寓價格較高；而配套、商務(wù)氛圍相對單薄的朝青、亞奧板塊價格相對較低。 2600030000元 /平米 建國門 板塊 中國第一街，地理位臵獨特稀缺，最具榮耀感的精神領(lǐng)地。是財富、人才的代表之地。西直門交通樞紐的建設(shè)更使區(qū)域交通四通八達(dá)。 朝青 板塊 鉆河公館 鉆河公館 ?項目地址：東四環(huán)紅領(lǐng)巾公園東 ?建筑面積： ㎡ ?總套數(shù)： 305 套 ?物業(yè)類別：公寓 ?裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修（ 5000元 /平米） ?工程進(jìn)度：主體封頂 ?容積率： ?綠化率： 35% ?價格： 22023 元 /平米 (均 ) ?開盤時間： 2023年 01月 26日 ?入住時間： 202303 ?發(fā)展商：招商局地產(chǎn)（北京）有限公司 ?物業(yè)：第一太平戴維斯 6元 /平米 .月 公園 1872 鉆河公館 鉆河公館 燕莎板塊 代表項目 波菲特行政公寓 燕莎 class 領(lǐng)域 master 區(qū)域服務(wù)式公寓價格 2500032023元 /平米 燕莎 板塊 區(qū)域特點 : 老牌的涉外商圈，有使館區(qū)作 支撐，是國際氛圍異常濃郁的區(qū)域； 與麗都商圈緊密相連，兩大商圈聚集了京城各大高檔酒店，催生了 “中央酒店區(qū)”。 代表項目 海晟國際公寓 瑞士公寓 工體 3號 區(qū)域服務(wù)式公寓價格 2900045000元 /平米 東直門 板塊 鉆河公館 鉆河公館 ?項目地址：東城區(qū)東直門外大街乙 36號 ?占地面積： ㎡ ?建筑面積： 25萬 ㎡ ?總套數(shù)： 2578套 ?物業(yè)類別：公寓 ?裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修（ 2023元 /平米） ?工程進(jìn)度：現(xiàn)房 ?容積率： ?綠化率： 50% ?樓層： 26層 ?價格： 40000元 /平米 (均 ) ?開盤時間： 2023年 3月 25日 ?入住時間： 20231231 ?發(fā)展商：北京海晟房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ?物業(yè)：仲量聯(lián)行 7元 /平米 .月 海晟國際公寓 鉆河公館 鉆河公館 朝陽門板塊 代表項目 北京 INN 區(qū)域服務(wù)式公寓價格 2600030000元 /平米 朝陽門 板塊 區(qū)域特點 朝外商圈作為北京ＣＢＤ的門 戶，連通東二環(huán)和東三環(huán)，是繼 “ 西單 ” 、 “ 王府井 ” 之后北京市政府規(guī)劃的第三條重點商業(yè)中心街，享有 “ 第三商業(yè)大道 ” 之美譽(yù)。是財富、人才的代表之地。西直門交通樞紐的建設(shè)更使區(qū)域交通四通八達(dá)。 服務(wù)式公寓 鉆河公館 鉆河公館 價格制定策略 鉆河公館 鉆河公館 投資類服務(wù)公寓產(chǎn)品以其鮮明的產(chǎn)品屬性、強(qiáng)烈的地域特點，形成了以地段版塊為特性的表現(xiàn)特征。 西直門成為北京通向西、北兩方向，體系完整、容量大、輻射面廣和集散速度快的 城市樞紐版塊 土地價值體現(xiàn)： 西直門 版塊 金融街 版塊 中關(guān)村 版塊 鉆河公館 鉆河公館 提煉匯總產(chǎn)品價值體系 鉆河公館 鉆河公館 一切市場結(jié)論皆需要從客群的實際需求出發(fā)！ 我們首先了解目標(biāo)客群及其投資意識形態(tài) 鉆河公館 鉆河公館 投資客群形象描述 ? 理性、具有敏銳的投資眼光，追求投資回報 ? 穩(wěn)定的高收入圈層 ? 口碑傳播的熱衷倡導(dǎo)者和實施者 投資客群心理需求描述 ? 注重投資產(chǎn)品的地域特性，對區(qū)域有強(qiáng)烈的認(rèn)同感 ? 注重產(chǎn)品自身的保值升值潛力，有強(qiáng)烈的品質(zhì)情結(jié) ? 優(yōu)質(zhì)完善的配套服務(wù) ? 注重加快出租周期，降低投資風(fēng)險 鉆河公館 鉆河公館 高額 回報 增值保障 基礎(chǔ)保障 投資目的 增值 保值 客群投資心理分析 低 高 吸引力 鉆河公館 鉆河公館 投資力 : 區(qū)域的投資潛力和項目的投資回報 產(chǎn)品力：高檔、舒適的產(chǎn)品品質(zhì) 服務(wù)力：完善的物業(yè)服務(wù)管理體系 通過對投資客群心理需求的分析，影響購買力的主要因素如下： 鉆河公館 鉆河公館 投資周期 短期 中期 長期 外在體現(xiàn) 本案 直接吸引點 適用性 價值基礎(chǔ) 樞紐地段 開發(fā)商品牌 小戶型低總價 可?。勺? ？ 在滿足了基本的投資需求后，對位更高吸引力及超值投資回報的客群投資心理需求，需要賦予產(chǎn)品一定的附加價值！ 鉆河公館 鉆河公館 因此，由客群需求衍生出的產(chǎn)品附加值及行銷力如下： 精裝修 全套家具家電 完善酒店管家式服務(wù) 硬件 軟件 服務(wù)式公寓 軟硬件的完美結(jié)合構(gòu)成本案的產(chǎn)品屬性和獨特賣點。是北京西部最重要的交通轉(zhuǎn)換中心。 無可辯駁的鉆石地段，絕版二環(huán)邊 西直門 版塊 東直門 版塊 鉆河公館 鉆河公館 西直門，元稱和義門，是東直門的姐妹門，“高亮趕水”的傳說 人人皆知，更兼玉泉山到皇城的御水車都走此門，故甕城門洞中刻 有漢白玉水紋石雕一塊，京人皆知“西直水紋”。 諸多的產(chǎn)品特點毫無懸念的決定了本案最直接的產(chǎn)品屬性： 投資型公寓產(chǎn)品 鉆河公館 鉆河公館 產(chǎn)品的特定屬性決定了指導(dǎo)本案營銷工作的主要切入點為： 構(gòu)筑項目潛在投資價值與客群投資預(yù)期心理的全息對位 帶著這個問題，進(jìn)入中原視角 … 鉆河公館 鉆河公館 第一部分 公寓篇 第二部分 商業(yè)篇 第三部分 業(yè)務(wù)體組織及管理說明 第四部分 中原地產(chǎn)全程護(hù)航體系 目 錄 鉆河公館 鉆河公館 第一部分 公寓篇 土地價值 / 產(chǎn)品價值 / 核心價值定位 / 價格推導(dǎo) / 營銷策略 鉆河公館 鉆河公館 關(guān)于土地的思考 （土地價值） 鉆河公館 鉆河公館 讓我們回顧西直門的前世今生。 淵源的歷史背景，深厚的文化積淀 文化歷史 鉆河公館 鉆河公館 西直門交通樞紐位于西直門立交橋西北角，系西北二環(huán)結(jié)點位臵，預(yù)計總投資29億。 商務(wù)群落，氛圍濃厚 商務(wù)樞紐 鉆河公館 鉆河公館 農(nóng)科院、氣象研究院、鋼鐵研究院等 8大國家級科研機(jī)構(gòu)， 170所各類研究院聚集于此，軟件、鋼鐵、鐵路、文化影視、金融、農(nóng)科、冶金、船舶八大產(chǎn)業(yè)鏈遍布周邊 產(chǎn)業(yè)支持，持續(xù)發(fā)展空間強(qiáng)大 產(chǎn)業(yè)樞紐 鉆河公館 鉆河公館 北京交通大學(xué)、中央民族大學(xué)、中央財經(jīng)大學(xué)、北京郵電大學(xué)、中國政法大學(xué)等全國知名八大院校周邊環(huán)繞 學(xué)院林立，學(xué)術(shù)氛圍積淀 學(xué)院樞紐 鉆河公館 鉆河公館 交通 商務(wù) 文化 產(chǎn)業(yè) 學(xué)院 先天絕版地段決定后天不可復(fù)制優(yōu)勢 樞紐中的樞紐！ 土 地 價 值 鉆河公館 鉆河公館 西直門北連中關(guān)村，南接金融街，打造成為京西金融商務(wù)“金三角”。 稀缺 鉆河公館 鉆河公館 西直門板塊 東直門板塊 燕莎板塊 朝陽門板塊 CBD板塊 朝青 板塊 亞奧板塊 關(guān)鍵詞： 城市核心區(qū) 分布廣泛 不平均 中關(guān)村板塊 金融街 板塊 ?中關(guān)村板塊 ?金融街板塊 ?西直門板塊 ?東直門板塊 ? CBD板塊 ?朝青板塊 ?建國門板塊 ?燕莎板塊 ? 亞奧板塊 ?朝陽門板塊 西部 東部 鉆河公館 鉆河公館 西直門板塊 西直門板塊 區(qū)域特點 北臨以清華、北大為代表的八大學(xué)府；西北為中國硅谷 — 中關(guān)村高科技園區(qū)；南接號稱中國華爾街的金融街；近鄰建設(shè)部等數(shù)十家國家部委行政辦公總部。各類高新外資企業(yè)萬余家，聚集了大批海歸人員、國際化人才和創(chuàng)業(yè)團(tuán)隊。 代表項目 金融街華融公寓 西派國際 區(qū)域服務(wù)式公寓價格 3000040000元 /平米 鉆河公館 鉆河公館 ?項目地址：西城區(qū)興盛街 ? 建筑面積： ㎡ ?總套數(shù)： 166 套 ?物業(yè)類別：公寓 ?裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修（ 2023元 /平米） ?工程進(jìn)度：現(xiàn)房 ?容積率： ?綠化率： 23% ?樓層： 10層 ?價格： 24000元 /平米 ?開盤時間： 2023年 10月 8日 ?入住時間： 2023年 830 ?開發(fā)商：北京華融建業(yè)業(yè)房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ?物業(yè)：華匯物業(yè) 6元 /平米 .月 金融街華融公寓 鉆河公館 鉆河公館 東直門板塊 區(qū)域特點 南臨 CBD商圈，東臨燕莎商圈，北接三元橋國門商圈，是北京東區(qū)經(jīng)濟(jì)商務(wù)最為活躍的地區(qū)，東直門交通樞紐的建設(shè)使該區(qū)域區(qū)位優(yōu)勢更為突出。 CBD 板塊 鉆河公館 鉆河公館 ?項目地址：東三環(huán)京廣中心對面 ?建筑面積： ㎡ ?總套數(shù)： 478 套 ?物業(yè)類別：住宅 ?裝修標(biāo)準(zhǔn)：精裝修（ 3500元 /平米） ?工程進(jìn)度：準(zhǔn)現(xiàn)房 ?容積率： ?綠化率： 30% ?價格： 30000元 /平米 (均 ) ?開盤時間： 2023年 11月 ?入住時間： 202304 ?發(fā)展商：北京雙建房地產(chǎn)開發(fā)有限公司 ?物業(yè)：高力物業(yè) /平米 .月 圣世一品 鉆河公館 鉆河公館 朝青板塊 代表項目 公園 1872 區(qū)域服務(wù)式公寓價格 1800022023元 /平米 區(qū)域特點 : 擁有朝陽公園、紅領(lǐng)巾公園 兩大稀缺景觀資源，自然環(huán)境得天獨