【正文】 5萬(wàn)平左右，建筑面積在 15萬(wàn)平左右； ? 主力店一般為 4家，百貨、超市、建材家電專業(yè)賣場(chǎng)、影院； ? 每個(gè)主力店都為一個(gè)單體盒子，由多個(gè)盒子組成商業(yè)廣場(chǎng)。 商業(yè)地產(chǎn)價(jià)值鏈 導(dǎo)致商業(yè)格局變化的主要驅(qū)動(dòng)因素為：人口規(guī)模的增長(zhǎng)、住宅房地產(chǎn)開發(fā)、交通幾桶建設(shè)和政策規(guī)劃導(dǎo)向 人口規(guī)模的增長(zhǎng)是城市商業(yè)格局變化的內(nèi)在驅(qū)動(dòng)因素 住房開發(fā)的規(guī)模、分布和價(jià)格是導(dǎo)致商業(yè)格局變化的主要因素 交通系統(tǒng)的建立和完善為城市變遷提供支持 1 2 3 政府政策、規(guī)劃是城市發(fā)展的一個(gè)指導(dǎo)方向 4 項(xiàng)目營(yíng)銷推廣 第四部分 內(nèi)部營(yíng)銷 案例分析 大連萬(wàn)達(dá)集團(tuán)成立于 1988年，已發(fā)展成為以商業(yè)地產(chǎn)、高級(jí)酒店、文化產(chǎn)業(yè)、連鎖百貨為四大支柱產(chǎn)業(yè)的大型企業(yè)集團(tuán)，資產(chǎn) 400億元，年銷售額 300億元，年納稅 20億元。如保利、中海、 SOHO中國(guó)、富地、合生創(chuàng)展、世貿(mào)等。 ■全新城市商業(yè)綜合體，提供全新高端生活方式。 5本 案前期 SWOT分析 本案總體規(guī)劃 ? 項(xiàng)目形象定位 赤峰第一張商業(yè)綜合體城市名片 項(xiàng)目建成后，能夠在對(duì)拉升赤峰對(duì)外形象上起到風(fēng)向標(biāo)的作用；成為赤峰市商務(wù)、商業(yè)地標(biāo)；形象定位為： ■Strengths 優(yōu)勢(shì) ： ■ 地理位置 :項(xiàng)目位于赤峰市老城區(qū)核心地段，區(qū)域優(yōu)勢(shì)具有絕對(duì)不可復(fù)制性。占地 50畝，規(guī)劃總建筑面積 。 4 赤峰房地 SWOT及客源分析 赤峰房產(chǎn)市場(chǎng) SWOT分析 4 赤峰房地 SWOT及客源分析 赤峰房產(chǎn)市場(chǎng)客源分析 客戶來(lái)源分類 比例 年齡段 比例 公務(wù)員 20% 2530歲 15% 私企老板、個(gè)體戶等 20% 3035歲 18% 普通市民 45% 3545歲 47% 鄉(xiāng)鎮(zhèn)個(gè)人 15% 45歲以上 20% ■ 解析 ： 通過(guò)對(duì)赤峰市當(dāng)?shù)馗黜?xiàng)目的成交客層分析，結(jié)合本案所處區(qū)域特 點(diǎn)， 地理位置特征及未來(lái)發(fā)展前景 及 即將形成的品牌認(rèn)識(shí)度 ， 本項(xiàng)目主力客戶來(lái)源將取決于本案的優(yōu)良品質(zhì)及 絕對(duì)具有價(jià)值的地理優(yōu)勢(shì) ， 廣泛吸納赤峰市 中小企業(yè)主及具有極強(qiáng)房地產(chǎn)投資意識(shí)的客戶群體 。 ■Opportunities 機(jī)會(huì)： 赤峰市新城區(qū)的地產(chǎn)市場(chǎng)越來(lái)越受到政府的支持，紅山、松山區(qū)都已基本無(wú)盤，而且政府已禁止老城區(qū)出售土地，這就意味著要買房就必須去新城區(qū)。 隨著赤峰經(jīng)濟(jì)的快速發(fā)展，中小企業(yè)主逐年增多，多辦公寫字樓的需求日益激增，本產(chǎn)品正好迎合此類客群的需求。這樣，赤峰市將成為一個(gè)新興的地產(chǎn)城市，這里機(jī)會(huì)與危機(jī)并存，一個(gè)初級(jí)房地產(chǎn)市場(chǎng)將由此茁壯成長(zhǎng)。同時(shí)赤峰投資客將會(huì)越來(lái)越多，投資意識(shí)較強(qiáng)，這也成為商業(yè)易賣的原因之一。本案位置將逐漸成為新城區(qū)乃至整個(gè)赤峰市的新的中心區(qū)。 ■ 樓盤品質(zhì)逐步上升， 客戶需求多元化。在本次市調(diào)中了解到，每個(gè)的樓盤購(gòu)房客戶很大一部分都集中在樓盤所在區(qū)域的周圍。 ■ 品牌效應(yīng)漸露光芒 隨著市場(chǎng)日趨成熟，消費(fèi)者對(duì)于產(chǎn)品的需求逐步走向多元化和品質(zhì)化，對(duì)產(chǎn)品本身的關(guān)注程度越來(lái)越高。 表現(xiàn)形式 ： 表現(xiàn)在產(chǎn)品細(xì)節(jié)上，如小區(qū)規(guī)劃、外立面乃至規(guī)劃等方面均存在 一定的落后程度。以居住、行政及文化教育功能為主。以商業(yè)服務(wù)、餐飲娛樂(lè)、文化教育和居住功能為主。 概要： 赤峰房地產(chǎn)市場(chǎng)目前還處在一個(gè)比較初級(jí)的階段，住宅土地的投資熱情上漲迅速，最近幾年的土地供應(yīng)，基本上為住宅用地，目前房地產(chǎn)市場(chǎng)最活躍的當(dāng)屬新城區(qū)，赤峰市的大部分商品房都來(lái)自新城，政府已對(duì)紅山區(qū)、松山區(qū)等老城區(qū)的土地供應(yīng)進(jìn)行了約束限制，因此赤峰市房地產(chǎn)市場(chǎng)呈現(xiàn)出新城區(qū)獨(dú)樹一幟的局面。 ■ 赤峰市域內(nèi)部交通的可達(dá)性較差。 ■ 擁有雄厚的制造業(yè)基礎(chǔ)，近年來(lái)經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，發(fā)展勢(shì)頭強(qiáng)勁； ■ 隨著內(nèi)蒙古“十一 〃 五”規(guī)劃里指出的蒙東區(qū)域經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)里，赤峰市作為蒙東區(qū)域經(jīng)濟(jì)排頭兵，更要起到先鋒模范作用 ! ■ 后發(fā)優(yōu)勢(shì)。五”規(guī)劃里指出的蒙東區(qū)域經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢(shì)里，赤峰市作為蒙東區(qū)域經(jīng)濟(jì)排頭兵，其發(fā)展?jié)摿薮?。具體的影響會(huì)體現(xiàn)在： ■ 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加強(qiáng)，城市綜合服務(wù)功能提升，赤峰中心城市建設(shè)的步伐將進(jìn)一步加快； ■ 大力發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，是大量勞動(dòng)力解放，使農(nóng)業(yè)人口發(fā)生遷移，城市化進(jìn)程加快，城市人口不斷增長(zhǎng)； ■ 承接發(fā)達(dá)城市的大量產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，在 產(chǎn)業(yè)發(fā)展提升經(jīng)濟(jì)實(shí)力的同時(shí)帶來(lái)大量產(chǎn)業(yè)人群，從而整體拉動(dòng)城市消費(fèi)，使城市綜合競(jìng)爭(zhēng)力增強(qiáng)； ■ 實(shí)施環(huán)境保護(hù)政策，改善城市人居環(huán)境，實(shí)現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。有序推進(jìn)赤峰城鎮(zhèn)化進(jìn)程和生態(tài)環(huán)境建設(shè)，實(shí)現(xiàn)赤峰由中等城市向大城市的戰(zhàn)略性轉(zhuǎn)變。 ■ 以中心城市帶動(dòng)旗鎮(zhèn)的發(fā)展 赤峰市有九個(gè)旗縣城關(guān)鎮(zhèn)。 ■由中國(guó)城市規(guī)劃設(shè)計(jì)研究院依次編制了新城區(qū)（八家組團(tuán)） 17 k㎡ 分區(qū)規(guī)劃、㎡ 控制性詳細(xì)規(guī)劃及核心區(qū)城市設(shè)計(jì)，完全做到新城市建設(shè)規(guī)劃先行。從功能結(jié)構(gòu)上分為沿河四片，外圍三點(diǎn)，各組團(tuán)之間由河流和綠帶間隔?，F(xiàn)有各類歷史文化遺址 6800余處，其中全國(guó)重點(diǎn)文物保護(hù)單位 7處。 ■ 【農(nóng)牧業(yè)種類繁多】 全市耕地面積 ，草原面積 8000萬(wàn)畝，林地面積 2947萬(wàn)畝，森林覆蓋率 %。 1 赤峰城市發(fā)展概況 自然資源 ■【土地資源】 赤峰市的土地資源特點(diǎn)是，地處內(nèi)蒙古高原向松遼平原過(guò)渡地帶，北部為大興安嶺西南段山地，燕山山系的七老圖山屏于西部，努魯爾虎山呈于東南側(cè)，構(gòu)成了三面環(huán)山的半環(huán)形，地勢(shì)西高東低，其中山地面積占 %；高平原占%；熔巖臺(tái)地占 %；低山丘陵占 %；黃土丘陵占 %；河谷平原占 %；沙地占 %。 赤峰市 0 5 0 9 年度人口變化4 3 9 . 34 3 8 . 5 34 3 7 . 6 64 3 5 . 14 3 2 . 85 . 0 3 %4 . 2 6 %4 . 9 4 %4 . 8 8 %4 . 5 8 %4284304324344364384402023 2023 2023 2023 2023（萬(wàn)人）3 . 8 0 %4 . 0 0 %4 . 2 0 %4 . 4 0 %4 . 6 0 %4 . 8 0 %5 . 0 0 %5 . 2 0 %人口（萬(wàn)） 增幅1 赤峰城市發(fā)展概況 交通狀況 ■公路： 赤峰長(zhǎng)途汽車站就位于火車站前的廣場(chǎng)上， 111國(guó)道穿境而過(guò)。 1 赤峰城市發(fā)展概況 人口結(jié)構(gòu) ■ 赤峰 地域總面積 全市總面積 9萬(wàn)多平方公里，轄 3區(qū) 7旗 2縣，有蒙、漢、回、滿等 30個(gè)民族，總?cè)丝?，其中蒙古族人口 。 1 赤峰城市發(fā)展概況 行政區(qū)劃 ■赤峰市屬內(nèi)蒙古自治區(qū)直轄市，設(shè) 3個(gè)市轄區(qū)：紅山區(qū)、松山區(qū)、元寶山區(qū)；轄 7個(gè)旗：阿魯科爾沁旗、巴林左旗、巴林右旗、克什克騰旗、翁牛特旗、喀喇沁旗、敖漢旗，另轄林西縣、寧城縣 2個(gè)縣。此后，赤峰成為中國(guó)北方少數(shù)民族活動(dòng)的重要地區(qū)。著名的“紅山文化”、“富河文化”遺址說(shuō)明大約六七千年前，這里就是人類先民繁衍生息的地方。處于這些經(jīng)濟(jì)發(fā)達(dá)城市輻射半徑的交接點(diǎn)，其位置也處于東北和華東空間發(fā)展的空白點(diǎn)上； ■ 從周邊經(jīng)濟(jì)圈與產(chǎn)業(yè)發(fā)展方向來(lái)看，赤峰主要受東北、華北經(jīng)濟(jì)區(qū)產(chǎn)業(yè)帶輻射影響，重點(diǎn)承接京津唐等發(fā)達(dá)經(jīng)濟(jì)區(qū)域的產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，其作為蒙東經(jīng)濟(jì)區(qū)重點(diǎn)城市之一，依托地域范圍的廣闊、自然資源的龐大、蒙東經(jīng)濟(jì)的洼地效應(yīng)，在蒙東推進(jìn)城市化進(jìn)程及重點(diǎn)發(fā)展蒙東城市規(guī)劃中具有充分的后發(fā)優(yōu)勢(shì)，未來(lái)發(fā)展?jié)摿薮蟆?246個(gè)居民委員會(huì)、 21172個(gè)村民委員會(huì)， 466個(gè)嘎查。至 2023年全市總?cè)?，其中城鎮(zhèn)人口 179萬(wàn)人，城市化進(jìn)程進(jìn)一步加快。 ■ 航空： 赤峰機(jī)場(chǎng)每天有到北京、呼和浩特等地的航班往返。主要礦種保有儲(chǔ)量：金 28噸、銀 1萬(wàn)噸、銅 15萬(wàn)噸、鐵 27億噸、錫 75萬(wàn)噸、鉛鋅 670萬(wàn)噸。遼文化的發(fā)祥地。 赤峰宏觀市場(chǎng)環(huán)境研究 第一部分 赤峰城市規(guī)劃發(fā)