【正文】 北部大通道等高等級公路建設(shè)對城市發(fā)展帶來的外在機(jī)遇，結(jié)合城市老城區(qū)職能需要疏解的內(nèi)在需求，基于區(qū)域特定的自然文化特征，遵循經(jīng)濟(jì)社會及城市發(fā)展規(guī)律，因勢利導(dǎo)，探索城鎮(zhèn)化發(fā)展新思路，提出城市空間發(fā)展新取向，構(gòu)筑城市新框架。 城市未來的建設(shè)重點是： ■做強(qiáng)做大中心城區(qū)，提升中心城市的輻射功能 ,帶動市域城鎮(zhèn)快速發(fā)展； ■加快“沿河四片、外圍三點”的功能建設(shè)； ■構(gòu)建和完善市區(qū)道路網(wǎng)絡(luò)； ■推進(jìn)園林綠化建設(shè)； ■重點打造 “園林赤峰” 的特色。 2 赤峰規(guī)劃發(fā)展解讀 新版規(guī)劃將赤峰定位為北方山水園林城市，自治區(qū)提出赤峰市建設(shè)百萬人口大城市，從規(guī)劃用地空間上能夠滿足，赤峰的城市發(fā)展面臨著歷史性的機(jī)遇。具體的影響會體現(xiàn)在： ■ 城市基礎(chǔ)設(shè)施建設(shè)加強(qiáng)，城市綜合服務(wù)功能提升，赤峰中心城市建設(shè)的步伐將進(jìn)一步加快； ■ 大力發(fā)展現(xiàn)代農(nóng)業(yè)，是大量勞動力解放，使農(nóng)業(yè)人口發(fā)生遷移，城市化進(jìn)程加快，城市人口不斷增長； ■ 承接發(fā)達(dá)城市的大量產(chǎn)業(yè)轉(zhuǎn)移，在 產(chǎn)業(yè)發(fā)展提升經(jīng)濟(jì)實力的同時帶來大量產(chǎn)業(yè)人群，從而整體拉動城市消費(fèi)，使城市綜合競爭力增強(qiáng)； ■ 實施環(huán)境保護(hù)政策，改善城市人居環(huán)境，實現(xiàn)可持續(xù)發(fā)展。 最新政策利好分析 概要： 赤峰市位于內(nèi)蒙古東部，城市位于各經(jīng)濟(jì)圈、經(jīng)濟(jì)帶輻射外圍，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對較為薄弱。目前產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu)、經(jīng)濟(jì)規(guī)模及招商環(huán)境落后于周邊發(fā)達(dá)地區(qū)。 但赤峰交通便捷，擁有豐富的自然資源和優(yōu)良的生態(tài)環(huán)境資源，同時具有雄厚的制造業(yè)產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)，隨著內(nèi)蒙古“十一 五”規(guī)劃里指出的蒙東區(qū)域經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢里，赤峰市作為蒙東區(qū)域經(jīng)濟(jì)排頭兵，其發(fā)展?jié)摿薮蟆? 赤峰宏觀市場環(huán)境研究 第一部分 赤峰城市發(fā)展概況 赤峰城市規(guī)劃發(fā)展解讀 赤峰城市競爭力分析 3 赤峰城市競爭力分析 城市優(yōu)勢 綜合赤峰的基礎(chǔ)資源與整體發(fā)展水平，可將其總體優(yōu)勢歸納為以下四點： ■ 赤峰市位于內(nèi)蒙古自治區(qū)東南部、蒙冀遼三省區(qū)交匯處，東和東南與通遼市和遼寧省朝陽市毗鄰，西南與河北承德接壤，西和北部與錫林郭勒盟相連。 ■ 資源優(yōu)勢。赤峰礦產(chǎn)資源豐富，一是大興安嶺礦產(chǎn)資源最為富集的地區(qū)主要分布在赤峰境內(nèi)。 ■ 擁有雄厚的制造業(yè)基礎(chǔ)，近年來經(jīng)濟(jì)發(fā)展迅速，發(fā)展勢頭強(qiáng)勁； ■ 隨著內(nèi)蒙古“十一 〃 五”規(guī)劃里指出的蒙東區(qū)域經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢里，赤峰市作為蒙東區(qū)域經(jīng)濟(jì)排頭兵，更要起到先鋒模范作用 ! ■ 后發(fā)優(yōu)勢。作為后發(fā)地區(qū)，蒙東應(yīng)該按照科學(xué)發(fā)展觀和構(gòu)建和諧社會的要求，在產(chǎn)業(yè)發(fā)展中可以博采眾長，堅持高起點、高標(biāo)準(zhǔn)，直接采用國內(nèi)外先進(jìn)技術(shù)和裝備，通過技術(shù)跨越實現(xiàn)經(jīng)濟(jì)的跨越式發(fā)展。 3赤峰 城市競爭力分析 城市劣勢 在分析赤峰城市競爭力的同時，在其發(fā)展過程中也存在著一定的不足： ■ 城市位于內(nèi)蒙古東部，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)相對薄弱，城市化進(jìn)程滯緩； ■ 目前其產(chǎn)業(yè)機(jī)構(gòu)優(yōu)化、經(jīng)濟(jì)規(guī)模及招商環(huán)境落后于周邊發(fā)達(dá)地區(qū)； ■ 外來人口導(dǎo)入相對不足，人才高地近期難以形成，城市輻射效應(yīng)相對匱乏； ■ 城市發(fā)展框架基本拉開，但開發(fā)深度不夠，更多的是政府 “ 形象 ”工程； ■ 與我國交通通道的通達(dá)性差。主要指赤峰市與北京、沈陽、大連、集寧、二連浩特之間的連接線路的等級偏低。 ■ 赤峰市域內(nèi)部交通的可達(dá)性較差。第一、遠(yuǎn)未形成交通網(wǎng)絡(luò)體系，公路等級偏低。第二、靜態(tài)交通不完善。第三、景區(qū)和市內(nèi)交通干線之間的連接性差。 概要： 赤峰房地產(chǎn)市場目前還處在一個比較初級的階段，住宅土地的投資熱情上漲迅速，最近幾年的土地供應(yīng)，基本上為住宅用地，目前房地產(chǎn)市場最活躍的當(dāng)屬新城區(qū)，赤峰市的大部分商品房都來自新城，政府已對紅山區(qū)、松山區(qū)等老城區(qū)的土地供應(yīng)進(jìn)行了約束限制，因此赤峰市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出新城區(qū)獨(dú)樹一幟的局面。新城區(qū)在整體市場當(dāng)中已經(jīng)占據(jù)著越來越重要的地位，已成為最具發(fā)展?jié)摿Φ陌鍓K。 赤峰房地產(chǎn)市場環(huán)境研究 第二部分 赤峰房地產(chǎn)市場板塊研究 赤峰住宅市場發(fā)展特征研究 赤峰 商業(yè)市場特征研究 赤峰房地產(chǎn) SWOT及客源分析 本案前期 SWOT分析 1赤峰房地產(chǎn)市場板塊特征 板塊特征 以半支箭河、錫泊河等主要河流為界限，將主城區(qū)劃分為紅山區(qū)、松山區(qū)、新城區(qū)三大片區(qū)。 ■ 紅山片區(qū) —— 錫泊河以南、站前街以北、植物園以西的區(qū)域。以商業(yè)服務(wù)、餐飲娛樂、文化教育和居住功能為主。 ■ 松山片區(qū) —— 錫泊河以北、陰河以西、平雙路以東、友誼大街以南的區(qū)域。以居住、交通和教育功能為主。 ■ 新城片區(qū) —— 平雙路以西、錫泊河以東、巴林街以南、外環(huán)路以東的區(qū)域。以居住、行政及文化教育功能為主。 概要： 赤峰房地產(chǎn)市場板塊優(yōu)勢明顯， 地產(chǎn)項目眾多， 高品質(zhì)項目開始集中，已形成了“遍地開花”的局面 ，且以住宅開發(fā)為主，商業(yè)多以配套商業(yè)形式出現(xiàn)，商業(yè)綜合體較少。 同時赤峰房地產(chǎn)市場正處于高速發(fā)展的 階段。 赤峰房地產(chǎn)市場環(huán)境研究 第二部分 赤峰房地產(chǎn)市場板塊研究 赤峰住宅市場發(fā)展特征研究 赤峰 商業(yè)市場特征研究 赤峰房地產(chǎn) SWOT及客源分析 本案前期 SWOT分析 2 赤峰住宅市場發(fā)展特征 總體特征 ■ 開發(fā)理念及操盤水平有待提高 當(dāng)?shù)厥袌鰧τ陧椖康拈_發(fā)理念及全程操盤水平均處于初級階段，水準(zhǔn)有待提高。 表現(xiàn)形式 ： 表現(xiàn)在產(chǎn)品細(xì)節(jié)上，如小區(qū)規(guī)劃、外立面乃至規(guī)劃等方面均存在 一定的落后程度。 銷售體系不專業(yè) 表現(xiàn)于客戶的定位上，本土開發(fā)商普遍認(rèn)為現(xiàn)有 主流消費(fèi)群體對于居住面積的去化能力較高，其 實造成這一現(xiàn)象的主要原因是由當(dāng)?shù)亻L期以來產(chǎn) 品供應(yīng)的強(qiáng)制性所造成，而并非市場客觀情況。 2 赤峰住宅市場發(fā)展特征 總體特征 ■ 外來人口量有限，暫無法形成消費(fèi)拉動效應(yīng) 由于赤峰的整體發(fā)展相對較為落后，相對于高素質(zhì)人才的引進(jìn)，具有一定的劣勢，從目前的房地產(chǎn)市場發(fā)展現(xiàn)狀來看，區(qū)隔性非常強(qiáng)，外來人口尚不成為購房的主力之一。但這部分人群基本不屬于高消費(fèi)、高預(yù)算階層，消費(fèi)低于一般市民，無法成為房地產(chǎn)發(fā)展的先頭軍。 ■ 品牌效應(yīng)漸露光芒 隨著市場日趨成熟，消費(fèi)者對于產(chǎn)品的需求逐步走向多元化和品質(zhì)化，對產(chǎn)品本身的關(guān)注程度越來越高。 表現(xiàn)形式：產(chǎn)品形象的塑造、品質(zhì)變的日趨重要 。 2 赤峰住宅市場發(fā)展特征 總體特征 ■ 居民購房地點選擇區(qū)域性較強(qiáng) 基于當(dāng)?shù)鼐用竦纳盍?xí)慣，在購房時往往把原居住片區(qū)作為首選。主要是購房者在一個區(qū)域中生活、工作多年后大都習(xí)慣以前的生活方式和居住氛圍地緣因素很強(qiáng)。在本次市調(diào)中了解到，每個的樓盤購房客戶很大一部分都集中在樓盤所在區(qū)域的周圍。 ■ 市場逐漸成熟 ，客 群更加理性 赤峰整體商品房銷售均價仍處于小幅上升階段，但隨著價格的不斷上升，投資客已在逐步減少，購房者更加理性等方面的反應(yīng)已逐步顯現(xiàn)出來。新城區(qū)域的購房群體更加復(fù)雜化，首次置業(yè)和二次置業(yè)以及因為拆遷而購房客戶均 有，但老城區(qū)仍是當(dāng)?shù)鼐用袷走x。 2 赤峰住宅市場發(fā)展特征 新城板塊特征 ■新城區(qū)房地產(chǎn)市場供應(yīng)量持續(xù)增大 赤峰市房地產(chǎn)市場還處于發(fā)展的初級階段，住宅土地的投資熱情上漲迅速，最近幾年的土地供應(yīng)，基本上為住宅用地，目前房地產(chǎn)市場最活躍的當(dāng)屬新城區(qū)，赤峰市的大部分商品房都來自新城，政府已對紅山區(qū)、松山區(qū)等老城區(qū)的土地供應(yīng)進(jìn)行了約束限制，因此赤峰市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)出新城區(qū)獨(dú)樹一幟的局面。 ■ 樓盤品質(zhì)逐步上升， 客戶需求多元化。 市場升溫、地價上升迫使開發(fā)商自律提高產(chǎn)品水平，規(guī)模大盤，多元化產(chǎn)品開始扎堆出現(xiàn)。樓盤之間的競爭轉(zhuǎn)變?yōu)閷τ谑袌隹蛻羧旱木珳?zhǔn)判斷以及項目品質(zhì)的個性競爭。 ■ 新城區(qū)的整體區(qū)位的發(fā)展趨勢 新城區(qū)將成為赤峰市新的城市中心，大批市政機(jī)構(gòu)的內(nèi)遷，更是給新城帶來無限生機(jī)，新城區(qū)的東、南、北三個方向的土地供應(yīng)都基本接近飽和，如果新城想要繼續(xù)發(fā)展房地產(chǎn)市場，就只