【正文】 客戶來此投資。這一部分客層對自己原有商鋪的固守性較強，不會輕易放棄對商鋪的產權，轉而投資其他商鋪。而一些國有企業(yè)的改革，也使一部分市民擁有了一部分沿街商鋪的產權。 ? 在未來建筑規(guī)劃及商鋪分割上，我們發(fā)現在 200平米以上的經營需求的商戶占有較大比例。 夫子廟古玩市場負一層租金 : 店名 建筑面積 年租金 珍寶閣 16平米 22000元 文報軒 16平米 23400元 踏云軒 10000元 古博軒 10平米 12000元 蘇雅軒 16平米 20000元 夫子廟商貿城古玩城 5層租金： 商鋪號 建筑面積 年租金 5012 53平米 24000元 5026 47平米 26000元 5028 118平米 36000元 商家訪談分析 目前訪談商家 300組 ? 主要訪談客戶群 ? 餐飲類 :粵鴻和 ,宴春樓 ,鹿港小鎮(zhèn) ,浩之源 ,澳門豆撈 ,張生記 ,紅泥 ,一茶一座 ,晚晴樓 ,秦淮人家 ,咸亨酒家 ,斗牛士 ,星巴克等 ? 酒吧 \KTV:蘇荷 ,UFO,銀石 ,麥樂迪 ,富臨 ,紅粉佳人 ,亂世佳人 ,紅吧 ,SEVEN CLUB,BABY FACE,A8 MUSIC CLUB,JJ’S 等 ? 服裝 \百貨 :耐克專賣 ,美特斯 邦威 ,以純 ,雅戈爾 ,真維斯等 ? 美容美體 :金夫人 ,香住 SPA,蘇美連鎖 ,陸琴腳藝 ,圣瑪 ?瑜家珈 ,仙平美容美體 ,柔婷 ,足生堂等 ? 傳統(tǒng)手工藝品 \旅游紀念品 :曼古銀 ,譚木匠 ,金陵玉器行 ,韻泓工藝品 ,珍石閣 ,古博軒等 主要訪談客戶群 : 商家訪談業(yè)態(tài)分類 餐飲業(yè)訪商具體分類 商家反饋秦淮區(qū)市場消費力狀況 商戶反饋該地域市場潛力 商戶的拓店計劃 商戶對項目的一般面積需求 商戶了解商業(yè)信息的渠道 商戶對各類商業(yè)氛圍的喜好 商戶對于 ” 南門老街 ” 業(yè)態(tài)分布建議 三采觀點 ? 通過以上數據可以看出秦淮地區(qū)現階段總體消費力不高，但有一定消費潛力。而夫子廟－中華門城堡風光帶的規(guī)劃，更為項目增添了政策上的導向； 06年南京加速了動拆遷的速度，達到 300萬平方米。 06年搬遷已成事實，經過國際招標征集的城東南“智慧新城” 即將啟動。 （ 5）夫子廟商貿城 物業(yè)位置：中華路 310號、緊鄰夫子廟 瞻園路人口 開發(fā)商：南京市秦淮區(qū)房地產開發(fā)公司 建筑面積： 產品類型： 8層集中式商業(yè)， 1－， 5－ 8層為江蘇最大的古玩字畫交易平臺，此次推出的為 4層商鋪。項目周邊生活、購物、休閑、娛樂、商務配套一應俱全。 A、區(qū)域內競爭個案分析 （ 1）宏圖 南京城南秦淮新河以北地區(qū)控制性詳規(guī) 規(guī)劃范圍： 秦淮新河以北地區(qū)位于雨花臺區(qū)北部，北抵集合村路，南 達秦淮新河，東至寧溧公路，西到南河，總計 。緯九路的建設、繞城公路的拓寬，尤其是地鐵一號線的開通、鐵路南站的規(guī)劃將改變這一地區(qū)的空間結構；工業(yè)結構的調整，由低污染。但得益以秦淮區(qū)乃至南京市經濟發(fā)展的強大勢頭， 05年再次出現了強勁的反彈，出現了基礎設施、房地產開發(fā)多頭并進的局面。 ⑴ 秦淮地區(qū)生產總值 ⑵ 秦淮產業(yè)結構 三采觀點： 大型企業(yè)如晨光集團、普天通信等因結構調整、生產基地外遷等原因，導致第二產業(yè)在國民經濟中的比例下降，成為制約經濟增長的首要因素；以旅游、餐飲等現代服務業(yè)為主體的第三產業(yè)比例穩(wěn)步上升； 05年第一產業(yè)雖然從絕對投資額來看略有上升，但所占比例已微乎其微。至二十世紀三十年代，塔基附近尚存塔頂承露盤一只，后被侵華日軍劫去。琉璃寶塔塔高約 33丈，九層八面，每層的復瓦和拱門都用五色琉璃構件，塔頂為重達二千兩的黃金寶頂。 ? 1995年，結合中華路、雨花路改造，在中華門城堡周圍，建成了中華門廣場，新增綠化面積近萬平方米，架設一批高桿照明宮燈和草坪燈?！? ? 烏衣巷，王謝古居，濃縮了源遠流長的秦淮文化。當時人稱這些貴族為“烏衣郎”。 ? 《 至正金陵新志 》 引 《 丹陽記 》 云：“烏衣之起，吳時烏衣營處所也。 ? 明清兩代名人唐伯虎、鄭板橋、吳敬梓、施耐庵、翁同龢、李鴻章，中國最後一個狀元張騫等人皆出於此?！? 江南貢院 ? 江南貢院始建於南宋孝宗乾道四年（公元 1168年）。 ? 夫子廟是供奉和祭祀孔夫子的廟宇，又稱文宣王廟，簡稱文廟。 ? 朱自清、俞平伯筆下的 《 槳聲燈影里的秦淮河 》 ，為當時秦淮河繁華景象的真實紀錄。水自方山西北，巨流環(huán)繞，至石頭過于江，后人名曰秦淮”。 1955年定名秦淮區(qū)， 1966年 8月，改稱遵義區(qū)， 1973年 12月恢復秦淮區(qū)原名。當時秦淮區(qū)境屬金陵邑，秦代改稱秣陵，六朝改稱建業(yè)、建康。 2020年 11月，紅花街道東風行政村撤銷。有瞻園、白鷺洲公園、武定門公園、中華門城堡等園林景點和東水關、東干濱河、水西門等近十處休閑廣場，還有中外聞名的夫子廟 區(qū)域面積 公里。 民營和外資兩強對壘 目前，南京商業(yè)尚處于國有、民營、外資三足鼎立的局面。 ? 隨著火車站的翻新，地鐵 1號線的開通，中央門的交通潛力被進一步挖掘，中央門已不再僅僅是外地人的聚集地。以金橋、玉橋大市場為核心的中央門商圈主要經營業(yè)態(tài)以大市場為主，顧客群也是以工薪階層為主的中低收入者。 ? 夫子廟商圈是南京市政府全力打造的第三商圈，各大品牌專賣店云集，以小商品、古玩字畫、花鳥蟲魚為特色的集市群魅力無窮，旅游商貿經濟非常發(fā)達。 ? 湖南路街區(qū)將建設成一個集購物、餐飲、休閑、文化娛樂和旅游五大功能為一體，特色明顯、景觀突出、文化內涵豐富、布局合理的時尚街區(qū)和休閑觀光中心地帶 。全長 1100米的湖南路上，云集了各類商店 238家，其中名牌、精品、專賣店就占 83％以上。到 2020年，文化休閑與餐飲娛樂業(yè)的控制面積為 155萬平方米，餐飲娛樂業(yè)的營業(yè)收入達到 15億元。 2020年以新百、中央商廈、金鷹百貨為龍頭的新街口商圈，全年實現零售總額達 143億元，占全市商業(yè)總量的比重進一步擴大到 14%。成為我國重要 的教育基地、科技中心和創(chuàng)新基地，重要的外貿口岸和長江下游地區(qū)重要的金融、 貿易、信息中心。 這為南京市房地產業(yè)持續(xù)快速的發(fā)展打下了牢固的基礎。保險賠款支出 ，比上年增長 %。 ? 年末全市全轄金融機構本外幣各項存款余額達 ，比年初增長 %；其中，城鄉(xiāng)居民儲蓄 ? 存款余額達 ，比年初增長 %。 2020年第一、第二、第三產業(yè)增 ? 加值在全市生產總值中的比重分別為 %、 %、 %。 ? 路與樹 由于南京冬寒夏熱的特點，樹種系以落葉樹為主，夏季成蔭快，因此南京的綠不是以草坪見長，而是以“綠色隧道”（林蔭道）和“林”為特色。萬里長江自西向南滾滾而來，折向東去；秦淮、金川兩河蜿蜒城中；玄武、莫愁兩湖依偎東西山水之間，氣勢雄渾而景色秀美。相信在政府的鼎立支持和協(xié)力運作下，未來的南門老街一定會有一個極其光輝的未來！ 中國地產商域網 目 錄 contents 第一部分 市場篇 南京市行政區(qū)劃圖 ???????????? 南京地理概況與城市環(huán)境 ????????? 南京綜合經濟環(huán)境 ???????????? 南京社會經濟和城市發(fā)展目標 ??????? 南京主要商圈分析 ???????????? 廟 商圈 門 商圈 秦淮區(qū)簡介及經濟發(fā)展狀況 ???????? 秦淮區(qū)商業(yè)地產概況說明 ????????? 第二部分 商家訪談及消費者篇 周邊商業(yè)統(tǒng)計分析 ???????????? 商家訪談分析 ?????????????? 項目客戶層分析 ????????????? 中國地產商域網 第三部分 主題定位及功能分區(qū)篇 商鋪的趨勢定位析 ????????????? 項目簡介 ????????????????? SWOT分析 ????????????????? 總體定位思路 ??????????????? 形象定位思路 ??????????????? 業(yè)態(tài)布置建議 ??????????????? 功能分區(qū)設想 ??????????????? 功能分區(qū)經濟指數 ????????????? 業(yè)態(tài)立面圖 ???????????????? 古典風情步行街業(yè)態(tài)佈置 分 析 ???????? 目 錄 contents 中國地產商域網 南京市行政區(qū)劃圖 南京市現轄 11區(qū) 2縣，面積 6597平方公里，人口 ；其中市區(qū)面積 公里，人口 。 南門老街是一個輝煌的商業(yè)項目，她是一個創(chuàng)舉，她的成功不僅對于南京人民，即使對全國人民也是一個福 音。南京境內綿亙著寧鎮(zhèn)山脈西段，城東鐘山若長龍蟠繞，城西石頭山似猛虎雄踞，故有“鐘山龍蟠，石城虎踞”之說。 ? 城與林 都城布局與自然山水結合，以明城墻保護為中心的綠化系統(tǒng)、水系、步行系統(tǒng)的建設必將保持與強化山水城林的空間特色。人均生產總值 40919元（按戶籍人口計算），比上年增長 %。其中，地方一般預算收入 ? 億元，比上年同口徑增長 %。其中，人身險保費收入 ，比上年下降 ? %；非人身險保費收入 ，比上年增長 %。城鎮(zhèn)人均可支配收入也由 2020年的 2020年的 12319元。 進一步加快城市化和城市現代化進程， 2020年基本實現現代化。 2020年，由于地鐵開通縮短顧客到商場的購物時間，新街口地面和地下人流涌動，主要大型商場內出現了消費者購物交款排隊的現象。 ? 建四條餐飲街和帶狀步行街 ：建設王府大街餐飲一條街、估衣廊、北門橋餐飲一條街、戶部街餐飲一條街、洪武北路外國餐飲一條街，建成核心區(qū)內的景觀休閑帶，完善現代商業(yè)和文化休閑展示功能和窗口功能。 中國地產商域網 ? 湖南路商圈應該是南京本地購買群體質量最高的地區(qū)。蘇寧、五星電器大賣場等新型業(yè)態(tài)的加入，加上原有的獅子橋美食一條街、馬臺街娛樂一條街、湖南路購物一條街及上中山北路的山百、太平洋百貨、金山大廈等，作為商務性商圈，湖南路和新街口將成為南京的兩大商務型商圈相互補充。根據南京市政府對商業(yè)地產的未來規(guī)劃，夫子廟商圈還將擴大 5倍。 ? 中央門商圈地處火車站、長途汽車站附近，客流量大，外地人均消費占該地區(qū)總消費比重的五成。 ? 2020年，該商圈的商業(yè)面積將超過 100萬平方米，商品成交額達 200億元，在商業(yè)經營面積和物流量方面將超過新街口和湖南路。 多業(yè)態(tài)相互滲透，“贏者通吃”格局漸顯 南京商業(yè)早期是百貨業(yè)一統(tǒng)天下，隨著超市、專業(yè)店的逐漸發(fā)展壯大，按照統(tǒng)一經營理念的百貨、超