【正文】 客戶來此投資。這一部分客層對(duì)自己原有商鋪的固守性較強(qiáng)，不會(huì)輕易放棄對(duì)商鋪的產(chǎn)權(quán)，轉(zhuǎn)而投資其他商鋪。而一些國(guó)有企業(yè)的改革，也使一部分市民擁有了一部分沿街商鋪的產(chǎn)權(quán)。 ? 在未來建筑規(guī)劃及商鋪分割上，我們發(fā)現(xiàn)在 200平米以上的經(jīng)營(yíng)需求的商戶占有較大比例。 夫子廟古玩市場(chǎng)負(fù)一層租金 : 店名 建筑面積 年租金 珍寶閣 16平米 22000元 文報(bào)軒 16平米 23400元 踏云軒 10000元 古博軒 10平米 12000元 蘇雅軒 16平米 20000元 夫子廟商貿(mào)城古玩城 5層租金： 商鋪號(hào) 建筑面積 年租金 5012 53平米 24000元 5026 47平米 26000元 5028 118平米 36000元 商家訪談分析 目前訪談商家 300組 ? 主要訪談客戶群 ? 餐飲類 :粵鴻和 ,宴春樓 ,鹿港小鎮(zhèn) ,浩之源 ,澳門豆撈 ,張生記 ,紅泥 ,一茶一座 ,晚晴樓 ,秦淮人家 ,咸亨酒家 ,斗牛士 ,星巴克等 ? 酒吧 \KTV:蘇荷 ,UFO,銀石 ,麥樂迪 ,富臨 ,紅粉佳人 ,亂世佳人 ,紅吧 ,SEVEN CLUB,BABY FACE,A8 MUSIC CLUB,JJ’S 等 ? 服裝 \百貨 :耐克專賣 ,美特斯 邦威 ,以純 ,雅戈?duì)?,真維斯等 ? 美容美體 :金夫人 ,香住 SPA,蘇美連鎖 ,陸琴腳藝 ,圣瑪 ?瑜家珈 ,仙平美容美體 ,柔婷 ,足生堂等 ? 傳統(tǒng)手工藝品 \旅游紀(jì)念品 :曼古銀 ,譚木匠 ,金陵玉器行 ,韻泓工藝品 ,珍石閣 ,古博軒等 主要訪談客戶群 : 商家訪談業(yè)態(tài)分類 餐飲業(yè)訪商具體分類 商家反饋秦淮區(qū)市場(chǎng)消費(fèi)力狀況 商戶反饋該地域市場(chǎng)潛力 商戶的拓店計(jì)劃 商戶對(duì)項(xiàng)目的一般面積需求 商戶了解商業(yè)信息的渠道 商戶對(duì)各類商業(yè)氛圍的喜好 商戶對(duì)于 ” 南門老街 ” 業(yè)態(tài)分布建議 三采觀點(diǎn) ? 通過以上數(shù)據(jù)可以看出秦淮地區(qū)現(xiàn)階段總體消費(fèi)力不高，但有一定消費(fèi)潛力。而夫子廟－中華門城堡風(fēng)光帶的規(guī)劃，更為項(xiàng)目增添了政策上的導(dǎo)向； 06年南京加速了動(dòng)拆遷的速度，達(dá)到 300萬平方米。 06年搬遷已成事實(shí)，經(jīng)過國(guó)際招標(biāo)征集的城東南“智慧新城” 即將啟動(dòng)。 （ 5）夫子廟商貿(mào)城 物業(yè)位置：中華路 310號(hào)、緊鄰夫子廟 瞻園路人口 開發(fā)商：南京市秦淮區(qū)房地產(chǎn)開發(fā)公司 建筑面積： 產(chǎn)品類型： 8層集中式商業(yè)， 1－， 5－ 8層為江蘇最大的古玩字畫交易平臺(tái)，此次推出的為 4層商鋪。項(xiàng)目周邊生活、購(gòu)物、休閑、娛樂、商務(wù)配套一應(yīng)俱全。 A、區(qū)域內(nèi)競(jìng)爭(zhēng)個(gè)案分析 （ 1）宏圖 南京城南秦淮新河以北地區(qū)控制性詳規(guī) 規(guī)劃范圍： 秦淮新河以北地區(qū)位于雨花臺(tái)區(qū)北部，北抵集合村路，南 達(dá)秦淮新河，東至寧溧公路，西到南河，總計(jì) 。緯九路的建設(shè)、繞城公路的拓寬，尤其是地鐵一號(hào)線的開通、鐵路南站的規(guī)劃將改變這一地區(qū)的空間結(jié)構(gòu)；工業(yè)結(jié)構(gòu)的調(diào)整，由低污染。但得益以秦淮區(qū)乃至南京市經(jīng)濟(jì)發(fā)展的強(qiáng)大勢(shì)頭， 05年再次出現(xiàn)了強(qiáng)勁的反彈，出現(xiàn)了基礎(chǔ)設(shè)施、房地產(chǎn)開發(fā)多頭并進(jìn)的局面。 ⑴ 秦淮地區(qū)生產(chǎn)總值 ⑵ 秦淮產(chǎn)業(yè)結(jié)構(gòu) 三采觀點(diǎn)： 大型企業(yè)如晨光集團(tuán)、普天通信等因結(jié)構(gòu)調(diào)整、生產(chǎn)基地外遷等原因，導(dǎo)致第二產(chǎn)業(yè)在國(guó)民經(jīng)濟(jì)中的比例下降，成為制約經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)的首要因素；以旅游、餐飲等現(xiàn)代服務(wù)業(yè)為主體的第三產(chǎn)業(yè)比例穩(wěn)步上升； 05年第一產(chǎn)業(yè)雖然從絕對(duì)投資額來看略有上升，但所占比例已微乎其微。至二十世紀(jì)三十年代，塔基附近尚存塔頂承露盤一只，后被侵華日軍劫去。琉璃寶塔塔高約 33丈，九層八面，每層的復(fù)瓦和拱門都用五色琉璃構(gòu)件，塔頂為重達(dá)二千兩的黃金寶頂。 ? 1995年，結(jié)合中華路、雨花路改造，在中華門城堡周圍，建成了中華門廣場(chǎng)，新增綠化面積近萬平方米，架設(shè)一批高桿照明宮燈和草坪燈。” ? 烏衣巷，王謝古居，濃縮了源遠(yuǎn)流長(zhǎng)的秦淮文化。當(dāng)時(shí)人稱這些貴族為“烏衣郎”。 ? 《 至正金陵新志 》 引 《 丹陽記 》 云：“烏衣之起，吳時(shí)烏衣營(yíng)處所也。 ? 明清兩代名人唐伯虎、鄭板橋、吳敬梓、施耐庵、翁同龢、李鴻章，中國(guó)最後一個(gè)狀元張騫等人皆出於此。” 江南貢院 ? 江南貢院始建於南宋孝宗乾道四年（公元 1168年）。 ? 夫子廟是供奉和祭祀孔夫子的廟宇，又稱文宣王廟，簡(jiǎn)稱文廟。 ? 朱自清、俞平伯筆下的 《 槳聲燈影里的秦淮河 》 ，為當(dāng)時(shí)秦淮河繁華景象的真實(shí)紀(jì)錄。水自方山西北，巨流環(huán)繞，至石頭過于江，后人名曰秦淮”。 1955年定名秦淮區(qū)， 1966年 8月，改稱遵義區(qū)， 1973年 12月恢復(fù)秦淮區(qū)原名。當(dāng)時(shí)秦淮區(qū)境屬金陵邑，秦代改稱秣陵，六朝改稱建業(yè)、建康。 2020年 11月，紅花街道東風(fēng)行政村撤銷。有瞻園、白鷺洲公園、武定門公園、中華門城堡等園林景點(diǎn)和東水關(guān)、東干濱河、水西門等近十處休閑廣場(chǎng)，還有中外聞名的夫子廟 區(qū)域面積 公里。 民營(yíng)和外資兩強(qiáng)對(duì)壘 目前，南京商業(yè)尚處于國(guó)有、民營(yíng)、外資三足鼎立的局面。 ? 隨著火車站的翻新，地鐵 1號(hào)線的開通，中央門的交通潛力被進(jìn)一步挖掘，中央門已不再僅僅是外地人的聚集地。以金橋、玉橋大市場(chǎng)為核心的中央門商圈主要經(jīng)營(yíng)業(yè)態(tài)以大市場(chǎng)為主，顧客群也是以工薪階層為主的中低收入者。 ? 夫子廟商圈是南京市政府全力打造的第三商圈，各大品牌專賣店云集，以小商品、古玩字畫、花鳥蟲魚為特色的集市群魅力無窮，旅游商貿(mào)經(jīng)濟(jì)非常發(fā)達(dá)。 ? 湖南路街區(qū)將建設(shè)成一個(gè)集購(gòu)物、餐飲、休閑、文化娛樂和旅游五大功能為一體，特色明顯、景觀突出、文化內(nèi)涵豐富、布局合理的時(shí)尚街區(qū)和休閑觀光中心地帶 。全長(zhǎng) 1100米的湖南路上，云集了各類商店 238家，其中名牌、精品、專賣店就占 83％以上。到 2020年，文化休閑與餐飲娛樂業(yè)的控制面積為 155萬平方米，餐飲娛樂業(yè)的營(yíng)業(yè)收入達(dá)到 15億元。 2020年以新百、中央商廈、金鷹百貨為龍頭的新街口商圈，全年實(shí)現(xiàn)零售總額達(dá) 143億元，占全市商業(yè)總量的比重進(jìn)一步擴(kuò)大到 14%。成為我國(guó)重要 的教育基地、科技中心和創(chuàng)新基地，重要的外貿(mào)口岸和長(zhǎng)江下游地區(qū)重要的金融、 貿(mào)易、信息中心。 這為南京市房地產(chǎn)業(yè)持續(xù)快速的發(fā)展打下了牢固的基礎(chǔ)。保險(xiǎn)賠款支出 ，比上年增長(zhǎng) %。 ? 年末全市全轄金融機(jī)構(gòu)本外幣各項(xiàng)存款余額達(dá) ，比年初增長(zhǎng) %；其中，城鄉(xiāng)居民儲(chǔ)蓄 ? 存款余額達(dá) ，比年初增長(zhǎng) %。 2020年第一、第二、第三產(chǎn)業(yè)增 ? 加值在全市生產(chǎn)總值中的比重分別為 %、 %、 %。 ? 路與樹 由于南京冬寒夏熱的特點(diǎn)，樹種系以落葉樹為主，夏季成蔭快，因此南京的綠不是以草坪見長(zhǎng)，而是以“綠色隧道”（林蔭道）和“林”為特色。萬里長(zhǎng)江自西向南滾滾而來，折向東去；秦淮、金川兩河蜿蜒城中；玄武、莫愁兩湖依偎東西山水之間，氣勢(shì)雄渾而景色秀美。相信在政府的鼎立支持和協(xié)力運(yùn)作下，未來的南門老街一定會(huì)有一個(gè)極其光輝的未來！ 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 目 錄 contents 第一部分 市場(chǎng)篇 南京市行政區(qū)劃圖 ???????????? 南京地理概況與城市環(huán)境 ????????? 南京綜合經(jīng)濟(jì)環(huán)境 ???????????? 南京社會(huì)經(jīng)濟(jì)和城市發(fā)展目標(biāo) ??????? 南京主要商圈分析 ???????????? 廟 商圈 門 商圈 秦淮區(qū)簡(jiǎn)介及經(jīng)濟(jì)發(fā)展?fàn)顩r ???????? 秦淮區(qū)商業(yè)地產(chǎn)概況說明 ????????? 第二部分 商家訪談及消費(fèi)者篇 周邊商業(yè)統(tǒng)計(jì)分析 ???????????? 商家訪談分析 ?????????????? 項(xiàng)目客戶層分析 ????????????? 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 第三部分 主題定位及功能分區(qū)篇 商鋪的趨勢(shì)定位析 ????????????? 項(xiàng)目簡(jiǎn)介 ????????????????? SWOT分析 ????????????????? 總體定位思路 ??????????????? 形象定位思路 ??????????????? 業(yè)態(tài)布置建議 ??????????????? 功能分區(qū)設(shè)想 ??????????????? 功能分區(qū)經(jīng)濟(jì)指數(shù) ????????????? 業(yè)態(tài)立面圖 ???????????????? 古典風(fēng)情步行街業(yè)態(tài)佈置 分 析 ???????? 目 錄 contents 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) 南京市行政區(qū)劃圖 南京市現(xiàn)轄 11區(qū) 2縣，面積 6597平方公里，人口 ；其中市區(qū)面積 公里，人口 。 南門老街是一個(gè)輝煌的商業(yè)項(xiàng)目，她是一個(gè)創(chuàng)舉，她的成功不僅對(duì)于南京人民，即使對(duì)全國(guó)人民也是一個(gè)福 音。南京境內(nèi)綿亙著寧鎮(zhèn)山脈西段，城東鐘山若長(zhǎng)龍?bào)蠢@，城西石頭山似猛虎雄踞，故有“鐘山龍?bào)?，石城虎踞”之說。 ? 城與林 都城布局與自然山水結(jié)合，以明城墻保護(hù)為中心的綠化系統(tǒng)、水系、步行系統(tǒng)的建設(shè)必將保持與強(qiáng)化山水城林的空間特色。人均生產(chǎn)總值 40919元（按戶籍人口計(jì)算），比上年增長(zhǎng) %。其中，地方一般預(yù)算收入 ? 億元，比上年同口徑增長(zhǎng) %。其中，人身險(xiǎn)保費(fèi)收入 ，比上年下降 ? %；非人身險(xiǎn)保費(fèi)收入 ，比上年增長(zhǎng) %。城鎮(zhèn)人均可支配收入也由 2020年的 2020年的 12319元。 進(jìn)一步加快城市化和城市現(xiàn)代化進(jìn)程， 2020年基本實(shí)現(xiàn)現(xiàn)代化。 2020年，由于地鐵開通縮短顧客到商場(chǎng)的購(gòu)物時(shí)間，新街口地面和地下人流涌動(dòng)，主要大型商場(chǎng)內(nèi)出現(xiàn)了消費(fèi)者購(gòu)物交款排隊(duì)的現(xiàn)象。 ? 建四條餐飲街和帶狀步行街 ：建設(shè)王府大街餐飲一條街、估衣廊、北門橋餐飲一條街、戶部街餐飲一條街、洪武北路外國(guó)餐飲一條街，建成核心區(qū)內(nèi)的景觀休閑帶，完善現(xiàn)代商業(yè)和文化休閑展示功能和窗口功能。 中國(guó)地產(chǎn)商域網(wǎng) ? 湖南路商圈應(yīng)該是南京本地購(gòu)買群體質(zhì)量最高的地區(qū)。蘇寧、五星電器大賣場(chǎng)等新型業(yè)態(tài)的加入，加上原有的獅子橋美食一條街、馬臺(tái)街娛樂一條街、湖南路購(gòu)物一條街及上中山北路的山百、太平洋百貨、金山大廈等，作為商務(wù)性商圈，湖南路和新街口將成為南京的兩大商務(wù)型商圈相互補(bǔ)充。根據(jù)南京市政府對(duì)商業(yè)地產(chǎn)的未來規(guī)劃，夫子廟商圈還將擴(kuò)大 5倍。 ? 中央門商圈地處火車站、長(zhǎng)途汽車站附近，客流量大，外地人均消費(fèi)占該地區(qū)總消費(fèi)比重的五成。 ? 2020年，該商圈的商業(yè)面積將超過 100萬平方米，商品成交額達(dá) 200億元，在商業(yè)經(jīng)營(yíng)面積和物流量方面將超過新街口和湖南路。 多業(yè)態(tài)相互滲透，“贏者通吃”格局漸顯 南京商業(yè)早期是百貨業(yè)一統(tǒng)天下，隨著超市、專業(yè)店的逐漸發(fā)展壯大，按照統(tǒng)一經(jīng)營(yíng)理念的百貨、超